【正文】 開業(yè)后前2年，平均15元㎡/月（針對免租結(jié)束后）；開業(yè)后第34年，1樓平均30元㎡/月（相當(dāng)于銷售價格的8%）；開業(yè)后第5年，1樓平均35元㎡/月。此類商戶約有400余家，對進(jìn)駐環(huán)保（水處理）城意愿較強(qiáng)。l 在高塍周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如和橋、新建等地共有環(huán)保（水處理）企業(yè)和經(jīng)營戶280余家，通過最這些企業(yè)的訪談，這些企業(yè)有向高塍搬遷的趨勢。高塍屬于江南小鎮(zhèn)，鄰里關(guān)系友好，而高塍的企業(yè)主和經(jīng)營戶基本為高塍本地人，互相之間均為朋友或鄰居。l 對進(jìn)駐本項目的商戶給予一定的優(yōu)惠措施，進(jìn)駐越早優(yōu)惠越多，在商戶之間形成一種緊迫感。如第三、四、五年實際年租金低于折后樓款6%、7%、8%的，發(fā)展商經(jīng)營管理公司應(yīng)在獲得客戶書面許可后方可出租。與開發(fā)商的目標(biāo)售價相差較大，所以本項目想要突破4000元/㎡的價格底線，必須打破常規(guī)的營銷模式才能得以實現(xiàn)。月高塍現(xiàn)有沿街環(huán)保（水處理）鋪位：15元/㎡結(jié)合環(huán)保（水處理）城主力客戶群定位，銷售主力客戶群來源于：l 根據(jù)前期對高塍及周邊環(huán)保經(jīng)營戶和企業(yè)的訪談，對愿意進(jìn)駐市場商戶的進(jìn)駐形式進(jìn)行統(tǒng)計得出，商戶買鋪經(jīng)營的占72%，選擇租賃的商戶占28%。l 高塍及周邊居民投資的需求。理由如下：無錫市民對投資專業(yè)市場具有免疫力，由于無錫新世界紡織服裝城和東方國際紡織服裝城對無錫投資市場的打擊，使得無錫市民對專業(yè)市場的投資有了一定的心理抵抗力，所以本項目如要打開無錫的市場具有很大的風(fēng)險。本項目要求發(fā)展商放短期贏利模式向長期贏利模式的轉(zhuǎn)變，要求發(fā)展商從物業(yè)管理向可持續(xù)的經(jīng)營管理和產(chǎn)業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)變。并與國內(nèi)外國際性的專業(yè)展覽聯(lián)姻，與各市場及各大企業(yè)建立廣泛合作，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)信息交流，為市場內(nèi)企業(yè)、商家搭建一個充滿無限商機(jī)和魅力的經(jīng)濟(jì)技術(shù)交互平臺，全面提升市場高度，從不同層次上推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)的技術(shù)落后創(chuàng)新。（6）整合宜興政府、協(xié)會、媒體資源。n 與全國各地環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)基地的政府、協(xié)會結(jié)盟，形成互動的戰(zhàn)略合作關(guān)系?？紤]到鋼材市場在土地成本上相當(dāng)?shù)母?，并不能對發(fā)展商產(chǎn)生很大的效益。鋼材區(qū)的建筑形式為：所有經(jīng)營商鋪均為2層的，單層面積約為25平方米，鋪位對開，中間為8000平方米的鋼材堆場。 由于鋼材是通用型的生產(chǎn)原料，幾乎每個工業(yè)城市都會存在鋼材市場，滿足當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的就近采購需要。產(chǎn)品類型采購商類型采購需求特征環(huán)保（水處理）用鋼材環(huán)保（水處理）配件生產(chǎn)企業(yè)采購l 對鋼材的需求的品種較單一,普遍為板材、鋼管等。市場名稱市場概述競爭合作關(guān)系宜興鋼材市場宜興鋼材市場與五金市場一河之隔，市場共有商戶約300家，市場經(jīng)營年限較長，建筑破舊。而宜興鋼材市場與本項目只有10分鐘的車程，可以禰補(bǔ)本鋼材市場產(chǎn)品單一的缺陷；l 通過本項目的定位及市場的優(yōu)惠條件，可以吸引該市場經(jīng)營板材、型材的商戶；本項目租金由三部分構(gòu)成，基本租金、市場綜合管理費、市場推廣費。 