【正文】 （2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，高塍本地及宜興的環(huán)保（水處理）企業(yè)和經(jīng)營(yíng)戶及國(guó)內(nèi)和國(guó)際上的環(huán)保（水處理）技術(shù)企業(yè)將是項(xiàng)目的招商重點(diǎn)。完全可吸引宜興白領(lǐng)前來(lái)置業(yè)。按此定價(jià)方法項(xiàng)目別墅價(jià)格區(qū)間應(yīng)在28004800元/㎡。緊鄰遠(yuǎn)東大道與中心路,交通方便，二者差別不大建筑設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目以生態(tài)為主題，突出生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越性。都市港灣項(xiàng)目名稱競(jìng)爭(zhēng)比較遠(yuǎn)東（1）如采用雨水收集、生態(tài)自凈水系統(tǒng)；（2）進(jìn)行模擬通風(fēng)實(shí)驗(yàn)，調(diào)整布局及門窗設(shè)計(jì)，組織自然通風(fēng)；（3）采用電輔助太陽(yáng)能中央熱水系統(tǒng)，減少能源消耗；（4）采用遮陽(yáng)構(gòu)件，避免日曬影響；（5）控制土壤及建筑、裝飾材料進(jìn)行放射性元素含量，保障居住安全；： ★普通配套設(shè)施：寬帶、IDD、電子巡更、門磁、窗磁、可視對(duì)講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)等智能化安防系統(tǒng)； ★環(huán)保配套設(shè)施：太陽(yáng)能供熱系統(tǒng)、小區(qū)直飲水系統(tǒng)、自然通風(fēng)系統(tǒng)、外墻及屋面保溫隔熱系統(tǒng)、太陽(yáng)能路燈、屋頂水箱自動(dòng)清洗裝置等（需考慮設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性）客戶類型客戶特征歐美、韓、日等發(fā)達(dá)國(guó)家的國(guó)際性環(huán)保（水處理）企業(yè)l 在國(guó)際環(huán)保（水處理）行業(yè)內(nèi)有一定影響力。23層獨(dú)棟別墅，單棟面積在500平方米左右（含地下室）。月租金漲幅（市場(chǎng)成熟后約）2030元/㎡（1）銷售價(jià)格定位的基本方法 A、租金收益還原法（按目前市場(chǎng)租金類比，以年回報(bào)6%進(jìn)行收益還原，推算售價(jià)） 15元/㎡12247。這顯然和開(kāi)發(fā)商想要實(shí)現(xiàn)的預(yù)期價(jià)值不相穩(wěn)和。l 存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。高塍目前還無(wú)專業(yè)的物流發(fā)貨區(qū)，而且基本無(wú)物流公司在高塍設(shè)立辦公處，一般都是通過(guò)上門聯(lián)系業(yè)務(wù)，但是在高塍每年的物流出貨量非常大，一般的企業(yè)每年的物流費(fèi)用在3040萬(wàn)元，上規(guī)模的企業(yè)更是達(dá)到上百萬(wàn)元。物流區(qū)的建筑形式為：所有經(jīng)營(yíng)商鋪均為2層的，單層面積約為25平方米，鋪位對(duì)開(kāi)，中間為5000平方米的停車場(chǎng)。l 合和地產(chǎn)投資俱樂(lè)部的會(huì)員 物流交易市場(chǎng)定位及依據(jù)本物流交易市場(chǎng)的占地面積為7000平方米，總建筑面積2000平方米。月宜興五金機(jī)電城目前租金：2030元/㎡與開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)售價(jià)有一定的距離，且市場(chǎng)環(huán)境相當(dāng)成熟，所以本項(xiàng)目想要突破4000元/㎡的價(jià)格底線，必須打破常規(guī)的營(yíng)銷模式才能得以實(shí)現(xiàn)。為了本鋼材市場(chǎng)能壟斷宜興的環(huán)保（水處理）所用鋼材，此類客戶是后期項(xiàng)目招商中的重點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)類比法的定價(jià)方式，預(yù)計(jì)本市場(chǎng)成熟后平均租金：20元30元/㎡/月。目前市場(chǎng)主要以各種工業(yè)鋼材和建筑鋼材為主，其中經(jīng)營(yíng)環(huán)保（水處理）用板材、型材不到5%。而且宜興的鋼材市場(chǎng)離本項(xiàng)目很近，鋼材品種也齊全，目前該市場(chǎng)在逐步成熟。本鋼材市場(chǎng)的主要客戶將以高塍現(xiàn)有的鋼材市場(chǎng)搬遷為主，現(xiàn)有的鋼材市場(chǎng)工有經(jīng)營(yíng)戶約有40多家，每家的經(jīng)營(yíng)面積從幾十平米到上百平米不等，堆場(chǎng)約有4000平米。n 項(xiàng)目申報(bào)宜興重點(diǎn)扶植工程，爭(zhēng)取最優(yōu)惠的工商、稅務(wù)條件，并以政府的名義推動(dòng)當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目。