【正文】 環(huán)保配件批發(fā)市場與現(xiàn)代展覽、現(xiàn)代物流模式緊密結(jié)合，打造現(xiàn)代化新型物流商務(wù)港，建成后將成為中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)的綜合性產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地，成為宜興市標志性商業(yè)建筑群，以“模式新、檔次高、規(guī)模大、業(yè)態(tài)全”為特色，成為中國規(guī)模最大、服務(wù)中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)的技術(shù)交流、技術(shù)交易、產(chǎn)品交易等的“一站式”國際博覽采購中心和產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。、經(jīng)濟技術(shù)指標：項目總建筑面積30萬平方米（計容積率部分約30萬平方米），由八大功能組成：1) 產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺（企業(yè)孵化中心/科技研發(fā)中心）：9000平方米2) 環(huán)保配件交易區(qū)：85000平方米3) 鋼材交易及物流配套區(qū)：10000平方米4) 國際環(huán)保商務(wù)港（專家樓）：15000平方米5) 國際會議展覽中心：4000平方米6) 酒店及商務(wù)配套區(qū)：12500平方米7) 風情商業(yè)街：約20000平方米8) 商戶配套公寓：150000平方米 本項目產(chǎn)業(yè)定位及依據(jù) 產(chǎn)業(yè)定位：以污水處理為核心的環(huán)保產(chǎn)業(yè)：污水處理設(shè)備配套產(chǎn)品交易（生產(chǎn)工具、環(huán)保材料、環(huán)保設(shè)備配件）污水處理設(shè)備營銷（曝氣器、厭氧處理器、水下推流器等） 環(huán)保技術(shù)開發(fā) 環(huán)保技術(shù)服務(wù)環(huán)保工程設(shè)計施工 環(huán)保信息服務(wù)業(yè)態(tài)環(huán)保配件環(huán)保設(shè)備環(huán)保技術(shù)業(yè)種分類生產(chǎn)工具類鉗子、扳手、螺絲刀、錘子、噴漆工具、其他鉗工工具、工具箱、裝配電動工具、磨拋光電動工具、切削電動工具、電烙鐵曝氣器、厭氧處理器、中空陶瓷超濾裝置、中空纖維超濾膜組件、膜生物反應(yīng)器、墨設(shè)備、重金屬離子去除裝置、脫氮設(shè)備、消毒設(shè)備、水下推流器、潛水排污泵、潛水攪拌機、螺桿污泥泵、三相分離器、加藥設(shè)備、螺旋卷式電除鹽器、高濁度凈水器、除鐵除錳過濾器、加壓生物活性碳污水處理裝置、含油廢水處理裝置、洗車廢水循環(huán)處理器、稀土磁盤分離凈化廢水處理、船泊生活污水處理、海水淡化水蒸氣壓縮、旋轉(zhuǎn)式潷水器、生活污水組合處理裝置、污泥脫水處理、環(huán)保技術(shù)開發(fā)、環(huán)保技術(shù)服務(wù)、環(huán)保工程設(shè)計施工、環(huán)保信息服務(wù)通用配件類彎頭、PVC、UPVC、法蘭、閥門、封頭、水泵、風機、減速機、壓力傳感儀、液位儀、流量儀、自控設(shè)備環(huán)保專用材料類卵石、石英砂、活性炭、無煙煤、水處理藥劑、反滲透膜、超濾膜、微濾膜設(shè)置區(qū)域交易區(qū)交易區(qū)辦公樓/專家樓“以污水處理為核心的環(huán)保產(chǎn)業(yè)”的主要依據(jù)：（高塍）環(huán)保產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 現(xiàn)有的300多家環(huán)保企業(yè)中，大部分通過承接環(huán)保工程經(jīng)營。