【正文】 商場(chǎng)內(nèi)部管理系統(tǒng)示意圖　　　　保安系統(tǒng)：分各門徑管制系統(tǒng)、車輛出入停放管制系統(tǒng)、內(nèi)場(chǎng)安全管制系統(tǒng)、外場(chǎng)安全管制系統(tǒng)，后場(chǎng)門徑管制系統(tǒng)組成，是商場(chǎng)安全維護(hù)的主要職能部門?！　　　I(yíng)運(yùn)系統(tǒng)：主要是管理在商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)戶。　　　　企劃系統(tǒng)：分販促系統(tǒng)、服務(wù)系統(tǒng)、美工系統(tǒng)，主要是負(fù)責(zé)商場(chǎng)氣氛布置、促銷活動(dòng)舉辦、投訴建議尋人等服務(wù)內(nèi)容。　　　　維護(hù)系統(tǒng)：分電梯維護(hù)、電工、木工、水工等系統(tǒng)，是商場(chǎng)日常設(shè)備維護(hù)的職能部門?！　　　”嵪到y(tǒng)：分日?qǐng)霰嵑鸵箞?chǎng)保潔，主要負(fù)責(zé)商場(chǎng)日常清潔的職能部門，大規(guī)模的地面清潔和外墻清潔由專業(yè)公司完成。本案周邊環(huán)境引導(dǎo)指示● 本案的立地位置有著致命的100米距離，即遠(yuǎn)離主商圈——朝陽街。朝陽街南北人流有著明顯的差異，自建設(shè)南路進(jìn)入朝陽街，在雙塔北路處是第一是十字路口，也是本案為引導(dǎo)人流進(jìn)入本案的關(guān)鍵位置。引導(dǎo)指示系統(tǒng)的示意圖根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和了解，選擇了東北角、東南角、西南角為主要引導(dǎo)標(biāo)志設(shè)置的位置，其中西南角又是重中之重的位置。西南角是人流進(jìn)入的關(guān)鍵位置，同時(shí)前面又有100的沿街商鋪，若能夠進(jìn)行統(tǒng)一回購(gòu)并做為與本案業(yè)種有關(guān)的商品，即可視為本案的延伸段，對(duì)本案人流引導(dǎo)有著非常大的意義。東南角引導(dǎo)系統(tǒng)示意圖東北角引導(dǎo)示意圖　　　　 　　　　　　　　　　 西南角引導(dǎo)示意圖　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　延伸段引導(dǎo)示意圖本案招商推廣策略簡(jiǎn)述● 招商推廣是根據(jù)規(guī)劃定案的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況等諸多因素而制定的，具有嚴(yán)格的專業(yè)程度，同時(shí)亦要面對(duì)諸多以外變化而進(jìn)行調(diào)整。本案由于定位為市場(chǎng)，其招商的手法與百貨公司不同，基本將借助于媒體的形式進(jìn)行大面積招商動(dòng)作。本案銷售階段已經(jīng)進(jìn)行了大量的廣告宣傳，由于招商的訴求者和商鋪截然不同，故本案招商廣告不能以傳統(tǒng)媒體方式進(jìn)行。本案廣告總體費(fèi)用計(jì)劃200萬元，將依照階段性招商情況分不同時(shí)期投入。本案招商將一個(gè)核心主題進(jìn)行抄做，在為期7個(gè)月的招商周期中，核心主題不變，僅僅變化的是招商的具體內(nèi)容?！　?● 媒體內(nèi)容及特性簡(jiǎn)述電視 主要受眾面為普通百姓，具有廣泛傳播的特性，但由于太原本地能夠接受諸多電視臺(tái)，預(yù)計(jì)實(shí)際收視率不高，且電視廣告具有費(fèi)用大，制作周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。 