【正文】 元/M 2月。3） 、不同樓層租金水平在本項目商圈及江漢路商圈內(nèi)，沿街道路商鋪大多為底層商業(yè)，部分二樓為商業(yè)用房，除百貨商場外，三層以上基本為住宅或其它功能用房。地 段不同樓層江漢路(KFC) 澳門路 一元路　 建設(shè)大道 三陽路（永清段）　 解放大道1F 240 55 70 40 38 602F 70 20 60 25 25 50二樓/一樓租金比 40 / 50從上表可以看出，二樓租金大約是一樓租金的 1/3 左右，基本反映了本區(qū)域地段的不同樓層租金比。 4） 、本地塊不同區(qū)域未來租金測算影響本地塊未來租金的因素取決于現(xiàn)有租金、地段條件（包括人流量、交通條件、商業(yè)氣氛等） 、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營內(nèi)容、未來城市規(guī)劃等因素，根據(jù)這些因素估算地塊不同區(qū)域未來租金（以 1 層為準）如下表：（單位：元/M 2月）分區(qū) 目前租金業(yè)態(tài)定位經(jīng)營品種地段條件城市規(guī)劃租金測算值解放大道 53 65 60 60 55權(quán)重 58 麟趾路 45 50 60 55 50權(quán)重 54 41 / 50京漢大道 24 100 150 85 100權(quán)重 85 三陽路 66 50 65 70 35權(quán)重 62 各區(qū)域租金實際取值如下表：分區(qū) 所在道路名稱 樓層租金（元/M 2月）平均租金（元/M 2月）金融證券 解放大道 12 80100 90精品商業(yè)區(qū) 麟趾路1（臨街商鋪）一層：100130 110餐飲休閑區(qū) 3 5060 55超市生活賣場 京漢大道 負一層 6070 6542 / 50精品賣場1（臨街商鋪）110160140商務(wù)休閑區(qū) 二層 100130 120結(jié)論：整體租金均價大約在 103110 元/平米左右，具體的按招商進度而定。七、綜合體招商一、前期正式招商前可進行預(yù)招商，針對項目地下一層生活賣場為主利店時進行招商前的試水性招商，根據(jù)試招商具體情況進行整體招商策略調(diào)整。二、對有針對性的招同客戶團體可對外借用具有一定實力及客戶資源的商業(yè)公司進行對外發(fā)包定向招商；可針對商業(yè)二層商業(yè)布局及招商定位對外發(fā)包。三、整體招商優(yōu)惠政策：項目整體營銷策略結(jié)合項目優(yōu)勢，以本區(qū)域獨一無二的商業(yè)綜合體為訴求點，吸引商家進駐。引進主力店43 / 50引進核心主力經(jīng)營店起到“領(lǐng)頭羊”做用，增強租戶對未來商業(yè)成功經(jīng)營的信心，達到吸引市場關(guān)注的目的，規(guī)避市場接受風(fēng)險。商業(yè)氛圍營造精裝招商中心，樹立一個全新的形象。引發(fā)客戶的興趣，增強客戶的進駐信心。制作商業(yè)展板、宣傳物料等，烘托現(xiàn)場招商火熱氣氛。將主力店商家的進駐進行全面宣傳。優(yōu)先入住在招商活動開始階段對前幾名規(guī)模或品牌入住商家給予特別的優(yōu)惠（在給予租金價格優(yōu)惠的同時在贈送開業(yè)的一定額外優(yōu)惠支持）大戶政策租用面積在 300 平米以上的，帶動市場人流作用顯著且對散戶進駐具有較強感召力的，可一次性免租一定時間。44 / 50 品牌戶策略租用面積在 1000—5000 平米的，對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽訂十年租賃合同的可一次性免租一年。散戶政策租用面積在 100 平米以下，一次性簽訂租賃合同在 1 年以上，可一次性免租兩個月。 附：招商主要步驟及流程如下：第一階段初步推廣工作★ 項目定位分析、商業(yè)規(guī)劃及招商方案★ 制作招商宣傳冊及籌備法律文件★ 少量的宣傳公關(guān)工作★ 直銷大型『主力租戶』45 / 50檢討第一階段推廣的市場反應(yīng)，并就推廣策略、目標商戶及租賃條款，作出適當調(diào)整第二階段全面推廣工作★針對第一類型的『租戶』進行直銷推廣★跟進所有目標商戶★ 根據(jù)各商戶的質(zhì)素及營業(yè)性質(zhì)來商定其位置第三階段落實商戶進駐商場★與商戶洽談租賃條款★ 落實進駐商戶，簽訂正式合約★ 此階段可借大型主力商家簽約召開新聞發(fā)布會、東大街命名儀式，★ 進行廣泛的傳媒宣傳，以促進次主力店及一般店戶的招商第四階段交付使用及試業(yè)開幕★ 協(xié)助商戶進場，裝修等工程問題★ 安排新聞發(fā)布會，記者會、作廣泛開業(yè)宣傳46 / 50★ 開幕活動與開街儀式結(jié)合，舉辦宣傳活動，打響知名度招商基本推廣方式制作招商宣傳冊招商宣傳冊以市場調(diào)研為基礎(chǔ)，多用數(shù)據(jù)和有關(guān)圖表來說明有關(guān)本項目對業(yè)態(tài)業(yè)種的需求；歸納總結(jié)本項目的優(yōu)勢和前景、商業(yè)特征以及合理的定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃，做到商家、消費者、發(fā)展商三贏策略；確定主力商家后，舉行招商新聞發(fā)布會（1）布吉爾大街商鋪隆重招商（2）介紹項目概況、商業(yè)規(guī)劃、前景及優(yōu)勢（3）主力商家簽約儀式（4）“布吉爾大街”命名儀式（5）邀請目標商家參加，并派發(fā)招商冊舉行項目推介會視招商情況，在不同階段分別邀請各品類目標商家參加。47 / 50第一階段：初步推廣工作準備各種資料（1）擬定招商推廣案及預(yù)算案（2）擬定本商場租賃條款：如租賃年期、起租期、免租期、管理費、水、電、煤、電話費、違約責(zé)任等；（3）本商場物業(yè)資料：如圖片、效果圖、平面圖、位置圖、租金價目表等。少量的宣傳公關(guān)工作（1）與公關(guān)、廣告公司協(xié)調(diào)策劃宣傳公關(guān)活動如記者會、專題采訪；（2）提供招商宣傳冊設(shè)計的意見；（3）撰寫新聞稿介紹本項目直銷大型目標主力商戶（1）本公司將會根據(jù)目標主力主力租戶名單，以直銷方式親自逐一聯(lián)絡(luò)及洽談，度身定造其需要的市場數(shù)據(jù)，了解其裝修工程技術(shù)要求，利用較優(yōu)惠的租賃條件吸引其進駐，務(wù)求在招商的前期階段落實主力租戶，這將提48 / 50高商場的號召力及增加其它商戶的信心。（2）同時，本司將大量郵寄本項目的推廣數(shù)據(jù)予零售商戶，函蓋范圍包括本司相熟的優(yōu)質(zhì)商戶。（3）目標出租率：由于此階段乃初期工作，主要是向有號召力主力租戶進行推廣，以落實主力商戶來吸引其它零售商戶，預(yù)計出租率約20%30%。（四）全面推廣工作此階段本公司會按照擬定的行業(yè)組合及分布建議，挑選具實力的商戶進行推廣，由于已落實了部份主力商戶，隨后的全面招商便會事半功倍。本公司將全面跟進所有直郵商戶名單，跟據(jù)各商戶的素質(zhì)及營業(yè)性質(zhì)來厘定其進駐商場之層數(shù)及位置，以配合擬定的行業(yè)商戶組合建議。在這個階段內(nèi)里，我們依然需要不斷地改進及更新之前的招商數(shù)據(jù)，以及繼續(xù)跟進主力商戶。此外，在檢討第一期推廣的反應(yīng)及意見后，對推廣策略及租賃條款，作出適當調(diào)整，以配合市場最新情況，發(fā)揮我公司一直以來靈活敏捷的推廣手法。利用媒體促銷也是此階段推廣方法，以營造聲勢及熱鬧氣氛，使本商場成為零售界成行成市的談?wù)撨M駐對象，49 / 50成為注目的焦點。媒體促銷比較有效的方法，是以間接軟銷的辦法來表明商場的潛力及現(xiàn)時規(guī)劃的情況。如以第三者身份去發(fā)表的新聞紙、報章、雜志的訪問，運用與媒介友好的關(guān)系，發(fā)大量新聞繕稿。又或是懸掛大型彩色橫幅時，不只考慮宣傳整體商場的形象，而且加插已落實商戶的標志，以及負責(zé)推廣公司的標志，有興趣的零售商戶一定能找到招商的負責(zé)人（發(fā)展商或代理商）；以防萬一，也可于地盤處設(shè)租賃招商處。目標出租率：此階段是推廣部分最多工作量的時候，乃推廣進度的重心發(fā)展部份，出租率預(yù)期達30%。（五）落實商戶進駐商場繼續(xù)全面跟進工作。由于此階段位置較好鋪位已基本全部租出，剩余的較差鋪位必須由業(yè)務(wù)人員落力推銷游說，方可把余下商鋪租出，洽談過程艱巨。協(xié)助貴司與商戶直接洽談租賃條件。洽談的租賃條件可根據(jù)擬定的租金價格作為指導(dǎo)，以確保業(yè)主有預(yù)期的租金回報。全面跟進工作，包括視察場地、洽談租賃、條款、簽約等過程。目標出租率：此階段的推廣，出租率預(yù)期30%。（六）交付使用及試業(yè)工作50 / 50參與協(xié)助商戶進場裝修，參與協(xié)調(diào)圖紙審批、裝修等工程問題。協(xié)助公關(guān)、廣告公司安排新聞發(fā)布會、記者會、做廣泛試業(yè)宣傳，如出報紙新聞稿，舉辦宣傳活動，如剪彩、舞獅等，以提高本項目的知名度及人流。展開整體商場的宣傳活動，預(yù)計當商場租出超過60%時，商場可開始試營業(yè)。當商場已租出超過80%時，商場可以作全力推廣宣傳活動，舉辦正式開幕典