【文章內(nèi)容簡介】 。C 區(qū)定位為：生態(tài)型綜合社區(qū)。主要建設(shè)生態(tài)型城市化居住區(qū)+現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。D 區(qū)定位為：濱水生態(tài)綜合社區(qū)。主要建設(shè)生態(tài)型城市化居住區(qū)+多層、小高層。E 區(qū)定位為：生態(tài)型綜合社區(qū)。主要建設(shè)生態(tài)型城市化居住區(qū)+多層、小高層。F 區(qū)定位為：生態(tài)公寓式住宅。主要建設(shè)多層、小高層公寓。三、金沙洲板塊商業(yè)市場分析（一）金沙洲商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀金沙洲目前商業(yè)氛圍不足、配套滯后，以簡單的社區(qū)商業(yè)配套為主；商業(yè)業(yè)態(tài)分布零散，整體檔次不高，未能滿足入住居民的需求，造成消費外流現(xiàn)象。11 / 35 中海金沙馨園 環(huán)州二路 時代糖果 保利西子灣12 / 35 環(huán)州二路南端 中海金沙灣序號 位置 租金水平管理費主要業(yè)態(tài) 經(jīng)營狀況1 金域藍灣 140～160 元/㎡ 5 元/㎡服裝、發(fā)廊、日用品、煙酒、便利店、中介、家政、裝修等人流較大、整體出租率非常高；B 區(qū)有部分一手鋪位定價和入場費過高未能租出。2金滿家園（向環(huán)州三路）45～55 元/㎡ 無裝飾建材、雜貨鋪、小型餐飲等人流較少，有部分鋪位轉(zhuǎn)讓3 城西花園 90～110 元/㎡ 元/㎡小型餐飲、雜貨鋪、煙酒、發(fā)廊、家政、裝修等外街鋪人流大，較少鋪位轉(zhuǎn)讓；內(nèi)街鋪人流較少，較多鋪位轉(zhuǎn)讓，但面向金域藍灣，能分享到部分中高端消費群。4金沙馨園（向沙鳳一路）100～110 元/㎡ 4 元/㎡ 裝修建材等 人流少，多數(shù)鋪位未租出。5 中海金沙灣商業(yè)街 110～120 元/㎡ 5 元/㎡服裝、發(fā)廊、日用品、便利店、中介、家政、裝修等人流一般，商業(yè)街西面出租率非常高，東面出租率一般，有部分鋪位轉(zhuǎn)租。6 保利西子 灣 150 元/㎡ 5 元/㎡ － 鋪位只有十多間，目前全部未開業(yè)，只有一家裝修中7 四季花城假日廣場 1F60元/㎡小區(qū)內(nèi) 40 元/㎡3 元/㎡服裝、發(fā)廊、日用品、便利店、家政等人流一般，有部分鋪位轉(zhuǎn)讓。8 時代糖果 一期 60～65 元/㎡ 4 元/㎡發(fā)廊、小型超市、小型餐飲、便利店、中介、裝修等人流一般，有部分鋪位轉(zhuǎn)讓；二期商鋪未開業(yè)9 沙鳳小區(qū)（向沙鳳 60～65 元/㎡ 無 － 人流一般，消費力多來自城中村。13 / 35序號 位置 租金水平管理費主要業(yè)態(tài) 經(jīng)營狀況一路）10 環(huán)州二路 南端 50～55 元/㎡ 無以雜貨鋪、大排檔、中低檔便民餐館等人流一般，出租率較高，較少鋪位轉(zhuǎn)讓；消費人群主要來自周邊城中村和廠區(qū)。11 橫沙村內(nèi) 街 50～60 元/㎡ 無以雜貨鋪、大排檔、中低檔便民餐館等人流較大，消費力多來自城中村。即使是小區(qū)內(nèi)的商業(yè)街（如中海金沙灣等），也無統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布較混亂；金域藍灣、城西花園一帶，居住人口較稠密，消費力相對較強，是區(qū)域內(nèi)商業(yè)最為集中的位置，因此租金水平相對較高；各城中村內(nèi)街道商鋪視人流情況租金有所差異，但大體都在50～60 元/㎡的幅度內(nèi)；租金的定制規(guī)律性不強，較大的依賴于業(yè)主自身對其物業(yè)的評估，導致兩間相鄰商鋪的租金都可能會有較大差異，租金遞增方式的制定也較為隨意，通常為5%～8%/年；新建樓盤的裙樓商鋪（如時代糖果、中海金沙灣、金沙馨園等）層高均達5～6 米，可間閣樓作兩層使用；社區(qū)配套商業(yè)較發(fā)達的樓盤有四季花城和中海金沙灣，均是較早期開發(fā)的項目。