綿陽moma學(xué)府廣場前期策劃定位報告-資料下載頁
2024-12-08 11:47本頁面
【正文】 風(fēng)險。 業(yè)主擁有的是商業(yè)產(chǎn)權(quán) 40年，由于是商用水電氣，后期轉(zhuǎn)向自住比較麻煩。 后期經(jīng)營如果支付不了客戶租金，將面臨最直接的問題就是無法經(jīng)營，并將面臨賠償。最終針對本案將轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商 策略二：“私酒店”公寓模式 清水房方出售： 不考慮裝修，客戶自己裝修。 引入第三方管理： 由物業(yè)管理代此項工作，全面承擔(dān)租賃管理和 日常經(jīng)營。 五年回購承諾： 由于地段較偏，（此種模式仍可考慮此種承 諾），投資客戶可能存在擔(dān)心租賃的問題，開發(fā)商可承諾五年原 價回購，消除購買后的擔(dān)憂；五年地段的成熟和物業(yè)的升值使得 原價回購對開發(fā)商沒有任何影響。 市場決定回報模式： 客戶自己租賃，也可委托租賃，管理方對租 金水平可按照 7%— 8%計算出租賃指導(dǎo)價。 三方的關(guān)系 開發(fā)商 業(yè)主 出售房屋 擁有產(chǎn)權(quán) 租客 物管公司 委托代租代售 開發(fā)商出售房屋給業(yè)主，并委托給物管公司全面進(jìn)行后期經(jīng)營，業(yè)主既可自己使用也可以自己租賃，也可以委托物管代為租賃，業(yè)主通過租賃獲取收益回報。 該套策略下三方利弊權(quán)衡 開發(fā)商 客戶 物管 利 直接銷售房屋，省去招租等眾多麻煩，售完即全面脫手。 更靈活的選擇投資模式。 通過物業(yè)管理獲取物管理費(fèi)。 可以通過代租賃、配套商務(wù)等內(nèi)容獲取額外收益。 弊 客戶面將比較狹窄，客戶對投資的興趣打折扣，銷售周期必然拉長 售價與周邊住房不容易拉高。 客戶會非常挑剔樓層、戶型、公攤等。 投資客對租賃市場無法把握，如果后期需要靠租賃，加之較大的體量，肯定擔(dān)心租賃不出去的問題，直接影響了購買信心。 自住客后期需要承擔(dān)較高的物業(yè)管理費(fèi)。 40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)及商業(yè)水電氣使用對租賃的局限 管理會很麻煩，由于業(yè)主可委托，也可不委托，租客質(zhì)量難以保障。 業(yè)主完全可自主房屋裝修，裝修水準(zhǔn)將不齊，必然影響項目口碑，對長期經(jīng)營來說對物業(yè)形象有很大損傷。 酒店式公寓模式的選擇 針對本案實際情況，酒店式公寓風(fēng)險已經(jīng)大大小于多增加 10000平米 純商業(yè)的空置風(fēng)險； 本案地理位置和現(xiàn)狀決定了客戶對本案的投資信心不足，采用固定回 報模式更利于項目銷售和資金的回籠。 商業(yè)招商 招商時間： 項目住宅銷售達(dá)到 60%后即可啟動招商。 招商政策： 制定合理的招商租賃價格，入住商家均可獲得 一定期限的免租期，事先交納半年或以年租金，可獲得半 年或一年免租期。 招商形式： 自然招商，前期銷售客戶群中自然帶來部分商家資源。 成立招商團(tuán)隊，進(jìn)行主力商家拜訪招商，針對主力店， 如超市、網(wǎng)吧、餐飲、書店、茶樓等定向招商。 案名建議 MOMA摩瑪， Modern Mart的縮寫和音譯，時尚的代名詞，契合目標(biāo)居住客戶群體年輕特征。 