【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商場(chǎng)在選擇店址時(shí)，總是力求以較大的目標(biāo)市場(chǎng)，來(lái)吸引更多的目標(biāo)顧客，這首先就需要經(jīng)營(yíng)者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布狀況以及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的有關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值，按照設(shè)址的基本原則，選定適宜的地點(diǎn)，使商圈、店址、經(jīng)營(yíng)條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。商圈分析是百貨商店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略的基礎(chǔ)本前提? 在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段僅僅是一方面，同時(shí)也是很有限的，百貨商店在競(jìng)爭(zhēng)中為取得優(yōu)勢(shì)，已廣泛地采取非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，諸如改善商店形象，進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計(jì)與策劃，完善售后服務(wù)等等。這些都需要經(jīng)營(yíng)者通過(guò)商圈分析，掌握客流來(lái)源和客流類型，了解顧客的不同需求特點(diǎn)，采取競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)營(yíng)策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商圈分析是百貨商店制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略的重要條件? 一家百貨商店的經(jīng)營(yíng)方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)。通過(guò)商圈分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群，制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營(yíng)觸角，擴(kuò)大商圈范圍，提高市場(chǎng)占有率。商圈分析是百貨商店減少資金占用的重要手段? 百貨商店經(jīng)營(yíng)的一大特點(diǎn)是流動(dòng)資金占用多，要求資金周轉(zhuǎn)速度快。百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約，商圈規(guī)模又會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化而變化，當(dāng)商圈規(guī)模縮小時(shí)，而百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模仍維持原狀，就有可能導(dǎo)致企業(yè)的一部分流動(dòng)資金的占?jí)?，影響資金周轉(zhuǎn)速度，降低資金利潤(rùn)率。商圈分析應(yīng)考慮的因素? 人口數(shù)量及特點(diǎn)? 包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過(guò)往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。? 建設(shè)狀況? 包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)于百貨商店?duì)I銷的方便程度。? 社會(huì)因素? 分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施（公園、公共體育場(chǎng)所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。? 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 包括購(gòu)買潛力和現(xiàn)有商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。這兩個(gè)因素是對(duì)百貨商店影響的最直接因素。在對(duì)商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過(guò)多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過(guò)商圈飽和度高的地區(qū) 。影響商圈大小的因素? 百貨商店的自身的特點(diǎn)? 百貨商店的商圈不僅有別開(kāi)其他商場(chǎng)和商店的商圈，而且即使同是百貨商店，坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點(diǎn)，商圈范圍也有所區(qū)別。