【正文】 供的相關(guān)商務(wù)和商業(yè)服務(wù) 物流核 商貿(mào)核 配套區(qū) 現(xiàn)代物流中心 綜合商貿(mào)中心 商務(wù)服務(wù)中心 1個(gè)核心， 3大原則 三大中心 區(qū)域物流區(qū) 八大分區(qū) 城市配送區(qū) 物流科技區(qū) 國(guó)際采購(gòu)區(qū) 商貿(mào)總部區(qū) 商務(wù)服務(wù)區(qū) 配套商業(yè)區(qū) 行政服務(wù)區(qū) 現(xiàn)代物流 中心 1 綜合商貿(mào)中心 2 商務(wù)服務(wù)中心 3 城市配送區(qū)、區(qū)域物流區(qū)、物流科技區(qū) 國(guó)際采購(gòu)區(qū)、商貿(mào)總部區(qū) 商務(wù)服務(wù)區(qū)、行政服務(wù)區(qū)、配套商業(yè)區(qū) 總統(tǒng)功能布局 三大中心 +八大分區(qū) 現(xiàn)代物流中心 商務(wù)服務(wù)中心 總體功能布局 三大中心 圖 1：三大中心布局示意圖 現(xiàn)代物流 中心 1 綜合商貿(mào)中心 2 商務(wù)服務(wù)中心 3 物流核 商貿(mào)核 配套區(qū) 綜合商貿(mào)中心 分區(qū)規(guī)劃思路 現(xiàn)代物流中心規(guī)劃原則 ?近距離原則： 在條件允許的情況下，使貨物在園區(qū)內(nèi)流動(dòng)的距離最短。 ?系統(tǒng)優(yōu)化原則 :物流中心不僅要重視作業(yè)流程的優(yōu)化而且還要重視園區(qū)設(shè)施規(guī)模和布局的優(yōu)化。 ① 城市配送區(qū) ② 區(qū)域物流區(qū) ③ 物流科技區(qū) ④ 行政服務(wù)區(qū) ⑤ 商務(wù)服務(wù)區(qū) ⑥ 配套商務(wù)區(qū) ⑦ 國(guó)際采購(gòu)區(qū) ⑧ 商貿(mào)總部區(qū) ① ① ① ② ② ② ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ 二期貯備用地 (200畝 ) 圖 2：八大分區(qū)布局示意圖 公鐵聯(lián)運(yùn)作業(yè)區(qū)（預(yù)留） 總體功能布局 八大分區(qū) 總體功能布局 公鐵聯(lián)運(yùn)作業(yè)區(qū)規(guī)劃思路 ?預(yù)留位置： 臨近規(guī)劃的西站貨場(chǎng)，含城市配送區(qū)和區(qū)域物流區(qū)的部分規(guī)劃區(qū)域 ?功能定位： 依托“公鐵聯(lián)運(yùn)”平臺(tái)的配送物流和區(qū)域物流功能對(duì)接，實(shí)現(xiàn)公路 鐵路運(yùn)輸方式的快速轉(zhuǎn)換 總體功能布局 公鐵聯(lián)運(yùn)作業(yè)區(qū)規(guī)劃思路 八大分區(qū) 1城市配送區(qū) 城市配送區(qū) 圖 3：城市配送區(qū)布局示意圖 ?功能區(qū)位置： 規(guī)劃位于基地北部，呈條形分布。 ?規(guī)劃產(chǎn)品：倉(cāng)庫(kù) (標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)、雙層立體庫(kù)等 )、堆場(chǎng)等 ?規(guī)劃面積比例： 60%(占現(xiàn)代物流中心 600畝面積的比例 ) ?規(guī)劃占地面積：約 360畝（ 24萬(wàn)平方米左右） ?容積率： ?規(guī)劃建筑面積： (含倉(cāng)庫(kù)面積、辦公面積、硬地面積、停車(chē)面積及附屬設(shè)施） ?單體規(guī)劃： 812個(gè)單體面積在 25000平方米左右的倉(cāng)庫(kù) ?目標(biāo)客戶(hù)：如 NIPPON EXPRESS、 NYK LOGISTICS、 SKF…… 八大分區(qū) 1區(qū)域物流區(qū) ?功能區(qū)位置： 規(guī)劃位于基地中部，區(qū)域物流區(qū)以南。 ?功能定位： 該。這些高科技企業(yè)和總部契合的入駐，將會(huì)使項(xiàng)目成為物流科技和物流信息產(chǎn)業(yè)相對(duì)集聚的高地，成為南京、長(zhǎng)三角，乃至全國(guó)物流總部經(jīng)濟(jì)的載體。 八大分區(qū) 1城市配送區(qū) ?規(guī)劃產(chǎn)品：分撥中心 ?規(guī)劃面積比例： 40%(占現(xiàn)代物流中心 600畝面積的比例 ) ?規(guī)劃占地面積：約 240畝（ 16萬(wàn)平方米） ?容積率： ?規(guī)劃建筑面積： (含倉(cāng)庫(kù)面積、辦公面積、硬地面積、停車(chē)面積及附屬設(shè)施） ?單體規(guī)劃： 68個(gè)單體在 ?目標(biāo)客戶(hù)：超市、家居、建材等企業(yè)配送中心，如百安居、紅星家居、月星家居的配送中心 八大分區(qū) 2區(qū)域物流區(qū) 區(qū)域物流區(qū) 圖 4：區(qū)域物流區(qū)布局示意圖 ?功能區(qū)位置： 規(guī)劃位于基地中部，靠近預(yù)留公鐵聯(lián)運(yùn)作業(yè)區(qū)。 ?柔性化原則 :物流中心設(shè)施的規(guī)劃及布局應(yīng)該留有發(fā)展的空間和適應(yīng)于變化的設(shè)計(jì)。 ?