商業(yè)商務(wù)地塊開發(fā)可行性分析報(bào)告(已修改)
2025-08-15 10:22 本頁面
【正文】 松江新浜商業(yè)商務(wù)地塊初步定位建議報(bào)告上海策源房地產(chǎn)投資有限公司2008624前言鑒于項(xiàng)目迄今為止沒有完整信息和不確定因素過多，以下分析僅以復(fù)地南區(qū)公司向我司提供的數(shù)據(jù)為參考，就項(xiàng)目大致商業(yè)定位做如下簡述。 鑒于項(xiàng)目目前尚處于未開發(fā)階段，周圍可參考商業(yè)項(xiàng)目或商務(wù)項(xiàng)目幾乎為零，政府對本項(xiàng)目地塊僅有宏觀規(guī)劃，針對土地容積率、高度、可變性質(zhì)的信息完全沒有，本報(bào)告僅能按照目前國內(nèi)及上海商業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境進(jìn)行分析，以茲供集團(tuán)作為項(xiàng)目獲取之未來操作做參考性意見。一、項(xiàng)目土地信息分析項(xiàng)目位于松江區(qū)新浜鎮(zhèn)，政府規(guī)劃為商業(yè)商務(wù)綜合用地，其中未規(guī)劃住宅用地，實(shí)際可開發(fā)面積1500畝，已開發(fā)面積300畝，目前剩余土地約1200畝。分析：地價(jià) 從出讓土地價(jià)格折合平均樓板價(jià)分析，目前已出售的商業(yè)項(xiàng)目土地樓板價(jià)約在396元/平方米—1590元/平方米，中間取值約993元/平方米。目前政府土地出讓價(jià)格為60萬/畝，折合土地樓板價(jià)約在1000元左右，與周圍土地供應(yīng)情況比較，沒有特別優(yōu)惠之處。分析：用途從土地性質(zhì)而言，本案規(guī)劃為商業(yè)商務(wù)用地，就項(xiàng)目自身地理位置及商業(yè)及商務(wù)對區(qū)域位置的要求（人口、交通、環(huán)境、政策），顯然此土地定位遠(yuǎn)偏離業(yè)態(tài)實(shí)際的需求。若能增加部分住宅性質(zhì)用地，則本案實(shí)際開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將會有所降低。20032007年間周圍區(qū)類似土地供應(yīng)情況區(qū)縣土地面積用途容積率中標(biāo)價(jià) 單價(jià) 樓板價(jià)擬建項(xiàng)目金山楓涇鎮(zhèn)355890商業(yè)113390376上海服裝城金山新城中心108941商業(yè)16148564化工建材市場金山區(qū)金山衛(wèi)鎮(zhèn)1號135424商業(yè)5940366上海南方國際廣場金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)176182商業(yè)14600691金山第二工業(yè)區(qū)金山區(qū)亭林鎮(zhèn)3號商業(yè)9200429長三角物流港青浦區(qū)華新鎮(zhèn)商業(yè)481035438永樂家電松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)商業(yè)12288875泗涇五金市場松江區(qū)辰花路二號428213商業(yè)320001590上海世茂新體驗(yàn)金山區(qū)新城區(qū)84655商業(yè)8635638國際水產(chǎn)城青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)129298商業(yè)111640900綠地吉盛偉邦國際家具村松江新綠街一號地塊32768商業(yè)2980606澳森隆國際家具城金山區(qū)新城區(qū)192133商業(yè)20750600上海金山水產(chǎn)城* 新浜地區(qū)沒有可參考數(shù)據(jù)二、項(xiàng)目建筑形態(tài)分析 根據(jù)目前已知基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推算項(xiàng)目未來的建筑形態(tài)：占地面積容積率建筑面積建筑密度建筑形態(tài)800000180000040%50%2層120000040%50%2層分析：形態(tài)按照不同的容積率及建筑密度推算，未來項(xiàng)目建筑形態(tài)基本在23層左右的低密度建筑。由于新浜是目前上海區(qū)域內(nèi)少有的生態(tài)環(huán)境區(qū)域，則配以40%甚至更低的建筑密度的可能性較大。由此可見，未來本案商業(yè)主要將以少量大體量建筑+多數(shù)商業(yè)街區(qū)合成的布局為主，對應(yīng)區(qū)域生態(tài)環(huán)境的需要，本案未來的公共綠地及環(huán)境建設(shè)投入比
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