高塍在全國所承接水處理環(huán)保工程約占40%左右的市場分額。當?shù)仄髽I(yè)采購占整個市場銷售額的80%左右。高塍環(huán)保產(chǎn)品交易市場基本上以滿足當?shù)氐沫h(huán)保企業(yè)采購為主要業(yè)務(wù)。從銷售收入來看，2005 年污水處理行業(yè)所占比重最大的是華東地區(qū)，%，其次是華北地區(qū)，%，這兩個地區(qū)銷售收入占全國總量的75%以上，其他幾個地區(qū)的發(fā)展相對都比較慢，銷售收入所占比重都比較低，尤其是西南和西北地區(qū)。（企業(yè)孵化中心/科技研發(fā)中心）科技研發(fā)中心—作為市場內(nèi)重要組成部分,將設(shè)有工程設(shè)計、產(chǎn)品試驗基地、檢測中心、研究生基地、環(huán)保技術(shù)認證中心、環(huán)保產(chǎn)品檢測中心、多功能多媒體會議室（教室）等,依托市場強大的資金流和信息流,吸引知名企業(yè)、研發(fā)機構(gòu)和辦公機構(gòu)入駐,有效利用資源,加速技術(shù)提升,協(xié)助企業(yè)自主創(chuàng)新,轉(zhuǎn)化科研成果,進而形成更穩(wěn)固的競爭優(yōu)勢,推動具有高附加值的環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。服務(wù)平臺：協(xié)助入駐環(huán)保（水處理）企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)，提供政策咨詢、項目包裝、廣告發(fā)布、廣告設(shè)計、業(yè)務(wù)拓展等相關(guān)服務(wù)，安排好外來科技人員的吃、住、行等，創(chuàng)造全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)的機制。同時，可以為當?shù)鼐用裉峁└咂焚|(zhì)，低價位的別墅型住宅。（國際會議展覽中心）以市場為依托,在相關(guān)政府機構(gòu)和行業(yè)協(xié)會扶持下，定期承辦行業(yè)專業(yè)展覽、行業(yè)交流會和貿(mào)易洽談會,并與國內(nèi)外國際性的專業(yè)展覽聯(lián)姻,與環(huán)保（水處理）產(chǎn)區(qū)及各大企業(yè)建立廣泛合作,加強行業(yè)內(nèi)信息交流,為市場內(nèi)企業(yè)、商家搭建一個充滿無限商機和魅力的經(jīng)濟技術(shù)交互平臺，全面提升市場高度,從不同層次上推進先進制造業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新。既是環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)的推進器同時還能不斷煥發(fā)新亮點。全國乃至全球的批發(fā)商與經(jīng)營戶均可直接通過這一網(wǎng)上交易平臺，直接下達訂單，大大降低了商務(wù)成本。設(shè)有高級寫字樓及休閑娛樂型商務(wù)酒店。針對高塍上檔次的住宅奇缺的現(xiàn)狀，建設(shè)園林式配套商務(wù)公寓，營造優(yōu)美溫馨的居住環(huán)境，讓廣大商戶“安居樂業(yè)”，省去奔波之苦，盡享成功的喜悅。使物流配送效率得到進一步提高。由于鋼材市場與物流區(qū)占用土地成本較高，鋼材市場與物流市場合并一起，將有利于提高土地使用率，提升土地效益。依托大上海經(jīng)濟圈，以及宜興國際化物流影響力，可有效輻射國際市場。據(jù)調(diào)查，2006年宜興市環(huán)保產(chǎn)業(yè)從業(yè)職工3萬多人，固定資產(chǎn)12億多元，環(huán)保產(chǎn)業(yè)技工貿(mào)總收入達38億元，工業(yè)產(chǎn)值和利稅分別占江蘇全省的9%和7%。