造成這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽(yù)，服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，商品經(jīng)營(yíng)的特色，價(jià)位的高低，以及物質(zhì)設(shè)施的差異等。經(jīng)營(yíng)同類商品的兩個(gè)商店即便同處一個(gè)地區(qū)的同一條街道，其對(duì)顧客的吸引力也會(huì)有所差異，相應(yīng)地，商圈規(guī)模也不一致。那些經(jīng)營(yíng)靈活，商品齊全，服務(wù)周到，在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好形象的商店，高圈規(guī)模相對(duì)地會(huì)較其他同行業(yè)商店大。?商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)?合肥商業(yè)概況合肥商業(yè)概況?商業(yè)圈的概況商業(yè)圈的概況?商業(yè)項(xiàng)目賞析商業(yè)項(xiàng)目賞析? 合肥概況? 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展? 合肥商業(yè)發(fā)展?合肥商業(yè)概況合肥商業(yè)概況?合肥是安徽省省會(huì) ： 位于安徽中部，長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，通過(guò)南淝河通江達(dá)海，承東啟西、接連中原、貫通南北；? 全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、金融和商貿(mào)中心 ， 全國(guó)重要科研教育基地，國(guó)家級(jí)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市；?合肥市轄： 廬陽(yáng)區(qū)、瑤海區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、 巢湖市 、肥東縣、肥西縣、長(zhǎng)豐縣、廬江縣 ，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限。?2023年戶籍人口 708萬(wàn)， 常住人口 746萬(wàn) ，市區(qū)常住人口 328萬(wàn)。?全市行政轄區(qū)總面積 ，其中巢湖水面面積 ；據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止至 2023年 7月，合肥市區(qū)建成區(qū)面積，已達(dá) 339平方公里。 ? 合肥概況“十一五 ” 合肥市發(fā)展?fàn)顩r全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)從南北軸線變更為東西軸線，合肥成為重要銜接地合肥成為新興的南北運(yùn)輸要點(diǎn)2023年合肥市被接納為長(zhǎng)三角城市，享受長(zhǎng)三角發(fā)展待遇合肥收到國(guó)際高檔汽車配件制造商的青睞合肥市逐漸成為中國(guó)白色家電最大生產(chǎn)基地合肥開(kāi)始鼓勵(lì)信息電子業(yè)從南方遷移至北京東方落戶合肥工業(yè)增長(zhǎng) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì)建立市政中心，簡(jiǎn)化工商業(yè)報(bào)批流程為現(xiàn)階段優(yōu)勢(shì)工業(yè)級(jí)優(yōu)勢(shì)商業(yè)提供市政配套支持降低工商業(yè)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)交通支持合肥火車站的改造，擴(kuò)容合肥 上海 /武漢 /鄭州的動(dòng)車組，已建或在建近 11條動(dòng)車線新建新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，預(yù)計(jì) 2023年投入完工并使用長(zhǎng)江路、馬鞍山路等主干道的拓寬改造工程建設(shè)中的輕軌 1號(hào)線? 合肥概況?2023年 ?合肥近三年 GDP總量增幅平穩(wěn)，平均增幅明顯高于一線城市，合肥 GDP總量在與全國(guó)及周邊主要城市的排名中落后，水平略高于同是中部城市的南昌，整體 GDP水平僅相當(dāng)一線發(fā)達(dá)城市 1/5。（ 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，但達(dá)到一線城市還有很大的差距 。）經(jīng)濟(jì)發(fā)展是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)：近幾年合肥出現(xiàn)了很多新的品牌：超市品牌、百貨品牌、零售品牌、服裝品牌、餐飲品牌等。? 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展?合肥市 2023年人均 GDP已超過(guò) 5,000美元，表明合肥已經(jīng)具備展購(gòu)物中心、生活時(shí)尚中心等現(xiàn)代零售形態(tài)的條件。?