【導(dǎo)讀】濟(jì)寧位于山東省南部，地處蘇魯豫皖四省結(jié)合部，東鄰臨沂，西與牡丹之鄉(xiāng)菏澤接壤，南面是棗莊市和江蘇省徐州市，北與泰安交界，西北隔黃河與聊城市相望。最北端為北緯35°57′；最南端為北緯34°26′；最東端是為東經(jīng)117°36′；最西端為東經(jīng)115°52′；南北長167公里，東西寬158公里。濟(jì)寧區(qū)位優(yōu)越、交通便利，是連接華東與華北、內(nèi)陸與沿海的重要通道，從濟(jì)南市中區(qū)到濟(jì)寧市中區(qū),大概190公里。三條高速公路、三條鐵路、四條國道縱橫境內(nèi)，京杭大運(yùn)河貫穿南北，濟(jì)寧機(jī)場,位于嘉祥縣境內(nèi),距濟(jì)寧市區(qū)30~50公里，規(guī)劃建設(shè)中的京滬高速鐵路在曲阜設(shè)有站點(diǎn)。其中：，%；洼地面積1780平方公里，%；，%；，%；，%。年末全市總?cè)丝?11萬。其中，男性人口415萬人，女性人口396萬人；鄉(xiāng)村人口596萬人，。其中回族最多，，。五代時(shí)期稱濟(jì)州。1948年7月14日濟(jì)寧重獲解放后，將原濟(jì)寧城區(qū)及近郊復(fù)稱濟(jì)寧市。建國以來，濟(jì)寧的行政區(qū)劃有多次較大的變動(dòng)。

　　

【正文】 房型3/2/12/2/12/2/12/2/12/2/13/2/22/2/23/2/23/2/23/2/23/2/13/2/23/2/23/2/2價(jià)格范圍（元/㎡）3600—430034003600—44003800—45003800—43004000—46002900—41002800—38002910—3210均價(jià)（元/㎡）390034004000420041004300350033003100主力總價(jià)（萬/套）40504642—5140—5241—55403536推出套數(shù)（套）891230800193132160180268250已售套數(shù)（套）62422176819010014070256銷售周期22個(gè)月19個(gè)月13個(gè)月5個(gè)月4個(gè)月24個(gè)月14個(gè)月22個(gè)月總結(jié)：濟(jì)寧在售樓盤個(gè)數(shù)不多，但體量較大，除金世陽光與鴻順豪園外，其余在售樓盤的總建筑面積都超過了10萬方。濟(jì)寧在售樓盤產(chǎn)品主要以小高層、高層產(chǎn)品為主，90平米的兩房以及130左右的三房是市場的主力房型，均價(jià)在3400—4300元/平米不等，總價(jià)在50萬以內(nèi)。這些在售樓盤的銷售周期和已售套數(shù)情況表明目前濟(jì)寧樓市火爆，去化率高。購買客戶分析樓盤名稱客源特征來源區(qū)域從事職業(yè)置業(yè)用途冠亞新城本地為主公司中層職員、私營業(yè)主自住圣德濱湖花園本地為主、部分為上海政府官員、國有企業(yè)中高層、私營業(yè)主、投資客戶自住兼投資龍城水岸盛世本地為主私營業(yè)主、職員、工薪階層自住鴻順豪園本地為主私營業(yè)主、機(jī)關(guān)職工、公司中高層自住領(lǐng)秀莊園本地為主私營業(yè)主、公司職員，機(jī)關(guān)職員自住都市豪庭本地為主私營業(yè)主、公司中高層自住古槐家園本地為主私營業(yè)主、公司職員自住金世陽光本地為主私營業(yè)主、公司職員自住楊柳國際新城麗舍本地為主私營業(yè)主、公司中高層自住兼投資總結(jié)：現(xiàn)在濟(jì)寧市民購房主要以自住為主，市場上可供選擇投資品不多。但伴隨著改善性住房需求的增長，投資性購房者的數(shù)量會(huì)大量增加。相對(duì)于陰晴不定的股市，房產(chǎn)更為可靠，住房保值增值的潛力將吸引越來越多的人加入投資購房的行列。