【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。也許，對于營銷策劃而言，市場在于發(fā)現(xiàn)。我們必須以自己的敏。銳和執(zhí)著，發(fā)現(xiàn)市場的機遇率，發(fā)現(xiàn)市場的創(chuàng)造空間。我們不能忽視市場的真實性，我們更不能輕視市場的機。太周全，但基本的判斷肯定是有價值的。區(qū)通向市中心的必經(jīng)之途。全區(qū)面積平方公里，2021年末戶籍。人口萬人，轄9個街道1個鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)。北部最大的地鐵和公交換乘中心。魯迅公園、魯迅紀(jì)念館以及矛盾、丁玲等一批文。陽醫(yī)院、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、海軍411醫(yī)院等著名醫(yī)院。種體育賽事上為國家、為上海爭得了榮譽。2021年以來，區(qū)委區(qū)政府抓住黃浦江兩岸綜合開發(fā)的歷史機遇，劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，全面推進北外灘地區(qū)開發(fā)和四川北路新一輪改造。榮繁華、城區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔、科教文化事業(yè)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化中心城區(qū)。路橋即為上海市著名的市級商業(yè)街－四川北路。如虹口新世紀(jì)舒展的兩翼，蒼勁有力。2021年1月，上海市委市政

　　

【正文】 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 還有一部分是既無通信需要又無家庭經(jīng)濟條件負(fù)擔(dān)的“奢侈”消費。而“奢侈”消費則是由學(xué)生消費的示范效應(yīng)，攀比心理導(dǎo)致的。 ? 學(xué)生對品牌的忠誠度很高 學(xué)生消費在一定程度上會相信自己的真實體驗，如果使用某種品牌產(chǎn)品產(chǎn)生好的體驗，就會堅持使用，從而逐步形成固定偏好，最終形成使用習(xí)慣，保持對此產(chǎn)品良好的忠誠度。比如洗發(fā)水，感性認(rèn)識上的氣味清香，質(zhì)量好，效果明顯，都會促使他們繼續(xù)使用下去。 ? 學(xué)生更側(cè)重時尚性消費 學(xué)生思想活躍，對新事物有強烈的求知欲，喜歡追求新潮，并敢于創(chuàng)新，消費的趨附性強，娛樂消費占全部消費額 的比重很大。 綜上所述，本案所處區(qū)域由于商業(yè)環(huán)境發(fā)展的速度較慢，以及消費主力群體常年形成的消費習(xí)慣等原因，使得區(qū)域內(nèi)的消費水平相對較低。隨著市政規(guī)劃的逐步實施，商業(yè)環(huán)境的日漸改善，以及新遷居民的消費需求增加，相信區(qū)域內(nèi)的消費水平會相對提高，但這仍需要一個漫長的過程。同樣，我們的商業(yè)物業(yè)的形成和經(jīng)營除了在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面應(yīng)以滿足主力消費群體的消費習(xí)慣以外，也需要一個較長的適應(yīng)過程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四章 項目分析 一、 地理位置 本案位于虹口區(qū)船務(wù)商貿(mào)區(qū) —— 楊樹浦路、惠民路交界處，與陸家嘴金 融貿(mào)易區(qū)隔江相望，毗鄰提籃橋商業(yè)區(qū)，交通有 2 3 9213 135 路公交車，附近有大連路過江隧道，路對面是國際航運中心，為本案潛在客戶奠定基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、交通條件： 從整體上分析，本案所處區(qū)域的交通可達(dá)性尚可，交通輻射面較廣，可到達(dá)諸多滬上重要商業(yè)網(wǎng)點，如人民廣場、火車站、外灘、陸家嘴、淮海路等。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和上海市中心區(qū)近在咫尺，交通便捷，是上海主要的交通運輸樞紐，極大程度的緩解了區(qū)內(nèi)交通狀況。沿黃浦江岸線長達(dá) 公里，也是浦江游覽的主要景線。 建設(shè)中的 明珠二號線（即軌道交通四號線） 全長 22 公里，共設(shè) 17 個換乘站，從寶山路到虹橋路。 4 號線與已建成的 3號線構(gòu)成環(huán)狀，并與 1 號線和 2 號線接軌，形成“申”字形的基本網(wǎng)絡(luò)骨架。從本案出發(fā)至明珠二號線楊樹浦路站只需步行 5 分鐘。另外，周邊公交線路較多， 37 路、 28 路、 921路、 79 路、 25 路等分別到達(dá)南京路、五角場、中山公園、虹口體育場、四川北路等。 