【正文】 有了一定的心理抵抗力，所以本項目如要打開無錫的市場具有很大的風(fēng)險。這給經(jīng)營戶和企業(yè)造成了諸多不便,基于此基礎(chǔ)上而建設(shè)本項目的物流交易市場。預(yù)計市場成熟后平均租金：30元40元/㎡/月根據(jù)對宜興機電五金城、官林、高塍的沿街環(huán)保配件商鋪的調(diào)研，目前商鋪的租金價格最貴的為官林，5060元/㎡；而宜興五金機電城和高塍的租金水平都在20元/㎡以內(nèi)。月；官林沿街商鋪：5060元/㎡每幢單位建筑面積400㎡左右（包地下室），用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格打造商務(wù)型居住需求。本項目的生活配套較少，只能利用高塍現(xiàn)有的生活配套。D、住宅為鋼性需求，高塍離宜興不足15分鐘車程，在工程前期，應(yīng)盡量先建造優(yōu)美的小區(qū)園林環(huán)境，營造世外桃源的氛圍。（3）項目區(qū)位風(fēng)險項目目前所在的區(qū)位屬于郊區(qū)農(nóng)村,周邊配套基本沒有。都市港灣聯(lián)排別墅月2800元/㎡；獨棟別墅4800元/㎡ 銷售策略定位A、全球物流商務(wù)港功能定位,中國環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)未來的良好發(fā)展前景會影響消費者看好的心理。別墅區(qū)中園林環(huán)境幽雅，設(shè)計優(yōu)美的人工湖。 該別墅區(qū)域部分主要為國內(nèi)外大型環(huán)保企業(yè)的入駐提供，部分將作為別墅對外銷售。 B、本地同類市場類比法參考項目 本項目宜興機電五金城售價：3600元/㎡； 預(yù)計本項目的未來售價：4000元/㎡高塍高塍尚水佳苑沿街商鋪目前售價：3800元/㎡；高塍現(xiàn)有的沿街商鋪售價：4000元/㎡；通過以上幾種基本的定價方法可以得出，本項目所在區(qū)域的商鋪市場合理售價為4000元/㎡。l 本項目將重點引進在高塍已經(jīng)有一定業(yè)務(wù)量的物流企業(yè)進駐，以便于本物流市場能快速做旺。中間停車場方便物流企業(yè)的上下貨物。結(jié)合環(huán)保（水處理）城主力客戶群定位，銷售主力客戶群來源于：l 高塍目前鋼材市場經(jīng)營戶l 高塍及宜興周邊居民投資需求l 高塍及周邊居民投資的需求。并于開業(yè)時給與5000元/鋪的開業(yè)基金。l 存在一定的互補關(guān)系；l 本項目的鋼材市場基本為老鋼材市場搬遷過來的商戶，而且都為環(huán)保（水處理）用板材、型材?？紤]到市場以后的發(fā)展與繁榮，堆場的面積為8000平方米較為合理。（2）與政府和行業(yè)協(xié)會聯(lián)合舉辦行業(yè)專業(yè)展覽、行業(yè)交流會和貿(mào)易洽談會，舉辦國際性采購大會，體現(xiàn)國際化，吸引業(yè)界實力企業(yè)。月；預(yù)計實現(xiàn)整體均價：6000元/㎡(包含前兩年的反租租金），實際售價5040元/㎡：項目的市場區(qū)域鎖定原則：一是投資能力旺盛的城市或區(qū)域，二是高塍現(xiàn)有的經(jīng)營戶及企業(yè)主。l 尋找本地頭羊，對頭羊進行重點突破，以起到“挖地雷“效應(yīng)。開業(yè)后前5年租金政策如下：（1）合同期：最低2年，最高5年（2）免租期：簽2年合同期者，免18個月租金；簽3年合同期者，免20個月租金；簽4年合同期者，免22個月租金；簽5年合同期者，免24個月租金。l 具有完善的銷售體系和售后服務(wù)，產(chǎn)品質(zhì)量好、檔次高、售價相對偏高。環(huán)保（水處理）工程企業(yè)采購l 對配件的需求隨工程的數(shù)量和大小而定，需求不穩(wěn)定。約有半數(shù)會考慮進駐。據(jù)初步測算，本項目建成后，將至少在以下方面造福宜興：、進一步提升“環(huán)保（水處理）之鄉(xiāng)”的知名度市場的積聚效應(yīng)，將縮短生產(chǎn)企業(yè)的物流供應(yīng)管理成本，將吸引大量生產(chǎn)企業(yè)進駐，帶來更多的投資和就業(yè)。針對高塍上檔次的住宅奇缺的現(xiàn)狀，建設(shè)園林式配套商務(wù)公寓，營造優(yōu)美溫馨的居住環(huán)境，讓廣大商戶“安居樂業(yè)”，省去奔波之苦，盡享成功的喜悅。從銷售收入來看，2005 年污水處理行業(yè)所占比重最大的是華東地區(qū)，%，其次是華北地區(qū)，%，這兩個地區(qū)銷售收入占全國總量的75%以上，其他幾個地區(qū)的發(fā)展相對都比較慢，銷售收入所占比重都比較低，尤其是西南和西北地區(qū)。l 采購效率更高、采購成本更低的環(huán)保專業(yè)市場。l 有分散的經(jīng)營場所。l 能有進行企業(yè)商務(wù)消費的各種場所，如：酒店、休閑娛樂、餐飲等場所。l 有檔次較低的酒店、餐飲、娛樂場所。l 為政府貢獻了一定的稅收。