【正文】 分別增長(zhǎng) 3 2%、 和 1 。6 / 352022 年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 3，263 57 億元，同比增長(zhǎng) 22770。官方數(shù)據(jù)顯示，廣州亞運(yùn)會(huì)總投資額 1，226 億元。2022 年，全國(guó)、深圳、上海居民人均可支配收入分別是 19，109 元，32，300 元、31，838 元。深厚的工業(yè)基礎(chǔ)，較為發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)，加之近幾年大手筆投入城市建設(shè)，廣州在修煉內(nèi)力方面低調(diào)而務(wù)實(shí)。近期目標(biāo)——至 2022 年，以問(wèn)題導(dǎo)向?yàn)橹?，重點(diǎn)消除功能用地布局的彼此干擾，打通緊急的島外聯(lián)系通道，加強(qiáng)島內(nèi)銜接道路交通對(duì)接，并逐步完善公共服務(wù)設(shè)施和節(jié)點(diǎn)地區(qū)環(huán)境同治，共同打造和諧的濱水型宜居示范區(qū)。：外圍快速環(huán)：佛山一環(huán)——鴉崗大道（廣和公路）——廣清高速及其連接線——增槎路——廣州內(nèi)環(huán)路——芳村大道——廣佛公路，對(duì)外快速聯(lián)系，疏解過(guò)境交通。另外，環(huán)繞中心山野公園，可有效界定中心山野公園范圍，最大顯露山景，突出核心公共開(kāi)敞空間。另外新增預(yù)留 2 條東西向通道。注重軌道交通與城市結(jié)構(gòu)的互動(dòng)，站點(diǎn)布局與土地開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)，規(guī)劃結(jié)合土地開(kāi)發(fā)帶動(dòng)和客流交通需求等因素合理布局站點(diǎn)意向，站點(diǎn)間距總體控制在 1—公里。：兩帶多點(diǎn)：一主——考慮土地存量、建設(shè)基礎(chǔ)和輻射服務(wù)便利，規(guī)劃在海北片區(qū)打造廣佛同城金沙洲地區(qū)的“廣佛樂(lè)活中心”，集中布置服務(wù)金沙洲地塊的重大公共設(shè)施，形成綜合性的地區(qū)中心。（四）廣州金沙洲板塊區(qū)位及規(guī)劃金沙洲居住新城位于廣州市白云區(qū)金沙街，廣佛都市區(qū)的中心位置，東臨白沙河，北部、西部及南部與南海的里水、洲村、白沙村接壤，臨可岸線長(zhǎng)約 公里。：10 / 35其為沿江南北向綠化帶，充分利用沿江岸線，精心組織沿江綠化空間，使沿江綠化與區(qū)內(nèi)綠化相互滲透，其二為高速公路兩側(cè)綠化帶，即在貫穿規(guī)劃區(qū)的環(huán)城高速公路和廠佛高速公路兩側(cè)設(shè) 50 80 米寬綠化帶，形成居住新域中部的綠色走廊。主要建設(shè)低密度別墅區(qū)。主要建設(shè)生態(tài)型城市化居住區(qū)+多層、小高層。主要建設(shè)多層、小高層公寓。4金沙馨園（向沙鳳一路）100～110 元/㎡ 4 元/㎡ 裝修建材等 人流少，多數(shù)鋪位未租出。13 / 35序號(hào) 位置 租金水平管理費(fèi)主要業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)狀況一路）10 環(huán)州二路 南端 50～55 元/㎡ 無(wú)以雜貨鋪、大排檔、中低檔便民餐館等人流一般，出租率較高，較少鋪位轉(zhuǎn)讓?zhuān)幌M(fèi)人群主要來(lái)自周邊城中村和廠區(qū)。1F 作為散鋪出租，無(wú)同一規(guī)劃，人流較少，有部分鋪位未租出。調(diào)查結(jié)論：金悅廣場(chǎng)和膳待人生美食匯的出租情況都比較理想，商廈內(nèi)單元基本全部出租；沙鳳廣場(chǎng)情況相對(duì)較差，只租出一半面積；經(jīng)營(yíng)情況方面，位于金域藍(lán)灣城西花園商圈的金悅廣場(chǎng)人氣相對(duì)最旺。受到亞運(yùn)影響，建設(shè)大道一帶數(shù)家休閑娛樂(lè)中心均停業(yè)。根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地的住宅用房計(jì)算容積率總面積須不高于 萬(wàn)平方米；商業(yè)用房(批發(fā)零售用途)計(jì)算容積率面積不低于 5 萬(wàn)平方米、不高于 7萬(wàn)平方米。