，2006年我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為6000億元，僅江蘇省就達到了1000億元，占到了全國環(huán)保產(chǎn)值的1/6。、上檔次、產(chǎn)品齊、配套全、管理優(yōu)的集約化的現(xiàn)代化國際性展示交易平臺。 社會效益和社會影響分析本項目的建成，將吸引上數(shù)千企業(yè)和經(jīng)營戶進場經(jīng)營，每天吸引數(shù)萬省內(nèi)外采購商前來采購洽談。據(jù)初步測算，本項目建成后，將至少在以下方面造福宜興：、進一步提升“環(huán)保（水處理）之鄉(xiāng)”的知名度市場的積聚效應(yīng)，將縮短生產(chǎn)企業(yè)的物流供應(yīng)管理成本，將吸引大量生產(chǎn)企業(yè)進駐，帶來更多的投資和就業(yè)。 、提供1萬個就業(yè)崗位交易市場將容納千余企業(yè)和商戶進場經(jīng)營，以每戶直接產(chǎn)生5人就業(yè)計算，將產(chǎn)生5千就業(yè)需求；相關(guān)客運、貨運、餐飲、娛樂、家政、物管、保安、保潔、廣告、制作等衍生行業(yè)預(yù)計產(chǎn)生近5000就業(yè)需求；總計整個環(huán)保城就業(yè)總數(shù)將不少于10000個崗位。、繁榮15個衍生行業(yè)本項目的建成運營，將直接拉動倉儲、客運、貨運、餐飲、娛樂、家政、物管、保安、保潔、廣告、制作、包裝、餐飲、娛樂、酒店等至少15個衍生行業(yè)的發(fā)展。、貢獻每年上千萬稅收本項目市場培育期結(jié)束后（預(yù)計開業(yè)后3年），每年將為政府貢獻巨大的稅收收入。容積率：1根據(jù)前期的市場調(diào)研分析，支撐本交易區(qū)面積的依據(jù)如下：現(xiàn)有市場上的經(jīng)營戶需求根據(jù)調(diào)查組的掃街式調(diào)查，目前在高塍有店鋪的專門從事環(huán)保配件經(jīng)營的有170家左右，根據(jù)我們對170多家經(jīng)營戶的深度訪談，約26%商戶有強烈的進駐意向，約59%會持觀望態(tài)度，由此可見，市場上的商戶對環(huán)保城的認可度是相當?shù)母?。根?jù)調(diào)查，商戶的經(jīng)營面積需求平均約為100平米。沒有店鋪、廠房的隱形商戶在高塍以掛靠別人的企業(yè)接單300—400家經(jīng)營者，沒有自己的經(jīng)營場地，他們考慮買鋪投資意愿較強烈，也可能考慮自己經(jīng)營環(huán)保零配件或作為辦公場所，因為目前他們只是租用別人的物業(yè)，加上經(jīng)營這么多年已經(jīng)積累到一定的資金，在環(huán)保城購買物業(yè)意向比較強烈?？紤]到這部分人群以及高塍在外地跑業(yè)務(wù)的4000—5000人員，預(yù)計上述二類型商戶共可產(chǎn)生14000平方米的需求量。約有半數(shù)會考慮進駐。高塍企業(yè)經(jīng)營需求高塍目前環(huán)保企業(yè)300多家，部分環(huán)保企業(yè)都有生產(chǎn)或代理某類拳頭配件產(chǎn)品，80%左右的企業(yè)沒有設(shè)立直接銷售的經(jīng)營場地。根據(jù)對企業(yè)的訪談，大部分企業(yè)都看好本項目的投資前景，有不少企業(yè)老板考慮買鋪作為投資，而且不少企業(yè)老板表示至少購買二、三間，有可能購買五、六間商鋪，但其中有30%的企業(yè)是進駐市場經(jīng)營。外地省市環(huán)保企業(yè)設(shè)點進駐目前高塍環(huán)保產(chǎn)業(yè)在全國知名度較高，不少企業(yè)都在高塍設(shè)有直銷場地，還有不少企業(yè)會考慮進駐高塍經(jīng)營或通過找代理商經(jīng)營，如果環(huán)保城成功啟動后，利用強大的的廣告攻勢及成功招商策略吸引下，預(yù)計全國各地有部分水處理企業(yè)會考慮進駐高塍環(huán)保城設(shè)立直銷點或通過代理商進駐。