【文章內(nèi)容簡介】 可優(yōu)先享受解放路商業(yè)休閑廣場各階段執(zhí)行的優(yōu)惠措施可享受VIP客戶獎勵政策推薦購房獎勵：推薦親戚、朋友購買解放路商業(yè)休閑廣場商鋪經(jīng)營權(quán)，并推薦成功。獎勵辦法：以100平方為單位，推薦成功獎勵現(xiàn)金：人民幣1000元。以此類推。推薦租賃獎勵：推薦親戚、朋友租賃解放路商業(yè)休閑廣場商鋪，并推薦成功。獎勵辦法：以100平方為單位，推薦成功獎勵現(xiàn)金：人民幣500元。以此類推。九、招商銷售總思路招商銷售推廣總思路1）對于解放路商業(yè)休閑廣場的營銷推廣總體上以“重活動，輕廣告”為原則，充分利用規(guī)模化營銷進(jìn)行營銷突破；通過公關(guān)活動的組織與執(zhí)行，以較小的營銷費(fèi)用達(dá)到效益最大化的效果。2）結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)及廣告訴求點(diǎn)進(jìn)行推廣；目前重點(diǎn)消化通許和開封客源為主，以綜合商業(yè)旗艦、政府重點(diǎn)工程、項(xiàng)目文化及服務(wù)為主要訴求和賣點(diǎn)，通過產(chǎn)品推介會、案場活動、區(qū)域形象推廣主角等手段達(dá)成營銷目標(biāo)。3）注重整體推廣的系統(tǒng)性及節(jié)奏性，有張有弛，重點(diǎn)突破；同時，通過設(shè)立市區(qū)展點(diǎn)，媒體整合推廣點(diǎn)燃市場。4）除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪和整體買斷的商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。對于投資戶購買的商鋪，應(yīng)有經(jīng)營公司與商戶簽定委托代管協(xié)議，由市場方統(tǒng)一招商。5）市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。確定項(xiàng)目銷售與招商的面積比例銷售面積比例：占總體開發(fā)面積的90%，其中投資客戶占總開發(fā)體量的35%，自營客戶占總開發(fā)量的55%。招商面積比例：占總體開發(fā)面積的85%。自營項(xiàng)目：公司必須有充分的思想準(zhǔn)備，在招商效果欠佳或部分商戶不原進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營，采用部分自營帶動商戶進(jìn)駐，促進(jìn)市場發(fā)展。在自營項(xiàng)目獲得發(fā)展后，如不愿長期經(jīng)營，可采取逐步退出的辦法。自營項(xiàng)目占總體開發(fā)面積的10%。銷售招商推廣總體策略（1）綜合商業(yè)廣場，全面完善的商業(yè)配套設(shè)施，帶動項(xiàng)目整體的高端形象入市，以項(xiàng)目的地段、增值、配套、形象等為炒作點(diǎn)，吸引關(guān)注，以低租金的前期推廣達(dá)到火爆的招租場面，用高出租率、高回報率帶動投資客戶實(shí)現(xiàn)熱銷，達(dá)到資金快速回籠的目的。（2）推廣針對性強(qiáng)，以直接有效地宣傳渠道，以最經(jīng)濟(jì)的推廣費(fèi)用和最直接的宣傳渠道達(dá)到推廣效果。項(xiàng)目整體概念炒作，不同形態(tài)挖掘價值與賣點(diǎn)。（3）前期利用多種渠道積累客戶。工程未動，招商先行；提前造勢，多渠道滲透；集中炒作，集中放量。（4）銷售模式采取靈活多變的銷售模式。前期可采取會員卡形式認(rèn)籌，集中放量認(rèn)購，正常銷售期采用意向金集中轉(zhuǎn)大定等辦法，大規(guī)模推廣與促銷活動相結(jié)合。不斷制造銷售波瀾和銷售的節(jié)奏感。（5）加強(qiáng)項(xiàng)目炒作、項(xiàng)目的形象塑造以及項(xiàng)目自身發(fā)展價值的挖掘和滲透，增強(qiáng)項(xiàng)目的投資價值，引起行業(yè)關(guān)注吸引投資客戶。（6）在通許、開封主要區(qū)域進(jìn)行戶外廣告宣傳；挖掘核心競爭力，依托區(qū)域市場以及相關(guān)市場的客戶資源。利用短信、郵政等渠道，建立靈活多邊富有實(shí)效的立體渠道網(wǎng)絡(luò)。十、招商銷售策略整體招商銷售部署招商銷售同步進(jìn)行，招商即銷售，銷售即招商，招商是第一步，完成項(xiàng)目開發(fā)的根本目的，完備市場填充，保證項(xiàng)目的人氣。銷售是第二步，完成項(xiàng)目開發(fā)的基本目的，完成資金回籠，保證成本收益，二者相輔相成。整體招商銷售節(jié)奏整體銷售招商采用“媒體宣傳+公關(guān)活動推廣+直銷推廣”形式進(jìn)行，同時與工程進(jìn)度配合。A、 2007 年 5 月份開盤， 2008 年 5 月份清盤。B、 2007 年 9 月實(shí)現(xiàn) 55 ％的招商。 2008 年 10 月開業(yè)實(shí)現(xiàn) 85 ％的銷售和 90 %的市場入住率。階段性節(jié)奏2007年 5 月，進(jìn)行基礎(chǔ)性工程建設(shè)包括招商中心、項(xiàng)目圍墻的建設(shè)，招商咨詢同步開始。