報(bào)紙 根據(jù)報(bào)紙的性質(zhì)不同，分為日?qǐng)?bào)，主要面對(duì)機(jī)關(guān)企事業(yè)單位，晚報(bào)主要面對(duì)普通百姓，費(fèi)用貴，收眾時(shí)間短，由于招商的特定因素，無法直接面對(duì)供應(yīng)商，故本媒體可以作為加強(qiáng)宣傳時(shí)用。電臺(tái) 主要受眾面為普通百姓，具有廣泛傳播的特性，根據(jù)本案的特性，一般選擇的電臺(tái)多為本地的交廣臺(tái)，相對(duì)收聽率比較高，制作簡(jiǎn)單，費(fèi)用相對(duì)便宜，但由于招商的特定因素，無法直接面對(duì)供應(yīng)商，故本媒體可以作為加強(qiáng)宣傳時(shí)用。 DM 以平面設(shè)計(jì)、印刷、發(fā)放組合，費(fèi)用便宜，可以直接針對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行投放，收眾時(shí)間長(zhǎng)，比起其它媒體是最經(jīng)濟(jì)和最有效的方式，是招商宣傳中主要的利用方式之一?！　?● 招商達(dá)成率達(dá)80%時(shí)可視同可以開業(yè)?！?本案招商主題　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 主題：英雄原因：由于批發(fā)市場(chǎng)的供應(yīng)商相對(duì)文化素質(zhì)較低，以利用最簡(jiǎn)潔和俗套的名稱容易加深印象?！　　　∮⑿鄣碾娪皫缀跫矣鲬魰?，且又是在今年年初時(shí)播放，迄今仍有一定的影響力，借鑒其成功的因素，能夠使了解者快速對(duì)記住本案?！　　　∮⑿塾执砹吮景甘窃摮墒焐倘χ械挠⑿?，進(jìn)駐本案的供應(yīng)商均是商場(chǎng)上的英雄，能夠獲得高收益的利潤(rùn)上的英雄?！　　　∮⑿劬褪谴沓晒Γ坏虉?chǎng)的經(jīng)營(yíng)會(huì)成功，同時(shí)在商場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者也是會(huì)成功?！?● 廣告方式簡(jiǎn)述　　　　推廣的策略：　　　　　　　　　　預(yù)熱時(shí)間：計(jì)劃在一個(gè)月時(shí)間　　　　　　　　　　預(yù)熱策略：以45期的DM投放為主，DM內(nèi)容為簡(jiǎn)單描述商場(chǎng)的規(guī)劃情況、描述商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)理念和團(tuán)隊(duì)、描述本商場(chǎng)的租金和其它商場(chǎng)租金的差異以及優(yōu)劣分析、商場(chǎng)的平面配置圖等，其分別以“英雄I”、“英雄II”…的方式進(jìn)行連續(xù)投放?！　　　　M特點(diǎn)：為防止收到DM的供應(yīng)商隨手丟棄，計(jì)劃在每份DM上做回執(zhí)，若能夠收集所有DM的，可以進(jìn)行抽獎(jiǎng)并獲得免租1個(gè)月的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于絕大多數(shù)的DM收到者，在簽定經(jīng)營(yíng)合約后可以獲得公司的一份禮品，如：金鑰匙，象征獲得進(jìn)駐本案的鑰匙?！　　　　≌猩淌謨?cè)：是在本案規(guī)劃定位后大量印制的宣傳冊(cè)，詳細(xì)介紹商場(chǎng)的規(guī)劃，租金價(jià)格、物業(yè)管理費(fèi)、稅收情況、收益分析等內(nèi)容，針對(duì)來訪的客戶發(fā)放?！　　∑渌襟w：報(bào)紙、電視和電臺(tái)是配合在正式招商前集中運(yùn)用的，利用方式是太原目前尚無前列的集中“轟炸”法，即在正式招商前23天，覆蓋所有媒體，加大投放密集程度，由于本案的特殊性，這種集中“轟炸”法將更具備震懾能力?！　　　　M投放：DM的投放是以朝陽街為主，做全覆蓋式投放，做到在朝陽街經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)經(jīng)營(yíng)者均了解本案，并使之對(duì)本案產(chǎn)生興趣。