市場的未來的增量一個健康的專業(yè)市場的開門率在70%以上，考慮到本項目以后成行后，能帶動宜興及高塍的環(huán)保業(yè)的發(fā)展，將會有更多的人投身在環(huán)保行業(yè)中。根據(jù)以上分析得出本交易區(qū)的總建筑面積為85000平方米。通過前期市場調(diào)研對商戶的深度訪談得出，商戶對經(jīng)營場地的需求多為“經(jīng)營+辦公”的形式，占總比例的91%；有9%的商戶選擇“經(jīng)營+辦公+住宿”的形式；市場上沒有商戶選擇單純經(jīng)營的形式。泛輻射商圈次級商圈核心商圈本項目 采購商及其采購需求定位產(chǎn)品類型采購商類型采購需求特征環(huán)保（水處理）配件環(huán)保（水處理）設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)采購l 對配件的需求較穩(wěn)定，一般都與配件企業(yè)或經(jīng)營戶形成了長期合作的關(guān)系。環(huán)保（水處理）工程企業(yè)采購l 對配件的需求隨工程的數(shù)量和大小而定，需求不穩(wěn)定。l 此類企業(yè)對配件質(zhì)量的要求可根據(jù)所接工程的情況而定，對產(chǎn)品的質(zhì)量沒有固定的要求。l 對環(huán)保（水處理）設(shè)備的需求只有一、兩種，而且需求不頻繁，沒有固定的采購地點，一般會對質(zhì)量和價格以及售后服務(wù)進行三重考慮。環(huán)保（水處理）工程企業(yè)采購l 對一部分技術(shù)含量較高、工藝較復雜的設(shè)備才會選擇去采購，一般設(shè)備會選擇自己通過采購配件加工。業(yè)態(tài)環(huán)保（水處理）配件環(huán)保（水處理）設(shè)備業(yè)種分類生產(chǎn)工具類鉗子、扳手、螺絲刀、錘子、噴漆工具、其他鉗工工具、工具箱、裝配電動工具、磨拋光電動工具、切削電動工具、電烙鐵曝氣器、厭氧處理器、中空陶瓷超濾裝置、中空纖維超濾膜組件、膜生物反應(yīng)器、墨設(shè)備、重金屬離子去除裝置、脫氮設(shè)備、消毒設(shè)備、水下推流器、潛水排污泵、潛水攪拌機、螺桿污泥泵、三相分離器、加藥設(shè)備、螺旋卷式電除鹽器、高濁度凈水器、除鐵除錳過濾器、加壓生物活性碳污水處理裝置、含油廢水處理裝置、洗車廢水循環(huán)處理器、稀土磁盤分離凈化廢水處理、船泊生活污水處理、海水淡化水蒸氣壓縮、旋轉(zhuǎn)式潷水器、生活污水組合處理裝置、污泥脫水處理、通用配件類彎頭、PVC、UPVC、法蘭、閥門、封頭、水泵、風機、減速機、壓力傳感儀、液位儀、流量儀、自控設(shè)備環(huán)保（水處理）專用材料類卵石、石英砂、活性炭、無煙煤、水處理藥劑、反滲透膜、超濾膜、微濾膜：區(qū)域市場名稱市場概述競爭合作關(guān)系宜興宜興五金機電市場該市場位于宜興巷頭市場群，離高塍只有10分鐘的車程。l 存在一定的競爭關(guān)系；l 目前五金市場中有部分商戶所經(jīng)營的產(chǎn)品與本項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃中的部分通用配件相重疊；l 通過本項目的定位及市場優(yōu)惠條件，吸引此類商戶進駐本項目；蘇州環(huán)保（水處理）產(chǎn)品技術(shù)交易中心蘇州環(huán)保（水處理）產(chǎn)品技術(shù)中心位于蘇州環(huán)保（水處理）科技園區(qū)內(nèi)，該交易中心建筑面積約為13000平方米，設(shè)有展位300余個，交易中心會在不定時舉行一些與環(huán)保（水處理）有關(guān)的展覽，除一些大型展覽外，其他的一些展覽一般較冷清。l 可以化競爭為合作的關(guān)系；l 目前該展覽交易中心規(guī)模小，經(jīng)營較慘淡。l 經(jīng)營品種單一、專業(yè)性強，具有產(chǎn)品價格優(yōu)勢。l 具有完善的銷售體系和售后服務(wù)，產(chǎn)品質(zhì)量好、檔次高、售價相對偏高。