【正文】 （3）項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目目前所在的區(qū)位屬于郊區(qū)農(nóng)村,周邊配套基本沒有。中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，目前中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于歷史上最佳水平。F、由于15萬平方的量對于高塍來說是一個(gè)超大規(guī)模的樓盤，供應(yīng)量比較大，用分期開發(fā)的方式，適當(dāng)推出市場，可有效控制銷售并取得較理想的銷售價(jià)值。D、住宅為鋼性需求，高塍離宜興不足15分鐘車程，在工程前期，應(yīng)盡量先建造優(yōu)美的小區(qū)園林環(huán)境，營造世外桃源的氛圍。都市港灣聯(lián)排別墅月2800元/㎡；獨(dú)棟別墅4800元/㎡ 銷售策略定位A、全球物流商務(wù)港功能定位,中國環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)未來的良好發(fā)展前景會影響消費(fèi)者看好的心理。都市港灣獨(dú)棟別墅銷售價(jià)格為4800元/㎡；高塍尚水佳苑聯(lián)排別墅約2800元/㎡；宜興市區(qū)的別墅在10000元/㎡左右，項(xiàng)目在社區(qū)規(guī)模、環(huán)境無法與直接競爭對手遠(yuǎn)東獨(dú)棟別墅該項(xiàng)目的別墅區(qū)圍繞人工湖而建，突出水的概念。本項(xiàng)目的生活配套較少，只能利用高塍現(xiàn)有的生活配套。別墅區(qū)中園林環(huán)境幽雅，設(shè)計(jì)優(yōu)美的人工湖。l 對生活質(zhì)量要求較高。l 有良好的企業(yè)信譽(yù)。每幢單位建筑面積400㎡左右（包地下室），用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格打造商務(wù)型居住需求。 該別墅區(qū)域部分主要為國內(nèi)外大型環(huán)保企業(yè)的入駐提供，部分將作為別墅對外銷售。以提高市場的高度。月；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)：6000元/㎡(包含前兩年的返租租金），實(shí)際售價(jià)5040元/㎡：項(xiàng)目的市場區(qū)域鎖定原則：一是投資能力旺盛的城市或區(qū)域，二是宜興及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物流企業(yè)。月；官林沿街商鋪：5060元/㎡ B、本地同類市場類比法參考項(xiàng)目 本項(xiàng)目宜興機(jī)電五金城售價(jià)：3600元/㎡； 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的未來售價(jià)：4000元/㎡高塍高塍尚水佳苑沿街商鋪目前售價(jià)：3800元/㎡；高塍現(xiàn)有的沿街商鋪售價(jià)：4000元/㎡；通過以上幾種基本的定價(jià)方法可以得出，本項(xiàng)目所在區(qū)域的商鋪市場合理售價(jià)為4000元/㎡。（2）如客戶為買鋪投資客戶：客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時(shí)與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期五年的《租賃委托協(xié)議》；發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶前2年租金（相當(dāng)于折后價(jià)的15%）；第三、四、五年委托租賃期間，發(fā)展商經(jīng)營管理公司將按不低于折后樓款6%、7%、8%的逐年遞增的年租金代客戶出租商鋪，客戶獲得的租金以實(shí)際租賃合同中約定的租金為準(zhǔn)；但不對上述租金保底。開業(yè)后前5年租金政策如下：（1）合同期：最低2年，最高5年（2）免租期：簽2年合同期者，免18個(gè)月租金；簽3年合同期者，免20個(gè)月租金；簽4年合同期者，免22個(gè)月租金；簽5年合同期者，免24個(gè)月租金。