本案籌備及經(jīng)營(yíng)期費(fèi)用支出情況● 本案籌備期和經(jīng)營(yíng)期費(fèi)用支出明細(xì)　　　　○ 籌備期的費(fèi)用支出明細(xì) ①　　　　　 籌備時(shí)間為自雙方簽約開始之日起至本案正式開幕日止，以8個(gè)月為計(jì)算基礎(chǔ)；　　　　　 籌備期費(fèi)用分為：　　向管理方（上海天擎）支付的人民幣90萬元；籌備期的廣告宣傳費(fèi)（包括：媒體廣告、招商推廣活動(dòng)、活動(dòng)用贈(zèng)品、印刷宣傳手冊(cè)等）人民幣200萬元；雜費(fèi)（包括先期招募的保安人員、一般管理人員、招商差旅費(fèi)用、手續(xù)辦理費(fèi)用、交際費(fèi)用、通訊費(fèi)用等）人民幣40萬元；本費(fèi)用中沒有包括初期投入的辦公設(shè)備、辦公室裝修等，此類費(fèi)用歸入開辦費(fèi)中；　　　　階段性支出情況（單位：萬元）：4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月管理方費(fèi)用 20 10 10 10 10 10 10 10 廣告費(fèi)用 0 20 40 35 35 15 25 10 20雜費(fèi) 1 4 6 6 5 5 4 4 5小計(jì) 21 34 56 51 50 30 39 24 25　　　　　 本費(fèi)用攤提標(biāo)準(zhǔn)：依照3年攤提籌備費(fèi)用，即330萬元/3年=110萬元/年　 　　　　○ 返租費(fèi)用支出明細(xì) ②　　　　 數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)以銷售45000平方米計(jì)算暫視同100%返租計(jì)算返租回報(bào)率以第一年8%、第二年9%、第三年10%計(jì)算，平均返租回報(bào)為9%　　　　　　　　　 返租金額公式：　銷售額 * 回報(bào)率 = 全館每年回報(bào)金額第一年全館回報(bào) 第二年全館回報(bào) 第三年全館回報(bào)260000000元　*　8% = 2080萬元 260000000元　*　9% = 2340萬元 260000000元　* 10% = 2600萬元　　　　　 折合每平米費(fèi)用：返租金額 / 銷售面積 /　365天 = 每平方米每天承受的租金壓力第一年全館回報(bào) 第二年全館回報(bào) 第三年全館回報(bào)2080 / 45000 / 365 = 2340 / 45000 / 365 = 2600 / 45000 / 365 = 　　　　○ 能源費(fèi)用支出明細(xì) ③　　　　　 能源費(fèi)用包含：經(jīng)營(yíng)期間的公用面積部分的電力（照明、電梯、扶梯、水）、全館空調(diào)、外觀的照明等；　　　　　　　　　　　　 本案得房率以65%計(jì)算，故計(jì)算本案能源費(fèi)用應(yīng)以15750平方米計(jì)算；　　　　　　　　　　　　 月度能源費(fèi)用平均為30萬元，全年能源費(fèi)用為360萬元；　　　　○ 薪資費(fèi)用支出明細(xì) ④　　　　　 薪資標(biāo)準(zhǔn)職位 人數(shù) 月薪 小計(jì) 職位 人數(shù) 月薪 小計(jì)管理人員 20人 1000元/月 20000元/月 保安人員 40人 550元/月 22000元/月保潔人員 20人 450元/月 9000元/月 維修人員 8人 800元/月 6400元/月月薪資小計(jì)57400元/月 年薪資小計(jì)688800元/年　　　　○ 辦公設(shè)備攤提支出明細(xì) ⑤　　　　　 辦公設(shè)備包括先期投入的電腦、辦公桌椅、辦公設(shè)備、辦公室裝修等，預(yù)計(jì)投入30萬元；　　　　　 