【正文】 PS Fedex 機場 海關檢查 深圳機場管理大樓 Road 海港 工業(yè)園區(qū) Our Reference: 功能提升定位 實施信息系統(tǒng)規(guī)劃之后，深圳航空物流園區(qū)的主要業(yè)務轉變?yōu)楦郊又递^高的綜合物流服務和物業(yè)運營服務 機場貨站 航空貨代 速遞代理 鐵路 /公路聯運 海關 /聯檢 銀行 /保險 /財政稅收 航空公司 速遞操作點 速遞分揀中心 速遞公司 支線轉運系統(tǒng) 伸展航空物流園區(qū)為航空運輸和物流企業(yè)提供信息交換和金融、清關等服務的一站式服務 第三方物流 通關 操作 配送 Our Reference: 功能提升定位 王家灣物流中心曾進行過信息系統(tǒng)建設，可以為丁家莊物流基地項目信息系統(tǒng)建設提供借鑒和經驗 虛擬經營信息平臺 綜合物流代理 綜合物流交易 會員貨主資源 會員物流資源 非會員物流資源 非會員貨主資源 貨代業(yè)務 交易業(yè)務 多種方式提出業(yè)務申請 業(yè)務受理系統(tǒng) 貨代系統(tǒng) 交易系統(tǒng) 客戶（只能是會員） 運輸系統(tǒng) 倉儲系統(tǒng) 配送系統(tǒng) 物流作業(yè)信息平臺 輔助支持平臺 CA 認證系統(tǒng) 財務管理系統(tǒng) 合同管理系統(tǒng) 信息處理系統(tǒng) 采購信息系統(tǒng) WW W 網站 信息系統(tǒng)服務園區(qū)所有業(yè)務 功能提升定位 深圳 筍崗 清水河物流園區(qū)是國內傳統(tǒng)陸路物流園區(qū)商業(yè)化改造的先驅 專業(yè)市場 物流配送中心 大宗商品交易中心 普通倉庫 物流總部基地 拓展延伸功能定位 Our Reference: 深圳 筍崗 清水河物流園區(qū)高端化和差異化發(fā)展的定位模型 筍崗 清水河物流園區(qū) 國際物流總部基地 內容： 家居、建材交易市場 規(guī)模： 20萬平方米以上 目標： 建成使之成為華南以至全國規(guī)模較大、檔次較高、品種較全、輻射力強、管理先進、設施完備的超大型家居及裝飾材料專業(yè)市場 現代物流信息平臺 大宗商品交易市場 現代物流配送基地 內容： 汽車、零配件展銷檢測交易中心 規(guī)模： 20萬平方米以上 目標： 建成華南地區(qū)具有影響力的各類進口、國產汽車展銷、零配件供應、汽車檢測等為一體的多功能汽車展銷檢測及汽配交易市場 補充： 結合香港中藥港的發(fā)展，建設與之配套中藥材交易中心 提升： 建設大型電子物流信息交易平臺和其他配套設施，提升物流園區(qū)交易平臺的智能化水平 拓展延伸功能定位 Our Reference: 北京 百榮世貿市場交易中心項目為依托物流的市場群建設提供了經營內容和經營方向的借鑒 商業(yè)航母 百榮世貿 百榮服裝服飾交易中心 百榮兒童用品交易中心 百榮文化辦公用品交易中心 百榮體育休閑用品交易中心 百榮家居用品交易中心 百榮日用品交易中心 百榮食品交易中心 百榮汽車用品交易中心 百榮國際貿易中心 百榮會展中心 百榮商務休閑會所 百榮餐飲服務中心 百榮配送倉儲服務中心 百榮商屋 其它配套功能 配套服務功能 展示交易功能 復合產業(yè)、具有完善配套服務功能的，以展示和推介為主題的、經營多種品牌商品的、引入電子商務系統(tǒng)（ Inter網絡）的、大型和規(guī)范的、現代化和國際化的市場交易中心 