【正文】 地域和職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，本報告將“新張江人”分為以下幾類： 表18：“新張江人”分類 “新張江人”客源特征和需求分析本報告認(rèn)為“新張江人”具有高學(xué)歷、高收入、年輕、富有冒險精神等四大特征，并相應(yīng)的給出了其需求特征，如下表?！靶聫埥恕笨驮刺卣鳌靶聫埥恕笨驮葱枨筇卣?52。 高學(xué)歷：作為高科技園區(qū)，張江的從業(yè)人口學(xué)歷平均水平較高，大專以上學(xué)歷占了從業(yè)總?cè)丝诘?0％以上；252。 高收入：張江從業(yè)人員人均年收入一般在6萬元以上，遠(yuǎn)高于上海市的平均水平；252。 年輕：包括兩個層面，第一是年齡結(jié)構(gòu)輕，張江從業(yè)人員的年齡結(jié)構(gòu)在30歲左右，第二是年輕的心態(tài)，由于從事的行業(yè)創(chuàng)新性很強，從業(yè)人員的心態(tài)一般比較年輕、進(jìn)??；252。 富有冒險精神：由于行業(yè)的創(chuàng)新性和年齡結(jié)構(gòu)年輕，高科技從業(yè)人員一般都比較富有冒險精神。252。 追求有文化品味的生活方式252。 追求高質(zhì)量的生活環(huán)境252。 追求運動時尚的生活方式，流動性較強，但財富積累較少252。 追求多樣化、自由的生活方式，事業(yè)性較強，有創(chuàng)業(yè)的沖動表19：“新張江人”客源特征及需求特征圖27 “新張江人”需求從表19可以看出: 252。 “新張江人”對生活的追求不僅僅是一種簡單的居住和配套設(shè)施，而是一種有品味的生活方式，也即有強烈的文化需求。252。 由于年齡結(jié)構(gòu)特征和行業(yè)特征，“新張江人”流動性較強，并且財富積累較少，因此在居住產(chǎn)品上，對小戶型產(chǎn)品和流動性產(chǎn)品有較強的需求。開發(fā)策略 總體開發(fā)思路 本項目的總體開發(fā)思路為：文化商業(yè)提升品質(zhì)形象，辦公居住實現(xiàn)資金回籠文化商業(yè)提升品質(zhì)形象：從需求分析可以看出，“新張江人”對文化產(chǎn)品有著很強烈的需求，同時文化和商業(yè)配套的建設(shè)有利于提升整體項目的品質(zhì)，從而有利于辦公居住產(chǎn)品的資金回籠和利潤最大化，因此在本項目的開發(fā)中，特別是先期開發(fā)中，應(yīng)特別注重文化商業(yè)產(chǎn)品的建設(shè)；辦公居住實現(xiàn)資金回籠：由于文化商業(yè)產(chǎn)品先期投入較大，而產(chǎn)出周期較長，因此本項目在現(xiàn)金流方面將存在較大的風(fēng)險，而辦公和居住產(chǎn)品相對于文化商業(yè)產(chǎn)品可以實現(xiàn)較快的資金回籠，因此本項目在注重文化商業(yè)產(chǎn)品的同時也應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的辦公居住產(chǎn)品的開發(fā)，以減輕先期由于文化商業(yè)的大規(guī)模投入而導(dǎo)致的現(xiàn)金流風(fēng)險，并盡快實現(xiàn)項目利潤的創(chuàng)造。 產(chǎn)品開發(fā)策略藍(lán)海戰(zhàn)略252。 區(qū)隔傳統(tǒng)產(chǎn)品市場，避免同質(zhì)化競爭252。 結(jié)合人群特征，創(chuàng)造多樣化的生活方式252。 打造多元化文化、多樣化選擇的國際社區(qū)分類產(chǎn)品策略252。 文化產(chǎn)品：考慮到“新張江人”高學(xué)歷和高科技職業(yè)的特征，在開發(fā)傳統(tǒng)文化產(chǎn)品（比如劇院、音樂廳等）的同時，要注重與高科技的結(jié)合，開發(fā)比如體驗式科技公園之類的高科技文化產(chǎn)品。252。 辦公產(chǎn)品：由于本項目辦公產(chǎn)品的目標(biāo)客源為中介服務(wù)機構(gòu)，因此辦公產(chǎn)品以高密度的辦公塔樓和多層辦公樓為主。252。 商業(yè)產(chǎn)品：結(jié)合文化多元性特征，注重開發(fā)能激發(fā)創(chuàng)新靈感的商業(yè)場所，比如沿河風(fēng)情商業(yè)街。252。 