銷售去化分析樓盤名稱建筑形態(tài)銷售周期去化冠亞星城小高層22個(gè)月70%圣德濱湖花園電梯公寓、疊加、別墅19個(gè)月%龍城水岸盛世高層13個(gè)月%鴻順豪園多層、高層18個(gè)月%領(lǐng)秀莊園小高層、高層5個(gè)月%都市豪庭小高層、高層4個(gè)月%古槐家園多層、高層24個(gè)月%金世陽光多層、高層、14個(gè)月%楊柳國際新城多層、小高層、高層、別墅22個(gè)月%l 從總體看，濟(jì)寧在售樓盤的銷售情況良好，出古槐家園、冠亞新城、楊柳國際外，%。其中冠亞新城的去化率低是因?yàn)槠淙谙銠壭℃?zhèn)的推出時(shí)間短，而2期均已售磬。而楊柳國際的去化率低是因?yàn)殚_發(fā)面積占總規(guī)劃面積的比重較小。說明濟(jì)寧市民對(duì)改善住房環(huán)境的欲望比較強(qiáng)烈，住房品質(zhì)上的需求日益增大。房型分析通過對(duì)在售樓盤各種戶型的整理分析，我們發(fā)現(xiàn)濟(jì)寧目前在售樓盤中，兩房的占了21%，三房一衛(wèi)的占30%，三房二衛(wèi)的占34%，其他主要是四房及部分一房的占15%。這些數(shù)據(jù)一方面反應(yīng)了居民生活的提高，改善居住條件的需求很大，34%的三房二衛(wèi)充分反映了這點(diǎn)。另一方面也可以看到，目前濟(jì)寧的高端產(chǎn)品還是很少，不能滿足濟(jì)寧及其周邊地區(qū)的塔尖人士的需求。價(jià)格及產(chǎn)品分析樓盤名稱冠亞星城圣德濱湖花園龍城水岸盛世鴻順豪園領(lǐng)秀莊園都市豪庭古槐家園金世陽光楊柳國際新城麗舍占地面積(萬㎡)11120總建面積(萬㎡)152012155規(guī)劃戶數(shù)（戶）2938230600316120015004002685000主力面積(㎡)100—120電梯公寓：118㎡、145㎡、195㎡110—120100—1998—18894—128120—161主力房型3/2/12/2/12/2/12/2/12/2/13/2/22/2/23/2/23/2/23/2/23/2/13/2/23/2/23/2/2價(jià)格范圍（元/㎡）3600—430034003600—44003800—45003800—43004000—46002900—41002800—38002910—3210均價(jià)（元/㎡）390034004000420041004300350033003100主力總價(jià)（萬/套）40504642—5140—5241—55403536n 從產(chǎn)品類型看，多層產(chǎn)品較少；小高層、高層均價(jià)為3400—4200元/平米、主力總價(jià)在4050萬；n 從所屬區(qū)域看，高新區(qū)均價(jià)在3800元/平米、主力總價(jià)為50萬；市中區(qū)均價(jià)為5000元/平米、主力總價(jià)為60—70萬任城區(qū)均價(jià)為4300元/平米，主力總價(jià)為5060萬；第二節(jié) 商業(yè)項(xiàng)目研究一、濟(jì)寧商業(yè)市場總體概況及分布特點(diǎn)216。 濟(jì)寧市現(xiàn)有商業(yè)主要由百貨商場、大型超市、專業(yè)家電市場、專業(yè)家居市場、建材家具市場、服裝日用品批發(fā)市場、集中餐飲街、底商等幾種類型的物業(yè)組成；216。 現(xiàn)有百貨類商業(yè)物業(yè)全部坐落在濟(jì)寧的中心商業(yè)街太白路南側(cè)，以華聯(lián)商廈、貴和百貨、濟(jì)寧百貨為代表，相距不足半公里，㎡之間；216。 現(xiàn)有大型超市主要有世紀(jì)聯(lián)華、賽瑪特、愛客多、賽寶四個(gè)，其經(jīng)營呈現(xiàn)出較為火暴的態(tài)勢(shì)，分布較為零散，規(guī)模都在2萬平左右，除世紀(jì)聯(lián)華外，其余三個(gè)超市品牌，都開有分店，分店形式以滿足周邊居民基本需求的生活超市為主，體量較??；216。 底商類物業(yè)在濟(jì)寧市的分布非常廣泛，基本所有街道的兩側(cè)均規(guī)劃了不同格局的底商，經(jīng)營范圍匯集了餐飲、醫(yī)藥、零售、服裝、美容美發(fā)等不同的業(yè)態(tài)，面積從十幾平到上千平不等，層數(shù)從一層到三層不等；216。 