因此沒有形成專門類別的市場，店面都是自建的農(nóng)民房，形象差，呈零散分布狀態(tài)。宜興擁有獨特有利的區(qū)位條件，為蘇、浙、皖三省交匯要塞地塊北邊農(nóng)田及居民區(qū)地塊東邊中心路，環(huán)保配件一條街地塊西邊土路 地塊南邊，規(guī)劃中的北環(huán)路 宜興(高塍)環(huán)保產(chǎn)業(yè)概況宜興是我國最大的環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)經(jīng)過三十多年的努力，生產(chǎn)能力、技術(shù)開發(fā)能力和工程施工能力都有了較快的發(fā)展和提高，在環(huán)保設(shè)備制造、商品流通、信息服務(wù)、工程承包等方面已有了較強的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)，在全國縣市中是環(huán)保企業(yè)最多、環(huán)保專利最多、環(huán)保工程最多、環(huán)保產(chǎn)值最多的縣市，擁有了我國唯一的“中國宜興環(huán)?？萍脊I(yè)園”區(qū)。享有“中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)”的美譽，已成為宜興市國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。（3）現(xiàn)有企業(yè)規(guī)模偏小，缺乏技術(shù)創(chuàng)新，長遠競爭力不足高塍現(xiàn)有的企業(yè)主要以通過承接環(huán)保工程方式經(jīng)營，目前沒有比較有影響力的設(shè)計院或大的科研機構(gòu)。l 解決了當(dāng)?shù)匾徊糠执迕竦木蜆I(yè)問題。l 目前一定量的住宅出售。環(huán)保工程類企業(yè)l 能把國內(nèi)、國外最先進、最經(jīng)濟的環(huán)保技術(shù)應(yīng)用到產(chǎn)品中，使企業(yè)具備更強的競爭力。l 有物流系統(tǒng)，但沒有形成全面的、系統(tǒng)化的物流體系。l 便利的客運體系。2005 年污水處理行業(yè)各地區(qū)銷售收入對比分析表地區(qū)全國華北東北華東中南西南西北銷售收入(億元)所占比重%%%%%%%從上述數(shù)據(jù)表明目前中國的水處理市場已經(jīng)具備足夠大的體量，支撐一個百億市場 本項目功能分區(qū)定位說明本項目緊扣“全球環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)物流商務(wù)港”的定位，以“市場促進產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟，經(jīng)濟繁榮市場”為目標(biāo)，集“國際技術(shù)展貿(mào)、產(chǎn)品交易、會議展覽、物流配套、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、酒店餐飲、配套公寓”等八大功能于一體，將傳統(tǒng)環(huán)保（水處理）配件批發(fā)市場與現(xiàn)代展覽、現(xiàn)代物流模式緊密結(jié)合，打造現(xiàn)代化新型物流商務(wù)港，打造地標(biāo)性商業(yè)群，成為中國環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)的綜合性產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。全力打造“信息靈、反應(yīng)快、服務(wù)佳、質(zhì)量高”專業(yè)化、現(xiàn)代化程度高的銷售配送體系，實現(xiàn)了配送管理制度化、配送行為規(guī)范化、配送服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的配送管理目標(biāo)。本項目依托宜興目前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，進一步提升宜興“環(huán)保（水處理）之鄉(xiāng)”的知名度。預(yù)計其中可產(chǎn)生15000平方米的需求量。但也與配件企業(yè)或經(jīng)營戶形成了長期的合作關(guān)系。l 滿足于對環(huán)保（水處理）配件要求較高的設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)和工程類企業(yè)。（3）經(jīng)營保證金：2萬元/鋪（4）租金：開業(yè)后前2年，平均15元㎡/月（針對免租結(jié)束后）；開業(yè)后第34年，1樓平均30元㎡/月（相當(dāng)于銷售價格的8%）；開業(yè)后第5年，1樓平均35元㎡/月。l 對進駐本項目的商戶給予一定的優(yōu)惠措施，進駐越早優(yōu)惠越多，在商戶之間形成一種緊迫感。