【正文】 的時(shí)間內(nèi)能把產(chǎn)品安全的送到目的地。（3）市場推廣費(fèi)：市場培育期（開業(yè)后前3年）由發(fā)展商設(shè)立市場推廣基金（約500萬元，透明使用，單獨(dú)審計(jì)）；自第4年起由經(jīng)營戶按510元/平方米/月繳納（每季度繳納一次）。并于開業(yè)時(shí)給與5000元/鋪的開業(yè)基金。月宜興五金機(jī)電城：2030元/㎡因此建筑景觀優(yōu)美，為生活提供便利的別墅以滿足高塍地區(qū)的成功人士相當(dāng)有必要；考慮到住宅比例過大，難以立項(xiàng)，建議建設(shè)15000平米的別墅，冠名專家樓，既可引進(jìn)一些國際性及國內(nèi)的大企業(yè)，作為獨(dú)立的辦事處。：專家樓為國內(nèi)外企業(yè)總部辦分基地、產(chǎn)品展貿(mào)中心、專家樓三者合一的結(jié)合為一體的地中海風(fēng)情式建筑，是獨(dú)立的別墅型住宅，不與其它住宅相連，私家花園占地比較大，帶2個(gè)獨(dú)立車位。高塍及宜興的成功人士l 擁有自己的事業(yè)，手上有較多的閑置資金。周邊配套可利用高塍鎮(zhèn)中心商業(yè)配套以及未來本項(xiàng)目提供的配套生活便利度（配套）項(xiàng)目規(guī)劃有超市等其他生活配套設(shè)施。 根據(jù)樓盤類比法的定價(jià)方法，目前離本項(xiàng)目最近的遠(yuǎn)東單位面積從80㎡400㎡不等，戶型多樣，可選擇產(chǎn)品及戶型多。%，%，%，%，我國經(jīng)濟(jì)增長率一直在10%平臺上加速。從宜興到項(xiàng)目的路程中,就是從城市到農(nóng)村的心理落差的過程。五、項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)可行性分析靜態(tài)成本分析：成本項(xiàng)單位成本金額：萬元備注土地轉(zhuǎn)讓成本20萬元/畝7600380畝勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)40元/平方米1220總面積305000平米建安成本（合計(jì)）1577元/平方米57150總面積305000平米A/交易區(qū)（街鋪）1500元/平方米14250B/辦公樓、酒店3000元/平方米765025500平米（其中：裙樓商業(yè)10000平米，會展中心4000平米）C/商戶配套公寓2000元/平方米3000015萬平米D/獨(dú)棟別墅1500元/平方米2250E/風(fēng)情商業(yè)街1500元/平方米30002萬平米水電配套2000總面積305000平米其他規(guī)費(fèi)100元/平方米3050305000平米其他成本管理成本20萬元/月720開發(fā)周期36個(gè)月，每月20萬元財(cái)務(wù)成本建安成本*3%1443建安成本:48100萬元營銷推廣成本預(yù)計(jì)銷售額*6%銷售額萬元銷售代理費(fèi)預(yù)計(jì)銷售額*2%銷售額萬元招商代理費(fèi)455零售商業(yè)30000平米*25元/平米=75萬元95000平米/50平米/鋪=約1900個(gè)鋪位,1900*2000元=約380萬元前期經(jīng)營管理費(fèi)1000不可預(yù)見成本500合計(jì)49755靜態(tài)收入分析（銷售）：物業(yè)項(xiàng)銷售實(shí)收均價(jià)（元/平米）可銷售建筑面積（平米）實(shí)際實(shí)現(xiàn)銷售率/銷售面積（平米）實(shí)收銷售金額（萬元）持有物業(yè)建筑面積（平米）配件交易區(qū)504085000100%，8500042840—鋼材區(qū)4640500023202320物流區(qū)5040200010081008風(fēng)情商業(yè)街20000普通配套公寓150000專家樓（獨(dú)棟別墅）5000150007500075000酒店及商務(wù)配套255000025500合計(jì)302500銷售稅收（營業(yè)稅和所得稅，政府預(yù)征）43225*14%=6051萬元盈虧分析 成本：49755萬元 收入： 可售物業(yè)100%銷售時(shí)：實(shí)收銷售金額：萬元；稅收：萬元；盈利：萬元 可售物業(yè)100%銷售時(shí)：實(shí)收銷售金額：萬元；稅收：萬元；盈利：萬元六、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析及總體可行性評價(jià)（1）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評估商業(yè)是受宏觀經(jīng)濟(jì)影響非常大的行業(yè)，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)，人們消費(fèi)趨于保守，商業(yè)將走向蕭條。B、宜興城市化進(jìn)程的加快，交通等配套的建設(shè)會加快。單棟建筑面積在330㎡以上。本項(xiàng)目住宅區(qū)緊鄰交易區(qū)，私密性一般，園林環(huán)境差、社區(qū)規(guī)模較小。