現(xiàn)有專業(yè)市場主要有家電市場、家具建材市場、家居市場、紡織品市場；216。 餐飲商業(yè)呈現(xiàn)出羊群效應(yīng)的態(tài)勢(shì)：以江南春街為代表的高檔類餐飲集中帶、以科苑路為代表的咖啡休閑類餐飲集中帶、以洸河路為代表的大眾類餐飲集中帶、以太白樓附近為代表的特色類餐飲集中帶；216。 濟(jì)寧市批發(fā)市場主要有太東批發(fā)市場、琵琶山路批發(fā)市場、義務(wù)小商品批發(fā)市場及夏橋小商品批發(fā)市場，規(guī)?；驹?0000㎡以上；分布圖如下：二、太白路沿街商業(yè)分析太白路商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖 例 一圖 例 二圖 例 三圖 例 四圖 例 五圖 例 六圖 例 七說明：本次對(duì)太白路商業(yè)的統(tǒng)計(jì)，東起本項(xiàng)目所在的太白東路與琵琶山路交匯處，西至太白路與古槐路交匯處?？偨Y(jié)：濟(jì)寧市現(xiàn)有商業(yè)布局規(guī)劃較為混亂。很多現(xiàn)有商業(yè)都存在著硬件設(shè)施落后、建筑形式陳舊、經(jīng)營品種單一、商品品牌稀少等缺陷。商場購物環(huán)境差，現(xiàn)有百貨及超市類商業(yè)，都不約而同的存在著“只重賣貨，不重購物環(huán)境”的現(xiàn)象。太白路這條濟(jì)寧市的傳統(tǒng)商業(yè)街，仍是以百貨業(yè)牢牢占據(jù)主導(dǎo)地位，其次是建材家居，主要集中在本太白東路，餐飲主要集中在太白樓運(yùn)河兩側(cè)，主要以特色餐飲為主；電訊類業(yè)態(tài)主要集中在濟(jì)寧通信大廈附近。太白路兩側(cè)商業(yè)租金走勢(shì)分布總結(jié)：根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：㎡不等，租金較高的地帶分布在太白樓廣場、貴和百貨及世紀(jì)華聯(lián)附近，主要以精品店、金店及醫(yī)藥美容業(yè)態(tài)為主，而根據(jù)我司對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)租金承受能力的分析，這幾種業(yè)態(tài)具有較強(qiáng)的租金承受能力。三、高新區(qū)商業(yè)簡析濟(jì)寧高新區(qū)是琵琶山路以東區(qū)域，根據(jù)我司實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前高新區(qū)沿街商鋪較少，經(jīng)營狀況較差，沒有人口的導(dǎo)入，歸根到底是因?yàn)楦咝聟^(qū)在城市東進(jìn)過程中扮演著重要的作用，但由于發(fā)展起步較晚，冠亞新城、楊柳國際等大盤還沒完全成氣候，人口導(dǎo)入困難，以冠亞新城的臨街商鋪為例，冠亞新城推出的臨街商鋪層高6M，面積在30—40平米左右，租金在1—*天，去化率為100%，但入住率低，大約為30%。對(duì)已入住的商鋪的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：這些商鋪的經(jīng)營狀況糟糕，業(yè)態(tài)主要以裝修建料為主，滿足目前小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝修的需要。第五章 專題——濟(jì)寧在售樓盤外立面集錦分析、戶型匯總分析一、濟(jì)寧在售樓盤外立面集錦冠亞新城里能舜泰園九九花園御水豪庭金世陽光水景花園碧水云天小結(jié)：濟(jì)寧目前各樓盤的外立面主要以涂料為主，多采用明黃作為主色調(diào)，容易腿色，而且過幾年就要重新刷，不利于環(huán)保，也不利于樓盤的整體檔次的提升，并且很少有墻體做保溫層，由于各樓盤檔次參差不齊，而具有明顯主流設(shè)計(jì)風(fēng)格的外立面在濟(jì)寧并不多見。