【正文】 凹型布局，不利于規(guī)劃利用。 市場分析 宏觀環(huán)境分析 從一些宏觀的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來看，出目前武漢的房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有一定的市場基礎(chǔ)。 近幾年武漢市第三產(chǎn)業(yè)一直穩(wěn)定發(fā)展，處于“三產(chǎn)”的前列，已經(jīng)成為武漢房地產(chǎn)市場需求的主流，并保持著房地產(chǎn)市場的繁榮。 圖21 武漢市2007~2011年三次產(chǎn)業(yè)比重消費(fèi)轉(zhuǎn)向以購置固定資產(chǎn)為主開始有能力購置固定資產(chǎn)主要解決溫飽問題購房需求逐漸飽和 圖21 武漢市2007~2011年人均GDP對房地產(chǎn)市場的影響 從近幾年武漢的人均GDP來看，武漢武漢居民的消費(fèi)早已轉(zhuǎn)向以固定資產(chǎn)為主，進(jìn)入全民置業(yè)高潮，并又有從近兩年開始逐漸出現(xiàn)剛性需求的飽和。未來武漢人購房，除部分尚未完成首次置業(yè)的以外，其他的購房將主要以改善居住環(huán)境和投資為主。 近幾年武漢城鎮(zhèn)居民的人均不斷提高，促進(jìn)了有效購買力的不斷提高，也堅(jiān)挺地支撐著房價(jià)的不斷上漲。圖2~3 2007~2012年武漢城鎮(zhèn)居民的人均收入圖2~4 2007~2012年武漢市城鎮(zhèn)居民人均居住面積 隨著武漢城鎮(zhèn)居民人均居住面積的逐漸提高，剛性需求在逐漸減弱。 房地產(chǎn)市場分析 近幾年武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，投資、施工、銷售、價(jià)格整體齊升。 近幾年武漢房地產(chǎn)投資的幅度在25%至40%之間波動，基本上處于穩(wěn)步上升狀態(tài)。圖2~5 2007~2012年武漢市房地產(chǎn)年投資額 由于市場需求的不斷增長，近幾年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)施工量逐年上升。圖2~6 2007~2012年武漢市房地產(chǎn)年施工量 由于中央宏觀調(diào)控，2011年以來，武漢市房地產(chǎn)銷售量逐漸下降，圖2~7 2007~2012年武漢市房地產(chǎn)年銷售量 隨著施工量的不斷增加，銷售量的逐漸減少，待售現(xiàn)房的空置量也在不斷增加（2011年政府未公布空置量）。圖2~8 2007~2012年武漢市房地產(chǎn)年銷售現(xiàn)房年空置量 年施工量與年銷售量之比，反映了市場競爭的壓力，從下圖中可以看出未來市場的銷售壓力較大。3倍以上供過于求2—3倍供求平衡2倍以下供不應(yīng)求圖2~9 2007~2012年武漢市房地產(chǎn)年施工量與銷售量之比根據(jù)武漢市統(tǒng)計(jì)局公布的2012年上半年房地產(chǎn)開發(fā)銷售的數(shù)據(jù)來看，，商業(yè)用房的施工總量是銷售量的28倍，辦公用房的施工總量是銷售量的24倍。這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)在向我們釋放危險(xiǎn)信號。 區(qū)域市場分析 洪山村片區(qū)的城市化基本完成，但由于早期的城市規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)比較混亂，該片區(qū)公共建設(shè)，商業(yè)配套，生活配套以及居住環(huán)境等等，都不夠完善，顯得有些滯后，整體形象也較差。洪山村片區(qū)的居民，多數(shù)人已經(jīng)完成首次置業(yè)，部分人已經(jīng)逐漸進(jìn)入二次以上購房的行列，為改善居住環(huán)境或投資而購置房產(chǎn)。該片區(qū)的華師大與武漢理工大學(xué)兩所大學(xué)以及部分企事業(yè)單位，具有一定的購買需求和購買能力。但從該片區(qū)的住宅房價(jià)（每平方米大約在8000元/㎡左右，大約相當(dāng)于全市的平均水平）上可以看出，總體上購買能力仍有限。由于該片區(qū)的居住環(huán)境一般，片區(qū)之外的購房者光顧洪山村片區(qū)的并不多。 由于洪山區(qū)的商業(yè)市場發(fā)展緩慢，繁華商圈主要集中在武珞路的街道口一帶，區(qū)內(nèi)的其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)都比較分散，商業(yè)設(shè)施也相對落后，具有一定的提升空間，為該片區(qū)商業(yè)用房的開發(fā)經(jīng)營提供了一定的商機(jī)。