2007年 5 月招商工作開始，集中認(rèn)籌，意向客戶繳納定金。2007年 5 月VIP排號（500）開盤提前三天公布價格，正式銷售。2008年 10 月開業(yè)：開業(yè)時，市場進(jìn)駐率達(dá)到90％。2008年 5 月份清盤。銷售招商與價格策略的關(guān)聯(lián)租金變化無非上升和下調(diào)兩種，上升或者下調(diào)都是項(xiàng)目操作者管理運(yùn)營的一種手段，前期可運(yùn)用下調(diào)價格，促進(jìn)招商、銷售，放水養(yǎng)魚，隨著工程進(jìn)度、項(xiàng)目形象及商戶入駐率的完善，在市場烘托起來之后逐步提高價格。前期項(xiàng)目運(yùn)營時，商戶入駐率較低，租金優(yōu)惠是其運(yùn)用的主要手段，一些優(yōu)惠政策和后期的服務(wù)是其吸引商戶運(yùn)用的辦法和舉措。十一、包裝策略現(xiàn)場包裝（1）工地廣告工地設(shè)置施工牌，工地用彩旗作簡單包裝；（2）工地圍墻在未開工處圈圍墻，工地圍墻采用標(biāo)識系統(tǒng)及廣告語設(shè)計成噴繪畫面對圍墻作統(tǒng)一包裝，主要體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢。（3）銷售中心銷售中心布置宣傳展版、LOGO墻、屋頂POP吊旗進(jìn)行包裝；建議在售樓處頂部設(shè)置高檔電子燈箱門頭，內(nèi)容：解放路商業(yè)休閑廣場銷售中心。銷售中心展板的基本內(nèi)容：位置、規(guī)劃、建筑、環(huán)境、總平面、標(biāo)準(zhǔn)層平面、各賣點(diǎn)等為營造熱烈的現(xiàn)場氣氛，盡可能多的向商戶傳遞招商信息，建議售樓處內(nèi)部包裝以比較隆重的暖色凋（紅色、黃色）為主、以大面積的噴繪畫面來展示招商信息。（4）項(xiàng)目現(xiàn)場氛圍以銷售處為中心，用彩旗、花卉、燈光進(jìn)行識別包裝及效果美化，營造良好的現(xiàn)場氣氛。道具包裝宣傳資料包括折頁、樓書及宣傳單張等。（1）折頁規(guī)格：建議展開尺寸為大4K，3折，250g亞粉紙，單面過亞膠。（2）樓書規(guī)格：建議封面采用250g特種紙，內(nèi)頁可用200g亞粉紙印刷?？傢摂?shù)1216P。（3）宣傳單張：樓書，建議印制3000份招商手冊，規(guī)格為16開、16—20個P，主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；海報建議8K，175g銅板紙雙面印刷。每期印數(shù)為10000——20000份夾報，也可對外派發(fā)；制作招商政策說明書1000份，主要用于對準(zhǔn)客戶或大客戶推介和談判；（4）項(xiàng)目演示光盤十二、廣告推廣策略宣傳推廣整體策略對項(xiàng)目包裝，采用“概念策劃”先行的策略較為適宜。通過概念炒作來吸引目標(biāo)客戶群體,并且通過概念策劃能夠成就項(xiàng)目品牌。營銷推廣總體上以“重活動，輕廣告”為原則，充分利用規(guī)?；癄I銷進(jìn)行營銷突破；通過公關(guān)活動的組織與執(zhí)行，以較小的營銷費(fèi)用達(dá)到效益最大化的效果。將項(xiàng)目產(chǎn)品的領(lǐng)先性、功能性、適應(yīng)性、綜合性等共同形成不可復(fù)制的整體優(yōu)勢，建立品牌形象，加快招商速度。（1）項(xiàng)目概念設(shè)計及選擇概念設(shè)計之一：以“新經(jīng)濟(jì)時代的商業(yè)航母”進(jìn)行設(shè)計概念設(shè)計之二：以“新商圈、新中心、新財富”為主題設(shè)計概念設(shè)計之三：以“繁榮磁場，新城市生活領(lǐng)地”為主題設(shè)計（2）主打廣告語商品經(jīng)濟(jì)時代，地段就是價值絕版地段的商業(yè)綜合體繁榮與財富的聚集地繁華的商圈中心區(qū)繁榮磁場，時尚領(lǐng)地新經(jīng)濟(jì)時代下的商業(yè)航母打造汴梁地區(qū)商業(yè)明珠旗艦商業(yè)經(jīng)營綜合體商域無界，經(jīng)營新領(lǐng)地乘天時、獲地利、得人和，全新時代造就商機(jī)！大手筆、大投資、大氣魄，商業(yè)巨作強(qiáng)勢鉅獻(xiàn)！龐大人流，商機(jī)涌動！（3）廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行第一步：新聞文件形式炒作，項(xiàng)目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢。第二步：舉行各類公關(guān)活動，推廣項(xiàng)目。以事件營銷作配合，全面公開招商。第三步：廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)招商成功。（4）廣告推廣目標(biāo)塑造商場品牌形象強(qiáng)化商場規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢增強(qiáng)投資經(jīng)營信心及前景全面成功招商43 / 43階段性推廣策略 （1）總體部署 推廣階段具體內(nèi)容第一階段第二階段第三階段第四階段推廣時間2007年 5 月 7月 7月 10月 10月2008年4月 2008年5月 8月招商部署項(xiàng)目認(rèn)知階段公開招商階段持續(xù)招商階段試業(yè)開業(yè)階段推廣背景解放路25000㎡大型商業(yè)綜合體建設(shè)正式啟動。