預(yù)計(jì)市場成熟后平均租金：30元40元/㎡/月根據(jù)對宜興機(jī)電五金城、官林、高塍的沿街環(huán)保配件商鋪的調(diào)研，目前商鋪的租金價(jià)格最貴的為官林，5060元/㎡；而宜興五金機(jī)電城和高塍的租金水平都在20元/㎡以內(nèi)。l 本項(xiàng)目將重點(diǎn)引進(jìn)在高塍已經(jīng)有一定業(yè)務(wù)量的物流企業(yè)進(jìn)駐，以便于本物流市場能快速做旺。市場名稱市場概述競爭合作關(guān)系分布在市區(qū)及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物流企業(yè)目前宜興沒有集中的物流市場，這些物流企業(yè)星落密布的分散在市區(qū)和其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)。為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的“一站式”采購和以后商戶和企業(yè)的物流的便捷性，物流市場作為本項(xiàng)目的配套是非常有必要的。這給經(jīng)營戶和企業(yè)造成了諸多不便,基于此基礎(chǔ)上而建設(shè)本項(xiàng)目的物流交易市場。中間停車場方便物流企業(yè)的上下貨物。物流區(qū)的需求面積約為2000平方米。在高塍僅物流費(fèi)用一年就有上億的收益。理由如下：無錫市民對投資專業(yè)市場具有免疫力，由于無錫新世界紡織服裝城和東方國際紡織服裝城對無錫投資市場的打擊，使得無錫市民對專業(yè)市場的投資有了一定的心理抵抗力，所以本項(xiàng)目如要打開無錫的市場具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合環(huán)保（水處理）城主力客戶群定位，銷售主力客戶群來源于：l 高塍目前鋼材市場經(jīng)營戶l 高塍及宜興周邊居民投資需求l 高塍及周邊居民投資的需求。月高塍現(xiàn)有鋼材市場鋪位：20元/㎡因此，定價(jià)不宜過高。6%=4000元/㎡目前高塍的鋼材市場租金水平為1520元/㎡，按租金收益還原法可以得出本交易區(qū)的售價(jià)為4000元/㎡。并于開業(yè)時(shí)給與5000元/鋪的開業(yè)基金。合和認(rèn)為鋼材市場只考慮滿足搬遷要求既可。所以，本項(xiàng)目未來的租金想要超越現(xiàn)有的租金必須通過卓越的經(jīng)營管理才能得以實(shí)現(xiàn)。預(yù)期市場成熟后平均租金：3040元/㎡/月，方能支撐設(shè)想售價(jià)。l 存在一定的互補(bǔ)關(guān)系；l 本項(xiàng)目的鋼材市場基本為老鋼材市場搬遷過來的商戶，而且都為環(huán)保（水處理）用板材、型材。l 一般采購量根據(jù)其所接工程訂單而定,對送貨時(shí)間要求較高，喜歡就近采購。建議本項(xiàng)目的鋼材市場定位為專門為環(huán)保（水處理）企業(yè)供應(yīng)環(huán)保（水處理）用鋼材的專業(yè)市場，服務(wù)于高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的環(huán)保（水處理）企業(yè)。（水處理）企業(yè)。考慮到市場以后的發(fā)展與繁榮，堆場的面積為8000平方米較為合理。 鋼材交易市場定位及依據(jù)本鋼材交易市場占地面積13000平方米，總建筑面積5000平方米。（7）結(jié)盟各產(chǎn)業(yè)基地政府、協(xié)會，為招商及后期經(jīng)營打下基礎(chǔ)。（5）與優(yōu)質(zhì)第三方物流公司合作，為商戶提供低成本、高效率的物流服務(wù)。（2）與政府和行業(yè)協(xié)會聯(lián)合舉辦行業(yè)專業(yè)展覽、行業(yè)交流會和貿(mào)易洽談會，舉辦國際性采購大會，體現(xiàn)國際化，吸引業(yè)界實(shí)力企業(yè)。 管理運(yùn)營模式定位—8大旺場策略“經(jīng)營決定價(jià)值”，這是任何商業(yè)地產(chǎn)的根本性價(jià)值規(guī)律。