商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)(編輯修改稿)
2025-07-16 22:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 最早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，產(chǎn)權(quán)式商鋪主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將商鋪通過(guò)發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。產(chǎn)權(quán)式商鋪分為兩種業(yè)態(tài)：一種是“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”，是指開(kāi)發(fā)商將超市、百貨大樓等開(kāi)放式賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行面積概念分割，小商鋪之間無(wú)墻隔離，不劃分實(shí)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租，購(gòu)房者無(wú)法自行經(jīng)營(yíng)的商鋪銷(xiāo)售模式。這種商鋪本身不具有獨(dú)立使用的價(jià)值，產(chǎn)權(quán)成了虛擬的收益權(quán)屬，在這種情況下，投資者要如期獲得收益的前提是，商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)必須良好，否則，一旦商場(chǎng)整體運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的回報(bào)就如同無(wú)本之木。而且，此類(lèi)鋪位分割與實(shí)際經(jīng)營(yíng)賣(mài)場(chǎng)不吻合，如果商鋪的包租期滿(mǎn)，客戶(hù)都無(wú)法找到自己的鋪位，那客戶(hù)如何再出租呢？其實(shí)，“虛擬式產(chǎn)權(quán)商鋪”已經(jīng)成為了開(kāi)發(fā)商快速回籠資金的方式，國(guó)家建設(shè)部已經(jīng)查處了該類(lèi)商鋪。另一種則是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，真正擁有分割的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)形態(tài)，購(gòu)買(mǎi)這種商鋪的投資者可以自營(yíng)，也可以出租，或是讓經(jīng)營(yíng)公司包租。這樣投資者就真正擁有了處置權(quán)。 2）售后返租（又稱(chēng)售后包租、售后回租、售后承租）指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。還有一種解釋?zhuān)菏酆蠓底馐侵搁_(kāi)發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式?，F(xiàn)在市場(chǎng)上商鋪銷(xiāo)售普遍采用返租的模式。 3）純租賃指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)出售，但是商鋪的產(chǎn)權(quán)仍然控制在開(kāi)發(fā)商手中。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，只租不售是商用物業(yè)最好的歸屬。產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手里，既可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。但是，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一個(gè)大型的項(xiàng)目時(shí)，需要大量的資金來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，而新項(xiàng)目在短期間內(nèi)不能通過(guò)租賃獲得大量的資本。所以采用這種銷(xiāo)售模式，需要發(fā)展商有足夠的資金實(shí)力。此外，如果項(xiàng)目一旦開(kāi)業(yè)不成功的話(huà)，該項(xiàng)目毋庸置疑將急劇縮水。嚴(yán)重一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商極有可能血本無(wú)歸。第九節(jié) 住宅及商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型及區(qū)別商業(yè)類(lèi)型優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)社區(qū)街鋪投資者：投資小、回報(bào)穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)低經(jīng)營(yíng)者：消費(fèi)群穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)成本低 經(jīng)營(yíng)靈活、自主性強(qiáng)投資者：升值空間小經(jīng)營(yíng)者：缺乏專(zhuān)業(yè)指導(dǎo) 缺乏統(tǒng)一品牌商業(yè)街投資者：升值空間較大、回報(bào)較高經(jīng)營(yíng)者：統(tǒng)一品牌、規(guī)模集中 經(jīng)營(yíng)成本較低投資者：投資偏大、風(fēng)險(xiǎn)較高經(jīng)營(yíng)者：同質(zhì)化嚴(yán)重、自主性較弱購(gòu)物中心（MALL）投資者：升值空間很大經(jīng)營(yíng)者：統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一宣傳 品牌店帶動(dòng)投資者：投資大、風(fēng)險(xiǎn)極大、機(jī)會(huì)少經(jīng)營(yíng)者：成本高、經(jīng)營(yíng)受限專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資者：投資適中、回報(bào)高經(jīng)營(yíng)者：統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一宣傳 