國內(nèi)各大產(chǎn)區(qū)大型環(huán)保（水處理）企業(yè)l 在國內(nèi)環(huán)保（水處理）行業(yè)內(nèi)具有一定影響力，在企業(yè)所在地區(qū)為該地區(qū)的龍頭企業(yè)。主要為了能體現(xiàn)企業(yè)的風(fēng)采以及滿足企業(yè)集辦公、展示、研究于一體的需求。銷售主力客戶群來源于：l 宜興及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物流企業(yè)買鋪?zhàn)誀Il 高塍及宜興周邊居民投資需求l 長三角一些城市投資客戶（無錫除外）l 合和地產(chǎn)投資俱樂部的會員 國際環(huán)保（水處理）商務(wù)港定位及依據(jù)本商務(wù)港總占地面積為37500平方米，總建筑面積為15000平方米。與開發(fā)商的目標(biāo)售價(jià)相差較大，所以本項(xiàng)目想要突破4000元/㎡的價(jià)格底線，必須打破常規(guī)的營銷模式才能得以實(shí)現(xiàn)。（3）經(jīng)營保證金：2萬元/鋪（4）租金：開業(yè)后前2年，平均15元㎡/月（針對免租結(jié)束后）；開業(yè)后第34年，1樓平均30元㎡/月（相當(dāng)于銷售價(jià)格的8%）；開業(yè)后第5年，1樓平均35元㎡/月。本項(xiàng)目租金由三部分構(gòu)成，基本租金、市場綜合管理費(fèi)、市場推廣費(fèi)。產(chǎn)品類型采購商類型采購需求特征物流服務(wù)環(huán)保（水處理）配件、設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)采購及其它工業(yè)企業(yè)l 企業(yè)的產(chǎn)品遍布全國各個(gè)省市,對物流公司的線路要求較高。（水處理）城的經(jīng)營戶及周邊所有工業(yè)企業(yè)服務(wù)物流的發(fā)達(dá)程度在某種程度上可以反映當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)活躍程度。鑒于以后市場的一站式采購，以及商戶的便利性，可以考慮設(shè)立物流區(qū)。高塍的人均收入較高，但在高塍目前只有少量的物業(yè)投資產(chǎn)品，這是遠(yuǎn)不夠滿足高塍居民投資的需求，本項(xiàng)目的啟動將滿足這部分居民的投資需求。分區(qū)鋼材市場鋪位定價(jià)參考初始售價(jià)6000元/㎡宜興五金機(jī)電城04年銷售價(jià)格約3600元/㎡；高塍尚水佳苑沿街商鋪目前售價(jià)：3800元/㎡；宜興玖濱廣場商鋪售價(jià)；約20000元/㎡；升值空間（市場成熟后約）8000元/㎡宜興五金機(jī)電城現(xiàn)部分轉(zhuǎn)售價(jià)格：5000元/㎡初始月租金約20元/㎡（2）如客戶為買鋪投資客戶：客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時(shí)與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期五年的《租賃委托協(xié)議》；發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶前2年租金（相當(dāng)于折后價(jià)的15%）；第三、四、五年委托租賃期間，發(fā)展商經(jīng)營管理公司將按不低于折后樓款6%、7%、8%的逐年遞增的年租金代客戶出租商鋪，客戶獲得的租金以實(shí)際租賃合同中約定的租金為準(zhǔn)；但不對上述租金保底。開業(yè)后前5年租金政策如下：（1）合同期：最低2年，最高5年（2）免租期：簽2年合同期者，免18個(gè)月租金；簽3年合同期者，免20個(gè)月租金；簽4年合同期者，免22個(gè)月租金；簽5年合同期者，免24個(gè)月租金。而宜興鋼材市場與本項(xiàng)目只有10分鐘的車程，可以禰補(bǔ)本鋼材市場產(chǎn)品單一的缺陷；l 通過本項(xiàng)目的定位及市場的優(yōu)惠條件，可以吸引該市場經(jīng)營板材、型材的商戶；本項(xiàng)目租金由三部分構(gòu)成，基本租金、市場綜合管理費(fèi)、市場推廣費(fèi)。產(chǎn)品類型采購商類型采購需求特征環(huán)保（水處理）用鋼材環(huán)保（水處理）配件生產(chǎn)企業(yè)采購l 對鋼材的需求的品種較單一,普遍為板材、鋼管等。鋼材區(qū)的建筑形式為：所有經(jīng)營商鋪均為2層的，單層面積約為25平方米，鋪位對開，中間為8000平方米的鋼材堆場。n 與全國各地環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)基地的政府、協(xié)會結(jié)盟，形成互動的戰(zhàn)略合作關(guān)系。