設(shè)施布置優(yōu)化原則： 在物流中心規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，盡量使彼此之間貨物流量大的設(shè)施布置得近一些，而物流量小的設(shè)施與設(shè)備布置得遠(yuǎn)一些。 ?循環(huán)、協(xié)調(diào)與共生原則： 項(xiàng)目發(fā)展定位明確“以物流帶商貿(mào)，以商貿(mào)促物流”，因此需從可持續(xù)性的循環(huán)經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，園區(qū)空間規(guī)劃要充分體現(xiàn)各主題區(qū)域相互獨(dú)立又互為關(guān)聯(lián)的深刻內(nèi)涵。 筍崗 清水河物流園區(qū)高端化和差異化發(fā)展的定位模型 筍崗 清水河物流園區(qū) 國(guó)際物流總部基地 內(nèi)容： 家居、建材交易市場(chǎng) 規(guī)模： 20萬(wàn)平方米以上 目標(biāo)： 建成使之成為華南以至全國(guó)規(guī)模較大、檔次較高、品種較全、輻射力強(qiáng)、管理先進(jìn)、設(shè)施完備的超大型家居及裝飾材料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 現(xiàn)代物流信息平臺(tái) 大宗商品交易市場(chǎng) 現(xiàn)代物流配送基地 內(nèi)容： 汽車(chē)、零配件展銷(xiāo)檢測(cè)交易中心 規(guī)模： 20萬(wàn)平方米以上 目標(biāo)： 建成華南地區(qū)具有影響力的各類(lèi)進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)汽車(chē)展銷(xiāo)、零配件供應(yīng)、汽車(chē)檢測(cè)等為一體的多功能汽車(chē)展銷(xiāo)檢測(cè)及汽配交易市場(chǎng) 補(bǔ)充： 結(jié)合香港中藥港的發(fā)展，建設(shè)與之配套中藥材交易中心 提升： 建設(shè)大型電子物流信息交易平臺(tái)和其他配套設(shè)施，提升物流園區(qū)交易平臺(tái)的智能化水平 拓展延伸功能定位 Our Reference: 北京 北上?，F(xiàn)代物流園 — 國(guó)內(nèi)首家公鐵聯(lián)運(yùn)平臺(tái)規(guī)劃 位置： 總體定位 ： 以公鐵聯(lián)運(yùn)為核心、以城市配送為基礎(chǔ)、以信息平臺(tái)為支撐，形成一次受理、全程配套服務(wù)的社會(huì)化貨運(yùn)代理交易中心和物流商務(wù)中心 功能組成： 公鐵聯(lián)運(yùn)、物流信息、物流指揮、物流研發(fā)和物流總部 公鐵聯(lián)運(yùn)操作思路： 依托鐵路北郊貨運(yùn)站，實(shí)現(xiàn)集裝箱卡車(chē)將貨物運(yùn)到火車(chē)站后，通過(guò)自動(dòng)裝卸搬上列車(chē)，貨到車(chē)行完全跳過(guò)站臺(tái)庫(kù)存候車(chē)環(huán)節(jié)，形成鐵路和公路之間的“無(wú)縫對(duì)接” 特色功能定位 Our Reference: 上海西北物流園 發(fā)展物流總部，吸引高端企業(yè) 產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、增加稅收收益 提升土地價(jià)值 打造物流總部經(jīng)濟(jì) 能否打造物流總部，必須具有一定的內(nèi)外部環(huán)境支持： 符合 項(xiàng)目所處江蘇省的政治經(jīng)濟(jì)中心 南京市 符合 曾成功運(yùn)作王家灣物流中心，物流專(zhuān)業(yè)人才豐富，同時(shí)南京也具有豐富的綜合性人才資源 符合 作為省會(huì)城市，南京重要消費(fèi)品市場(chǎng)中心的地位 無(wú)可質(zhì)疑 需要各方面的綜合人才 靠近區(qū)域的市場(chǎng)中心 靠近經(jīng)濟(jì)政策的制定中心 和重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的監(jiān)管中心 本項(xiàng)目能夠建設(shè)成為“物流總部園” 打造物流總部經(jīng)濟(jì) 本項(xiàng)目建設(shè)成為“物流總部園”： ?全球 500強(qiáng)跨國(guó)公司和國(guó)際國(guó)內(nèi)知名物流企業(yè)入駐 ； ?建設(shè) 物流軟性服務(wù)平臺(tái) ，如流信息平臺(tái)、 國(guó)際物流論壇、 國(guó)際物流博覽交易會(huì)等； ?建成 配套服務(wù)體系 ，如現(xiàn)代金融服務(wù)體系（包括銀行、證券、信托、基金、租賃、信息服務(wù)體系，通信、網(wǎng)絡(luò)、咨詢(xún)、策劃等 ）、中介服務(wù)體系（包括會(huì)計(jì)、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、法律服務(wù)等 ）、服務(wù)支撐體系（包括教育、培訓(xùn)、會(huì)議、展覽、國(guó)際商務(wù)、現(xiàn)代物流等 ） 企業(yè)總部樓、辦公樓、商務(wù)物業(yè) ?? 