商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)(編輯修改稿)
2024-07-16 22:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 最早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，產(chǎn)權(quán)式商鋪主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。產(chǎn)權(quán)式商鋪分為兩種業(yè)態(tài)：一種是“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”，是指開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場(chǎng)進(jìn)行面積概念分割，小商鋪之間無(wú)墻隔離，不劃分實(shí)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租，購(gòu)房者無(wú)法自行經(jīng)營(yíng)的商鋪銷售模式。這種商鋪本身不具有獨(dú)立使用的價(jià)值，產(chǎn)權(quán)成了虛擬的收益權(quán)屬，在這種情況下，投資者要如期獲得收益的前提是，商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)必須良好，否則，一旦商場(chǎng)整體運(yùn)作出現(xiàn)問題，投資者的回報(bào)就如同無(wú)本之木。而且，此類鋪位分割與實(shí)際經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)不吻合，如果商鋪的包租期滿，客戶都無(wú)法找到自己的鋪位，那客戶如何再出租呢？其實(shí)，“虛擬式產(chǎn)權(quán)商鋪”已經(jīng)成為了開發(fā)商快速回籠資金的方式，國(guó)家建設(shè)部已經(jīng)查處了該類商鋪。另一種則是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，真正擁有分割的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)形態(tài)，購(gòu)買這種商鋪的投資者可以自營(yíng)，也可以出租，或是讓經(jīng)營(yíng)公司包租。這樣投資者就真正擁有了處置權(quán)。 2）售后返租（又稱售后包租、售后回租、售后承租）指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋：售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式?，F(xiàn)在市場(chǎng)上商鋪銷售普遍采用返租的模式。 3）純租賃指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)出售，但是商鋪的產(chǎn)權(quán)仍然控制在開發(fā)商手中。對(duì)開發(fā)商而言，只租不售是商用物業(yè)最好的歸屬。產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，既可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。但是，開發(fā)商在開發(fā)一個(gè)大型的項(xiàng)目時(shí)，需要大量的資金來運(yùn)轉(zhuǎn)，而新項(xiàng)目在短期間內(nèi)不能通過租賃獲得大量的資本。所以采用這種銷售模式，需要發(fā)展商有足夠的資金實(shí)力。此外，如果項(xiàng)目一旦開業(yè)不成功的話，該項(xiàng)目毋庸置疑將急劇縮水。嚴(yán)重一點(diǎn)，開發(fā)商極有可能血本無(wú)歸。第九節(jié) 住宅及商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)的類型及區(qū)別商業(yè)類型優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)社區(qū)街鋪投資者：投資小、回報(bào)穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)低經(jīng)營(yíng)者：消費(fèi)群穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)成本低 經(jīng)營(yíng)靈活、自主性強(qiáng)投資者：升值空間小經(jīng)營(yíng)者：缺乏專業(yè)指導(dǎo) 缺乏統(tǒng)一品牌商業(yè)街投資者：升值空間較大、回報(bào)較高經(jīng)營(yíng)者：統(tǒng)一品牌、規(guī)模集中 經(jīng)營(yíng)成本較低投資者：投資偏大、風(fēng)險(xiǎn)較高經(jīng)營(yíng)者：同質(zhì)化嚴(yán)重、自主性較弱購(gòu)物中心（MALL）投資者：升值空間很大經(jīng)營(yíng)者：統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一宣傳 品牌店帶動(dòng)投資者：投資大、風(fēng)險(xiǎn)極大、機(jī)會(huì)少經(jīng)營(yíng)者：成本高、經(jīng)營(yíng)受限專業(yè)市場(chǎng)投資者：投資適中、回報(bào)高經(jīng)營(yíng)者：統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一宣傳 