從本項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值提升的角度考慮，合和對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議如下：基礎(chǔ)服務(wù)：“保安、保潔、維修”的物業(yè)管理；增值服務(wù)：一方面組建專業(yè)、強(qiáng)大、國(guó)際化的經(jīng)營(yíng)管理公司；另一方面聯(lián)合優(yōu)質(zhì)第三方，向入場(chǎng)商戶和采購(gòu)商提供配套產(chǎn)業(yè)服務(wù)；招商與經(jīng)營(yíng)的無(wú)縫對(duì)接：建議招商啟動(dòng)即組建經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，引入客戶專員體制，實(shí)行與招商的無(wú)縫對(duì)接，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值的最大化。高塍的人均收入較高，但在高塍目前只有少量的物業(yè)投資產(chǎn)品，這是遠(yuǎn)不夠滿足高塍居民投資的需求，本項(xiàng)目的啟動(dòng)將滿足這部分居民的投資需求。月租金漲幅（市場(chǎng)成熟后約）2030元/㎡ （1）銷售價(jià)格定位的基本方法 A、租金收益還原法（按目前市場(chǎng)租金類比，以年回報(bào)6%進(jìn)行收益還原，推算售價(jià)） 15元/㎡12247。為防止這些商戶之間互相串聯(lián)、形成統(tǒng)一戰(zhàn)線要挾本項(xiàng)目，所以本項(xiàng)目的招商策略必須使用“外壓內(nèi)誘、兵臨城下“、”擊破頭羊、以點(diǎn)帶面“的戰(zhàn)略。l 高塍300余家環(huán)保（水處理）企業(yè)。這顯然和開(kāi)發(fā)商想要實(shí)現(xiàn)的預(yù)期價(jià)值不相穩(wěn)和。代理商設(shè)點(diǎn)l 所代理的產(chǎn)品以國(guó)外產(chǎn)品和國(guó)內(nèi)名牌產(chǎn)品為主，而且有的代理商同時(shí)在某個(gè)城市代理幾個(gè)產(chǎn)品。l 經(jīng)營(yíng)品種單一、專業(yè)性強(qiáng)，具有產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)。環(huán)保（水處理）工程企業(yè)采購(gòu)l 對(duì)一部分技術(shù)含量較高、工藝較復(fù)雜的設(shè)備才會(huì)選擇去采購(gòu)，一般設(shè)備會(huì)選擇自己通過(guò)采購(gòu)配件加工。泛輻射商圈次級(jí)商圈核心商圈本項(xiàng)目 采購(gòu)商及其采購(gòu)需求定位產(chǎn)品類型采購(gòu)商類型采購(gòu)需求特征環(huán)保（水處理）配件環(huán)保（水處理）設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)l 對(duì)配件的需求較穩(wěn)定，一般都與配件企業(yè)或經(jīng)營(yíng)戶形成了長(zhǎng)期合作的關(guān)系。外地省市環(huán)保企業(yè)設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐目前高塍環(huán)保產(chǎn)業(yè)在全國(guó)知名度較高，不少企業(yè)都在高塍設(shè)有直銷場(chǎng)地，還有不少企業(yè)會(huì)考慮進(jìn)駐高塍經(jīng)營(yíng)或通過(guò)找代理商經(jīng)營(yíng)，如果環(huán)保城成功啟動(dòng)后，利用強(qiáng)大的的廣告攻勢(shì)及成功招商策略吸引下，預(yù)計(jì)全國(guó)各地有部分水處理企業(yè)會(huì)考慮進(jìn)駐高塍環(huán)保城設(shè)立直銷點(diǎn)或通過(guò)代理商進(jìn)駐?？紤]到這部分人群以及高塍在外地跑業(yè)務(wù)的4000—5000人員，預(yù)計(jì)上述二類型商戶共可產(chǎn)生14000平方米的需求量。、貢獻(xiàn)每年上千萬(wàn)稅收本項(xiàng)目市場(chǎng)培育期結(jié)束后（預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)后3年），每年將為政府貢獻(xiàn)巨大的稅收收入。 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析本項(xiàng)目的建成，將吸引上數(shù)千企業(yè)和經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，每天吸引數(shù)萬(wàn)省內(nèi)外采購(gòu)商前來(lái)采購(gòu)洽談。依托大上海經(jīng)濟(jì)圈，以及宜興國(guó)際化物流影響力，可有效輻射國(guó)際市場(chǎng)。設(shè)有高級(jí)寫字樓及休閑娛樂(lè)型商務(wù)酒店。同時(shí)，可以為當(dāng)?shù)鼐用裉峁└咂焚|(zhì)，低價(jià)位的別墅型住宅。高塍環(huán)保產(chǎn)品交易市場(chǎng)基本上以滿足當(dāng)?shù)氐沫h(huán)保企業(yè)采購(gòu)為主要業(yè)務(wù)。 