依照3年攤提，以10萬元/年計(jì)算　　　　○ 經(jīng)營(yíng)期廣告費(fèi)用支出明細(xì) ⑥　　　　　 廣告包括商場(chǎng)室內(nèi)布置、印刷品、媒體廣告、商場(chǎng)活動(dòng)等；　　　　　 依照平均每年250萬元/年計(jì)算　　　　○ 經(jīng)營(yíng)期辦公費(fèi)用支出明細(xì) ⑦　　　　　 辦公費(fèi)用包括通訊費(fèi)、交際費(fèi)、差旅費(fèi)、低值易耗品、雜費(fèi)等；　　　　　 依照月10萬元，年度為120萬元計(jì)算　　　　○ 裝修費(fèi)用支出明細(xì) ⑧　　　　　 〇 內(nèi)裝修包括天花板、燈具、地面石材、商鋪統(tǒng)一門頭、公共區(qū)域統(tǒng)一裝修等，公用面積以16000平方米計(jì)算　　　　　　　費(fèi)用為600元/平方米，小計(jì)700元/平方米*16000平方米=9600000元　　　　　 〇 外立面包括外墻石材、廣告框架、燈具、門頭裝修等　　　　　　　費(fèi)用為650元/平方米，小計(jì)650元/平方米*6000平方米=3900000元　　　　　 〇 廣場(chǎng)包括廣場(chǎng)地面、燈具、車道等　　　　　　　廣場(chǎng)面積及使用權(quán)不詳，故以100萬元計(jì)算　　　　　 〇 裝修小計(jì)1450萬元，依照3年攤提，年費(fèi)用為483萬元/年計(jì)算；　　　　○ 支出費(fèi)用小計(jì)　　　　　 ①（110萬元） + ②（平均2340萬元） + ③（360萬元） + ④（約69萬元） + ⑤（10萬元） + ⑥（250萬元） + ⑦（120萬元） + ⑧ （483萬元）= 年平均支出成本為3742萬元　　　　　 其中：因?yàn)榉底獬袚?dān)的每平方米租金壓力為2340萬元 / 45000平方米 / 365天 = 　　　　　　　　 其它經(jīng)營(yíng)成本和攤提成本每平方米租金壓力為1402萬元 / 45000平方米 / 365天= 　　　　　　　　 +　　　　　○ 稅收費(fèi)用支出明細(xì)　　　　　 按照（租賃價(jià)格 – 返租成本價(jià)格） * 5% = 實(shí)際支付的稅收（未稅）本案經(jīng)營(yíng)期費(fèi)用收入情況● 本案籌備期和經(jīng)營(yíng)期費(fèi)用收入明細(xì)　　　　○ 租金收益　　　　　 鑒于本案的租金無法利用商圈平均租金測(cè)算法獲得（理由見本規(guī)劃市場(chǎng)調(diào)查篇所述），故本租金收益將在后面的綜合分析中表述！　　○ 物業(yè)收入明細(xì)　　　　　 商圈物業(yè)參考法結(jié)果（物業(yè)費(fèi)包含內(nèi)容均同）　　　　　 圣亞品牌廣場(chǎng)：65元/平方米/月；　　　　　 精品服飾商廈：45元/平方米/月，空調(diào)費(fèi)為使用期間10元/平方米/月；　　　　　 朝陽服飾商城：27元/平方米/月；（該店由于經(jīng)營(yíng)和管理狀況不納入?yún)⒖挤秶　　　　?吉美服飾商城：35元/平方米/月；　　　　　 小結(jié)：本商圈可參考的圣亞、精品、吉美三店的物業(yè)費(fèi)范圍為27元/平方米/月——65元/平方米/月，用平均法考慮，本案物業(yè)費(fèi)可以以45元/平方米/月計(jì)算；　　　　　 小計(jì)：物業(yè)收益為45元/月/平方米 * 29000平方米 * 12個(gè)月=15660000元/年/全館　　　　　　 根據(jù)目前銷售期間與業(yè)主之溝通的物業(yè)價(jià)格在5055元/月/平方米相比，本財(cái)務(wù)分析中所述的物業(yè)管理費(fèi)用將會(huì)高于測(cè)算費(fèi)用　　○ 營(yíng)業(yè)外收入明細(xì)　　　　　 包括商場(chǎng)內(nèi)燈箱、商場(chǎng)外燈箱、廣場(chǎng)租用收入、停車場(chǎng)費(fèi)用等；　　　　　 