拓展延伸功能定位 Our Reference: 丁家莊依托物流基地以及市場集中的區(qū)位優(yōu)勢，已具備發(fā)展大型市場交易中心的基礎條件，已開展的二手車展示交易業(yè)務可以作為市場交易中心建設的切入點 拓展延伸功能定位 以通元二手車交易市場為切入點，發(fā)展汽車和汽配交易展示中心，作為丁家莊市場交易中心建設的起點 二手車交易展示中心 市場： 增速明顯，南北差異較大 經營： 依托公鐵聯運和干線運輸優(yōu)勢開展二手車“展示 評估 交易”，并實現“南車北賣”業(yè)務，拓展二手車交易展示中心的輻射能力 汽車和汽配 交易中心 整車展示貿易中心 市場： 南京汽車產業(yè)發(fā)展迅速 經營： 開展各類類進口、國產汽車展銷、汽車檢測等為一體的多功能汽車展銷檢測業(yè)務，積極開展汽車物流，實現整車展示貿易中心在華東區(qū)域品牌的確立 汽車主題交易展示中心 目標： 建成具有區(qū)域影響力的汽車主題交易展示中心 內容： 建設汽車展館、分撥倉儲中心、現代化零配件倉儲、汽車服務中心等設施并設立分支機構，實現連鎖經營 拓展延伸功能定位 其他拓展延伸功能包含物流增值服務和園區(qū)配套服務兩個方面 電子商務 客戶服務 海關口岸 流通加工 物流培訓 金融服務 法律服務 投資服務 ?? 物流增值服務 酒店配套 商業(yè)配套 居住配套 會展配套 公共服務配套 ?? 園區(qū)配套服務 拓展延伸功能定位 提供基礎 丁家莊物流商貿園 干線運輸 城市配送 倉儲配送 交易中心 金融服務 人才交流 會議展示 電子商務 流通加工 海關口岸 商務交流 優(yōu)惠政策 物流核 商貿核 公鐵聯運 信息服務 功能定位模型 以干線運輸和二手車交易市場切入，著手打造公鐵聯運平臺 完善城市配送系統(tǒng)和市場交易中心，開始建設信息和數服務平臺 拓展商務、物流培訓等增值服務，繼續(xù)完善信息和數據服務平臺 建設有特色的第三方物流園區(qū) 形成功能完善的物流商貿園區(qū) 建成物流總部園區(qū)向 4PL物流園邁進 功能定位實現時序建議 PART 2 規(guī) 劃 實 施 建 議 規(guī)劃建議 開發(fā)步驟 2 A 規(guī)劃建議 規(guī)劃提升 地塊分析 ?占地面積： 1000畝 ?容 積 率 ： 丁家莊 ? 倉儲 ? 二手車交易 市場 ? 配套體系 原有基礎 ? 現代物流設施 ? 大型商貿設施 ? 完善配套設施 ? 先進軟性平臺 現代物流商貿綜合體 規(guī)劃思路 1個核心 以項目的 ?功能定位模型? 為核心 形成圍繞?物流核? 、圍繞?商貿核?、 圍繞?配套服務?（為?物流核?、?商貿核?提供配套商務及商業(yè)服務）的幾大功能進行規(guī)劃 總體規(guī)劃思路 3大原則 ?土地價值最大化原則： 項目定位已確定了在做扎實物流業(yè)務，規(guī)劃好物流物業(yè)的基礎上，導入“總部經濟”概念，從而引入高質、大型物流企業(yè)及相關服務型企業(yè)進駐園區(qū)，形成對高端物業(yè)的需求。規(guī)劃上需準確拿捏物流物業(yè)產品與高端物業(yè)產品的配比關系，根據實際建設需求，用足容積率、建筑高度等控制指標，增強土地與基礎設施的利用效率， 最大限度提升土地價值的目標。 ?循環(huán)、協調與共生原則： 項目發(fā)展定位明確“以物流帶商貿，以商貿促物流”，因此需從可持續(xù)性的循環(huán)經濟角度進行規(guī)劃和設計，園區(qū)空間規(guī)劃要充分體現各主題區(qū)域相互獨立又互為關聯的深刻內涵。 ?現代化、總部化、生態(tài)化原則： 充分利用園區(qū)化的環(huán)境優(yōu)勢，圍繞“物流核”、“商貿核”并結合綜合商務、商業(yè)功能的“服務核”，高標準構筑科技、生態(tài)、和諧又極具活力的國際性物流園區(qū)。 規(guī)劃建議 以 公鐵聯運 為特色 的 現代物流 以汽車和汽配（或家具建材）為切入點 為物流和商貿提供的相關商務和商業(yè)服務 物流核 商貿核 配套區(qū) 現代物流中心 綜合商貿中心 商務服務中心 1個核心， 3大原則 三大中心 區(qū)域物流區(qū) 八大分區(qū) 城市配送區(qū) 物流科技區(qū) 國際采購區(qū) 商貿總部區(qū) 商務服務區(qū) 配套商業(yè)區(qū) 行政服務區(qū) 現代物流 中心 1 綜合商貿中心 2 商務服務中心 3 城市配送區(qū)、區(qū)域物流區(qū)、物流科技區(qū) 國際采購區(qū)、商貿總部區(qū) 商務服務區(qū)、行政服務區(qū)、配套商業(yè)區(qū) 總統(tǒng)功能布局 三大中心 +八大分區(qū) 現代物流中心 商務服務中心 總體功能布局 三大中心 圖 1：三大中心布局示意圖 現代物流 中心 1 綜合商貿中心 2 商務服務中心 3 物流核 商貿核 配套區(qū) 綜合商貿中心 分區(qū)規(guī)劃思路 現代物流中心規(guī)劃原則 ?近距離原則： 在條件允許的情況下，使貨物在園區(qū)內流動的距離最短。以最少的運輸與搬運量，使貨物的流動以最快的速度到達用戶的手中，并滿足客戶的要求。 ?設施布置優(yōu)化原則： 在物流中心規(guī)劃設計時，盡量使彼此之間貨物流量大的設施布置得近一些，而物流量小的設施與設備布置得遠一些。同時盡量避免貨物運輸的迂回和倒流。 ?系統(tǒng)優(yōu)化原則 :物流中心不僅要重視作業(yè)流程的優(yōu)化而且還要重視園區(qū)設施規(guī)模和布局的優(yōu)化。既要解決各物流環(huán)節(jié)的機械化、省力化標準化，又要解決物流中心的整體化、合理化和系統(tǒng)化；達到物流園區(qū)整個運作的最優(yōu)化。 ?柔性化原則 :物流中心設施的規(guī)劃及布局應該留有發(fā)展的空間和適應于變化的設計。如發(fā)達國家有些工業(yè)廠房都是組合式的，設備安裝也有利于變動和調整，建設必須留有發(fā)展的空間。 ① 城市配送區(qū) ② 區(qū)域物流區(qū) ③ 物流科技區(qū) ④ 行政服務區(qū) ⑤ 商務服務區(qū) ⑥ 配套商務區(qū) ⑦ 國際采購區(qū) ⑧ 商貿總部區(qū) ① ① ① ② ② ② ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ 二期貯備用地 (200畝 ) 圖 2：八大分區(qū)布局示意圖 公鐵聯運作業(yè)區(qū)（預留） 總體功能布局 八大分區(qū) 總體功能布局 公鐵聯運作業(yè)區(qū)規(guī)劃思路 ?預留位置： 臨近規(guī)劃的西站貨場，含城市配送區(qū)和區(qū)域物流區(qū)的部分規(guī)劃區(qū)域 ?