通許新經(jīng)濟(jì)時代的商業(yè)航母！新聞媒體及社會各界高度重視項(xiàng)目發(fā)展在建立項(xiàng)目形象后，逐步加強(qiáng)：投資與經(jīng)營的優(yōu)勢與前景；開始全面公開招商商家、消費(fèi)群對項(xiàng)目已深入認(rèn)識。部分品牌商品已進(jìn)入，強(qiáng)勢吸納各主力及散戶入場經(jīng)營。品牌商戶已成為商場品牌形象推廣的重要組成部分。商戶已進(jìn)入80%以上，繼續(xù)吸納各類散戶，保證滿場開業(yè)。開始轉(zhuǎn)入商場形象及品牌主推階段。各類節(jié)假日慶典活動在前廣場舉辦，知名度提升。推廣主題政策—政府招商引資重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目交通—“路通財路”的解放路規(guī)劃—繁榮磁場，時尚領(lǐng)地經(jīng)營—全方位商業(yè)休閑綜合體商品經(jīng)濟(jì)時代，地段就是價值！乘天時、獲地利、得人和，全新時代造就商機(jī)！大手筆、大投資、大氣魄，商業(yè)巨作強(qiáng)勢鉅獻(xiàn)！?絕版地段的商業(yè)綜合體?繁榮與財富的聚集地?繁華的商圈中心區(qū)龐大人流，商機(jī)涌動！?旗艦商業(yè)經(jīng)營綜合體?商域無界，經(jīng)營新領(lǐng)地新城市生活領(lǐng)地繁榮磁場，時尚領(lǐng)地炒作重點(diǎn)項(xiàng)目的第一感知投資、價值、商機(jī)概念“地段+人流+經(jīng)營模式”商場致勝元素汴梁地區(qū)商業(yè)明珠推廣費(fèi)用總結(jié)：各階段主要主題炒作中，以事件營銷結(jié)合公關(guān)活動為主，利用各種節(jié)假日及慶典活動，對項(xiàng)目主要優(yōu)勢全面推廣，促進(jìn)招商。（2）各階段工作闡述◆引導(dǎo)試銷期：廣告原則是——給信息時間：2007年 5 月—2007年8月階段任務(wù)：讓消費(fèi)者認(rèn)識解放路商業(yè)休閑廣場，知名度及品牌形象在消費(fèi)者心目中初步形成，圍繞解放路商業(yè)休閑廣場是什么？她能為“我”帶來什么？她有什么與眾不同的卓越之處？按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作，吸引公眾對解放路商業(yè)休閑廣場的注意力，形成對“解放路商業(yè)休閑廣場”的心理期待，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的態(tài)度與看法。通過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費(fèi)者。前期的公開宣傳主要以軟文的形式進(jìn)行，回避純市場化的宣傳推廣，以公益性的形象面市，取得媒體的關(guān)注和宣傳，打消客戶心目中的純商業(yè)市場的低級形態(tài)，贏得投資商的信任和支持，弱化市場概念，隨著市場的炒作。當(dāng)條件成熟時，隨即由以公益為主轉(zhuǎn)向公益性和商業(yè)相結(jié)合的市場。推廣方法：報紙軟文、專業(yè)雜志主題軟文、宣傳物料郵寄、接待中心基礎(chǔ)性宣傳與接待。具體實(shí)施辦法：項(xiàng)目奠基前15天以報紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺、DM廣告、促銷活動和現(xiàn)場廣告，來形成強(qiáng)烈的宣傳攻勢，引爆市場，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次；在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點(diǎn)；使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性；定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調(diào)整與更換我們的媒介組合目的（效果）：高調(diào)亮相；公開租售；立即引起市場轟動推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營前景；創(chuàng)新的經(jīng)營理念；創(chuàng)新的規(guī)劃布局招商策略：主力商戶直銷；資源商戶直銷◆公開招商期：廣告原則——給感覺時間：2007年9月—2008年3月階段任務(wù)：解放路商業(yè)休閑廣場品牌形象的深化，品牌形象在消費(fèi)者心目中開始清晰，并深入人心。圍繞解放路商業(yè)休閑廣場與我有什么關(guān)系？我們能成為什么關(guān)系？以活動與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀。通過公關(guān)及促銷活動，使公眾