結(jié)合環(huán)保（水處理）城主力客戶群定位，銷售主力客戶群來源于：l 根據(jù)前期對高塍及周邊環(huán)保經(jīng)營戶和企業(yè)的訪談，對愿意進駐市場商戶的進駐形式進行統(tǒng)計得出，商戶買鋪經(jīng)營的占72%，選擇租賃的商戶占28%。并與國內(nèi)外國際性的專業(yè)展覽聯(lián)姻，與各市場及各大企業(yè)建立廣泛合作，加強行業(yè)內(nèi)信息交流，為市場內(nèi)企業(yè)、商家搭建一個充滿無限商機和魅力的經(jīng)濟技術(shù)交互平臺，全面提升市場高度，從不同層次上推進先進制造業(yè)的技術(shù)落后創(chuàng)新。鋼材區(qū)的建筑形式為：所有經(jīng)營商鋪均為2層的，單層面積約為25平方米，鋪位對開，中間為8000平方米的鋼材堆場。而宜興鋼材市場與本項目只有10分鐘的車程，可以禰補本鋼材市場產(chǎn)品單一的缺陷；l 通過本項目的定位及市場的優(yōu)惠條件，可以吸引該市場經(jīng)營板材、型材的商戶；本項目租金由三部分構(gòu)成，基本租金、市場綜合管理費、市場推廣費。（2）如客戶為買鋪投資客戶：客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期五年的《租賃委托協(xié)議》；發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶前2年租金（相當(dāng)于折后價的15%）；第三、四、五年委托租賃期間，發(fā)展商經(jīng)營管理公司將按不低于折后樓款6%、7%、8%的逐年遞增的年租金代客戶出租商鋪，客戶獲得的租金以實際租賃合同中約定的租金為準(zhǔn)；但不對上述租金保底。高塍的人均收入較高，但在高塍目前只有少量的物業(yè)投資產(chǎn)品，這是遠不夠滿足高塍居民投資的需求，本項目的啟動將滿足這部分居民的投資需求。（水處理）城的經(jīng)營戶及周邊所有工業(yè)企業(yè)服務(wù)物流的發(fā)達程度在某種程度上可以反映當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟活躍程度。本項目租金由三部分構(gòu)成，基本租金、市場綜合管理費、市場推廣費。與開發(fā)商的目標(biāo)售價相差較大，所以本項目想要突破4000元/㎡的價格底線，必須打破常規(guī)的營銷模式才能得以實現(xiàn)。主要為了能體現(xiàn)企業(yè)的風(fēng)采以及滿足企業(yè)集辦公、展示、研究于一體的需求。本項目住宅區(qū)緊鄰交易區(qū)，私密性一般，園林環(huán)境差、社區(qū)規(guī)模較小。B、宜興城市化進程的加快，交通等配套的建設(shè)會加快。從宜興到項目的路程中,就是從城市到農(nóng)村的心理落差的過程。單位面積從80㎡400㎡不等，戶型多樣，可選擇產(chǎn)品及戶型多。周邊配套可利用高塍鎮(zhèn)中心商業(yè)配套以及未來本項目提供的配套生活便利度（配套）項目規(guī)劃有超市等其他生活配套設(shè)施。：專家樓為國內(nèi)外企業(yè)總部辦分基地、產(chǎn)品展貿(mào)中心、專家樓三者合一的結(jié)合為一體的地中海風(fēng)情式建筑，是獨立的別墅型住宅，不與其它住宅相連，私家花園占地比較大，帶2個獨立車位。月宜興五金機電城：2030元/㎡（3）市場推廣費：市場培育期（開業(yè)后前3年）由發(fā)展商設(shè)立市場推廣基金（約500萬元，透明使用，單獨審計）；自第4年起由經(jīng)營戶按510元/平方米/月繳納（每季度繳納一次）。目前宜興其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)有很多的物流企業(yè)，但在高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)很少有物流企業(yè)設(shè)點經(jīng)營，高塍目前的物流渠道為所有的經(jīng)營戶和周邊工業(yè)企業(yè)均通過自己尋找物流公司或物流公司業(yè)務(wù)員主動上門聯(lián)系業(yè)務(wù)。對于本項目宜興之外的投資客戶定位，合和認為無錫市內(nèi)市民不是主要的目標(biāo)客戶群，浙江地區(qū)尤其是溫州地區(qū)的市民是本項目主要的投資客戶群。（1）銷售價格定位的基本方法 A、租金收益還原法（按目前市場租金類比，以年回報6%進行收益還原，推算售價） 20元/㎡12247。（3）市場推廣費：市場培育期（開業(yè)后前3年）由發(fā)展商設(shè)立市場推廣基金（約500萬元，透明使用，單獨審計）；自第4年起由經(jīng)營戶按510元/平方米/月繳納（每季度繳納一次）?？紤]到單個商鋪的總體價位較低，利于商鋪的銷售。（4）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體。