本項(xiàng)目依托宜興的環(huán)保產(chǎn)業(yè)、尤其是污水處理行業(yè)悠久的產(chǎn)業(yè)歷史和雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以“市場(chǎng)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)繁榮市場(chǎng)”為目標(biāo)，集“國(guó)際技術(shù)展貿(mào)、產(chǎn)品交易、會(huì)議展覽、物流配套、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、酒店餐飲、配套公寓、電子商務(wù)”等八大功能于一體，將傳統(tǒng)環(huán)保配件批發(fā)市場(chǎng)與現(xiàn)代展覽、現(xiàn)代物流模式緊密結(jié)合，打造現(xiàn)代化新型物流商務(wù)港，建成后將成為中國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的綜合性產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地，成為宜興市標(biāo)志性商業(yè)建筑群，以“模式新、檔次高、規(guī)模大、業(yè)態(tài)全”為特色，成為中國(guó)規(guī)模最大、服務(wù)中國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的技術(shù)交流、技術(shù)交易、產(chǎn)品交易等的“一站式”國(guó)際博覽采購(gòu)中心和產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。l 可以滿足采購(gòu)的需求，但較費(fèi)時(shí)間和精力。l 便利的客運(yùn)系統(tǒng)。l 能有進(jìn)行企業(yè)商務(wù)消費(fèi)的各種場(chǎng)所，如：酒店、休閑娛樂(lè)、餐飲等場(chǎng)所。l 有能與中國(guó)環(huán)保企業(yè)交流的平臺(tái)，從而把技術(shù)中國(guó)化。l 大型配件及設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)希望有獨(dú)立的自主研發(fā)辦公樓。l 無(wú)高檔酒店、餐飲、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所供企業(yè)進(jìn)行商務(wù)消費(fèi)。l 形成了較集中的環(huán)保交易一條街。（2） 在技術(shù)引進(jìn)、信息交流、國(guó)際對(duì)接方面為宜興（高塍）環(huán)保提供便利，促進(jìn)宜興（高塍）環(huán)保產(chǎn)業(yè)技術(shù)改進(jìn)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。三者與本項(xiàng)目的關(guān)系如下圖：市場(chǎng)（經(jīng)營(yíng)戶）平臺(tái)（本項(xiàng)目）政策（政府）產(chǎn)業(yè)（生產(chǎn)企業(yè)） 項(xiàng)目各市場(chǎng)主體的需求分析：需求主體需求特征現(xiàn)已滿足部分未滿足部分政府l 通過(guò)市場(chǎng)的興旺帶來(lái)國(guó)內(nèi)外大量的技術(shù)流、信息流、商品流和人才流，優(yōu)化本地環(huán)保產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展；l 通過(guò)市場(chǎng)將分散的經(jīng)營(yíng)戶集中，形成集約效應(yīng)，降低供需雙方交易成本、提升企業(yè)技術(shù)含量和促進(jìn)設(shè)備更新l 進(jìn)一步提高“環(huán)保之鄉(xiāng)”的知名度，也便于鎮(zhèn)區(qū)的未來(lái)規(guī)劃。中國(guó)宜興環(huán)?？萍脊I(yè)園成立時(shí)間早，但招商引資效果不佳，始終未能形成規(guī)模效應(yīng)，反而高塍環(huán)保企業(yè)越來(lái)越集中，成為宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)真正的“工業(yè)園” 宜興純清水設(shè)備廠鵬鷂集團(tuán) 江蘇江華集團(tuán)宜興博大環(huán)保集團(tuán)二、項(xiàng)目總體定位及依據(jù) 本項(xiàng)目總體定位的基本內(nèi)容和分析方法：環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游各市場(chǎng)主體與本項(xiàng)目之間的組織關(guān)系分析 項(xiàng)目各市場(chǎng)主體的需求分析 項(xiàng)目總體定位及功能分區(qū)組合 本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位及依據(jù) 本項(xiàng)目功能分區(qū)定位說(shuō)明 市場(chǎng)輻射范圍及預(yù)期交易額 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析 本項(xiàng)目總體定位的基本內(nèi)容和分析方法：三位一體可行性研究分析以環(huán)保產(chǎn)業(yè)研究為基礎(chǔ)，對(duì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游各市場(chǎng)主體之間的市場(chǎng)關(guān)系進(jìn)行梳理，結(jié)合宜興（高塍）環(huán)保產(chǎn)業(yè)的供求現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，為本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位、功能組合定位、商圈輻射范圍定位、業(yè)態(tài)業(yè)種組合定位、商戶資質(zhì)定位、租售模式定位提供可行性依據(jù)。