【文章內(nèi)容簡介】 00米，比本項(xiàng)目大有優(yōu)勢，周邊社區(qū)也比較成熟，臨近理工大學(xué)，可分流其周邊的部分商業(yè)消費(fèi)客源。這兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也將因此而分流部分購房客源。珞獅路未知名項(xiàng)目本項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域印象交通狀況消費(fèi)群體商業(yè)氛圍商業(yè)輻射面項(xiàng)目產(chǎn)品未來對本項(xiàng)目威脅最大的商業(yè)項(xiàng)目比較圖213 與珞獅南路東側(cè)，雄楚大道北側(cè)的未知名項(xiàng)目比較該項(xiàng)目位于雄楚大道北側(cè)，珞獅南路東側(cè)，占地大約3萬平方米，其沿街面約長500米，地勢方正平坦。項(xiàng)目地塊早已平整好，圍墻已經(jīng)做好，只等動(dòng)工。該項(xiàng)目的各方面優(yōu)勢都強(qiáng)于本項(xiàng)目，又是距離本項(xiàng)目最近的競爭項(xiàng)目，將是本項(xiàng)目最大的威脅。思瑪特公寓本項(xiàng)目公寓bobo公寓項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域印象配套設(shè)施客戶資源周邊環(huán)境生活成熟度項(xiàng)目產(chǎn)品公寓項(xiàng)目比較——誰優(yōu)？與在售項(xiàng)目比較圖214 與周邊正在銷售的公寓相比較通過與周邊不同的項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目在許多方面具有不少差距，未來競爭壓力大，但只要做好產(chǎn)品特色，加大市場推廣力度，只有強(qiáng)化項(xiàng)目性價(jià)比競爭優(yōu)勢，本項(xiàng)目才有可能順利實(shí)現(xiàn)銷售。項(xiàng)目SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅）分析與對策 SWOT分析與基本對策內(nèi)部優(yōu)勢（S）S1 開發(fā)商的團(tuán)隊(duì)S2 有市場理念S3 項(xiàng)目位置前景好S4 土地干凈無糾紛S5 交通便利內(nèi)部劣勢（W）W1 目前位置有些偏W2 目前生活配套尚未完善W3 公路跨越兩個(gè)地塊W4 社區(qū)消費(fèi)層面不高W5 商業(yè)輻射面不大外部機(jī)會(huì)（O）O1 總體市場前景看好O2 社區(qū)環(huán)境將逐漸改善O3 周邊發(fā)展迅速O4 自然環(huán)境好O5 政府支持杠桿效益（SO）策略P1 專業(yè)團(tuán)隊(duì)發(fā)揮優(yōu)勢P2 整合資源P3 突出項(xiàng)目優(yōu)勢P4 做好產(chǎn)品搶占制高點(diǎn)P5 營造無競爭市場固本保元（WO）策略W1 選擇產(chǎn)品結(jié)構(gòu)W2 處理好相關(guān)問題W3 控制建設(shè)成本W(wǎng)4 爭取政府更多的支持W5 尋找辦法化解風(fēng)險(xiǎn)外部威脅（T）T1 未來高架路修建有影響T2 未來市場將供過于求T3 消費(fèi)市場被分流T4 市場價(jià)格提升空間有限T5 潛在競爭壓力較大逆境突破（ST）策略P6 突出項(xiàng)目產(chǎn)品特質(zhì)P7 做好產(chǎn)品細(xì)節(jié)P8 提高項(xiàng)目知名度P9 加強(qiáng)市場推廣P10 滿足和引導(dǎo)市場需求危機(jī)因應(yīng)（WT）策略S1 產(chǎn)品策略 S2 市場策略S3 建立渠道S4 價(jià)格策略S5 非常策略 初步方案分析比較 以下三個(gè)方案從不同角度對該項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，其規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)主要基于兩個(gè)方面，一是依據(jù)規(guī)劃局控規(guī)指標(biāo)，在可實(shí)現(xiàn)利潤最大化的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的功能布局規(guī)劃，二是根據(jù)項(xiàng)目的地形地貌，進(jìn)行安排，各有利弊。在這個(gè)地段不宜建超高層綜合性建筑，不但建造成本高，也很難實(shí)現(xiàn)銷售。在這個(gè)地段建大商場很難實(shí)現(xiàn)銷售。二層大面積架空，僅用作超市和活動(dòng)場所，浪費(fèi)很大。下沉式商業(yè)廣場不可取。方案一（K7地塊）方案一（K8地塊）背街商業(yè)價(jià)值不大，難以銷售。背街商業(yè)價(jià)值不大，難以銷售。