依照年280萬元計(jì)算，預(yù)計(jì)分?jǐn)側(cè)缦拢菏杖腠?xiàng)目 內(nèi)容 收入 總收入占比戶外廣告收入 根據(jù)最新效果圖為14塊戶外燈箱，為租借給本案經(jīng)營(yíng)者使用，租借費(fèi)用中包含能源費(fèi)用，但不包含燈片制作費(fèi)用和安裝費(fèi)用 扣除能源費(fèi)用，依照每個(gè)燈箱每月收取3000元的凈收益計(jì)算，年收入為5000元 * 14塊燈箱 * 12個(gè)月 = 84萬元 30%閉路電視收入 商場(chǎng)內(nèi)由于無法安裝公用燈箱廣告，故將廣告發(fā)布轉(zhuǎn)換為商場(chǎng)內(nèi)部的閉路電視系統(tǒng)，從而彌補(bǔ)商場(chǎng)內(nèi)廣告不足的因素 依照每個(gè)廣告每天收入50元計(jì)算，100個(gè)廠商使用閉路電視廣告計(jì)算，全年使用依照200天計(jì)算，全年閉路電視廣告收入為100萬元 36%停車場(chǎng)收入 包括自行車停車場(chǎng)和機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)的停車收入 依照自行車每次1計(jì)算，全年依照10萬車次計(jì)算，自行車停車場(chǎng)全年收入10萬元；依照機(jī)動(dòng)車每次5元計(jì)算，全年依照6萬輛車次計(jì)算，機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)全年收入30萬元 14%廣場(chǎng)租賃收入 根據(jù)本案經(jīng)營(yíng)的廠商促銷活動(dòng)的需求，以租賃本案商場(chǎng)外廣場(chǎng)或租賃商場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)地來收取費(fèi)用 廣場(chǎng)租賃依照每天3000元計(jì)算，全年使用日依照50天計(jì)算，廣場(chǎng)收入為15萬元/年；商場(chǎng)內(nèi)依照2000元計(jì)算，全年使用日依照150天計(jì)算，商場(chǎng)內(nèi)收入為30萬元/年 16%其它收入 部分廣告位的出租、其它不可預(yù)見的收入 粗略估計(jì)全年收入約11萬元 4%本案損益平衡及財(cái)務(wù)分析● 本案損益平衡分析　　條件：　　　　　返租費(fèi)用依照前面所述不變的前提，以第一年8%為基準(zhǔn)計(jì)算；　　　　　物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為45元/平方米/月計(jì)算；　　　　　招商達(dá)成率以80%計(jì)算，即真正租賃以23000平方米計(jì)算，；　　　　　第一年免租期依照3個(gè)月計(jì)算（其中包含一個(gè)月的招商傭金，由開發(fā)商獲得50%，上海天擎獲得50%），免租范圍為23000平方米的廠商；　　　　　營(yíng)業(yè)外收入為280萬元計(jì)算；　　　　　由于總稅收占比很小，故測(cè)算損益平衡時(shí)稅收暫忽略不計(jì)；計(jì)算：　　　　　支出：返租租金2080萬元，經(jīng)營(yíng)成本和前期成本攤提為1402萬元，合計(jì)3482萬元；　　　　　收入：營(yíng)業(yè)外收入280萬元，物業(yè)收入1560萬元，6000平方米租金收入為110萬元，合計(jì)1950萬元；　　　　　支出 – 收入 = 3482萬元 – 1950萬元 = 1532萬元　　　　　　 折合每平方米每天應(yīng)承受租金為1532萬元 / 23000平方米 / 275天（扣除免租期） = 　　　　　　　　 若加上稅收因素，● 本案三年返租收益分析　　 A情況：市場(chǎng)比較法　　　 條件：鑒于“吉美”目前的經(jīng)營(yíng)狀況尚屬良好，用