三 、 周邊環(huán)境與配套 本案占地面積較小，因此自身配套較弱，雖然提籃橋是北外灘重要的商業(yè)支柱地，但是幾十年來這里的建筑、設(shè)施等仍保持著一塵不變，比徐家匯和五角場落后了 20 年，所以也討不到“幅射區(qū)”的便宜。 楊樹浦路延線多是工業(yè)廠區(qū)，惠民路、臨潼路上全部是石庫門里弄，人文環(huán)境不佳。街面店鋪破舊，衛(wèi)生設(shè)施較差，對周邊環(huán)境造成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 了很大的影響。不過，現(xiàn)北外灘正在規(guī)劃開發(fā)中，相信在未來的改建中，提籃橋地區(qū)會進行大規(guī)模的改建，而規(guī)劃中將建設(shè)“上海之星”，周邊五年內(nèi)將形成一個文化商業(yè)街區(qū)，之后該案周邊環(huán)境將得到較高的提升。 四、項目發(fā)展的 SWOT 分析 對本案區(qū)域市場進行正確的分析和判斷，了解項目在市場中所處的位置，并制定相應(yīng)的應(yīng)對策略，可以使項目在規(guī)避風(fēng)險的同時獲得更大的收益。 （一）優(yōu)勢 ? 本案所處位置為虹口區(qū)主要交通道 口之一，人流量較大，且周邊有較多商務(wù)區(qū)，具備一定的辦公基礎(chǔ)。 ? 本案所處區(qū)域是規(guī)劃中的船務(wù)商貿(mào)區(qū)，這些，使本案具有了良好的升值空間。 ? 本案所處區(qū)域的交通環(huán)境較為優(yōu)越，可為本項目客戶的出行帶來方便，同時，具備了商務(wù)樓的基本條件。 ? 業(yè)主是滬上乃至全國知名的百聯(lián)集團，可賦予本項目以卓越的實力和信心保障。同時，以百聯(lián)集團豐富的管理經(jīng)驗，如介入項目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 今后的運營管理，將極大提升項木附加值，降低運營風(fēng)險。 ? 已有肯德基、星海賓館、網(wǎng)吧等在開門營業(yè)，對項目今后招商將起到示范作用和產(chǎn)生助推效果 . （二）劣勢 ? 本案為舊房改造，且周 邊沒有相應(yīng)的停車位，無法停車是本案的致命傷。 ? 本案建于 30 年代，物業(yè)內(nèi)部柱與柱之間距離僅為 6 米，不利于面積分割。 ? 原規(guī)劃用途及建造格局為倉庫 ,歷時久遠(yuǎn) (距今 70 余年 ),對于今后擬招商的商業(yè)用途客戶而言 ,存在著不小的改造及利用的困難及難度，招商對象投資成本可能相比同類項目上升，從而會加長其運籌和考量周期 . ? 地處虹口老區(qū) ,周邊以舊式里弄住宅為主 ,且緊鄰項目四周的商業(yè)業(yè)態(tài)以小型低檔業(yè)態(tài)業(yè)種為主 ,即項目周邊小環(huán)境較差 ,不利于項目整體形象及其租賃價格的提升 . ? 東大名路、楊樹浦路是項目面臨的最重要的東西向主干道 ,但兩者路況均不佳 ,交通便利性、通達(dá)度不強 . （三）機會點 ? 對目前商務(wù)樓市場進行分析，商務(wù)樓的市場價格走勢持續(xù)上升， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 同時，隨著甲級寫字樓開發(fā)量的持續(xù)上升，乙級寫字樓逐漸變得緊缺，本案的出現(xiàn)將彌補市場的空白點。 ? 百聯(lián)集團受市場的關(guān)注力度較大，良好的開發(fā)背景，給予了市場較高的信任度。 ? 本案良好的地理位置，有大量的人流和車流，此中孕育著大量的財富在流動，對此應(yīng)大力宣傳區(qū)域的發(fā)展前景。 ? 項目面臨的北外灘板塊，其髙起點、多功能的綜合規(guī)劃及其實施 ,將給項目今后的商業(yè)發(fā)展，帶來巨大的商機及未來前（錢） 景 . （四）威脅 ? 目 前辦公樓的市場供給量較大，而需求相對有限，故本案價格制定的前提是滿足市場的消費需求，租賃價格上宜用低開高走的價格策略。 ? 北外灘規(guī)劃及其改造的實施 ,即“工地現(xiàn)象”，將可能惡化項目周邊環(huán)境和交通狀況，從而給本項目招商及租金談判和租金提升，增加難度 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜上所述： 虹口區(qū)的商務(wù)樓市場是一個尚未完全成熟的市場，綜合對市場調(diào)查，我們認(rèn)為： 虹口區(qū)的商務(wù)樓市場供應(yīng)量正逐步上升，對此本案一應(yīng)組織專業(yè)的招商隊伍和物業(yè)管理隊伍；二應(yīng)加強招商前期的市場宣傳力度；三是招商初期應(yīng)以低價入市。 在不成熟的市場中進行商務(wù)樓 的經(jīng)營，給項目的經(jīng)營帶來風(fēng)險，特別是當(dāng)開發(fā)市場透明度低、經(jīng)營市場的不確定性因素等。