根據(jù)對宜興機(jī)電五金城、官林、高塍的沿街環(huán)保配件商鋪的調(diào)研，目前商鋪的租金價格最貴的為官林的沿街零售商鋪，5060元/㎡，售價在1100012000元/㎡；而宜興五金機(jī)電城和高塍鋼材市場的租金水平都在1520元/㎡。開業(yè)后前5年租金政策如下：（1）合同期：最低2年，最高5年（2）免租期：簽2年合同期者，免18個月租金；簽3年合同期者，免20個月租金；簽4年合同期者，免22個月租金；簽5年合同期者，免24個月租金。根據(jù)對目前高塍鋼材市場的調(diào)研，現(xiàn)有的鋼材市場共有經(jīng)營戶約有40多家，本項目的鋼材市場招商主要以此類客戶為主；l 宜興鋼材市場少量經(jīng)營板材、型材的商戶。（2）如客戶為買鋪投資客戶：客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期五年的《租賃委托協(xié)議》；發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶前2年租金（相當(dāng)于折后價的15%）；第三、四、五年委托租賃期間，發(fā)展商經(jīng)營管理公司將按不低于折后樓款6%、7%、8%的逐年遞增的年租金代客戶出租商鋪，客戶獲得的租金以實際租賃合同中約定的租金為準(zhǔn)；但不對上述租金保底。 B、本地同類市場類比法參考項目 本項目宜興機(jī)電五金城售價：3600元/㎡； 預(yù)計本項目的未來售價：4000元/㎡高塍高塍尚水佳苑沿街商鋪目前售價：3800元/㎡；高塍現(xiàn)有的沿街商鋪售價：4000元/㎡；高塍鋼材市場商鋪由于鋼材市場存在拆遷因素，沒有轉(zhuǎn)讓價格通過以上幾種基本的定價方法可以得出，本項目所在區(qū)域的商鋪市場合理售價為4000元/㎡。分區(qū)鋼材市場鋪位定價參考初始售價6000元/㎡宜興五金機(jī)電城04年銷售價格約3600元/㎡；高塍尚水佳苑沿街商鋪目前售價：3800元/㎡；宜興玖濱廣場商鋪售價；約20000元/㎡；升值空間（市場成熟后約）8000元/㎡宜興五金機(jī)電城現(xiàn)部分轉(zhuǎn)售價格：5000元/㎡初始月租金約20元/㎡月租金漲幅（市場成熟后約）2030元/㎡高塍的人均收入較高，但在高塍目前只有少量的物業(yè)投資產(chǎn)品，這是遠(yuǎn)不夠滿足高塍居民投資的需求，本項目的啟動將滿足這部分居民的投資需求。浙江地區(qū)尤其是溫州地區(qū)是本項目最重要的目標(biāo)市場區(qū)域，由于浙江地區(qū)比較富裕，而且市民投資意識比較強(qiáng)，溫州是水處理產(chǎn)品（水泵）的重要產(chǎn)區(qū)，該區(qū)客戶的購買將較容易打破本地客戶（尤其是經(jīng)營戶）的觀望心態(tài)。鑒于以后市場的一站式采購，以及商戶的便利性，可以考慮設(shè)立物流區(qū)。停車場約5000平方米。（水處理）城的經(jīng)營戶及周邊所有工業(yè)企業(yè)服務(wù)物流的發(fā)達(dá)程度在某種程度上可以反映當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)活躍程度。本項目的物流市場將填補(bǔ)高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有物流企業(yè)設(shè)點的空白，為高塍及周邊的環(huán)保（水處理）和工業(yè)企業(yè)提供更便捷的物流服務(wù)。產(chǎn)品類型采購商類型采購需求特征物流服務(wù)環(huán)保（水處理）配件、設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)采購及其它工業(yè)企業(yè)l 企業(yè)的產(chǎn)品遍布全國各個省市,對物流公司的線路要求較高。主要通過業(yè)務(wù)員上門聯(lián)系業(yè)務(wù)，沒有形成規(guī)?；募s效應(yīng)。本項目租金由三部分構(gòu)成，基本租金、市場綜合管理費、市場推廣費。根據(jù)市場類比法的定價方式，預(yù)計本市場成熟后平均租金：20元30元/㎡/月。（3）經(jīng)營保證金：2萬元/鋪（4）租金：開業(yè)后前2年，平均15元㎡/月（針對免租結(jié)束后）；開業(yè)后第34年，1樓平均30元㎡/月（相當(dāng)于銷售價格的8%）；開業(yè)后第5年，1樓平均35元㎡/月。