而其規(guī)劃也由于市民的廣泛參與，幾易其稿。21 / 35（二）金沙洲主要消費(fèi)群體目前來(lái)金沙洲置業(yè)的客戶(hù)群中，客戶(hù)主要來(lái)源仍以周邊的白云、越秀、荔灣為主，南?？蛻?hù)主要為四 季花城客戶(hù)，另外外省的客戶(hù)比例也較大。約 萬(wàn)A 區(qū)全部交樓，在售Ｂ區(qū)4 保利西海 岸 總建筑面積 84 萬(wàn)㎡“領(lǐng)海”組團(tuán) 3448㎡商業(yè)街“星?！苯M團(tuán) 2219㎡的商業(yè)街及商業(yè)綜合樓約 2 萬(wàn) 2022 年中第一期 開(kāi)售5 中海金沙 灣 總規(guī)劃戶(hù)數(shù)近 萬(wàn)戶(hù) 商業(yè)酒樓 6000㎡，以及 800 米風(fēng)情商業(yè)街 約 3 萬(wàn) 在售三期22 / 35基本上 3000 戶(hù)以上的大型樓盤(pán)都配套有商業(yè)街或商業(yè)廣場(chǎng)，規(guī)模相對(duì)較小的樓盤(pán)都會(huì)配套一定量的裙樓商鋪以滿(mǎn)足住戶(hù)日常消費(fèi)；（四）金沙洲未來(lái)人口容量預(yù)計(jì)僅統(tǒng)計(jì)以上已知新建或已建大型樓盤(pán)的規(guī)劃人口數(shù)，已接近 20 萬(wàn)人。大金沙洲地區(qū)的開(kāi)發(fā)將形成巨大的人口規(guī)模。打造一站式購(gòu)物享受，國(guó)際餐飲巨頭、流行服飾、名表珠寶、運(yùn)動(dòng)品牌、電器城、電影院匯聚國(guó)際潮流。國(guó)昌城市廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式（初步了解）：一層：對(duì)外銷(xiāo)售 20 年經(jīng)營(yíng)權(quán)，街鋪 萬(wàn)元/㎡，每間 60 平方左右，150 萬(wàn)200 萬(wàn)左右；內(nèi)鋪約 萬(wàn)元/㎡，每間 100150 萬(wàn)左右；付款方式：三個(gè)月內(nèi)三次付清；招租經(jīng)營(yíng)：自行投資經(jīng)營(yíng)或?qū)ν庹凶猓▋?nèi)鋪要服從商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃）。三層：七彩都市（超市、婦嬰兒童用品、電器）。商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)較合理（方正實(shí)用、地下停車(chē)、廣場(chǎng)空間寬闊） 。：項(xiàng)目周邊商業(yè)配套未完善。建設(shè)大道的商業(yè)氛圍已逐漸形成。由于我方項(xiàng)目目前僅有 2 萬(wàn)多平方米，因此建議走“小而精”的商業(yè)發(fā)展路線。25 / 35五、價(jià)格定位金沙灣廣場(chǎng)在商圈中的租賃的價(jià)格，對(duì)于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營(yíng)者其價(jià)格都有所區(qū)別。六、經(jīng)營(yíng)方式與營(yíng)運(yùn)管理方式定位對(duì)于新推物業(yè)來(lái)講，確定自身經(jīng)營(yíng)定位非常重要。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值提升快，租金增長(zhǎng)率高。利于掌控營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流等3純招租金沙灣廣場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位，按設(shè)定的租金單價(jià)和遞增率，出租給租戶(hù)，商場(chǎng)獲租金收益，租戶(hù)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，自行承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)一物管利于減少公司整體人工費(fèi)用投入。第四部分 二次規(guī)劃設(shè)計(jì)建議金沙灣廣場(chǎng)的招商與營(yíng)運(yùn)，最終都是回到經(jīng)營(yíng)物業(yè)與商家的直接對(duì)話上來(lái)，因此，好的經(jīng)營(yíng)物業(yè)才是最具有市場(chǎng)說(shuō)服力的。