對于本項(xiàng)目宜興之外的投資客戶定位，合和認(rèn)為無錫市內(nèi)市民不是主要的目標(biāo)客戶群，浙江地區(qū)尤其是溫州地區(qū)的市民是本項(xiàng)目主要的投資客戶群。l 國內(nèi)其他環(huán)保（水處理）產(chǎn)區(qū)的環(huán)保（水處理）企業(yè)購買。月；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)：6000元/㎡(包含前兩年的反租租金），實(shí)際售價(jià)5040元/㎡：項(xiàng)目的市場區(qū)域鎖定原則：一是投資能力旺盛的城市或區(qū)域，二是高塍現(xiàn)有的經(jīng)營戶及企業(yè)主。月；官林沿街商鋪：5060元/㎡ B、本地同類市場類比法參考項(xiàng)目 本項(xiàng)目宜興機(jī)電五金城售價(jià)：3600元/㎡； 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的未來售價(jià)：4000元/㎡高塍高塍尚水佳苑沿街商鋪目前售價(jià)：3800元/㎡；高塍現(xiàn)有的沿街商鋪售價(jià)：4000元/㎡；通過以上幾種基本的定價(jià)方法可以得出，本項(xiàng)目所在區(qū)域的商鋪售價(jià)為4000元/㎡。（2）如客戶為買鋪投資客戶：客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時(shí)與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期五年的《租賃委托協(xié)議》；發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶前2年租金（相當(dāng)于折后價(jià)的15%）；第三、四、五年委托租賃期間，發(fā)展商經(jīng)營管理公司將按不低于折后樓款6%、7%、8%的逐年遞增的年租金代客戶出租商鋪，客戶獲得的租金以實(shí)際租賃合同中約定的租金為準(zhǔn)；但不對上述租金保底。l 尋找本地頭羊，對頭羊進(jìn)行重點(diǎn)突破，以起到“挖地雷“效應(yīng)。l 全國各地水處理相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈制造業(yè)企業(yè)或區(qū)域代理商l 國外水處理行業(yè)先進(jìn)設(shè)備制造企業(yè)或區(qū)域代理商 “外壓內(nèi)誘、兵臨城下”、“擊破頭羊、以點(diǎn)帶面” 本項(xiàng)目的交易區(qū)主要客戶群定位為高塍及周邊的企業(yè)和經(jīng)營戶。通過對這些企業(yè)的訪談，不少企業(yè)也表示可考慮在環(huán)保（水處理）城設(shè)立一個(gè)展示店面，既可直接銷售產(chǎn)品，又可用于業(yè)務(wù)辦公場地。l 高塍沒有店面、廠房的隱形商戶。開業(yè)后前5年租金政策如下：（1）合同期：最低2年，最高5年（2）免租期：簽2年合同期者，免18個(gè)月租金；簽3年合同期者，免20個(gè)月租金；簽4年合同期者，免22個(gè)月租金；簽5年合同期者，免24個(gè)月租金。 根據(jù)對宜興機(jī)電五金城、官林、高塍的沿街環(huán)保配件商鋪的調(diào)研，目前商鋪的租金價(jià)格最貴的為官林的沿街零售商鋪，5060元/㎡，售價(jià)在1100012000元/㎡；而宜興五金機(jī)電城和高塍的租金水平都在20元/㎡以內(nèi)。 租賃模式及出租價(jià)格定位本項(xiàng)目租金由三部分構(gòu)成，基本租金、市場綜合管理費(fèi)、市場推廣費(fèi)。環(huán)保（水處理）設(shè)備企業(yè)設(shè)點(diǎn)l 由于環(huán)保（水處理）設(shè)備企業(yè)的產(chǎn)品一般體積、質(zhì)量較大，不便于在市場中展示，所以，目前在市場上很少有環(huán)保（水處理）設(shè)備企業(yè)進(jìn)行企業(yè)設(shè)點(diǎn)。l 具有完善的銷售體系和售后服務(wù)，產(chǎn)品質(zhì)量好、檔次高、售價(jià)相對偏高。