14 / 35（二）綜合商業(yè)大樓現(xiàn)狀 金悅廣場 沙鳳廣場 膳待人生美食匯金悅廣場膳待人生美食匯沙鳳廣場15 / 35序號 名稱 規(guī)模 主要業(yè)態(tài)主力商家 租金 管理費 經(jīng)營狀況1 金悅廣場 八層，約4000㎡/層1F：服裝、珠寶玉器、化妝品等2F：超市3F：服飾、電腦城4F：餐飲5F、6F：健身、桑拿7F：酒店8F：辦公寫字樓佳和購物廣場（1～3F） 、金沙囍宴、湘村館、月都城桑拿、力運健、198 連鎖酒店等商鋪1F：110元/㎡，一年一簽；50 元/人；節(jié)慶費5006＝3000元/年商場位于金沙洲商業(yè)氛圍最濃厚的區(qū)域，超市、餐飲及桑拿等經(jīng)營情況都較理想。1F 作為散鋪出租，無同一規(guī)劃，人流較少，有部分鋪位未租出。2膳待人生美食匯總建面約 3萬㎡，六層，約 5000㎡/層；300 個停車位以中型、大型餐飲為主，另有棋牌、酒店、ktv、健身、美容美發(fā)等商家星光大道KTV、湘苑、闖關(guān)東海鮮酒樓、瀚庭商務(wù)酒店等3F：40 元/㎡包管理費（900㎡）；毛坯；遞增 8%/年；最長簽 8 年－經(jīng)營情況良好，飯市期間餐廳的上座率都不錯；但出租情況較理想，目前只剩 3F 一間900㎡鋪位未租出。3 沙鳳廣場 三層， 4700㎡/層1F：超市、服裝、珠寶玉器、化妝品等2F：超市占1/2（未租鋪位可做餐飲）3F：未租出（可做餐飲）好又多超市2F：70 元/㎡3F：35 元/㎡以上均需2 月租金作入場費，毛坯，租金包含管理費—經(jīng)營情況一般，2F一半面積及 3F 全層均未租出。1F散鋪全部租出，但人流量較少。調(diào)查結(jié)論：金悅廣場和膳待人生美食匯的出租情況都比較理想，商廈內(nèi)單元基本全部出租；沙鳳廣場情況相對較差，只租出一半面積；經(jīng)營情況方面，位于金域藍灣城西花園商圈的金悅廣場人氣相對最旺。16 / 35（三）超市現(xiàn)狀佳和超市好又多宏城宏城宏城宏城金永喜超市美城超市華潤萬家17 / 35序號 名稱 位置 類型檔次 面積 經(jīng)營狀況1 佳和超市 金悅廣場 綜合型超 市 中約3000～4000㎡良好，人流較多2 好又多超 市 沙鳳廣場 綜合型超 市 中約4000～5000㎡一般，人流較少3 宏城超市中海金沙灣四季花城時代糖果城西花園社區(qū)型超市中低約300～600㎡良好4 金永喜超 市 金悅廣場旁 社區(qū)型超 市 中低約600～1000㎡一般5 美城超市 金悅廣場旁 社區(qū)型超 市 中低約600～1000㎡一般6 華潤萬家 金域藍灣 社區(qū)型超 市 中高 － 良好7 陽揚超市 恒大御景半島 社區(qū)型超 市 結(jié)業(yè)8 沃爾瑪惠 選 四季花城 社區(qū)型超 市 未開業(yè)9 百佳超市 中海金沙灣 社區(qū)型超 市 未開業(yè)調(diào)查結(jié)論：區(qū)域內(nèi)尚未有大型綜合超市進駐，目前只有兩家 3000～5000㎡的中型綜合超市，其余均為社區(qū)型超市；宏城超市是區(qū)域內(nèi)數(shù)量最多的連鎖超市，但因其加盟店的模式，管理方面有一定難度，檔次與市區(qū)內(nèi)的宏城超市有一定差距；中高端的社區(qū)型超市目前只有位于金域藍灣的華潤萬家便利超市，沃爾瑪旗下的“惠選”社區(qū)店也將落子四季花城；少量檔次較低的雜貨鋪式超市無納入調(diào)查范圍。18 / 35（四）其他行業(yè)現(xiàn)狀序號 業(yè)態(tài) 商家 檔次 經(jīng)營情況1 大型餐 飲金沙囍宴、湘村館、金匯景、闖關(guān)東、湘苑、肯德基等菜價普遍約 30～50元/碟，人均消費約 40 元/人主要分布在金域藍灣城西花園商圈和膳待人生美食匯，位于金域藍灣、城西花園一帶的商家經(jīng)營情況較理想。2 休閑娛 樂月都城桑拿、力運健、星光大道 KTV（未開業(yè)）等沐足約 50 元/人桑拿約 140～190元/人桑拿商家經(jīng)營情況良好。受到亞運影響，建設(shè)大道一帶數(shù)家休閑娛樂中心均停業(yè)。3 零售百 貨 佳和購物廣場等 中低端位于金域藍灣城西花園商圈，人流密集，且有超市帶動，經(jīng)營情況較理想。