集中經(jīng)營(yíng)投資者：專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求高、機(jī)會(huì)少經(jīng)營(yíng)者：專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求高住宅及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的區(qū)別住宅商業(yè)開(kāi)發(fā)商：通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)價(jià)值（散買(mǎi)）投資者：通過(guò)出租實(shí)現(xiàn)價(jià)值通過(guò)居住實(shí)現(xiàn)價(jià)值使用者：消費(fèi)者：消費(fèi)型：使用不會(huì)產(chǎn)生額外的經(jīng)濟(jì)價(jià)值開(kāi)發(fā)商：銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)價(jià)值（散買(mǎi)，整買(mǎi)） 出租實(shí)現(xiàn)價(jià)值 配套物業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值投資者：出租實(shí)現(xiàn)價(jià)值使用者：經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值消費(fèi)者：購(gòu)物、消費(fèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值型：經(jīng)濟(jì)價(jià)值在使用中不斷產(chǎn)生1)住宅開(kāi)發(fā)通過(guò)銷(xiāo)售快速回籠資金（短）——商業(yè)開(kāi)發(fā)通過(guò)出租緩慢回籠資金（長(zhǎng)）2)住宅價(jià)值從高到低——商業(yè)價(jià)值從低到高3)住宅僅涉及地產(chǎn)行業(yè)——商業(yè)涉及零售和地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)4)住宅的價(jià)值來(lái)源于瞬間的建筑形態(tài)——商業(yè)的價(jià)值來(lái)源于長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)住宅及商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)及功能要求的區(qū)別住宅商業(yè)致力于：如何提高居住品質(zhì)？ 分人群規(guī)劃 提高綠化率 提高通風(fēng)采光 提高居住空間舒適性 提高環(huán)境視覺(jué)美觀性 完善生活配套致力于：A、 如何吸引更多的人流？B、 如何保證人流的充分流動(dòng)？ （確保無(wú)死角位）C、 如何延長(zhǎng)客人駐留的時(shí)間？（零售商業(yè)）D、 如何讓采購(gòu)的客戶(hù)快速找到所需商品并快速離開(kāi)？（批發(fā)商業(yè)）E、 如何激發(fā)客人的購(gòu)買(mǎi)欲望？F、 如何增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的合理性？ 外廣場(chǎng)（不小于100平方米）及外立面（燈光、廣告） 中庭、通道（橫向及縱向）、人流動(dòng)線(xiàn) 主力店、次主力店的布置 各類(lèi)業(yè)態(tài)的空間配比及布置 水、電、空調(diào)、電梯、信息化、承重、層高、等專(zhuān)業(yè)技術(shù) 車(chē)位等配套設(shè)置 外圍交通的組織1)住宅建筑設(shè)計(jì)程序化、規(guī)范化——商業(yè)建筑設(shè)計(jì)個(gè)性化、專(zhuān)業(yè)化2)住宅一次性——商業(yè)多次性（經(jīng)常翻新、調(diào)整）住宅及商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手法的區(qū)別住宅商業(yè)快速銷(xiāo)售回籠資金散買(mǎi)以居住的舒適性為主要賣(mài)點(diǎn)以廣告營(yíng)銷(xiāo)為主（硬）以人物代言宣傳范圍廣泛營(yíng)銷(xiāo)談判簡(jiǎn)單僅要求懂建筑知識(shí)快速銷(xiāo)售回籠資金散買(mǎi)以地段和前景為主要賣(mài)點(diǎn)以事件營(yíng)銷(xiāo)、廣告營(yíng)銷(xiāo)為主以品牌代言更多采取點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳營(yíng)銷(xiāo)談判復(fù)雜不僅需懂建筑知識(shí)更需要懂零售、商業(yè)知識(shí)送給投資顧問(wèn)的100句話(huà)一個(gè)人到了年老的時(shí)候，又窮又苦，那并不是那個(gè)人以前做錯(cuò)了什么，而是他什么都沒(méi)有做。對(duì)投資顧問(wèn)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售學(xué)知識(shí)無(wú)疑是必須掌握的，沒(méi)有學(xué)問(wèn)作為根基的銷(xiāo)售，只能視為投機(jī)，無(wú)法真正體驗(yàn)銷(xiāo)售的妙趣。 一次成功的銷(xiāo)售不是一個(gè)偶然發(fā)生的故事，它是學(xué)習(xí)、計(jì)劃以及一個(gè)投資顧問(wèn)的知識(shí)和技巧運(yùn)用的結(jié)果。 銷(xiāo)售完全是常識(shí)的運(yùn)用，但只有將這些為實(shí)踐所證實(shí)的觀念運(yùn)用在積極者身上，才能產(chǎn)生效果。 在取得一鳴驚人的成績(jī)之前，必先做好枯燥乏味的準(zhǔn)備工作。 銷(xiāo)售前的準(zhǔn)備、計(jì)劃工作，決不可疏忽輕視，有備而來(lái)才能勝券在握。準(zhǔn)備好銷(xiāo)售工具、開(kāi)場(chǎng)白、該問(wèn)的問(wèn)題、該說(shuō)的話(huà)、以及可能的回答。 事前的充分準(zhǔn)備與現(xiàn)場(chǎng)的靈感所綜合出來(lái)的力量，往往很容易瓦解堅(jiān)強(qiáng)對(duì)手而獲得成功。 最優(yōu)秀的
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