普通經(jīng)營戶l 普通經(jīng)銷商，具備多個廠家同類產(chǎn)品進貨渠道，產(chǎn)品檔次偏低，價格低廉。環(huán)保（水處理）設(shè)備企業(yè)設(shè)點l 由于環(huán)保（水處理）設(shè)備企業(yè)的產(chǎn)品一般體積、質(zhì)量較大，不便于在市場中展示，所以，目前在市場上很少有環(huán)保（水處理）設(shè)備企業(yè)進行企業(yè)設(shè)點。代理商設(shè)點l 所代理的產(chǎn)品以國外產(chǎn)品和國內(nèi)名牌產(chǎn)品為主，而且有的代理商同時在某個城市代理幾個產(chǎn)品。 租賃模式及出租價格定位本項目租金由三部分構(gòu)成，基本租金、市場綜合管理費、市場推廣費。（3）市場推廣費：市場培育期（開業(yè)后前3年）由發(fā)展商設(shè)立市場推廣基金（約1000萬元，透明使用，單獨審計）；自第4年起由經(jīng)營戶按510元/平方米/月繳納（每季度繳納一次）。 根據(jù)對宜興機電五金城、官林、高塍的沿街環(huán)保配件商鋪的調(diào)研，目前商鋪的租金價格最貴的為官林的沿街零售商鋪，5060元/㎡，售價在1100012000元/㎡；而宜興五金機電城和高塍的租金水平都在20元/㎡以內(nèi)。這顯然和開發(fā)商想要實現(xiàn)的預(yù)期價值不相穩(wěn)和。開業(yè)后前5年租金政策如下：（1）合同期：最低2年，最高5年（2）免租期：簽2年合同期者，免18個月租金；簽3年合同期者，免20個月租金；簽4年合同期者，免22個月租金；簽5年合同期者，免24個月租金。 招商主力客戶群定位：l 高塍目前有鋪位從事環(huán)保（水處理）經(jīng)營的商戶約有170家，通過前期與商戶的溝通，商戶對進駐環(huán)保（水處理）市場意愿較大。l 高塍沒有店面、廠房的隱形商戶。l 高塍300余家環(huán)保（水處理）企業(yè)。通過對這些企業(yè)的訪談，不少企業(yè)也表示可考慮在環(huán)保（水處理）城設(shè)立一個展示店面，既可直接銷售產(chǎn)品，又可用于業(yè)務(wù)辦公場地。此類客戶是本項目招商的主力客戶群之一。l 全國各地水處理相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈制造業(yè)企業(yè)或區(qū)域代理商l 國外水處理行業(yè)先進設(shè)備制造企業(yè)或區(qū)域代理商 “外壓內(nèi)誘、兵臨城下”、“擊破頭羊、以點帶面” 本項目的交易區(qū)主要客戶群定位為高塍及周邊的企業(yè)和經(jīng)營戶。為防止這些商戶之間互相串聯(lián)、形成統(tǒng)一戰(zhàn)線要挾本項目，所以本項目的招商策略必須使用“外壓內(nèi)誘、兵臨城下“、”擊破頭羊、以點帶面“的戰(zhàn)略。l 尋找本地頭羊，對頭羊進行重點突破，以起到“挖地雷“效應(yīng)。 銷售模式及銷售價格定位（1）如客戶為買鋪自營客戶：客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期兩年的《租賃委托協(xié)議》及《自營租賃合同》并繳納自營保證金人民幣2萬元/鋪，確保在項目一期開業(yè)日按時進場開業(yè)；發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶2年租金（相當于折后價的16%）。（2）如客戶為買鋪投資客戶：客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期五年的《租賃委托協(xié)議》；發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶前2年租金（相當于折后價的15%）；第三、四、五年委托租賃期間，發(fā)展商經(jīng)營管理公司將按不低于折后樓款6%、7%、