思源經(jīng)紀-商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識與策劃定位實操-51ppt(編輯修改稿)
2025-02-13 12:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 層（或片）與散結(jié)合出租模式 主力店的進駐有助于帶動其它小商鋪的銷售，大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功動作的條件 要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金； 需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對主力店的招租能力極高 5萬 m2以上的商場 三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對比 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?商業(yè)地發(fā)開發(fā)商要具備長線贏利心態(tài)： （例如：上海正大廣場、金源茂，成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤遠遠高于住宅開發(fā)的利潤） ?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應具備正視風險心態(tài)： （防范物業(yè)管理中存在的風險、防范市場環(huán)境風險） 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?一個大型商業(yè)項目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氣氛，因而所有的前期投入都來自開發(fā)商的積累，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式。 ?成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目通常是由基金作為項目的主要投資人，或是開發(fā)完成后由基金購買，再進行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營等。 ?中國典型的融資比例是： 50％權(quán)益 /50％貸款。 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?一個商業(yè)項目在 前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計 、以及 后期的經(jīng)營管理 三個階段都需要有高度專業(yè)化水準的操作能力。 ?發(fā)展商需要在 專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及 商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計公司 的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達到專業(yè)化的高度。 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 支持管理者的專業(yè)意見 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費者 管理者 站在城市建設(shè)的高度帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展 保證投資者的租金收入 預留經(jīng)營者的增值空間 符合消費者的消費取向 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利益共同體 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 政府 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 分析歷史悠久的商業(yè)街與當代成功的商業(yè)項目發(fā)現(xiàn)： 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有 “ 向心格局 ” ，一個靈魂人物（項目），具有強烈的磁場效應； 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有 “ 集群效應 ” ，成行成市更有利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 無論是向心格局，還是集群效應，商業(yè)地產(chǎn)的相生相旺最終歸為一點 —— 成功的 主題定位（用系統(tǒng)的理論來分析，包括市場定位、消費者定位、業(yè)態(tài)定位等） 。 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 如何進行商業(yè)定位 四 ? 如何進行商業(yè)體量定位 ? 如何進行商業(yè)市場定位 ? 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進行商業(yè)價格定位 在確定項目以配套為主題的方向下 如何進行商業(yè)體量定位 ?外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 5％ — 11％之間； ?中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在 2％ — 5％之間； ?內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的 2％以下。 商業(yè)與住宅面積配比法 如何進行商業(yè)體量定位 ?社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模 = 項目人口 * 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)?？刂圃? /人） 人均面積推算法 如何進行商業(yè)體量定位 根據(jù)生活配套類商業(yè)業(yè)態(tài)商家開店規(guī)模所需及項目適合引進的店鋪個數(shù)推算匯總商業(yè)規(guī)模（下表舉例） 業(yè)態(tài)組合反推法 鼓 掌 如何進行商業(yè)定位 四 ? 如何進行商業(yè)體量定位 ? 如何進行商業(yè)市場定位 ? 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進行商業(yè)價格定位 如何進行商業(yè)市場定位 項目立地條件研究 項目經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)
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