但由于洪山區(qū)的商業(yè)長期發(fā)展滯后，政府對該片區(qū)的商業(yè)區(qū)也沒有進(jìn)行很好的規(guī)劃，以致該片區(qū)的商業(yè)對外來消費(fèi)者和外來投資者缺乏吸引力。因此該片區(qū)商業(yè)的涵蓋面基本上屬于局限于社區(qū)性服務(wù)，缺乏對外的輻射影響。街道口商圈石牌嶺路小商圈光谷廣場商圈卓刀泉與虎泉路小三角商圈本項(xiàng)目未來小商圈珞獅南路與雄楚大道交匯處商圈民族南路與雄楚大道交會處小商圈圖210 項(xiàng)目周邊分布的各個(gè)大小商圈 市場爭分析未來幾年，本項(xiàng)目的市場競爭主要來自三個(gè)方面的壓力，一是全市房地產(chǎn)市場總量的供過于求；二是項(xiàng)目周邊小商圈的逐漸形成，商業(yè)用房體量不斷增大；三是洪山村片區(qū)舊村改造項(xiàng)目供應(yīng)量過的的壓力。洪山村片區(qū)的第一輪房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)基本上已經(jīng)完成，可開發(fā)的空地基本已用盡，目前已進(jìn)入舊村改造的開發(fā)建設(shè)階段。未來幾年，洪山村區(qū)域的舊村改造規(guī)劃項(xiàng)目如下：2012年洪山村區(qū)域舊村改造項(xiàng)目規(guī)劃基本情況表21地塊名稱地址距本項(xiàng)目用地面積（㎡）用途沿街面K1石牌嶺路與雄楚大道交界處西側(cè)16,351居住用地約200米長K9洪達(dá)巷北面5,163居住用地約80米長K2書城路與雄楚大道交界西南角16,825商務(wù)用地約200米長K3工大路和雄楚大道交匯處東側(cè)20,779居住用地約250米長K6珞獅路與雄楚大道交界的西北角約700米8,943商務(wù)用地約70米長K5珞獅路與雄楚大道交界的西南角約800米6,790居住用地約80米長K4崇文路東端約1公里54,529居住用地約300米長K726,317居住、商業(yè)K831,691居住未知名珞獅路與珞桂路交界東南角（省軍區(qū)警備司令部對面）約30,000未明約500米長合計(jì)217,388估計(jì)建筑面積869,5552假設(shè)平均容積率為1：4估計(jì)商業(yè)建筑面積173,910假設(shè)平均占20%從上表的統(tǒng)計(jì)情況來看，未來幾年，商品房的市場供應(yīng)量將達(dá)80余萬平方米以上，其中商業(yè)用房將達(dá)約20萬平方米左右，市場供應(yīng)量壓力較大。雄楚一號本項(xiàng)目洪山村舊改規(guī)劃K1地塊項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域印象交通狀況消費(fèi)群體商業(yè)氛圍商業(yè)輻射面項(xiàng)目產(chǎn)品未來商業(yè)項(xiàng)目比較——誰優(yōu)？與未來競爭項(xiàng)目比較圖211 與雄楚大道東西兩頭的商業(yè)競爭項(xiàng)目比較金地雄楚一號位于雄楚大道東段南側(cè)，民族西側(cè)500米，總建筑面積150萬平方米，其沿街面約長500米，估計(jì)臨雄楚大道的商業(yè)面積大約將在5萬平方米左右，體量較大。已經(jīng)在施工，對其對面的工程學(xué)院和工業(yè)大學(xué)具有較大的吸引力，可分流卓刀泉路以東的商業(yè)消費(fèi)客源；洪山村舊改規(guī)劃K1號地，位于石牌嶺路西側(cè)，其臨街面比本項(xiàng)目大有優(yōu)勢，周邊社區(qū)也比較成熟，臨近理工大學(xué)，可分流理工大學(xué)以東的部分商業(yè)消費(fèi)客源。這兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也將因此而分流部分購房客源。洪山村舊改規(guī)劃K2地塊本項(xiàng)目洪山村舊改規(guī)劃K3地塊項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域印象交通狀況消費(fèi)群體商業(yè)氛圍商業(yè)輻射面項(xiàng)目產(chǎn)品未來商業(yè)項(xiàng)目比較——誰優(yōu)？與未來競爭項(xiàng)目比較圖212 與洪山村舊改規(guī)劃項(xiàng)目比較洪山村舊改規(guī)劃K2號地，項(xiàng)目位于雄楚大道西段南側(cè)，長江日報(bào)大廈旁的書城路西側(cè)，為商務(wù)用地，其沿街面約長250米，地勢方正平坦。對其對面的理工大學(xué)和周邊的居民具有較大的吸引力，可分流珞獅路路以東雄楚大道兩側(cè)的商業(yè)消費(fèi)客源；洪山村舊改規(guī)劃K3號地，位于雄楚大道西段北側(cè)，崇文路東側(cè)，其臨街面約長3