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正文內(nèi)容

綿陽moma學(xué)府廣場前期策劃定位報(bào)告(編輯修改稿)

2025-01-04 11:47 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 電力學(xué)校 190 6000 綿陽農(nóng)業(yè)學(xué)校 215 7000 綿陽廣播電視大學(xué) 100 3000 綿陽高級技工學(xué)校 229 7000 綿陽中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 222 8000 南片區(qū) 南山中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 260 8000 綿陽外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校 222 8000 民辦學(xué)校 421 9000 西北片區(qū) 未來入駐院校 433 10000 總計(jì) 85000 整個(gè)教育園區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?1418萬人,人口構(gòu)成:學(xué)生 69萬人,教職工 60008000人,居住人口79萬人 居住、商業(yè)情況(單位畝) 項(xiàng)目 用地總面積 可建設(shè)用地面積 公共綠地 代征道路 其他 居住用地 1 160 136 9 15 居住用地 2 822 695 64 63 居住用地 3 428 379 11 38 居住用地 4 114 99 6 9 居住用地 5 95 87 8 居住用地 6 188 184 4 居住用地 7 218 190 6 22 居住用地 8 89 82 2 商業(yè)中心 約 200 175 61 49 南片區(qū)為教育園區(qū)啟動區(qū),四面山林環(huán)繞,位于溝內(nèi)南坡,獨(dú)立形成三所中小學(xué)教育板塊。 配套本項(xiàng)目商業(yè)用地和一塊居住用地,其余均為校園用地和自然山體。 主干道路未能形成,學(xué)校在建設(shè)中。區(qū)域板塊目前還不成熟。 南片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀 南片區(qū)學(xué)校情況分析 南山中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 : 教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房以及運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。 除運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施外擬設(shè)計(jì)工程建筑面積為 46200平方米。 外國語中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 : 教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房以及運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。 除運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施外擬設(shè)計(jì)工程建筑面積為 24200平方米。 綿中實(shí)驗(yàn)學(xué)校 : 教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房以及運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。除運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施外擬設(shè)計(jì)工程建筑面積為 46200平方米。 三個(gè)學(xué)校均有各 500平米左右的配套用房,滿足校園內(nèi)學(xué)生購物、餐飲等需要。 南片區(qū)三大學(xué)校情況調(diào)查 南山中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 綿陽中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 外國語學(xué)校實(shí)驗(yàn)學(xué)校 學(xué)生規(guī)模 8000 8000 6000 學(xué)生構(gòu)成 高一、高二、復(fù)習(xí)班 40005000人( 2022年) 高一、高二、復(fù)習(xí)班40005000人( 2022年) 初中、小學(xué) 學(xué)生來源 外地 +復(fù)習(xí)班 外地 +復(fù)習(xí)班 要求搬遷時(shí)間 2022年 3月 2022年 3月 2022年 3月 預(yù)計(jì)搬遷時(shí)間 2022年 8 2022年 8月 2022年 8月 管理要求 全封閉 全封閉 全封閉 教師配備 500人左右 500人左右 300人左右 教師公寓 —— 1000套(有待落實(shí)) 片區(qū)規(guī)劃分析結(jié)論 三個(gè)學(xué)校含教職工全負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后,合計(jì)規(guī)模為 23000人左右。 由于所處地塊偏狹,考慮安全因素及中小學(xué)教育本身的特點(diǎn),三個(gè)學(xué)校均為寄宿制學(xué)校,實(shí)行封閉式管理,學(xué)生在外消費(fèi)的概率相對偏小,但周末和節(jié)假日經(jīng)濟(jì)仍然值得本案關(guān)注。 綿中和南中以復(fù)讀生和外地生為主要招生方向。此點(diǎn)帶來了陪讀家長的必然性,是本項(xiàng)目突破的一個(gè)重點(diǎn)。 教職工的居住及消費(fèi)值是本案重點(diǎn)關(guān)注方向之一。 樹高地塊的啟動時(shí)間和規(guī)模,后期居住人口帶來的商業(yè)需求值得整體考慮。大專院校遠(yuǎn)景規(guī)劃與本板塊接近,也是值得考量的方向,不排除高校生在此租賃居住。 整個(gè)南片區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū),屬于城郊教育專業(yè)性較強(qiáng)的板塊,局限性較大,消費(fèi)人群固定 ,應(yīng)控制好商業(yè)規(guī)模。 園藝山開發(fā)逐漸成熟,本案與樹高地塊的啟動,帶來新的居住小板塊,依舊能吸引城市居住人群,在本案定位中應(yīng)充分考慮。 第三部分 :產(chǎn)品定位分析 用地分析 客層定位 產(chǎn)品定位 營銷思路 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 居住用地 山林 山林 道路 道路 道路 河渠 本案 本案商業(yè)主要面對學(xué)校服務(wù),后期可延展為滿足南面統(tǒng)建房和樹高地產(chǎn)居住用地商業(yè)需求。 地塊位于洼地,南面有河流形成自然景觀,項(xiàng)目北面為園區(qū)內(nèi)干道,三面臨學(xué)校,只有正北面臨學(xué)校大門,但與學(xué)校有一定的地形高差關(guān)系。 地形不規(guī)則,地塊規(guī)模小,場地內(nèi)地塊高差可形成車庫。 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容 積 率: ≤ 建筑密度: ≤ 50% 建筑高度: ≤ 60m 綠 地 率: ≥ 30% 項(xiàng)目用地分析 項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會 稀缺性:絕對稀缺的產(chǎn)品形態(tài) 發(fā)展機(jī)會:教育園區(qū)的持續(xù)性 威脅 校園內(nèi)商業(yè)配套帶來的競爭 優(yōu)勢 名校效應(yīng): 三大綿陽名校強(qiáng)大的招生號召力 環(huán)境優(yōu)勢:自然環(huán)境無可挑剔 稀缺性:南園區(qū)唯一的商業(yè)用地 S W O T 劣勢 地段偏,生地屬性 中小學(xué)的管理模式限制了學(xué)生消費(fèi)是本案最大的劣勢 開發(fā)企業(yè)世泰樂地產(chǎn)不具備品牌效應(yīng) “3”個(gè)核心問題點(diǎn) 商業(yè)面對消費(fèi)人群的局限性 :學(xué)生、教職工、陪讀家長、統(tǒng)建房、樹高地塊未來居住人群。(因此應(yīng)合理控制商業(yè)規(guī)模)。 學(xué)生及家長的快速流動性,最長 3年周期 ;(但學(xué)校生源具有持續(xù)性,名校號召力可帶來強(qiáng)勁的持續(xù)消費(fèi)需求。長期還可考慮職教園區(qū)學(xué)生的租賃及消費(fèi)需求)。 地理位置偏,地塊規(guī)模小 。(決定了本案難以吸引二次置業(yè)和第一居所客戶群體,而應(yīng)以青年首次置業(yè)群體和投資性住宅公寓為主)。 項(xiàng)目客層定位 客戶群分級: 純投資客戶,占到本案的 70%,客戶為 35—45歲的中產(chǎn)階層。 自住兼投資客戶,滿足部分年輕教職工的居家需求,滿足城市青年置業(yè)群體,占到本案 30%,客戶為 20—35歲的青年知識階層。 客戶群來源: 以綿陽城區(qū)為主要客戶來源 輻射綿陽所轄區(qū)縣 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品規(guī)劃思路 投資測算 總平建議 立面形
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