居住產(chǎn)品：“新張江人”的年齡結(jié)構(gòu)和行業(yè)特征決定了其對小戶型產(chǎn)品和租賃產(chǎn)品有較強需求，因此本項目的居住產(chǎn)品將以小戶型公寓和流動性居住產(chǎn)品（比如酒店式公寓）為主，同時考慮到需求的多樣性，也將提供部分家庭型和舒適型居住產(chǎn)品。 地塊開發(fā)時序策略 為提升項目品質(zhì)和形象， 實現(xiàn)利潤最大化，本報告建議采用以下地塊開發(fā)時序策略：u 首期開發(fā)智慧島和中央景觀帶及兩旁公寓類、辦公類和商業(yè)類產(chǎn)品，同時開發(fā)部分純居住類產(chǎn)品，這樣有利于252。 樹立項目形象和提升項目品質(zhì)252。 提升居住產(chǎn)品品質(zhì)，加速資金回籠和提高單位產(chǎn)出252。 聚集人氣，有利于后期辦公和商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)252。 滿足張江長期以來由于生活配套不足而被壓抑的居住產(chǎn)品需求u 后期產(chǎn)品圍繞首期開發(fā)地塊向外擴散開發(fā)u 考慮到辦公和商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)需要有人口導(dǎo)入的配合，在各期平衡開發(fā)的基礎(chǔ)上，加大末期該類產(chǎn)品開發(fā)量的比重圖28： 地塊分期開發(fā) 首期開發(fā)策略252。 文化先行：首先開發(fā)智慧島上部分具有地標(biāo)性質(zhì)的文化產(chǎn)品（為降低先期投入，體量控制在1萬平米左右），以樹立項目形象和產(chǎn)品品質(zhì)；252。 居住跟進(jìn)：在開發(fā)部分地標(biāo)性文化產(chǎn)品后，開始開發(fā)居住產(chǎn)品，并且保持比較勻速的開發(fā)速度；252。 商業(yè)配合：在居住產(chǎn)品開發(fā)到一定程度后（大約占首期居住產(chǎn)品總體量50％左右）開始商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)，并保持比較勻速的開發(fā)速度；252。 后期辦公和文化產(chǎn)品開發(fā)：在首期的最后階段對辦公產(chǎn)品和剩余文化產(chǎn)品進(jìn)行集中開發(fā)。開發(fā)周期及資金平衡模式分析 開發(fā)周期及資金平衡模式模擬分析 理論上，理想的開發(fā)周期及資金平衡模式有兩類：252。 現(xiàn)金流最優(yōu)化模式指在項目開發(fā)過程中，注重項目現(xiàn)金流的凈流入，通過優(yōu)先開發(fā)可較快實現(xiàn)現(xiàn)金回籠的住宅、辦公等產(chǎn)品，盡快實現(xiàn)項目自身現(xiàn)金流的再造，支持項目的后續(xù)開發(fā)。252。 利潤最優(yōu)化模式利潤最優(yōu)化模式是指在項目開發(fā)過程中，注重項目利潤的創(chuàng)造，通過先期商業(yè)、文化娛樂等配套產(chǎn)品的開發(fā)，來提高住宅、辦公等產(chǎn)品的價值，實現(xiàn)項目利潤的最大化。 現(xiàn)金流最優(yōu)化模式分析216。 產(chǎn)品開發(fā)時序安排表20：產(chǎn)品開發(fā)時序安排216。 資金平衡簡化假設(shè)252。 每期初一次性投入該期需支出的土地成本和建安成本；252。 每期末可以將該期產(chǎn)品全部售完，并用于支付下期土地和建安成本；252。 土地成本和建安成本占產(chǎn)品價值的2/3。252。 辦公產(chǎn)品一期均價為12000元/平米，每期價格漲幅為8％；252。 商業(yè)一期均價為15000元/平米，每期價格漲幅為8％；252。 住宅產(chǎn)品一期均價為8500元/平米，之后隨著產(chǎn)品價值提升和產(chǎn)品檔次提高，每期漲幅分別為10％，10％，15％，20％和40％。216。 資金流示意性分析圖29： 資金流示意性分析圖30： 資金流示意性分析216。 資金流量化模擬分析圖31： 資金平衡模擬分析 利潤最優(yōu)化模式分析216。 產(chǎn)品開發(fā)時序安排表21：產(chǎn)品開發(fā)時序安排216。 資金平衡簡化假設(shè)252。 每期初一次性投入該期需支出的土地成本和建安成本；252。 每期末可以將該期產(chǎn)品全部售完，并用于支付下期土地和建安成本；252。 土地成本和建安成本占產(chǎn)品價值的2/3。252。 辦公產(chǎn)品一期均價為12000元/平米，每期價格漲幅為10％；252。 商業(yè)一期均價為15000元/平米，每期價格漲幅為10％；252。 