并與國內(nèi)外國際性的專業(yè)展覽聯(lián)姻，與各市場及各大企業(yè)建立廣泛合作，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)信息交流，為市場內(nèi)企業(yè)、商家搭建一個(gè)充滿無限商機(jī)和魅力的經(jīng)濟(jì)技術(shù)交互平臺，全面提升市場高度，從不同層次上推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)的技術(shù)落后創(chuàng)新。理由如下：無錫市民對投資專業(yè)市場具有免疫力，由于無錫新世界紡織服裝城和東方國際紡織服裝城對無錫投資市場的打擊，使得無錫市民對專業(yè)市場的投資有了一定的心理抵抗力，所以本項(xiàng)目如要打開無錫的市場具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合環(huán)保（水處理）城主力客戶群定位，銷售主力客戶群來源于：l 根據(jù)前期對高塍及周邊環(huán)保經(jīng)營戶和企業(yè)的訪談，對愿意進(jìn)駐市場商戶的進(jìn)駐形式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)得出，商戶買鋪經(jīng)營的占72%，選擇租賃的商戶占28%。與開發(fā)商的目標(biāo)售價(jià)相差較大，所以本項(xiàng)目想要突破4000元/㎡的價(jià)格底線，必須打破常規(guī)的營銷模式才能得以實(shí)現(xiàn)。l 對進(jìn)駐本項(xiàng)目的商戶給予一定的優(yōu)惠措施，進(jìn)駐越早優(yōu)惠越多，在商戶之間形成一種緊迫感。l 在高塍周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如和橋、新建等地共有環(huán)保（水處理）企業(yè)和經(jīng)營戶280余家，通過最這些企業(yè)的訪談，這些企業(yè)有向高塍搬遷的趨勢。（3）經(jīng)營保證金：2萬元/鋪（4）租金：開業(yè)后前2年，平均15元㎡/月（針對免租結(jié)束后）；開業(yè)后第34年，1樓平均30元㎡/月（相當(dāng)于銷售價(jià)格的8%）；開業(yè)后第5年，1樓平均35元㎡/月。（1）基本租金：5年合同，免租期12年（根據(jù)簽約年期及簽約先后倒計(jì)時(shí)減少免租期）（2）市場綜合管理費(fèi)：2元/平方米/月，開業(yè)當(dāng)月起計(jì)算。l 滿足于對環(huán)保（水處理）配件要求較高的設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)和工程類企業(yè)。市場開業(yè)有三年多的時(shí)間，主要以各類五金機(jī)電產(chǎn)品為主，主要為滿足宜興的需求，目前市場的開門率只有1/3，很多商戶對市場的經(jīng)營現(xiàn)狀表示不滿意。但也與配件企業(yè)或經(jīng)營戶形成了長期的合作關(guān)系。結(jié)合上訴5點(diǎn)的需求情況為66000平方米，可以給予增量30%，既可保證市場的運(yùn)營成功，也可滿足部分投資型客戶的需求。預(yù)計(jì)其中可產(chǎn)生15000平方米的需求量。根據(jù)合和公司多年在專業(yè)市場領(lǐng)域的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，環(huán)保城建設(shè)后，應(yīng)該可以讓其全部引進(jìn)環(huán)保城。本項(xiàng)目依托宜興目前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，進(jìn)一步提升宜興“環(huán)保（水處理）之鄉(xiāng)”的知名度。高塍全鎮(zhèn)現(xiàn)有環(huán)保、設(shè)備制造企業(yè)300多家，產(chǎn)品多達(dá)200多個(gè)系列1600余種規(guī)格，已占國內(nèi)10％的市場份額，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷美國、東南亞、中東等20多個(gè)國家和地區(qū)。全力打造“信息靈、反應(yīng)快、服務(wù)佳、質(zhì)量高”專業(yè)化、現(xiàn)代化程度高的銷售配送體系，實(shí)現(xiàn)了配送管理制度化、配送行為規(guī)范化、配送服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的配送管理目標(biāo)。依據(jù)宜興環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色，集合眾多環(huán)保（水處理）型企業(yè)打造宜興會展經(jīng)濟(jì)，讓供需雙方既交流了產(chǎn)品，又溝通了信息，有利于促進(jìn)產(chǎn)品的升級換代。