大型商業(yè)難以銷售此處做超市商業(yè)輻射面太小，難以經(jīng)營。東西朝向住宅不好銷售東西朝向住宅不好銷售商業(yè)體量過大，銷售與回籠資金的難度也相應(yīng)加大。方案二（K7地塊）背街商業(yè)價(jià)值義不大，難以銷售。大型商業(yè)難以銷售東西朝向住宅不好銷售背街商業(yè)價(jià)值不大，難以銷售。方案二（K8地塊）方案三（KK8地塊）公寓樓朝向不宜正東~正西，不好銷售。此處做商業(yè)不宜做大，更不宜做大型商業(yè)用房。背街的商業(yè)價(jià)值不大。這里做大型商業(yè)用房不好銷售。這里做大型商業(yè)用房不好銷售。由于項(xiàng)目所處的地段位置與地形布局的局限性，該方案是在項(xiàng)目地形布局的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃，其他規(guī)劃方案可選擇的方向也有限，建議在下面方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。方案比較 單位：㎡方案一方案二方案三K7K8合計(jì)K7K8合計(jì)K7K8合計(jì)總建筑面積160,762136,443287,205150,161140,818298,969115,980136,443252,423商業(yè)面積41,05428,60569,65966,21236,078102,29025,20028,60553,805住宅面積63,00095,250158,25096,02096,02045,98095,250141,230公寓面積33,7083,78837,49659,9393,24081,17944,8003,78848,588酒店面積12,00012,00024,00018,00018,00012,00012,000地下超市4,0004,0008,0004,0004,0008,00015,0004,00019,000架空層6,0006,000容積率結(jié)論 商業(yè)體量較大，有獲取高額利潤的機(jī)會(huì)，但風(fēng)險(xiǎn)較大；其建筑形式不好使用，比較難賣，尤其是此處不宜建超高層。 商業(yè)體量較大，有獲取高額利潤的機(jī)會(huì)，但風(fēng)險(xiǎn)較大；其建筑形式不好使用，尤其是住宅朝向都不好，比較難賣。 K7商業(yè)體量過小，K8商業(yè)體量過大，可在該方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行適度調(diào)整。、產(chǎn)品定位分析問題思考：該地塊能做什么？投資者想要什么？市場能夠接受什么？項(xiàng)目定位的平衡點(diǎn)在哪里？如何取舍？A、項(xiàng)目有利因素與可選擇機(jī)會(huì)充分利用項(xiàng)目市場有利因素，選擇可利用機(jī)會(huì)，有利于順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售和快速回籠資金。項(xiàng)目有利因素與可選擇機(jī)會(huì)如下表：項(xiàng)目有利因素與可選擇機(jī)會(huì)表13有利因素可選擇機(jī)會(huì)商業(yè)●項(xiàng)目片區(qū)的高校、企事業(yè)單位與居民，有購房居住和改善居住環(huán)境的剛性需求，同時(shí)也有部分投資需求；●湖北省各地區(qū)的居民有遷居武漢的購房需求?！窨筛鶕?jù)項(xiàng)目的位置與地塊情況，規(guī)劃中高檔住宅小區(qū)，營造一個(gè)具有配套完善、方便、安全、舒適、優(yōu)美、溫馨的居住環(huán)境；●針對相應(yīng)的消費(fèi)群體量身定造，打造適合其需要的產(chǎn)品。住宅●項(xiàng)目片區(qū)具有一定的消費(fèi)群體和消費(fèi)能力，可營造涵蓋該片區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心；●項(xiàng)目旁的便利交通，可吸引周邊3公里范圍內(nèi)的消費(fèi)群前往該項(xiàng)目的商業(yè)中心進(jìn)行消費(fèi)；●如果該項(xiàng)目的商業(yè)中心能夠樹立名聲，可吸引更為廣泛的消費(fèi)群體前往消費(fèi)；●武漢和湖北省內(nèi)以及其他省份具有置業(yè)投資能力和投資意向的投資者越來越多。●營造適合本地居民消費(fèi)的商業(yè)環(huán)境；●策劃適合本地居民消費(fèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)；●規(guī)劃適合投資者購買的商業(yè)空間；●制定投資者能夠接受的商鋪銷售價(jià)格；公寓●項(xiàng)目片區(qū)的高校、企事業(yè)單位與居民，對于公寓的投資與居住具有一定的需求?！耥?xiàng)目片區(qū)的高校與企事業(yè)單位，具有教育陪讀與商務(wù)往來的居住需求；●項(xiàng)目