如第三、四、五年實際年租金低于折后樓款6%、7%、8%的，發(fā)展商經(jīng)營管理公司應(yīng)在獲得客戶書面許可后方可出租。與開發(fā)商的目標(biāo)售價相差較大，所以本項目想要突破4000元/㎡的價格底線，必須打破常規(guī)的營銷模式才能得以實現(xiàn)。月高塍現(xiàn)有沿街環(huán)保（水處理）鋪位：10元/㎡銷售主力客戶群來源于：l 宜興及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物流企業(yè)買鋪自營l 高塍及宜興周邊居民投資需求l 長三角一些城市投資客戶（無錫除外）l 合和地產(chǎn)投資俱樂部的會員 國際環(huán)保（水處理）商務(wù)港定位及依據(jù)本商務(wù)港總占地面積為37500平方米，總建筑面積為15000平方米。也可當(dāng)作別墅出售。主要為了能體現(xiàn)企業(yè)的風(fēng)采以及滿足企業(yè)集辦公、展示、研究于一體的需求。 ：地中海風(fēng)情式建筑，靠近寫字樓的前10棟色彩以具辦公氛圍的冷色調(diào)為主； :采用住宅環(huán)保技術(shù)，強(qiáng)調(diào)生態(tài)健康, 采用的科技系統(tǒng)創(chuàng)造最適宜的生活環(huán)境，跟近年中央政府大力倡導(dǎo)“節(jié)能型住宅”相呼應(yīng)，此外，在規(guī)劃、建筑、景觀方面進(jìn)行了創(chuàng)新，給客戶營造了全面的高品質(zhì)生活價值。國內(nèi)各大產(chǎn)區(qū)大型環(huán)保（水處理）企業(yè)l 在國內(nèi)環(huán)保（水處理）行業(yè)內(nèi)具有一定影響力，在企業(yè)所在地區(qū)為該地區(qū)的龍頭企業(yè)。周邊企業(yè)的高管l 在宜興有穩(wěn)定、較高的工作收入l 追求高品質(zhì)住宅，但承受不起現(xiàn)有市場高品質(zhì)住宅的價格：遠(yuǎn)東本項目住宅區(qū)緊鄰交易區(qū)，私密性一般，園林環(huán)境差、社區(qū)規(guī)模較小。交通便利性緊鄰遠(yuǎn)東大道,交通較方便。單棟建筑面積在330㎡以上。都市港灣進(jìn)行比對。B、宜興城市化進(jìn)程的加快，交通等配套的建設(shè)會加快。和政府協(xié)商提前改造宜興到高塍的道路。五、項目靜態(tài)財務(wù)可行性分析靜態(tài)成本分析：成本項單位成本金額：萬元備注土地轉(zhuǎn)讓成本20萬元/畝7600380畝勘探、規(guī)劃設(shè)計40元/平方米1220總面積305000平米建安成本（合計）1577元/平方米57150總面積305000平米A/交易區(qū)（街鋪）1500元/平方米14250B/辦公樓、酒店3000元/平方米765025500平米（其中：裙樓商業(yè)10000平米，會展中心4000平米）C/商戶配套公寓2000元/平方米3000015萬平米D/獨棟別墅1500元/平方米2250E/風(fēng)情商業(yè)街1500元/平方米30002萬平米水電配套2000總面積305000平米其他規(guī)費100元/平方米3050305000平米其他成本管理成本20萬元/月720開發(fā)周期36個月，每月20萬元財務(wù)成本建安成本*3%1443建安成本:48100萬元營銷推廣成本預(yù)計銷售額*6%銷售額萬元銷售代理費預(yù)計銷售額*2%銷售額萬元招商代理費455零售商業(yè)30000平米*25元/平米=75萬元95000平米/50平米/鋪=約1900個鋪位,1900*2000元=約380萬元前期經(jīng)營管理費1000不可預(yù)見成本500合計49755靜態(tài)收入分析（銷售）：物業(yè)項銷售實收均價（元/平米）可銷售建筑面積（平米）實際實現(xiàn)銷售率/銷售面積（平米）實收銷售金額（萬元）持有物業(yè)建筑面積（平米）配件交易區(qū)504085000100%，8500042840—鋼材區(qū)4640500023202320物流區(qū)5040200010081008風(fēng)情商業(yè)街20000普通配套公寓150000專家樓（獨棟別墅）5000150007500075000酒店及商務(wù)配套255000025500合計302500銷售稅收（營業(yè)稅和所得稅，政府預(yù)征）43225*14%=6051萬元盈虧分析 