2005 年污水處理行業(yè)各地區(qū)銷售收入對比分析表地區(qū)全國華北東北華東中南西南西北銷售收入(億元)所占比重%%%%%%%從上述數(shù)據(jù)表明目前中國的水處理市場已經(jīng)具備足夠大的體量，支撐一個(gè)百億市場 本項(xiàng)目功能分區(qū)定位說明本項(xiàng)目緊扣“全球環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)物流商務(wù)港”的定位，以“市場促進(jìn)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)繁榮市場”為目標(biāo)，集“國際技術(shù)展貿(mào)、產(chǎn)品交易、會議展覽、物流配套、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、酒店餐飲、配套公寓”等八大功能于一體，將傳統(tǒng)環(huán)保（水處理）配件批發(fā)市場與現(xiàn)代展覽、現(xiàn)代物流模式緊密結(jié)合，打造現(xiàn)代化新型物流商務(wù)港，打造地標(biāo)性商業(yè)群，成為中國環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)的綜合性產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。而所承接環(huán)保工程基本上以水處理一種為主，水處理配件品種齊全，其它類別環(huán)保配件涉及比較少，有少量的垃圾焚燒之類的企業(yè)，但數(shù)量不多。l 便利的客運(yùn)體系。：需求主體需求特征現(xiàn)已滿足部分未滿足部分采購商l 有一個(gè)能實(shí)現(xiàn)“一站式”采購的大市場。l 有物流系統(tǒng)，但沒有形成全面的、系統(tǒng)化的物流體系。：需求主體需求特征現(xiàn)已滿足部分未滿足部分經(jīng)營戶l 能有集約化的交易市場，吸引更多的采購商到此采購。環(huán)保工程類企業(yè)l 能把國內(nèi)、國外最先進(jìn)、最經(jīng)濟(jì)的環(huán)保技術(shù)應(yīng)用到產(chǎn)品中，使企業(yè)具備更強(qiáng)的競爭力。l 發(fā)達(dá)的客運(yùn)系統(tǒng)。l 目前一定量的住宅出售。l 能與國際性技術(shù)企業(yè)零距離接觸，有效的進(jìn)行交流，提高企業(yè)的技術(shù)研發(fā)水平，與國際接軌。l 解決了當(dāng)?shù)匾徊糠执迕竦木蜆I(yè)問題。：包括主力客戶群定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位、贏利模式定位（租售模式及價(jià)格）等：環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游各市場主體與本項(xiàng)目之間的組織關(guān)系分析 “市場促進(jìn)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)繁榮市場”。（3）現(xiàn)有企業(yè)規(guī)模偏小，缺乏技術(shù)創(chuàng)新，長遠(yuǎn)競爭力不足高塍現(xiàn)有的企業(yè)主要以通過承接環(huán)保工程方式經(jīng)營，目前沒有比較有影響力的設(shè)計(jì)院或大的科研機(jī)構(gòu)。因此對于環(huán)保產(chǎn)業(yè)來說是利好。享有“中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，已成為宜興市國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。第一章 項(xiàng)目定位及可行性分析一. 項(xiàng)目及宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)概況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目擬建設(shè)區(qū)位、地點(diǎn)及地塊概況 宜興(高塍)環(huán)保產(chǎn)業(yè)概況 項(xiàng)目名稱中國（宜興）國際環(huán)保產(chǎn)業(yè)城 項(xiàng)目建設(shè)單位開發(fā)商：佛山市南海海逸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：潘志勇 項(xiàng)目擬建設(shè)區(qū)位、地點(diǎn)及地塊概況項(xiàng)目擬建設(shè)區(qū)位：宜興市高塍鎮(zhèn) 本項(xiàng)目在宜興市東北位置。宜興擁有獨(dú)特有利的區(qū)位條件，為蘇、浙、皖三省交匯要塞地塊北邊農(nóng)田及居民區(qū)地塊東邊中心路，環(huán)保配件一條街地塊西邊土路 地塊南邊，規(guī)劃中的北環(huán)路 宜興(高塍)環(huán)保產(chǎn)業(yè)概況宜興是我國最大的環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)經(jīng)過三十多年的努力，生產(chǎn)能力、技術(shù)開發(fā)能力和工程施工能力都有了較快的發(fā)展和提高，在環(huán)保設(shè)備制