項(xiàng)目策劃定位分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-04 06:06本頁(yè)面
【正文】 出一片天地衛(wèi)生間：空間雖小功能齊全，布置貼切特色來(lái)源于創(chuàng)意！空間的利用參考 成本不高但具有品位的特色公寓 客戶定位A、 購(gòu)房客戶項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位如下：核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶洪山片區(qū)：項(xiàng)目周邊中高端客戶，包括大、中學(xué)校教師，企事業(yè)高管、公務(wù)員、經(jīng)商者、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)員、二次以上置業(yè)者及購(gòu)房投資者等。湖北省內(nèi)各地中高端客戶及其他購(gòu)房投資者。武漢市其他中高端客戶及其他購(gòu)房投資者B、商業(yè)零售消費(fèi)客戶項(xiàng)目商業(yè)零售的目標(biāo)客戶定位如下：核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶洪山片區(qū)：項(xiàng)目周邊高校師生，附近企事業(yè)單位工作人員和居民及親朋好友。湖北省內(nèi)及國(guó)內(nèi)外各地的旅游消費(fèi)者。武漢市其他區(qū)域消費(fèi)者建筑類型戶型戶型面積每棟戶型套數(shù)比重合計(jì)高層住宅A三室二廳二衛(wèi)120~13020%100%三室二廳二衛(wèi)120~13020%四室二廳二衛(wèi)140~15020%四室二廳二衛(wèi)150~16040%高層住宅B二室二廳一衛(wèi)80~9020%100%二室二廳二衛(wèi)90~10020%三室二廳二衛(wèi)90~10040%三室二廳二衛(wèi)121~14020%高層公寓K7普提百變空間SOHO、復(fù)式LOFT公寓、平層公寓于一棟樓，不同戶型從上到下垂直擺布)一室一衛(wèi)30~4540%100%一室一廳一衛(wèi)45~5540%一室一廳一衛(wèi)（復(fù)式）50~6010%二室二廳二衛(wèi)75~8510%多層公寓（k8或小高層）一室一衛(wèi)35~4580%100%一室一廳一衛(wèi)45~5520% 住宅戶型參考戶型平面布置參考4房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)，帶工人房，156㎡4房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)，帶工人房，145㎡該樓平面布局的最大特點(diǎn)是通風(fēng)很好. 方案一方案二方案三方案四方案五計(jì)容積率總建筑面積289,405297,489255,623 292,100 297,563 商業(yè)面積(商業(yè)街、樓中街)69,659102,29053,805 64,153 76,375 住宅面積158,25096,020141,230 154,050 141,780 高層公寓面積普提百變空間37,49681,17948,588 48,315 61,978 公寓K7面積24,00018,00012,000 25,582 17,430 地下商業(yè)8,0008,00035,000 架空層200002000016,000 17,000 17,000 地下車庫(kù)/設(shè)備房900009000055,000 55,000 55,000 鑒于本項(xiàng)目的規(guī)模大，不同的物業(yè)類型與檔次都具有較大的差別，也將根據(jù)其不同的物業(yè)進(jìn)行價(jià)格定位。本項(xiàng)目的整體價(jià)格初步定為如下： 樓型均價(jià)備注商業(yè)2萬(wàn)~8萬(wàn)元/㎡將來(lái)主要結(jié)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)情況和推廣力度等，通過(guò)價(jià)格策略進(jìn)行調(diào)整，尤其是個(gè)性化較強(qiáng)的一房一價(jià)的價(jià)差將會(huì)很大，也有利于樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，拉動(dòng)整體價(jià)格的提升。住宅8500~12000元/㎡公寓12000元/㎡復(fù)式LOFT公寓定位16000元/㎡精裝拎包入住類型樓層位置備注商業(yè)A大開(kāi)間賣場(chǎng)4臨雄楚大道占商業(yè)總量20%以內(nèi)商業(yè)B樓中街店鋪4K7桂元路一線，K8臨雄楚大道一線內(nèi)街占商業(yè)總量80%以上商業(yè)C臨巷店鋪2K8東南與南面住宅A33K7北端住宅B28K K8其他住宅C11 K8南面公寓A普提百變空間38K7桂元路與雄楚大道精裝修公寓B11（或6） K8南面普通裝修標(biāo)準(zhǔn)層錯(cuò)層復(fù)式約占80%約占20%主要在頂層實(shí)施時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)反饋情況進(jìn)行調(diào)整。 方案一方案二方案三方案四方案五計(jì)容積率總建筑面積289,405297,489255,623 292,100 297,563 商業(yè)面積(商業(yè)街、樓中街)69,659102,29053,805 64,153 76,375 住宅面積158,25096,020141,230 154,050 141,780 高層公寓面積普提百變空間37,49681,17948,588 48,315 61,978 公寓K7面積24,00018,00012,000 25,582 17,430 地下商業(yè)8,0008,00035,000 架空層200002000016,000 17,000 17,000 地下車庫(kù)/設(shè)備房900009000055,000 55,000 55,000 五方案開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)綜合估算參數(shù)比較表 方案一方案二方案三方案四方案五開(kāi)發(fā)總成本 207,221 209,713 205,519 204,762 205,445 銷售總收入 347,239 381,177 353,305 328,057 350,830 稅前利潤(rùn) 118,303 147,093 125,531 103,049 123,327 98,108 稅后利潤(rùn) 89,642 111,457 95,119 78,084 93,449 74,339 投資利稅率57%70%61%50%60%97%投資利潤(rùn)率43%53%46%38%45%74%現(xiàn)金回報(bào)率448%557%476%390%467%372%啟動(dòng)資金按2億計(jì)按2億計(jì)按2億計(jì)按2億計(jì)按2億計(jì)按2億計(jì)35 / 35
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