因此，導(dǎo)入先進的經(jīng)營管理理念和強有力的公關(guān)形象，會給項目創(chuàng)造出一個良好的經(jīng)營發(fā)展空間。 第五章 產(chǎn)品定位以及建筑規(guī)劃功能和推廣建議 根據(jù)產(chǎn)品的特性和現(xiàn)有的市場現(xiàn)狀進行分析，我們把眼光從單純的某個區(qū)域內(nèi)解放出來，站在一個 510 年的未來發(fā)展的角度上分析本案，同時結(jié)合產(chǎn)品現(xiàn)有的狀況，很快我們會對產(chǎn)品的某一類細(xì)分在市場上的稀缺性作出判斷。 一、 產(chǎn)品定位建議 作為中心城區(qū)少見的大規(guī)模老建筑群落，整個建筑物的體量和建筑形態(tài)明顯的對未來的產(chǎn) 品定位具有較強的局限性。 作為兩棟分別層高為 7 層的框架結(jié)構(gòu)廠房而言，整體的建 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 筑布局并不能夠適應(yīng)現(xiàn)有的商業(yè)產(chǎn)品的市場定位。從常規(guī)而言，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營和租賃往往是需要通過相應(yīng)的具有專業(yè)技能的“商業(yè)經(jīng)營管理公司 ”的優(yōu)化才能夠?qū)崿F(xiàn)的，作為本案的現(xiàn)狀而言，若要將全部產(chǎn)品調(diào)整成整體性商業(yè)物業(yè)，無論從成本、經(jīng)營、發(fā)展以及投資收益等角度分析，都具有明顯的不利的特征。 本項所在的地區(qū)，從未來的發(fā)展走勢以及現(xiàn)階段能夠體現(xiàn)的部分城市規(guī)劃角度分析，北外灘優(yōu)異并屬于極端稀缺的商務(wù)特性正逐漸展示出來。 回到 5 年前的住宅市場，我們可 以很顯然的發(fā)現(xiàn)本地域內(nèi)的住宅在北外灘規(guī)劃概念出臺后，經(jīng)歷了一個幾乎是跳躍性的飚升。而隨著新建高檔商品房的出現(xiàn)，本區(qū)域在整個城市中的定位也逐漸清晰了起來，整個區(qū)域正逐漸向著更高檔次的中心城區(qū)方向發(fā)展，并隨著國際航運中心的崛起而顯得不斷重要起來。 （一）、產(chǎn)品市場定位建議 作為成熟中心城區(qū)部分的大體量老建筑，結(jié)合項目周邊的交通、環(huán)境、市政軟硬配套和未來城市發(fā)展規(guī)劃的走勢， 我們建議將本案靠近楊樹浦路沿街的大型廠房建筑改造成辦公樓進行市場招租；而靠近加油站和惠民路的相對小型的建筑在現(xiàn)有狀態(tài)下進行進一步優(yōu)化調(diào)整，在 目前的小型酒店的基礎(chǔ)上進行優(yōu)化，針對目前市場上極受歡迎的經(jīng)濟型酒店行使進行優(yōu)化，從而完善本項目的市場價值，并有效的提升項目未來一段時間內(nèi)的租賃率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）、產(chǎn)品定位的依據(jù) 產(chǎn)品的定位不僅僅依賴市場的房價、租金走勢，更依賴于產(chǎn)品周邊所在的城市化大配套的成熟形態(tài)，以及整個城區(qū)未來的發(fā)展趨勢。結(jié)合北外灘觀光商務(wù)區(qū)以及上海國際航運中心概念的未來發(fā)展，將本案的產(chǎn)品定位明確后，將具有以下明顯的優(yōu)勢： 彌補上海國際航運中心周邊的低成本商務(wù)酒店的明顯不足，本項目的出現(xiàn)，將能夠使得部分商務(wù)目的較強的企業(yè)在國際航運中心周邊最 短的時間內(nèi)獲得相對最高性價比的酒店、賓館服務(wù)。 在整個虹口區(qū)以水上航運為主的區(qū)域內(nèi)，占盡地理位置的優(yōu)勢，以極為便利的交通條件吸引有日常往返商務(wù)需求的客戶進駐本項目的辦公樓，同時有效的提高此類客戶在區(qū)域內(nèi)的商務(wù)效率，同時，由于本項目相對較短的建設(shè)改造周期，本案將比任何一個北外灘概念內(nèi)的商務(wù)樓、寫字樓更快具有使用條件，并能夠突出本案良好的性能價格比。 交通條件的優(yōu)越將同樣有利于本案發(fā)展商務(wù)辦公，吸引企業(yè)。公交系統(tǒng)以及未來整個城市的發(fā)展，將使得上海東區(qū)的部分商務(wù)中心城區(qū)變得更具有專業(yè)功能的區(qū)分，各種形態(tài)的商務(wù)產(chǎn)品 將圍繞不同的區(qū)域核心功能獲得進一步的發(fā)展，形成不同航業(yè)門類的小型次中心中央商務(wù)區(qū)（ SCBD）概念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 形成酒店和辦公樓搭配的格局，將有利于整個項目在租賃收益方面的大幅度提升，有效的商務(wù)辦公條件，將從側(cè)面穩(wěn)定的保證部分經(jīng)濟型酒店的客房入住率，而同樣具有性能價格比的酒店旅館將同樣為商務(wù)辦公帶來