（2）環(huán)保交易市場(chǎng)分散、粗放經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形式落后，無(wú)法形成更大的集聚效應(yīng)目前高塍的環(huán)保產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戶分布的比較分散，還沒(méi)有一個(gè)集中的環(huán)保交易市場(chǎng)。（高塍）環(huán)保產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)（1）產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)：高塍是我國(guó)為數(shù)不多的環(huán)保產(chǎn)品較齊全的產(chǎn)業(yè)基地之一，高塍80年代中期樹(shù)起“環(huán)保產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)”旗幟，已成為全國(guó)知名度最高、環(huán)保企業(yè)密集度最高、從業(yè)人員比例最高、環(huán)保產(chǎn)品（水處理設(shè)備）門類最齊全、環(huán)保市場(chǎng)（水處理設(shè)備）占有份額最大、環(huán)保產(chǎn)品（水處理設(shè)備）原材料和配件最完備的鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。地塊可建設(shè)用地面積：252942平方米。處在錫宜高速公路、寧杭高速公路、京航運(yùn)河、新長(zhǎng)鐵路等交通干線的交匯處，與江陰長(zhǎng)江大橋溝通蘇南蘇北，是杭州與南京之間的重要節(jié)點(diǎn)城市和交通樞紐。據(jù)宜興市專利事務(wù)所統(tǒng)計(jì)，全市擁有環(huán)保專利200多項(xiàng)，“九五”以來(lái)，開(kāi)發(fā)環(huán)保新產(chǎn)品88種，在全國(guó)名列前茅。國(guó)家環(huán)?？偩挚萍妓菊{(diào)研員姜宏透露，“十一五”時(shí)期，我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)率15％左右，到“十一五”末，我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值將達(dá)到10000億元，其中資源綜合利用產(chǎn)值6600億元，環(huán)保裝備產(chǎn)值2200億元，環(huán)境服務(wù)產(chǎn)值1000億元。（4）市場(chǎng)份額正不斷的受到侵蝕雖然宜興仍是我國(guó)最大的環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，但宜興的產(chǎn)銷量占國(guó)內(nèi)的總量銳減，由原來(lái)的1/2到現(xiàn)在的1/4。本項(xiàng)目各功能板塊的設(shè)置，是基于滿足環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游各市場(chǎng)主體進(jìn)一步發(fā)展的需求。l 貢獻(xiàn)更多的財(cái)政收入。l 有舒適的研究、辦公環(huán)境，同時(shí)又能近距離的接觸到技術(shù)采購(gòu)企業(yè)。l 有倉(cāng)儲(chǔ)出租。環(huán)保配件及設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)l 能產(chǎn)生更多的采購(gòu)需求。l 有便利的物流系統(tǒng)，能快速、便捷的把產(chǎn)品送到客戶手中。l 有更優(yōu)惠的稅收優(yōu)惠政策。l 市場(chǎng)就近有住宅區(qū)。l 能在市場(chǎng)附近方便的找到酒店、餐飲等場(chǎng)所。l 檔次較高的酒店、餐飲、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。由于高塍的環(huán)保企業(yè)主要以水處理設(shè)備為主，高塍環(huán)保產(chǎn)品交易市場(chǎng)基本上以滿足當(dāng)?shù)氐沫h(huán)保企業(yè)采購(gòu)為主要業(yè)務(wù)。孵化平臺(tái)：一是孵化當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)，使其迅速做大做強(qiáng)；二是轉(zhuǎn)化環(huán)保（水處理）科技成果，使環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)更具規(guī)模；三是培育環(huán)保（水處理）科技人才，為環(huán)保（水處理）企業(yè)提供人力、智力資源支持。打造信息網(wǎng)絡(luò)傳遞平臺(tái)，這一平臺(tái)將為各商戶、各商家提供各種詳盡的資訊信息、可參考的行業(yè)市場(chǎng)信息、行業(yè)會(huì)展信息，全面打通行業(yè)內(nèi)各環(huán)節(jié)。