品牌先行——提前進(jìn)行品牌客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)；招商思路——超市、高端商業(yè)雙管齊下、多層次互補(bǔ)；借助外力——立足本地資源，現(xiàn)場(chǎng)加佛山、廣州外場(chǎng)協(xié)同營(yíng)銷(xiāo)；招商操作——批量招商、嚴(yán)控品牌；招商推廣——利用政府支撐，聯(lián)合政府高調(diào)招商、壓倒本地市場(chǎng)；商業(yè)驅(qū)動(dòng)商家意向招商啟動(dòng)簽約儀式投資前景投入使用客戶(hù)調(diào)整火爆經(jīng)營(yíng)商鋪銷(xiāo)售住宅銷(xiāo)售形成人氣28 / 35——雙管齊下基礎(chǔ)商業(yè)決定上層（高端業(yè)態(tài)）高度，上層（高端業(yè)態(tài)）影響基礎(chǔ)商業(yè)高度。、消費(fèi)水平和發(fā)展趨勢(shì)以及消費(fèi)群體構(gòu)成調(diào)查。，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商工作。，及時(shí)把握區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)。（三）第三階段團(tuán)隊(duì)受聘運(yùn)作：閣下在第一階段，需要完成對(duì)金沙灣廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的公司注冊(cè)。達(dá)成合作意向，雙簽定合作合同 5 個(gè)工作日內(nèi)，閣下支付￥10 萬(wàn)元作為策劃招商方案費(fèi)啟動(dòng)資金。如以純分成形式簽約的商鋪，代理費(fèi)按照商鋪所在樓層的平均租金單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。合作期 5 年一個(gè)周期。：招商期+開(kāi)業(yè)后 5 年整內(nèi)，每 5 年為一個(gè)周期續(xù)簽合同。在招商期內(nèi)，閣下按稅后每月￥8 萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)支付給我公司作為服務(wù)費(fèi)。如果閣下在開(kāi)業(yè)后 5 年整內(nèi)單方違約的，按當(dāng)月?tīng)I(yíng)業(yè)收入總額的 7%計(jì)提的總額的 2 倍作為支付我公司的違約金。合作期 5 年一個(gè)周期。，完成受聘簽約后，搭建項(xiàng)目組織架構(gòu)，開(kāi)展人員招聘和培訓(xùn)，導(dǎo)入管理模式、管理制度、作業(yè)流程和監(jiān)控平臺(tái)，進(jìn)入項(xiàng)目管理。“公司+公司”或“公司+人員”的方式合作。我司促成租戶(hù)簽署《商鋪?zhàn)赓U合同》的同時(shí)，組織客戶(hù)簽署《商鋪物業(yè)管理合同》，收取物業(yè)管理費(fèi)押金，并按《商鋪物業(yè)管理合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)月物業(yè)管理費(fèi)的 1 倍計(jì)提代理費(fèi)。第二階段 招商代理實(shí)施項(xiàng)目全面招商開(kāi)始前一個(gè)月由貴司預(yù)支人民幣10 萬(wàn)元作為組建團(tuán)隊(duì)的啟動(dòng)費(fèi)用，該 10 萬(wàn)元在項(xiàng)目全面招商后至正式開(kāi)業(yè)內(nèi) 10 個(gè)工作日內(nèi)，按均攤的比例在當(dāng)月應(yīng)結(jié)的代理費(fèi)中逐月抵扣，如在協(xié)議終止前仍未結(jié)清則在最后一期代理費(fèi)中一次性清算。34 / 35，完成受聘簽約后，搭建項(xiàng)目組織架構(gòu)，開(kāi)展人員招聘和培訓(xùn)，導(dǎo)入管理模式、管理制度、作業(yè)流程和監(jiān)控平臺(tái)，進(jìn)入項(xiàng)目管理。，并監(jiān)督制作以下文本：價(jià)目表、裝修標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、展覽板、宣傳單張、服務(wù)管理手冊(cè)等所有宣傳資料。