功能定位： 依托“公鐵聯運”平臺的配送物流和區(qū)域物流功能對接，實現公路 鐵路運輸方式的快速轉換 總體功能布局 公鐵聯運作業(yè)區(qū)規(guī)劃思路 八大分區(qū) 1城市配送區(qū) 城市配送區(qū) 圖 3：城市配送區(qū)布局示意圖 ?功能區(qū)位置： 規(guī)劃位于基地北部，呈條形分布。 ?功能定位： 該功能區(qū)提供標準化的分撥中心，為商貿企業(yè)、連鎖零售類企業(yè)等提供倉儲和配送等物流服務。 八大分區(qū) 1城市配送區(qū) ?規(guī)劃產品：分撥中心 ?規(guī)劃面積比例： 40%(占現代物流中心 600畝面積的比例 ) ?規(guī)劃占地面積：約 240畝（ 16萬平方米） ?容積率： ?規(guī)劃建筑面積： (含倉庫面積、辦公面積、硬地面積、停車面積及附屬設施） ?單體規(guī)劃： 68個單體在 ?目標客戶：超市、家居、建材等企業(yè)配送中心，如百安居、紅星家居、月星家居的配送中心 八大分區(qū) 2區(qū)域物流區(qū) 區(qū)域物流區(qū) 圖 4：區(qū)域物流區(qū)布局示意圖 ?功能區(qū)位置： 規(guī)劃位于基地中部，靠近預留公鐵聯運作業(yè)區(qū)。 ?功能定位： 該區(qū)域 充分體現公鐵聯運功能 ,園區(qū)提供標準化的各類區(qū)域倉儲倉庫、大型倉儲倉庫、貨架式倉儲，堆場等，為企業(yè)提供倉儲物流服務，同時也為園區(qū)內的物流企業(yè)提供場地，使其共享現代物流基礎設施網絡。 ?規(guī)劃產品：倉庫 (標準倉庫、雙層立體庫等 )、堆場等 ?規(guī)劃面積比例： 60%(占現代物流中心 600畝面積的比例 ) ?規(guī)劃占地面積：約 360畝（ 24萬平方米左右） ?容積率： ?規(guī)劃建筑面積： (含倉庫面積、辦公面積、硬地面積、停車面積及附屬設施） ?單體規(guī)劃： 812個單體面積在 25000平方米左右的倉庫 ?目標客戶：如 NIPPON EXPRESS、 NYK LOGISTICS、 SKF…… 八大分區(qū) 1區(qū)域物流區(qū) ?功能區(qū)位置： 規(guī)劃位于基地中部，區(qū)域物流區(qū)以南。 ?功能定位： 該功能區(qū)以物流信息產業(yè)和物流總部為抓手，集聚一批物流科技產業(yè)群落，努力帶動全國其他物流科技公司的進駐，推動先進物流技術的研發(fā)和產業(yè)化，同時吸引國際國內知名物流企業(yè)的進駐。這些高科技企業(yè)和總部契合的入駐，將會使項目成為物流科技和物流信息產業(yè)相對集聚的高地，成為南京、長三角，乃至全國物流總部經濟的載體。 物流科技區(qū) 圖 5：物流科技區(qū)布局示意圖 八大分區(qū) 3物流科技區(qū) ?規(guī)劃產品：總部辦公樓（含展示中心、信息和數據服務中心）、獨棟 (雙拼 )商務別墅 ?規(guī)劃面積比例： 40%(占商務服務中心 80畝面積的比例 ) ?規(guī)劃占地面積：約 32畝 ( ) ?容積率： ?劃建筑面積： ?單體規(guī)劃： 1棟共 3萬平方米總部辦公樓， 5棟 20233000平方米左右的獨棟（雙拼） 23層商務樓 ?目標客戶：物流公司企業(yè)總部，如 NIPPON EXPRESS、 NYK LOGISTICS、 SKF等在南京的地區(qū)總部，物流技術研發(fā)類企業(yè)總部，如美國達科電子、晟峰科技等的地區(qū)研發(fā)總部 ?功能區(qū)位置： 規(guī)劃位于基地中部。 ?功能定位：