北京的當(dāng)代摩瑪公寓極有影響力； 成都亦有摩瑪城，主打科技低碳住宅。 其他案名： MINI青年匯 金色校園廣場 三大名校旁，財富原始股 商業(yè)： 學(xué)府商業(yè)廣場 住宅： MINI巢 公寓： MINI公寓 本案的五大核心賣點 教育園區(qū) 10萬人流強(qiáng)大消費(fèi)磁場 綿中、南山、外國語三大名校強(qiáng)大的號召力 MINI公寓，亦居住、亦投資，投資極品！ 25— 45平米全功能私酒店，總價 10萬起！ 智能社區(qū)，增加高速寬帶配置，增加科技配置，滿足青年客戶群體的生活習(xí)慣。 廣告推廣核心之 —— 樣板工程 樣板工程 :本項目由于是在綿陽首次推出酒店式公寓概念，因此樣板工程在 前期銷售中的重要性非同一般。可以最直接的展現(xiàn)后期的經(jīng)營效果，提高 投資客戶的購買信心。因此我們建議本項目務(wù)必裝修 “ 大堂、樣板層、樣板 房 ” ，對于青年公寓銷售也有極大的引導(dǎo)作用。 大堂及酒店外圍園林綠化：現(xiàn)場銷售中心則設(shè)置在大堂內(nèi)，以充分體現(xiàn)項目 的投資價值。 樣板層：則是在樓層啟動到酒店的部分即可實施，主要包括過道及過道頂棚 墻面、電梯廳等。 樣板房：與樣板層同步進(jìn)行，可選裝 3— 4套，作為引導(dǎo)客戶購買的必要道具。 廣告推廣核心之 ——市區(qū)接待中心 在沃爾瑪設(shè)置長期臨時接待展示中心，滿足市區(qū)對外窗口需求，在 現(xiàn)場接待中心未能形成之前，此點非常必要，并在接待點設(shè)置交通 看房車，滿足客戶到現(xiàn)場參看。 臨時接待點需精裝修，提升項目品質(zhì)，增加三維動畫、廣告看板、 銷售沙盤展示。 廣告推廣核心之 —— 媒體推廣 市區(qū)戶外廣告 1—2塊 綿陽晚報 綿陽電視臺 手機(jī)短信 活動營銷 銷售目標(biāo)和周期 銷售時間 階段劃分 銷售目標(biāo) 關(guān)鍵配合 /活動 2022年 1— 8月 蓄客期 訂金 100組左右 市區(qū)接待中心，現(xiàn)場酒店式大堂、樣板層樣板間（開盤前呈現(xiàn)） 2022年 9月 開盤期 50% 預(yù)計 9月 12日開盤 2022年 9月 — 2022年 2月 持銷期 70% 2022年 3月 — 5月 清盤期 95% 備注 本項目預(yù)計 2022年 1月正式啟動蓄客，銷售周期計劃 1年，完成 95%銷售目標(biāo)。 根據(jù)學(xué)校正式啟動時間為 2022年 9月，本案需于此間達(dá)到開盤條件。 營銷推廣活動 引爆市場活動 投資說明會 開盤活動（略） 引爆活動：青年秀（比基尼模特秀），花車巡游 引爆性宣傳 ： 通過裝飾好的花車在綿陽城區(qū)巡游，通過年輕模特人物展示 現(xiàn)代生活場景。 哈雷摩托酷女郎開道 + 比基尼小姐巡游及青年生活場景秀 時間： 2022年 78月左右 投資說明會 形式： 通過 “ 活動 +專業(yè)幻燈片 +冷餐會 +邀請教育園區(qū)管理 人員講解園區(qū)遠(yuǎn)景 ” 的形式，針對小訂客戶，在開盤前一周舉行 地點：某酒店會議廳 時間：項目開盤前一周 營銷費(fèi)用 針對本案情況，營銷推廣費(fèi)用控制在銷售總產(chǎn)值的 1%內(nèi) 第五部分：廣告設(shè)計欣賞 THANKS!! 博采眾智 睿眼觀察
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