l 高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)約600家環(huán)保（水處理）企業(yè)，對這些環(huán)保企業(yè)是否愿意進駐環(huán)保交易城的意愿統(tǒng)計，有43%的環(huán)保企業(yè)表示非常愿意，43%的企業(yè)表示可以去看看再說，而明確表示不愿意的企業(yè)只占14%。并于開業(yè)時給予5000元/鋪的開業(yè)基金獎勵。所以高塍目前有鋪 位經(jīng)營的商戶是本項目后期招商的主力客戶群。l 商戶實力不強，多為夫妻經(jīng)營，對未來經(jīng)營沒有很好的規(guī)劃。環(huán)保（水處理）設(shè)備環(huán)保（水處理）運營企業(yè)采購l 此類企業(yè)為對環(huán)保（水處理）設(shè)備有需求的最終消費者，一般工業(yè)企業(yè)較多。不少企業(yè)也表示可考慮在環(huán)保城設(shè)立一個展示店面，既可直接銷售產(chǎn)品，又可用于業(yè)務(wù)辦公場地。、產(chǎn)生100億商品交易額本項目將立足宜興，輻射長三角，服務(wù)全國環(huán)保（水處理）業(yè)，年商品交易額預(yù)計超過100億元！巨大的資金流，為本地商業(yè)的興旺、金融的繁榮帶來無數(shù)機遇。塑造一個現(xiàn)代化的國際環(huán)保（水處理）交易城。孵化平臺：一是孵化當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)，使其迅速做大做強；二是轉(zhuǎn)化環(huán)保（水處理）科技成果，使環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)更具規(guī)模；三是培育環(huán)保（水處理）科技人才，為環(huán)保（水處理）企業(yè)提供人力、智力資源支持。l 檔次較高的酒店、餐飲、休閑娛樂場所。l 市場就近有住宅區(qū)。l 有便利的物流系統(tǒng)，能快速、便捷的把產(chǎn)品送到客戶手中。l 有倉儲出租。l 貢獻更多的財政收入。（4）市場份額正不斷的受到侵蝕雖然宜興仍是我國最大的環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，但宜興的產(chǎn)銷量占國內(nèi)的總量銳減，由原來的1/2到現(xiàn)在的1/4。據(jù)宜興市專利事務(wù)所統(tǒng)計，全市擁有環(huán)保專利200多項，“九五”以來，開發(fā)環(huán)保新產(chǎn)品88種，在全國名列前茅。地塊可建設(shè)用地面積：252942平方米。（2）環(huán)保交易市場分散、粗放經(jīng)營，市場經(jīng)營形式落后，無法形成更大的集聚效應(yīng)目前高塍的環(huán)保產(chǎn)品經(jīng)營戶分布的比較分散，還沒有一個集中的環(huán)保交易市場。三者與本項目的關(guān)系如下圖：市場（經(jīng)營戶）平臺（本項目）政策（政府）產(chǎn)業(yè)（生產(chǎn)企業(yè)） 項目各市場主體的需求分析：需求主體需求特征現(xiàn)已滿足部分未滿足部分政府l 通過市場的興旺帶來國內(nèi)外大量的技術(shù)流、信息流、商品流和人才流，優(yōu)化本地環(huán)保產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進環(huán)保產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展；l 通過市場將分散的經(jīng)營戶集中，形成集約效應(yīng)，降低供需雙方交易成本、提升企業(yè)技術(shù)含量和促進設(shè)備更新l 進一步提高“環(huán)保之鄉(xiāng)”的知名度，也便于鎮(zhèn)區(qū)的未來規(guī)劃。l 形成了較集中的環(huán)保交易一條街。l 大型配件及設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)希望有獨立的自主研發(fā)辦公樓。l 能有進行企業(yè)商務(wù)消費的各種場所，如：酒店、休閑娛樂、餐飲等場所。l 可以滿足采購的需求，但較費時間和精力。高塍環(huán)保產(chǎn)品交易市場基本上以滿足當(dāng)?shù)氐沫h(huán)保企業(yè)采購為主要業(yè)務(wù)。設(shè)有高級寫字樓及休閑娛樂型商務(wù)酒店。 社會效益和社會影響分析本項目的建成，將吸引上數(shù)千企業(yè)和經(jīng)營戶進場經(jīng)營，每天吸引數(shù)萬省內(nèi)外采購商前來采購洽談?？紤]到這部分人群以及高塍在外地跑業(yè)務(wù)的4000—5000人員，預(yù)計上述二類型商戶共可產(chǎn)生14000平方米的需求量。泛輻射商圈次級商圈核心商圈本項目 采購