對(duì)樓宇物業(yè)的要求 打造物流總部經(jīng)濟(jì) 本項(xiàng)目建設(shè)成為“物流總部園”的意義 : ? 優(yōu)質(zhì)企業(yè)（總部）聚集效應(yīng)，共創(chuàng)雙贏、資源互補(bǔ)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn) 園區(qū)整體品質(zhì)品牌提升 ： 項(xiàng)目打造“物流總部”，將眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚集到園區(qū)，特別是把眾多企業(yè)的決策總部聚集到一起，可以構(gòu)成化學(xué)作用，在物流總部園這大平臺(tái)里面，是不同企業(yè)總部之間的互動(dòng)反應(yīng)，高端跟高端的互動(dòng)反應(yīng) ，物流總部 園區(qū)內(nèi)的硬件環(huán)境和軟件反應(yīng) ，物流總部園區(qū)內(nèi)的硬件環(huán)境和軟件服務(wù)，都在整合成這樣的平臺(tái)環(huán)境，大家在同一個(gè)區(qū)內(nèi)，有很多機(jī)會(huì)溝通熟絡(luò)了，彼此了解，有利益上的需要，共用資源，我可以參你的股，你可以參我的股，講的是共創(chuàng)雙贏、資源互補(bǔ)、優(yōu)勢(shì)互初，這將是物流總部經(jīng)濟(jì)的精髓，可以在物流總部園的平臺(tái)上發(fā)揮，得到發(fā)展無(wú)限的經(jīng)濟(jì)資源空間。 未來(lái)島小環(huán)島 物流科技產(chǎn)業(yè)和物流總部基地 項(xiàng)目依托上海市科技創(chuàng)業(yè)中心西區(qū)分中心和上?，F(xiàn)代物流信息產(chǎn)業(yè)園，位于上海市普陀區(qū)桃浦未來(lái)島，主體構(gòu)成未來(lái)島高科技園物流園區(qū)，是上海西北綜合物流園區(qū)的園中園。國(guó)際物流總部城 目前，已經(jīng)入駐的有 100多家全球 500強(qiáng)跨國(guó)公司和國(guó)際知名物流企業(yè) ，包括全球最大的綜合服務(wù)供應(yīng)商“歐唯特物流服務(wù)集團(tuán)”、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福、英國(guó)百安居、香港華潤(rùn)集團(tuán)等。 總部經(jīng)濟(jì)是什么？ 打造物流總部經(jīng)濟(jì) 物流產(chǎn)業(yè)能否發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”？ 從產(chǎn)業(yè)特征分析 在物流業(yè)中， 企業(yè)總部 與 基層物流部門(mén) ，物理空間上 完全可以不在一個(gè)地方 ，而是將 總部放在信息集中、資訊發(fā)達(dá)、交通便利的中心城市，發(fā)揮總部的?中心外圍效應(yīng)?， 以便能及時(shí)獲取商情，快速調(diào)度，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 開(kāi)展業(yè)務(wù)（已建） 已開(kāi)展的業(yè)務(wù)建議保留，可作為整個(gè)園區(qū)啟動(dòng)帶動(dòng)區(qū)域 目前形象較差，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率較低，在后續(xù)整體規(guī)劃中建議對(duì)已建區(qū)域進(jìn)行重新整合及規(guī)劃 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場(chǎng)分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 南京市物流需求 — 主體分析 生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 汽車(chē) 化工 電子信息產(chǎn)品 鋼鐵 醫(yī)藥 機(jī)械設(shè)備 百貨 五金家居建材 電子家電 日化 食品 服裝 企業(yè)性質(zhì) 企業(yè)性質(zhì) 國(guó)有獨(dú)資企業(yè) 外商投資企業(yè)和三資企業(yè) 民營(yíng)企業(yè) 內(nèi)資股份制企業(yè)和上市公司 國(guó)有獨(dú)資企業(yè) 外資企業(yè)和合資企業(yè) 民營(yíng)企業(yè) 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場(chǎng)分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 南京市物流需求 — 運(yùn)輸方式分析 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè) 生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè) 72%97%31% 31%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%鐵路運(yùn)輸 公路運(yùn)輸 水路運(yùn)輸 航空運(yùn)輸13%78%5%4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%鐵路運(yùn)輸 