4 辦公 金悅廣場 8F 40 元//㎡ 出租情況較為理想調(diào)查結(jié)論：百貨零售、休閑娛樂、餐飲等行業(yè)主要是面對周邊住戶和專業(yè)市場客戶，輻射性較弱；本地目前中高端消費群體數(shù)量仍較少，消費能力及地理位置（遠離市中心）限制著各行各業(yè)向高端發(fā)展；19 / 35四、金沙洲未來商業(yè)發(fā)展情況歷經(jīng)多年開發(fā)，金沙洲房地產(chǎn)大盤的成熟及人口的聚集，眾多發(fā)展商紛紛看好金沙洲未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ娂娨?guī)劃及開工建設(shè)；未來數(shù)年內(nèi)，金沙洲將迎來商業(yè)項目的井噴；社區(qū)商業(yè)體的完善和成熟（中海金沙灣社區(qū)商業(yè)、金域藍灣廣場、四季花城假日廣場），以及眾多商業(yè)綜合體的建設(shè)，可以預(yù)見，金沙洲的商業(yè)項目競爭將異常激烈。廣百金沙洲項目概況：2022 年初，南海拍出編號為佛南(拍)2022001 的春節(jié)后第一宗地，由廣百集團聯(lián)合廣百地產(chǎn)以 億成功競得。根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地的住宅用房計算容積率總面積須不高于 萬平方米；商業(yè)用房(批發(fā)零售用途)計算容積率面積不低于 5 萬平方米、不高于 7萬平方米。20 / 35：海北廣場10萬㎡ 萬 ㎡㎡沙鳳綜合商貿(mào)城18萬㎡國昌新城市廣場8萬㎡㎡金沙灣廣場4萬㎡㎡金悅廣場4萬 ㎡保基海北商貿(mào)城6萬㎡廣州正佳5萬㎡金沙洲南部大型商業(yè)項目金沙洲未來商業(yè)項目競爭總結(jié)：據(jù)不完全統(tǒng)計，金沙洲在建和未來規(guī)劃的大型商業(yè)項目達 10 個，總面積將達 78 萬平方米（不計各樓盤的社區(qū)商業(yè)面積）居住人口最密集的廣州金沙洲地區(qū)規(guī)劃人口為 16 萬人（目前常住人口約 10 萬人），整個板塊可容納人口量 3040 萬人。城市人均零售商業(yè)面積國際標準約為 平方米，按相關(guān)金沙洲地區(qū)商業(yè)發(fā)展環(huán)境將十分嚴峻。五、金沙洲房地產(chǎn)特征及消費群體（一）金沙洲房地產(chǎn)特征金沙洲作為個城區(qū)邊緣的新板塊，并沒有像其它新區(qū)樣規(guī)劃先行，而是市場將其推至目前沿，規(guī)劃隨后。而其規(guī)劃也由于市民的廣泛參與，幾易其稿。由于未有前瞻的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)在自前．金沙洲目前各項生活配套依然不足。金沙洲住宅產(chǎn)品極其豐富，不僅有農(nóng)建房、廉租房、經(jīng)濟適用房，也有滿足首次置業(yè)者的中小戶型住宅，還有線江景的豪宅高層、別墅等產(chǎn)品，幾乎包含住宅產(chǎn)品的所有類型。也正是該特征，使得金沙洲板塊無突出個性。21 / 35（二）金沙洲主要消費群體目前來金沙洲置業(yè)的客戶群中，客戶主要來源仍以周邊的白云、越秀、荔灣為主，南?？蛻糁饕獮樗?季花城客戶，另外外省的客戶比例也較大。大型樓盤入住成交客戶主要都是私企業(yè)主，其次多為企事業(yè)單位管理層和公務(wù)員；入住客戶客戶普遍集中在 3040 歲的年齡段，重視小孩的教育，同時 30 歲以下的客戶置業(yè)比例也較大，追求工作便利與生活品質(zhì)。入住客戶主要以首次置業(yè)和多次置業(yè)的自住型客戶為主，二次以上購房客戶比例較大，大部分為換房需求（追求更好的環(huán)境）。 （三）大型社區(qū)情況表序號 名稱 規(guī)模 商業(yè)配套容納人口（估計）開發(fā)情況1 恒大御景 半島53 棟高層住宅， 253 棟，總戶數(shù)約5650 戶8500㎡風情商業(yè)街 約 高層已封頂 32 棟，其余地基施工中2 四季花城 總戶數(shù)約 5400 戶假日廣場 8500㎡，加上組團內(nèi)商鋪合計面積共萬余㎡約 萬 開發(fā)完畢3 金域藍灣 總戶數(shù)約4000 多戶裙樓商鋪；規(guī)劃有一個占地約 5000㎡的商業(yè)廣場，與對面政府規(guī)劃中的金沙洲商業(yè)中心相連。約 萬A 區(qū)全部交樓，在售Ｂ區(qū)4 保利西海 岸 總建筑面積 84 萬㎡“領(lǐng)海”組團 3448㎡商業(yè)街“星海”組團 2219㎡的商業(yè)街及商業(yè)綜合樓約 2 萬 2022 年中第一期 開售5 中海金沙 灣 總規(guī)劃戶數(shù)近 萬戶 商業(yè)酒樓 6000㎡，以及 800 米風情商業(yè)街 約 3 萬 在售三期22 / 35基本上 3000 戶以上的大型樓盤