合肥市 2023年人均 GDP8385美元 ，城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入 19051元 ；約占 35%左右?2023年，合肥城鎮(zhèn)居民 人均消費(fèi)性支出 14012元 ，增長(zhǎng) %。 恩格爾系數(shù)為 %，同比降低 百分點(diǎn)；國(guó)際上認(rèn)定的富裕水平為 30%～ 40%，低于 30%為最富裕。? 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展?一核： 即合肥市中心城區(qū)以及周邊城鎮(zhèn)密集區(qū)，包括 1個(gè)主城、 4個(gè)城市組團(tuán)、 １個(gè)濱湖新區(qū)；?五軸： 是指５條發(fā)展軸線，即合淮鐵路、公路，合蕪鐵路、合馬公路，合九鐵路、合蓉高速公路，合六公路與合寧高速公路沿線發(fā)展軸；合肥市規(guī)劃打造 “ 一核五軸多組團(tuán) ”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑合肥都市圈：合肥規(guī)劃將沿城市主要交通軸線向東、北、西、西南、東南方向輻射五條拓展軸發(fā)展，主要向西、向南發(fā)展，適當(dāng)向北、向東發(fā)展，老城提升。? 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展合肥市中心城區(qū)規(guī)劃劃分為八個(gè)城市分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)。根據(jù)合肥十二五城市規(guī)劃：?合肥市將打造由濱湖新區(qū)、老城區(qū) 和 政務(wù)文化新區(qū) 構(gòu)成的中心城區(qū)；?到 2023年，未來(lái)合肥重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域包括西南部 濱湖新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū) ；?合肥市政府已將政府部門整體遷移至西南政務(wù)新區(qū)，以帶動(dòng)新老城區(qū)共同發(fā)展。? 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展至 2023年，合肥市規(guī)劃形成以 軌道交通、快速公交 為主骨架， 常規(guī)公交、出租車 等方式為補(bǔ)充的城市公共交通系統(tǒng)；? 快速公交：至 2023年，合肥市預(yù)計(jì)建設(shè)快 速公交線路 總長(zhǎng)度 180公里，形成 “三橫三縱 ”共 10條快速 公交線路，預(yù)計(jì)其中 4條線路為南北走向，6條為東西走向；軌道交通 1號(hào)線： 2023年下半年開(kāi)建，預(yù)計(jì) 2023年底開(kāi)通運(yùn)營(yíng)；軌道交通 2號(hào)線： 預(yù)計(jì) 2023年開(kāi)建，預(yù)計(jì) 2023年底開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。軌道交通規(guī)劃： 軌道交通遠(yuǎn)景線網(wǎng)總長(zhǎng) ， 其中市區(qū)線路 7條，全長(zhǎng) ；市域線 5條，其中 1條機(jī)場(chǎng)專用線，全長(zhǎng) ? 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展合肥原有經(jīng)濟(jì)較為薄弱，但近年由于政策導(dǎo)向及長(zhǎng)三角大量工業(yè)、企業(yè)內(nèi)遷使合肥成為中國(guó)內(nèi)地發(fā)展最快的省會(huì)城市之一，居民收入及支出增速明顯，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了合肥商業(yè)也將進(jìn)入傳統(tǒng)商業(yè)向多元商業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型期。? 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)在 80年代，合肥代表商業(yè)為以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的三孝口商家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)却笮瓦B鎖超市進(jìn)入合肥，吸引了大量周邊中等收入居民，合肥多家大賣場(chǎng)銷售額排名全國(guó)前列；盡管沒(méi)有真正意義上的購(gòu)物中心，但是元一廣場(chǎng)及國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)還是讓購(gòu)物中心業(yè)態(tài)在合肥開(kāi)始嶄露頭角。