二、濟(jì)寧在售樓盤房型匯總總結(jié)：上述個(gè)案房型比較可以看出，濟(jì)寧房型普遍出現(xiàn)進(jìn)深過長、二居室朝陽，但客廳、餐廳朝北的情況，并且客廳采光不佳，許多房型也涉及到動(dòng)靜不明確，又或者過道浪費(fèi)面積大的缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)也相當(dāng)明顯，就是臥室采光充足。這些房型將很難滿足市場高端人士對(duì)居家生活上的要求，他們不僅需要基本生活功能的滿足，更需要品質(zhì)上的提升以及隱私保護(hù)方面的考慮。項(xiàng)目篇項(xiàng) 目 篇第一章 地塊分析一、地塊區(qū)位分析本項(xiàng)目地塊位于濟(jì)寧市區(qū)的東面的高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，距市區(qū)約8公里。吳泰閘路為項(xiàng)目地通往市區(qū)的主要干道。二、地塊四至及現(xiàn)狀地塊面積：15畝。四至：東臨摩天大廈、凌云路，西望洸府河，北面三角綠地，南接崇文大道。交通狀況：項(xiàng)目三面環(huán)路，北側(cè)吳泰閘路及南面崇文大道均為雙向四車道，交通十分便捷。商業(yè)配套：項(xiàng)目周邊三角綠地在建，目前該區(qū)域處在規(guī)劃及建設(shè)時(shí)期，商業(yè)生活配套設(shè)施比較缺乏。吳 泰 閘 路凌 云 路洸 府 河崇 文 大 道周邊環(huán)境現(xiàn)狀地塊內(nèi)部地塊周邊地塊現(xiàn)狀：地塊總占地15畝，目前項(xiàng)目存在兩棟總高6層的多層，共76戶需作動(dòng)遷安置，地塊高差較大。項(xiàng)目北側(cè)楊橋綠地已破土動(dòng)工，是濟(jì)寧發(fā)展規(guī)劃中的一個(gè)關(guān)鍵項(xiàng)目，區(qū)中設(shè)置了包含五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、現(xiàn)代公寓的功能綜合的建筑體。紅色大屋頂大型公共服務(wù)中心，包括設(shè)施如：購物中心、餐廳、會(huì)議中心、會(huì)展中心。屋頂上開有許多大小不一的洞,為其下各種庭院、天井、廣場、花園的存在提供了可能性,這里面會(huì)有光與陰影交織的游戲空間、自然仿生的景觀空間以及不同標(biāo)高的活動(dòng)空間等。 楊柳綠地概念規(guī)劃第二章 地塊SWOT優(yōu)勢(shì)（1）位于“一城”“一心”“一軸”輻射范圍內(nèi)，后期規(guī)劃完善（2）開發(fā)商品牌效應(yīng)，市場潛力巨大（3）區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距高新區(qū)中心僅1公里（4）西側(cè)、北側(cè)組團(tuán)綠化，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美劣勢(shì)（1）與傳統(tǒng)市中心相比，區(qū)位認(rèn)同度較低（2）項(xiàng)目地塊地勢(shì)落差較大，給設(shè)計(jì)帶來難度（3）商業(yè)氛圍十分缺乏，市場培育期較長（4）周邊工業(yè)密集，居住氛圍不佳機(jī)會(huì)（1）濟(jì)寧小高層，高層住宅去化良好（2）當(dāng)?shù)卣叨戎匾暸c大力扶植（3）周邊大盤云集，規(guī)模效益明顯（4）高新區(qū)為未來城市發(fā)展重點(diǎn)（5）城市東進(jìn)速度明顯威脅（1）濟(jì)寧高端人群有限，客群定位需準(zhǔn)確（2）項(xiàng)目投入資金較大，回報(bào)期較長（3）受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境影響，總價(jià)須做控制S－優(yōu)勢(shì)252。 西側(cè)、北側(cè)的組團(tuán)綠化，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；252。 距離市