商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)-在線瀏覽
2025-08-06 22:49本頁(yè)面
【正文】 對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來(lái)講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來(lái)的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。 F、商務(wù)樓、寫字樓商鋪 商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。 G、交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，至少意味著短期的失敗。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，都市型商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。B、社區(qū)型商鋪——潛力股 社區(qū)型商鋪之所以稱之為潛力股原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過(guò)從無(wú)到有的過(guò)程，從不成熟到成熟的過(guò)程。需要指出的是，社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。事實(shí)上，最高售價(jià)相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨?，極有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖?。便利型商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類型。另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的小盤股特點(diǎn)。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。因此，把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪高科技股。我們將它們稱之為一般股票，并不是說(shuō)其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國(guó)際流行的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，最早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，產(chǎn)權(quán)式商鋪主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將商鋪通過(guò)發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。這種商鋪本身不具有獨(dú)立使用的價(jià)值，產(chǎn)權(quán)成了虛擬的收益權(quán)屬，在這種情況下，投資者要如期獲得收益的前提是，商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)必須良好，否則，一旦商場(chǎng)整體運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的回報(bào)就如同無(wú)本之木。另一種則是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，真正擁有分割的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)形態(tài)，購(gòu)買這種商鋪的投資者可以自營(yíng)，也可以出租，或是讓經(jīng)營(yíng)公司包租。 2）售后返租（又稱售后包租、售后回租、售后承租）指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。現(xiàn)在市場(chǎng)上商鋪銷售普遍采用返租的模式。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，只租不售是商用物業(yè)最好的歸屬。但是，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一個(gè)大型的項(xiàng)目時(shí)，需要大量的資金來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，而新項(xiàng)目在短期間內(nèi)不能通過(guò)租賃獲得大量的資本。此外，如果項(xiàng)目一旦開(kāi)業(yè)不成功的話，該項(xiàng)目毋庸置疑將急劇縮水。第九節(jié) 住宅及商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)的類型及區(qū)別商業(yè)類型優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)社區(qū)街鋪投資者：投資小、回報(bào)穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)低經(jīng)營(yíng)者：消費(fèi)群穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)成本低 經(jīng)營(yíng)靈活、自主性強(qiáng)投資者：升值空間小經(jīng)營(yíng)者：缺乏專業(yè)指導(dǎo) 缺乏統(tǒng)一品牌商業(yè)街投資者：升值空間較大、回報(bào)較高經(jīng)營(yíng)者：統(tǒng)一品牌、規(guī)模集中 經(jīng)營(yíng)成本較低投資者：投資偏大、風(fēng)險(xiǎn)較高經(jīng)營(yíng)者：同質(zhì)化嚴(yán)重、自主性較弱購(gòu)物中心（MALL）投資者：升值空間很大經(jīng)營(yíng)者：統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一宣傳 品牌店帶動(dòng)投資者：投資大、風(fēng)險(xiǎn)極大、機(jī)會(huì)少經(jīng)營(yíng)者：成本高、經(jīng)營(yíng)受限專業(yè)市場(chǎng)投資者：投資適中、回報(bào)高經(jīng)營(yíng)者：統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一宣傳 集中經(jīng)營(yíng)投資者：專業(yè)知識(shí)要求高、機(jī)會(huì)少經(jīng)營(yíng)者：專業(yè)知識(shí)要求高住宅及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的區(qū)別住宅商業(yè)開(kāi)發(fā)商：通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)值（散買）投資者：通過(guò)出租實(shí)現(xiàn)價(jià)值通過(guò)居住實(shí)現(xiàn)價(jià)值使用者：消費(fèi)者：消費(fèi)型：使用不會(huì)產(chǎn)生額外的經(jīng)濟(jì)價(jià)值開(kāi)發(fā)商：銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)值（散買，整買） 出租實(shí)現(xiàn)價(jià)值 配套物業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值投資者：出租實(shí)現(xiàn)價(jià)值使用者：經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值消費(fèi)者：購(gòu)物、消費(fèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值型：經(jīng)濟(jì)價(jià)值在使用中不斷產(chǎn)生1)住宅開(kāi)發(fā)通過(guò)銷售快速回籠資金（短）——商業(yè)開(kāi)發(fā)通過(guò)出租緩慢回籠資金（長(zhǎng)）2)住宅價(jià)值從高到低——商業(yè)價(jià)值從低到高3)住宅僅涉及地產(chǎn)行業(yè)——商業(yè)涉及零售和地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)4)住宅的價(jià)值來(lái)源于瞬間的建筑形態(tài)——商業(yè)的價(jià)值來(lái)源于長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)住宅及商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)及功能要求的區(qū)別住宅商業(yè)致力于：如何提高居住品質(zhì)？ 分人群規(guī)劃 提高綠化率 提高通風(fēng)采光 提高居住空間舒適性 提高環(huán)境視覺(jué)美觀性 完善生活配套致力于：A、 如何吸引更多的人流？B、 如何保證人流的充分流動(dòng)？ （確保無(wú)死角位）C、 如何延長(zhǎng)客人駐留的時(shí)間？（零售商業(yè)）D、 如何讓采購(gòu)的客戶快速找到所需商品并快速離開(kāi)？（批發(fā)商業(yè)）E、 如何激發(fā)客人的購(gòu)買欲望？F、 如何增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的合理性？ 外廣場(chǎng)（不小于100平方米）及外立面（燈光、廣告） 中庭、通道（橫向及縱向）、人流動(dòng)線 主力店、次主力店的布置 各類業(yè)態(tài)的空間配比及布置 水、電、空調(diào)、電梯、信息化、承重、層高、等專業(yè)技術(shù) 車位等配套設(shè)置 外圍交通的組織1)住宅建筑設(shè)計(jì)程序化、規(guī)范化——商業(yè)建筑設(shè)計(jì)個(gè)性化、專業(yè)化2)住宅一次性——商業(yè)多次性（經(jīng)常翻新、調(diào)整）住宅及商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷手法的區(qū)別住宅商業(yè)快速銷售回籠資金散買以居住的舒適性為主要賣點(diǎn)以廣告營(yíng)銷為主（硬）以人物代言宣傳范圍廣泛營(yíng)銷談判簡(jiǎn)單僅要求懂建筑知識(shí)快速銷售回籠資金散買以地段和前景為主要賣點(diǎn)以事件營(yíng)銷、廣告營(yíng)銷為主以品牌代言更多采取點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳營(yíng)銷談判復(fù)雜不僅需懂建筑知識(shí)更需要懂零售、商業(yè)知識(shí)
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