l 可以化競爭為合作的關(guān)系；l 目前該展覽交易中心規(guī)模小，經(jīng)營較慘淡。業(yè)態(tài)環(huán)保（水處理）配件環(huán)保（水處理）設(shè)備業(yè)種分類生產(chǎn)工具類鉗子、扳手、螺絲刀、錘子、噴漆工具、其他鉗工工具、工具箱、裝配電動工具、磨拋光電動工具、切削電動工具、電烙鐵曝氣器、厭氧處理器、中空陶瓷超濾裝置、中空纖維超濾膜組件、膜生物反應(yīng)器、墨設(shè)備、重金屬離子去除裝置、脫氮設(shè)備、消毒設(shè)備、水下推流器、潛水排污泵、潛水?dāng)嚢铏C(jī)、螺桿污泥泵、三相分離器、加藥設(shè)備、螺旋卷式電除鹽器、高濁度凈水器、除鐵除錳過濾器、加壓生物活性碳污水處理裝置、含油廢水處理裝置、洗車廢水循環(huán)處理器、稀土磁盤分離凈化廢水處理、船泊生活污水處理、海水淡化水蒸氣壓縮、旋轉(zhuǎn)式潷水器、生活污水組合處理裝置、污泥脫水處理、通用配件類彎頭、PVC、UPVC、法蘭、閥門、封頭、水泵、風(fēng)機(jī)、減速機(jī)、壓力傳感儀、液位儀、流量儀、自控設(shè)備環(huán)保（水處理）專用材料類卵石、石英砂、活性炭、無煙煤、水處理藥劑、反滲透膜、超濾膜、微濾膜：區(qū)域市場名稱市場概述競爭合作關(guān)系宜興宜興五金機(jī)電市場該市場位于宜興巷頭市場群，離高塍只有10分鐘的車程。l 對環(huán)保（水處理）設(shè)備的需求只有一、兩種，而且需求不頻繁，沒有固定的采購地點(diǎn)，一般會對質(zhì)量和價(jià)格以及售后服務(wù)進(jìn)行三重考慮。環(huán)保（水處理）工程企業(yè)采購l 對配件的需求隨工程的數(shù)量和大小而定，需求不穩(wěn)定。通過前期市場調(diào)研對商戶的深度訪談得出，商戶對經(jīng)營場地的需求多為“經(jīng)營+辦公”的形式，占總比例的91%；有9%的商戶選擇“經(jīng)營+辦公+住宿”的形式；市場上沒有商戶選擇單純經(jīng)營的形式。市場的未來的增量一個(gè)健康的專業(yè)市場的開門率在70%以上，考慮到本項(xiàng)目以后成行后，能帶動宜興及高塍的環(huán)保業(yè)的發(fā)展，將會有更多的人投身在環(huán)保行業(yè)中。根據(jù)對企業(yè)的訪談，大部分企業(yè)都看好本項(xiàng)目的投資前景，有不少企業(yè)老板考慮買鋪?zhàn)鳛橥顿Y，而且不少企業(yè)老板表示至少購買二、三間，有可能購買五、六間商鋪，但其中有30%的企業(yè)是進(jìn)駐市場經(jīng)營。約有半數(shù)會考慮進(jìn)駐。沒有店鋪、廠房的隱形商戶在高塍以掛靠別人的企業(yè)接單300—400家經(jīng)營者，沒有自己的經(jīng)營場地，他們考慮買鋪投資意愿較強(qiáng)烈，也可能考慮自己經(jīng)營環(huán)保零配件或作為辦公場所，因?yàn)槟壳八麄冎皇亲庥脛e人的物業(yè)，加上經(jīng)營這么多年已經(jīng)積累到一定的資金，在環(huán)保城購買物業(yè)意向比較強(qiáng)烈。容積率：1根據(jù)前期的市場調(diào)研分析，支撐本交易區(qū)面積的依據(jù)如下：現(xiàn)有市場上的經(jīng)營戶需求根據(jù)調(diào)查組的掃街式調(diào)查，目前在高塍有店鋪的專門從事環(huán)保配件經(jīng)營的有170家左右，根據(jù)我們對170多家經(jīng)營戶的深度訪談，約26%商戶有強(qiáng)烈的進(jìn)駐意向，約59%會持觀望態(tài)度，由此可見，市場上的商戶對環(huán)保城的認(rèn)可度是相當(dāng)?shù)母摺！⒎睒s15個(gè)衍生行業(yè)本項(xiàng)目的建成運(yùn)營，將直接拉動倉儲、客運(yùn)、貨運(yùn)、餐飲、娛樂、家政、物管、保安、保潔、廣告、制作、包裝、餐飲、娛樂、酒店等至少15個(gè)衍生行業(yè)的發(fā)展。據(jù)初步測算，本項(xiàng)目建成后，將至少在以下方面造福宜興：、進(jìn)一步提升“環(huán)保（水處理）之鄉(xiāng)”的知名度市場的積聚效應(yīng)，將縮短生產(chǎn)企業(yè)的物流供應(yīng)管理成本，將吸引大量生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐，帶來更多的投資和就業(yè)。