公路運(yùn)輸 水運(yùn) 航空運(yùn)輸公路運(yùn)輸和鐵路運(yùn)輸是物流需求企業(yè)的最主要運(yùn)輸方式 丁家莊物流基地具備公鐵聯(lián)運(yùn)的條件將成為項(xiàng)目最核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場(chǎng)分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè) 生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè) 南京市物流需求 — 需求內(nèi)容分析 33%64%67%26%41%15%30%15%30%22%26%22%37%0% 20% 40% 60% 80%倉(cāng)儲(chǔ)保管干線運(yùn)輸市內(nèi)配送包裝加工物流系統(tǒng)再設(shè)計(jì)訂做信息條碼開(kāi)發(fā)物流信息系統(tǒng)原料質(zhì)檢代為報(bào)關(guān)代結(jié)貨款物流總代理供應(yīng)鏈改善物流咨詢(xún)與管理59%41%72%38%31%31%28%25%25%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%倉(cāng)儲(chǔ)保管干線運(yùn)輸市內(nèi)配送包裝加工物流系統(tǒng)再設(shè)計(jì)條碼系統(tǒng)開(kāi)發(fā)物流信息系統(tǒng)代結(jié)貨款物流總代理干線運(yùn)輸和市內(nèi)配送是物流需求企業(yè)的最主要的需求內(nèi)容 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)保管需求亦占較大比重 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場(chǎng)分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè) 生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè) 南京市物流需求 — 物流執(zhí)行主體分析 部分自理53%全部第三方31%全部自理16%第三方17%公司自理78%供貨方5%物流需求企業(yè)的物流執(zhí)行主體仍以自理為主，在商貿(mào)流通業(yè)企業(yè)表現(xiàn)尤為突出；生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè)物流外包比重較高，更印證了 干線運(yùn)輸業(yè)務(wù)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期作為切入點(diǎn)的時(shí)機(jī)選擇是合適的 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場(chǎng)分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 南京市物流需求 — 物流需求預(yù)測(cè) 84%75%71%64%23%45%19%9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%干線運(yùn)輸 市內(nèi)配送 純倉(cāng)儲(chǔ) 其他生產(chǎn)企業(yè)物流 商業(yè)企業(yè)物流企業(yè)選擇物流外包業(yè)務(wù)類(lèi)型預(yù)測(cè) 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè) 生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè) 46%54%選擇物流外包 不選擇物流外包74%26%選擇物流外包 不選擇物流外包企業(yè)物流外包執(zhí)行主體預(yù)測(cè) 未來(lái)物流外包市場(chǎng)份額將繼續(xù)擴(kuò)大，客戶(hù)需求需要一定時(shí)期培育 干線運(yùn)輸和市內(nèi)配送、倉(cāng)儲(chǔ)保管業(yè)務(wù) 仍是物流外包的主要經(jīng)營(yíng)方向，也是公司物流業(yè)務(wù)和項(xiàng)目物流功能定位的主要方向 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場(chǎng)分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 基于市場(chǎng)分析、物流價(jià)值鏈分析和物流需求分析的結(jié)論，確定 項(xiàng)目物流定位的三項(xiàng)基本業(yè)務(wù)： 基本物流業(yè)務(wù) 干線運(yùn)輸 城市配送 倉(cāng)儲(chǔ)保管 確定最佳業(yè)務(wù)模式 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場(chǎng)分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 ?基本物流業(yè)務(wù)?是項(xiàng)目