集中經(jīng)營(yíng)投資者：專業(yè)知識(shí)要求高、機(jī)會(huì)少經(jīng)營(yíng)者：專業(yè)知識(shí)要求高住宅及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的區(qū)別住宅商業(yè)開發(fā)商：通過銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)值（散買）投資者：通過出租實(shí)現(xiàn)價(jià)值通過居住實(shí)現(xiàn)價(jià)值使用者：消費(fèi)者：消費(fèi)型：使用不會(huì)產(chǎn)生額外的經(jīng)濟(jì)價(jià)值開發(fā)商：銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)值（散買，整買） 出租實(shí)現(xiàn)價(jià)值 配套物業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值投資者：出租實(shí)現(xiàn)價(jià)值使用者：經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值消費(fèi)者：購(gòu)物、消費(fèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值型：經(jīng)濟(jì)價(jià)值在使用中不斷產(chǎn)生1)住宅開發(fā)通過銷售快速回籠資金（短）——商業(yè)開發(fā)通過出租緩慢回籠資金（長(zhǎng)）2)住宅價(jià)值從高到低——商業(yè)價(jià)值從低到高3)住宅僅涉及地產(chǎn)行業(yè)——商業(yè)涉及零售和地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)4)住宅的價(jià)值來源于瞬間的建筑形態(tài)——商業(yè)的價(jià)值來源于長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)住宅及商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)及功能要求的區(qū)別住宅商業(yè)致力于：如何提高居住品質(zhì)？ 分人群規(guī)劃 提高綠化率 提高通風(fēng)采光 提高居住空間舒適性 提高環(huán)境視覺美觀性 完善生活配套致力于：A、 如何吸引更多的人流？B、 如何保證人流的充分流動(dòng)？ （確保無(wú)死角位）C、 如何延長(zhǎng)客人駐留的時(shí)間？（零售商業(yè)）D、 如何讓采購(gòu)的客戶快速找到所需商品并快速離開？（批發(fā)商業(yè)）E、 如何激發(fā)客人的購(gòu)買欲望？F、 如何增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的合理性？ 外廣場(chǎng)（不小于100平方米）及外立面（燈光、廣告） 中庭、通道（橫向及縱向）、人流動(dòng)線 主力店、次主力店的布置 各類業(yè)態(tài)的空間配比及布置 水、電、空調(diào)、電梯、信息化、承重、層高、等專業(yè)技術(shù) 車位等配套設(shè)置 外圍交通的組織1)住宅建筑設(shè)計(jì)程序化、規(guī)范化——商業(yè)建筑設(shè)計(jì)個(gè)性化、專業(yè)化2)住宅一次性——商業(yè)多次性（經(jīng)常翻新、調(diào)整）住宅及商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷手法的區(qū)別住宅商業(yè)快速銷售回籠資金散買以居住的舒適性為主要賣點(diǎn)以廣告營(yíng)銷為主（硬）以人物代言宣傳范圍廣泛營(yíng)銷談判簡(jiǎn)單僅要求懂建筑知識(shí)快速銷售回籠資金散買以地段和前景為主要賣點(diǎn)以事件營(yíng)銷、廣告營(yíng)銷為主以品牌代言更多采取點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳營(yíng)銷談判復(fù)雜不僅需懂建筑知識(shí)更需要懂零售、商業(yè)知識(shí)送給投資顧問的100句話一個(gè)人到了年老的時(shí)候，又窮又苦，那并不是那個(gè)人以前做錯(cuò)了什么，而是他什么都沒有做。對(duì)投資顧問來說，銷售學(xué)知識(shí)無(wú)疑是必須掌握的，沒有學(xué)問作為根基的銷售，只能視為投機(jī)，無(wú)法真正體驗(yàn)銷售的妙趣。 一次成功的銷售不是一個(gè)偶然發(fā)生的故事，它是學(xué)習(xí)、計(jì)劃以及一個(gè)投資顧問的知識(shí)和技巧運(yùn)用的結(jié)果。 銷售完全是常識(shí)的運(yùn)用，但只有將這些為實(shí)踐所證實(shí)的觀念運(yùn)用在積極者身上，才能產(chǎn)生效果。 在取得一鳴驚人的成績(jī)之前，必先做好枯燥乏味的準(zhǔn)備工作。 銷售前的準(zhǔn)備、計(jì)劃工作，決不可疏忽輕視，有備而來才能勝券在握。準(zhǔn)備好銷售工具、開場(chǎng)白、該問的問題、該說的話、以及可能的回答。 事前的充分準(zhǔn)備與現(xiàn)場(chǎng)的靈感所綜合出來的力量，往往很容易瓦解堅(jiān)強(qiáng)對(duì)手而獲得成功。 最優(yōu)秀的
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