、上檔次、產(chǎn)品齊、配套全、管理優(yōu)的集約化的現(xiàn)代化國際性展示交易平臺。據(jù)調(diào)查，2006年宜興市環(huán)保產(chǎn)業(yè)從業(yè)職工3萬多人，固定資產(chǎn)12億多元，環(huán)保產(chǎn)業(yè)技工貿(mào)總收入達(dá)38億元，工業(yè)產(chǎn)值和利稅分別占江蘇全省的9%和7%。由于鋼材市場與物流區(qū)占用土地成本較高，鋼材市場與物流市場合并一起，將有利于提高土地使用率，提升土地效益。針對高塍上檔次的住宅奇缺的現(xiàn)狀，建設(shè)園林式配套商務(wù)公寓，營造優(yōu)美溫馨的居住環(huán)境，讓廣大商戶“安居樂業(yè)”，省去奔波之苦，盡享成功的喜悅。全國乃至全球的批發(fā)商與經(jīng)營戶均可直接通過這一網(wǎng)上交易平臺，直接下達(dá)訂單，大大降低了商務(wù)成本。（國際會議展覽中心）以市場為依托,在相關(guān)政府機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會扶持下，定期承辦行業(yè)專業(yè)展覽、行業(yè)交流會和貿(mào)易洽談會,并與國內(nèi)外國際性的專業(yè)展覽聯(lián)姻,與環(huán)保（水處理）產(chǎn)區(qū)及各大企業(yè)建立廣泛合作,加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)信息交流,為市場內(nèi)企業(yè)、商家搭建一個(gè)充滿無限商機(jī)和魅力的經(jīng)濟(jì)技術(shù)交互平臺，全面提升市場高度,從不同層次上推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新。服務(wù)平臺：協(xié)助入駐環(huán)保（水處理）企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)，提供政策咨詢、項(xiàng)目包裝、廣告發(fā)布、廣告設(shè)計(jì)、業(yè)務(wù)拓展等相關(guān)服務(wù)，安排好外來科技人員的吃、住、行等，創(chuàng)造全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)的機(jī)制。從銷售收入來看，2005 年污水處理行業(yè)所占比重最大的是華東地區(qū)，%，其次是華北地區(qū)，%，這兩個(gè)地區(qū)銷售收入占全國總量的75%以上，其他幾個(gè)地區(qū)的發(fā)展相對都比較慢，銷售收入所占比重都比較低，尤其是西南和西北地區(qū)。當(dāng)?shù)仄髽I(yè)采購占整個(gè)市場銷售額的80%左右。、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目總建筑面積30萬平方米（計(jì)容積率部分約30萬平方米），由八大功能組成：1) 產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺（企業(yè)孵化中心/科技研發(fā)中心）：9000平方米2) 環(huán)保配件交易區(qū)：85000平方米3) 鋼材交易及物流配套區(qū)：10000平方米4) 國際環(huán)保商務(wù)港（專家樓）：15000平方米5) 國際會議展覽中心：4000平方米6) 酒店及商務(wù)配套區(qū)：12500平方米7) 風(fēng)情商業(yè)街：約20000平方米8) 商戶配套公寓：150000平方米 本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位及依據(jù) 產(chǎn)業(yè)定位：以污水處理為核心的環(huán)保產(chǎn)業(yè)：污水處理設(shè)備配套產(chǎn)品交易（生產(chǎn)工具、環(huán)保材料、環(huán)保設(shè)備配件）污水處理設(shè)備營銷（曝氣器、厭氧處理器、水下推流器等） 環(huán)