成本：49755萬元 收入： 可售物業(yè)100%銷售時：實收銷售金額：萬元；稅收：萬元；盈利：萬元 可售物業(yè)100%銷售時：實收銷售金額：萬元；稅收：萬元；盈利：萬元六、項目投資風(fēng)險分析及總體可行性評價（1）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險評估商業(yè)是受宏觀經(jīng)濟(jì)影響非常大的行業(yè)，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮時，人們消費趨于保守，商業(yè)將走向蕭條。本項目宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險較小。從宜興到項目的路程中,就是從城市到農(nóng)村的心理落差的過程。并進(jìn)一步輻射全國，項目的招商質(zhì)量（有實力的企業(yè)或商戶）及招商成敗將成為取勝的關(guān)鍵。%，%，%，%，我國經(jīng)濟(jì)增長率一直在10%平臺上加速。E、用效區(qū)的價位，實現(xiàn)居住的升級，目前宜興住宅的產(chǎn)品及營銷概念都相對于沿海落后，產(chǎn)品及營銷仍有較多提升的空間。單位面積從80㎡400㎡不等，戶型多樣，可選擇產(chǎn)品及戶型多。如若突破此價格區(qū)間，必須以超常規(guī)的營銷手法和先進(jìn)的開發(fā)理念、創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計才可能實現(xiàn)既定價格目標(biāo)）：專家樓（設(shè)想售價）定價參考售 價5000元/㎡宜興今日星城聯(lián)排別墅約7000元/㎡宜興海德名園獨棟別墅約9700元/㎡高塍尚水佳苑聯(lián)排別墅約2800元/㎡遠(yuǎn)東 根據(jù)樓盤類比法的定價方法，目前離本項目最近的遠(yuǎn)東本項目在突出園林環(huán)境的同時還將引入環(huán)保概念，突出環(huán)保建筑對人體、環(huán)境以及能源的優(yōu)越性。周邊配套可利用高塍鎮(zhèn)中心商業(yè)配套以及未來本項目提供的配套生活便利度（配套）項目規(guī)劃有超市等其他生活配套設(shè)施。都市港灣本項目園林環(huán)境及私密性別墅區(qū)與多層區(qū)由遠(yuǎn)東大道分為兩個區(qū)域，私密性較好。高塍及宜興的成功人士l 擁有自己的事業(yè)，手上有較多的閑置資金。l 企業(yè)產(chǎn)品技術(shù)含量高，達(dá)到國際先進(jìn)水平。：專家樓為國內(nèi)外企業(yè)總部辦分基地、產(chǎn)品展貿(mào)中心、專家樓三者合一的結(jié)合為一體的地中海風(fēng)情式建筑，是獨立的別墅型住宅，不與其它住宅相連，私家花園占地比較大，帶2個獨立車位?？拷鼘懽謽堑那?0棟作為總部基地獨棟辦公樓，其余分開管理做純別墅銷售。因此建筑景觀優(yōu)美，為生活提供便利的別墅以滿足高塍地區(qū)的成功人士相當(dāng)有必要；考慮到住宅比例過大，難以立項，建議建設(shè)15000平米的別墅，冠名專家樓，既可引進(jìn)一些國際性及國內(nèi)的大企業(yè)，作為獨立的辦事處。月宜興五金機(jī)電城目前租金：2030元/㎡月宜興五金機(jī)電城：2030元/㎡6%=3000元/㎡目前高塍的環(huán)保街鋪租金水平為15元/㎡，按租金收益還原法可以得出本交易區(qū)的售價為3000元/㎡。并于開業(yè)時給與5000元/鋪的開業(yè)基金。所以，本項目未來的租金想要超越現(xiàn)有環(huán)保配件街鋪的租金必須通過卓越的經(jīng)營管理才能得以實現(xiàn)。（3）市場推廣費：市場培育期（開業(yè)后前3年）由發(fā)展商設(shè)立市場推廣基金（約500萬元，透明使用，單獨審計）；自第4年起由經(jīng)營戶按510元/平方米/月繳納（每季度繳納一次）。l 本項目的物流市場將引進(jìn)這些分散的物流企業(yè)進(jìn)駐市場，形成規(guī)?；募s效應(yīng)，為本項目及高塍周邊的工業(yè)企業(yè)提供更便捷的物流服務(wù)。l 要求企業(yè)有較好的信譽，能在規(guī)定的時間內(nèi)能把產(chǎn)品安全的送到目的地。高塍所有工業(yè)企業(yè)每年的物流費用達(dá)到了上億元，這對本物流市場的興建起到了