塑造一個(gè)現(xiàn)代化的國(guó)際環(huán)保（水處理）交易城。隨著“十一五”期間我國(guó)對(duì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)支持力度的加大，我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)率15％左右，到“十一五”末，我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值將達(dá)到10000億元，其中資源綜合利用產(chǎn)值6600億元，環(huán)保裝備產(chǎn)值2200億元，環(huán)境服務(wù)產(chǎn)值1000億元。、產(chǎn)生100億商品交易額本項(xiàng)目將立足宜興，輻射長(zhǎng)三角，服務(wù)全國(guó)環(huán)保（水處理）業(yè)，年商品交易額預(yù)計(jì)超過(guò)100億元！巨大的資金流，為本地商業(yè)的興旺、金融的繁榮帶來(lái)無(wú)數(shù)機(jī)遇。共約需求17000平方米。不少企業(yè)也表示可考慮在環(huán)保城設(shè)立一個(gè)展示店面，既可直接銷售產(chǎn)品，又可用于業(yè)務(wù)辦公場(chǎng)地。本交易區(qū)主體部分的建筑形式為街鋪式市場(chǎng)，共兩層，底層為交易商鋪，二層為辦公或休息；部分沿街商鋪為三層。環(huán)保（水處理）設(shè)備環(huán)保（水處理）運(yùn)營(yíng)企業(yè)采購(gòu)l 此類企業(yè)為對(duì)環(huán)保（水處理）設(shè)備有需求的最終消費(fèi)者，一般工業(yè)企業(yè)較多。交易中心在不舉行展覽會(huì)的時(shí)間，一般為空置狀態(tài)。l 商戶實(shí)力不強(qiáng)，多為夫妻經(jīng)營(yíng)，對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有很好的規(guī)劃。 租賃價(jià)格定位預(yù)期市場(chǎng)成熟后平均租金：3040元/㎡/月，方能支撐設(shè)想售價(jià)。所以高塍目前有鋪 位經(jīng)營(yíng)的商戶是本項(xiàng)目后期招商的主力客戶群。l 全國(guó)各地其他產(chǎn)區(qū)的環(huán)保（水處理）企業(yè)和經(jīng)營(yíng)戶。并于開(kāi)業(yè)時(shí)給予5000元/鋪的開(kāi)業(yè)基金獎(jiǎng)勵(lì)。月宜興五金機(jī)電城：2030元/㎡l 高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)約600家環(huán)保（水處理）企業(yè)，對(duì)這些環(huán)保企業(yè)是否愿意進(jìn)駐環(huán)保交易城的意愿統(tǒng)計(jì)，有43%的環(huán)保企業(yè)表示非常愿意，43%的企業(yè)表示可以去看看再說(shuō)，而明確表示不愿意的企業(yè)只占14%。l 合和地產(chǎn)投資俱樂(lè)部的會(huì)員。（4）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體。（8）設(shè)立技術(shù)研發(fā)中心，為商戶提供增值服務(wù)?？紤]到單個(gè)商鋪的總體價(jià)位較低，利于商鋪的銷售。環(huán)保（水處理）設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)l 采購(gòu)品種和采購(gòu)量需求較穩(wěn)定。（3）市場(chǎng)推廣費(fèi)：市場(chǎng)培育期（開(kāi)業(yè)后前3年）由發(fā)展商設(shè)立市場(chǎng)推廣基金（約500萬(wàn)元，透明使用，單獨(dú)審計(jì)）；自第4年起由經(jīng)營(yíng)戶按510元/平方米/月繳納（每季度繳納一次）。：l 考慮到鋼材市場(chǎng)在土地成本較高，并不能對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生什么效益。（1）銷售價(jià)格定位的基本方法 A、租金收益還原法（按目前市場(chǎng)租金類比，以年回報(bào)6%進(jìn)行收益還原，推算售價(jià)） 20元/㎡12247。月；官林沿街商鋪：5060元/㎡對(duì)于本項(xiàng)目宜興之外的投資客戶定位，合和認(rèn)為無(wú)錫市內(nèi)市民不是主要的目標(biāo)客戶群，浙江地區(qū)尤其是溫州地區(qū)的市民是本項(xiàng)目主要的投資客戶群。引進(jìn)約40家商戶，每家的平均面積為50平方米。目前宜興其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)有很多的物流企業(yè)，但在高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)很少有物流企業(yè)設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，高塍目前的物流渠道為所有的經(jīng)營(yíng)戶和周邊工業(yè)企業(yè)均通過(guò)自己尋找物流公司或物流公司業(yè)務(wù)員主動(dòng)上門聯(lián)系業(yè)務(wù)。l 要求企業(yè)有較好的信譽(yù)，能在規(guī)定