住宅產(chǎn)品一期均價為8500元/平米，之后隨著產(chǎn)品價值提升和產(chǎn)品檔次提高，每期漲幅分別為10％，10％，20％，30％和40％。216。 資金流示意性分析圖32： 資金流示意性分析圖33： 資金流示意性分析216。 資金流量化模擬分析圖34： 資金平衡模擬分析 資金平衡模式比較分析結(jié)論：252。 現(xiàn)金流最優(yōu)化模式提前約1/5周期實現(xiàn)資金的正流入，提前約2/5周期實現(xiàn)總資金的正流入；252。 利潤最優(yōu)化模式比現(xiàn)金流最優(yōu)化模式多實現(xiàn)23％的利潤。從結(jié)論分析可以看出，這兩種模式各有優(yōu)劣，項目開發(fā)操作策略的很重要的目的就是尋找兩種模式的最佳結(jié)合點，在實現(xiàn)最快回籠資金的情況下獲取最大化的利潤。本報告在下面對項目開發(fā)周期和資金平衡分析中也將努力實現(xiàn)這樣的目標(biāo)。 項目開發(fā)周期及資金平衡分析216。 產(chǎn)品開發(fā)時序安排，相應(yīng)的產(chǎn)品開發(fā)時序如下（假定每期為3年，每一階段為1年，從2007年初開始開發(fā)）：表22：產(chǎn)品開發(fā)時序安排注： 純居住指建于住宅用地之上的居住產(chǎn)品彈性居住指建于商業(yè)用地之上的居住產(chǎn)品216。 資金平衡簡化假設(shè)252。 每階段初一次性投入該階段需支出的土地成本和建安成本；252。 每階段末可以將該階段產(chǎn)品全部售完，并用于支付下階段土地和建安成本；252。 土地成本和建安成本占產(chǎn)品價值的2/3。252。 辦公產(chǎn)品第一階段均價為12000元/平米，每階段價格漲幅為5％；252。 商業(yè)只租不售，成本為10000元/平米，每階段成本漲幅為5％；252。 純居住產(chǎn)品第一階段均價為8500元/平米，每階段價格漲幅為5％；252。 彈性居住產(chǎn)品第一階段均價為10000元/平米，每階段價格漲幅為5％；216。 資金流量化分析 圖35： 資金流量化分析從資金流量化分析可以看出，在簡化假設(shè)的前提下，本項目可以在2013年初實現(xiàn)總資金的凈流入，可實現(xiàn)總利潤約為55億元。，根據(jù)地塊開發(fā)時序策略所做的產(chǎn)品資金流具有較大的波動性，在每階段資金凈流入上，會有從正資金流入波動到負(fù)資金流入，相應(yīng)的總資金流入也出現(xiàn)了波動，而不是模擬資金平衡分析所顯示的，總資金流入會保持持續(xù)增加的趨勢。這主要是因為，在模擬資金平衡分析中完全是按照產(chǎn)品來進(jìn)行開發(fā)時序安排，不受地塊特征和用地性質(zhì)的影響，使得現(xiàn)金流具有較強的穩(wěn)定性和可控性。因此在前期確定比較合理的用地性質(zhì)，對于確定比較合理的產(chǎn)品開發(fā)時序，增強項目操作過程中現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和可預(yù)測性具有很重要的作用。 首期開發(fā)周期及資金平衡分析216。 產(chǎn)品開發(fā)時序安排根據(jù)上一章節(jié)產(chǎn)品開發(fā)時序，首期相應(yīng)的產(chǎn)品開發(fā)時序如下（假定每一階段為半年，從2007年初開始開發(fā)）：表23：產(chǎn)品開發(fā)時序安排地塊圖216。 資金平衡簡化假設(shè)252。 每階段初一次性投入該階段需支出的土地成本和建安成本；252。 每階段末可以將該階段產(chǎn)品全部售完，并用于支付下階段土地和建安成本；252。 土地成本和建安成本占產(chǎn)品價值的2/3。252。 辦公產(chǎn)品第一階段均價為12000元/平米，％；252。 商業(yè)只租不售，成本為10000元/平米，％；252。 純居住產(chǎn)品第一階段均價為8500元/平米，％；252。 彈性居住產(chǎn)品第一階段均價為10000元/平米，％；216。 資金流量化分析圖36： 資金流量化分析從資金流量化分析可以看出，在簡化假設(shè)的前提下，項目首期要至期末才可以實現(xiàn)總資金的正流入。 首期開發(fā)產(chǎn)品的資金流趨勢也表現(xiàn)出了與整個項目的資金流趨勢類似的資金流入不穩(wěn)定的特征，這在一定程度上增加了項目操作的風(fēng)險性。第五部分 城市設(shè)計篇72 / 72