【正文】 協(xié)商引入公交車。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 4． 2． 3 業(yè) 態(tài)成長(zhǎng)時(shí)間表 根據(jù)前文我司的分析建議，本項(xiàng)目人口導(dǎo)入有一定的時(shí)間差，屬于成長(zhǎng)性社區(qū)，而入住客戶的商業(yè)需求也存在漸進(jìn)性，因而部分商業(yè)將在未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)將為更高等級(jí)的商業(yè)形態(tài)所替代，綜合考慮到本社區(qū)隨時(shí)間推進(jìn)，將會(huì)有其他商業(yè)面積出現(xiàn)，某些升級(jí)型的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)安排在其它的商業(yè)面積中更為合適，因此我司主要針對(duì)本項(xiàng)目 6 千平方米商業(yè)面積提出其未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)的更替計(jì)劃。 單元 面積 首次招租業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)更新 時(shí)間 二次招租業(yè)態(tài) 101 無(wú) 08 年 8 月 健身會(huì)所 102 無(wú) 09 年 12 月 室 內(nèi)桑拿泳池 101 洗衣店 無(wú) 無(wú) 102 便利店 無(wú) 無(wú) 103 水果超市 08 年 8 月 中型餐飲 （結(jié)合 113） 104 小飯店 08 年 8 月 快餐 105 藥房 無(wú) 無(wú) 106 日用小百貨 09 年 12 月 花店 107 中介 無(wú) 無(wú) 108 裝潢公司 09 年 12 月 寵物服務(wù) 109 五金店 09 年 12 月 面館 110 自助銀行 無(wú) 無(wú) 111 糕餅店 無(wú) 無(wú) 112 無(wú) 08 年 8 月 家居用品 113 無(wú) 08 年 8 月 中型餐飲 （結(jié)合 103） 205 無(wú) 08 年 8 月 網(wǎng)吧 207 無(wú) 08 年 8 月 音像 208 無(wú) 09 年 12 月 書(shū)店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5． 租金及免租 金 建議 5． 1 租金建議 根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鸬恼{(diào)查，租金行情如下表： 地段 租金 （元 /m2/天） 空置率 楊泰路附近 5％ 楊鑫路、竹韻路 80％ 天鑫花園水產(chǎn)西路 20％ 萬(wàn)科四季花城 80％ 參考上述周邊商鋪?zhàn)饨鹦星椋?建議本項(xiàng)目初始階段租金為 元 /m2/天 ， 待北 上 海 商業(yè)城 水產(chǎn)路 蘊(yùn) 川 路 楊泰路 外環(huán)路 項(xiàng)目地塊 梅林路 楊鑫路 濟(jì)光學(xué)院 天馨花園 寶楊 路 鎮(zhèn)政府 M 1 號(hào)線共富路站 蘊(yùn)川路公交樞紐 B 北 租金 租金 租金 租金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 社區(qū)入住人口達(dá)到 10000 人以上時(shí)，租金可提升至 元 /m2/天 。 5． 2 免租金建議 根據(jù)項(xiàng)目的情況，由于項(xiàng)目的體量很大而且當(dāng)前的人氣較弱，為了盡快讓商家進(jìn)駐市場(chǎng)、提升項(xiàng)目的人氣、 提高入住率并利于二期開(kāi)發(fā)銷售 ，我 司 建議 目前租金價(jià)格宜以低價(jià)的方式進(jìn)入， 針對(duì)部分商家甚至可采取免一定時(shí)間租金的策略 ，待項(xiàng)目人氣上升，商業(yè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定 后再慢 慢的拉高。 ? 租金遞增建議 06 年 11 月 — 08 年 8 月 （居住人口 在 5000 人以下 ） 社區(qū)商業(yè)中心開(kāi)業(yè)初期 ，是經(jīng)營(yíng)起動(dòng)階段， 按目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，商家 必然都有一定的經(jīng)營(yíng)難度，需要 一定時(shí)間 進(jìn)行市場(chǎng)培育， 因而 建議 該階段 的商鋪?zhàn)饨?全免 。 公開(kāi)租金 元 /m2/天 ，實(shí)際 租金 0 元 /m2/天 08 年 9 月－ 09 年 11 月 （居住人口在 5000－ 10000 人之間） 經(jīng)過(guò) 一段時(shí)間 培育和營(yíng)運(yùn)，隨著經(jīng)營(yíng)逐漸走向正軌， 同時(shí)項(xiàng)目 2 期 大部分 均已交房 ， 入住率有了質(zhì)的飛躍 。建議租金從 此時(shí) 開(kāi)始 收取 。 預(yù)計(jì) 租金 元 /m2/天 09 年 12 月開(kāi) 始 （居住人口 10000 人以上） 項(xiàng)目全部于 08 年 12 月份交房，到 09 年 11 月，絕大多數(shù)購(gòu)房者已遷入新居，社區(qū)人口預(yù)計(jì)達(dá)到 10000 多人，此時(shí)可 根據(jù) 周邊 商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r， 開(kāi)始對(duì) 租金 價(jià)格進(jìn)行 遞增 。 預(yù)計(jì) 租金 元 /m2/天 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 6．現(xiàn)金流量分析 注： ? 具體 現(xiàn)金流量表見(jiàn)附件 由計(jì)算所得， 本 項(xiàng)目 內(nèi)部收益率（ IRR）為 124％。 凈現(xiàn)金流量圖單位（萬(wàn)元）318181330571161400003629321000000010000002021000300000040000002021年 2021年 2021年 2021年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 7． 招商 前工作計(jì)劃 工作內(nèi)容 負(fù)責(zé)部門 8 月 9 月 第 三 周 第 四 周 第一周 第二周 第三周 第四周 全程營(yíng)銷計(jì)劃 企劃部 設(shè)計(jì)與制作 招商現(xiàn) 場(chǎng) 招商辦公室 辦公室設(shè)計(jì)與布置 發(fā)展商 VI設(shè)計(jì)與制作 LOGO、案名、名片等 發(fā)展商 招商道具 室內(nèi)道具設(shè)計(jì)與制作 樓書(shū)、單片等 發(fā)展商 戶外 圍墻看板、現(xiàn)場(chǎng)包裝、橫幅路旗等 發(fā)展商 廣告設(shè)計(jì) 平面 媒體廣告軟性新聞及其他印刷品等 發(fā)展商 招商管理 招商人員 家具、設(shè)備辦公用品購(gòu)置 發(fā)展商 招商現(xiàn)場(chǎng) 招商人員 培訓(xùn)及 駐場(chǎng)熟悉 項(xiàng)目部 答客問(wèn)準(zhǔn)備 項(xiàng)目部 招商資料 價(jià)目表制定 項(xiàng)目部 相關(guān)報(bào)表制定 項(xiàng)目部 相關(guān)商家資料收集 項(xiàng)目部 訂單及認(rèn)購(gòu)書(shū) 項(xiàng)目部 圖章、發(fā)票、收據(jù) 發(fā)展商 現(xiàn)場(chǎng)公示資料 項(xiàng)目部 駐場(chǎng)人員規(guī)則制定 項(xiàng)目部 其他 駐場(chǎng)人員時(shí)間安排 項(xiàng)目部 注： ? 目前計(jì)劃進(jìn)度安排以 8 月 21 日為起點(diǎn)，準(zhǔn)備工作到 9 月底結(jié)束，計(jì)劃于 10 月上旬正式公開(kāi)招商。