而 2023年開(kāi)始，眾多大型購(gòu)物中心在建或者開(kāi)建90年代中后期，以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂(lè)普生為代表的四牌樓商圈取而代之百大 CBD購(gòu) 物廣 場(chǎng) 、三里庵的國(guó) 購(gòu) 廣 場(chǎng) 等商 業(yè) 出 現(xiàn)，開(kāi)始由 傳統(tǒng) 百 貨 向新 興綜 合百 貨轉(zhuǎn)變 ，多 種商業(yè)形態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，合肥進(jìn)入綜合性商業(yè)快速發(fā)展期，購(gòu)物中心將主導(dǎo)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)四牌樓商圈崛起大賣場(chǎng)效應(yīng) 發(fā)展拐點(diǎn)：商業(yè)二次升級(jí)購(gòu)物中心開(kāi)始大量涌現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)占據(jù)主導(dǎo)；三孝口商圈崛起；商業(yè)升級(jí)80年代90年代合肥市最核心商業(yè)區(qū)域：淮河路商業(yè)步行街；東段發(fā)展；蕪湖中山路、蚌埠淮河路、六安皖西路未來(lái)商業(yè)發(fā)展：中心區(qū)域商業(yè)、社區(qū)商業(yè)02— 0602— 0606— 10綜合性商業(yè)快速發(fā)展期2023及以后? 合肥商業(yè)發(fā)展 —— 歷程?合肥 市級(jí)商圈 主要集中于傳統(tǒng)老城區(qū)范圍，即環(huán)護(hù)城河內(nèi)；?現(xiàn)有 傳統(tǒng)商圈 基本分布于二環(huán)路以內(nèi)；?向二環(huán)路以外區(qū)域延伸是 新興商圈 發(fā)展的趨勢(shì)。序號(hào) 主要商圈名稱 商圈級(jí)別1 中心城區(qū)商圈 傳統(tǒng)市級(jí)商圈2 三里庵商圈 傳統(tǒng)區(qū)域商圈3 站前商圈 傳統(tǒng)區(qū)域商圈4 馬鞍山路商圈 傳統(tǒng)區(qū)域商圈5 南七商圈 傳統(tǒng)區(qū)域商圈6 北區(qū)商圈 新興區(qū)域商圈7 東區(qū)商圈 新興區(qū)域商圈8 政務(wù)新區(qū)商圈 新興區(qū)域商圈9 濱湖新區(qū)商圈 新興區(qū)域商圈10 明珠廣場(chǎng)商圈 新興區(qū)域商圈11 七里塘商圈 新興區(qū)域商圈13 大鋪頭商圈 新興區(qū)域商圈? 合肥商業(yè)發(fā)展 —— 商圈名稱 中心城區(qū)商圈概述 是合肥商業(yè)規(guī)模最大、商業(yè)密度最高的區(qū)域，集聚了合肥主要的百貨商場(chǎng)，商圈包括四牌樓、三孝口、大東門等傳統(tǒng)市級(jí)商業(yè)區(qū)以及 淮河路商業(yè)步行街 ， 整體商業(yè)檔次中檔到高檔，是集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)功能的綜合性商圈位置 中心城區(qū)商圈位于護(hù)城河內(nèi)商業(yè)類型 百貨商場(chǎng)、步行街、電器市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)、沿街商鋪等典型現(xiàn)有商業(yè)百貨類：百盛、鼓樓商廈、金鷹 (大東門店 )、百貨大樓、商之都 (宿州路 )、金鷹 (百花井)、百大 CBD、金鷹 (富世廣場(chǎng) )、樂(lè)普生、青云服飾等步行街：淮河路步行街專業(yè)市場(chǎng)：蘇寧、國(guó)生、宏圖三胞典型未來(lái)商業(yè)購(gòu)物中心：華僑廣場(chǎng)、合肥飯店等消費(fèi)群體 以淮河路步行街為代表大眾消費(fèi)客群；以金鷹 (大東門店 )為代表的高端消費(fèi)客群，以樂(lè)普生、商之都、金鷹 (百花井 )為代表的中高端消費(fèi)客群合肥發(fā)展區(qū)域? 合肥商業(yè)發(fā)展 —— 商圈名稱 南七商圈概述 位于合肥西南區(qū)域，是合肥傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)圈，商業(yè)以百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)和 IT賣場(chǎng)為主，借助科大等高校支持，南七商圈范圍已逐步擴(kuò)大，目前已成為以 傳統(tǒng)百貨、超市賣場(chǎng)、 IT數(shù)碼賣場(chǎng)為主的復(fù)合商圈位置 南七商圈主要沿金寨路一線布局，以科大周邊為商圈核心商業(yè)類型 百貨商場(chǎng)、數(shù)碼電子市場(chǎng)、沿街商鋪等典型現(xiàn)有商業(yè)百貨：新曙光商廈、合肥商業(yè)大廈大賣場(chǎng)：北京華聯(lián)、好又多數(shù)碼賣場(chǎng)：頤高數(shù)碼、賽博數(shù)碼、百腦匯典型未來(lái)商業(yè)安糧城市廣場(chǎng)消費(fèi)群體 主要消費(fèi)群體為周邊居民科大等大學(xué)學(xué)生全市數(shù)碼電子類消費(fèi)者? 合肥商業(yè)發(fā)展 —— 商圈名稱 三里庵商圈概述 主要包含長(zhǎng)江西路西一環(huán)附近區(qū)域，原有商業(yè)以沿長(zhǎng)江西路的街鋪為主，由于國(guó)購(gòu)的興起帶動(dòng)了整個(gè)商圈的發(fā)展，是區(qū)域商圈的代表，商業(yè)影響力覆蓋合肥西區(qū)，甚至能夠輻射整個(gè)市區(qū)位置 三里庵商圈主要包含長(zhǎng)江西路區(qū)域商業(yè)類型