，根據(jù)閣下或閣下成立的公司認(rèn)可的法律文件，按程序和閣下書(shū)面授權(quán)內(nèi)容，代表閣下或或閣下成立的公司與簽定《認(rèn)租書(shū)》、《商品房租賃合同》，并組織開(kāi)展其它租后跟進(jìn)服務(wù)工作直至開(kāi)業(yè)止?！鄳?yīng)變方案互補(bǔ)，三線互動(dòng)層次分析：情況一：品牌百貨、高端零售品牌同步啟動(dòng)、同時(shí)表達(dá)較大意向，最有利方案；情況二：品牌百貨意向較大，高端零售品牌意向觀望，則引入主力店后，再跟進(jìn)品牌零售，在高基礎(chǔ)上進(jìn)行檔次和形象拔高；情況三：品牌百貨、高端零售品牌同時(shí)意向觀望，則重點(diǎn)突破其中一個(gè)，利用較大優(yōu)惠措施促使進(jìn)駐，然后再各個(gè)擊破；5. 撬動(dòng)一切商業(yè)資源，為了項(xiàng)目成功項(xiàng)目商業(yè)高度重視本地商圈市場(chǎng)需求、又局部高于本地市場(chǎng)，最終成功招商，必須撬動(dòng)所有商業(yè)資源！29 / 35第六部分 經(jīng)濟(jì)效益分析一、項(xiàng)目二次規(guī)劃建設(shè)投入預(yù)算表一： 《金沙灣廣場(chǎng)二次規(guī)劃建設(shè)投入預(yù)算表》序號(hào) 科目 內(nèi)容 單價(jià)/元 數(shù)量 單位 小計(jì)/萬(wàn)元 說(shuō)明地下停車(chē)場(chǎng)和外廣場(chǎng) 100 7269 ㎡ 73 2 處并賬折算13 層 900 14001 ㎡ 1260 每層 4667㎡1 物業(yè)裝修45 層 　 　 　 0 作為大項(xiàng)目合作方投入2 電梯 手扶梯+觀光梯 270000 6 臺(tái) 162 　3 中央空調(diào) 15 層 208 23335 ㎡ 485 分層安裝中央空調(diào)4 收銀系統(tǒng) 硬件+軟件 20220 15 臺(tái) 30 軟件+硬件+綜合布線等5 監(jiān)控系統(tǒng) 室內(nèi)外公共防盜 400000 1 套 40 　6 語(yǔ)音廣播系統(tǒng) 　 150000 1 套 15 　7 車(chē)輛管理系統(tǒng) 　 100000 1 套 10 　合計(jì) 　 　 　 　 　 2075 　8 前期開(kāi)辦費(fèi) 已含項(xiàng)目推廣費(fèi) 4000000 1 項(xiàng) 400 　總計(jì) 　 　 　 　 　 2475 　30 / 35二、項(xiàng)目管理架構(gòu)及人員編制預(yù)算表二： 《金沙灣廣場(chǎng)管理架構(gòu)及人員編制表》序號(hào) 部門(mén) 崗位 人數(shù) 月薪 年度計(jì)薪月 小計(jì)/元 說(shuō)明保安員 21 1900 478800 詳見(jiàn)《金沙灣廣場(chǎng)保安部人 員編制表》領(lǐng)班 3 2300 82800 　1 保安部主管 1 3500 42022 　電工 3 2100 75600 　泥水工 1 2022 24000 　2 物業(yè)維修部主管 1 3500 42022 　保潔員 6 1300 93600 　3 保潔部主管 1 3000 36000 　客服員 3 2022 72022 　4 客服部主管 1 3500 42022 　收銀員 26 1800 561600 12 臺(tái)收銀機(jī)收銀領(lǐng)班 2 2300 55200 　會(huì)計(jì) 1 3000 36000 　出納 2 2500 60000 　結(jié)算員 2 2300 55200 　5 財(cái)務(wù)部主管 1 5000 60000 　運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 1 0 0 　物業(yè)總監(jiān) 1 0 0 　營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 1 0 0 　客服總監(jiān) 1 0 0 　6 運(yùn)營(yíng)部文員 1 2022 12 24000 　合計(jì) 　 　 80 　 　 1840800 　7 社保+福利 　 　 8% 　 147264 　實(shí)際開(kāi)支 　 　 　 　 　 1988064 　31 / 35三、項(xiàng)目保安部、保潔部人員以及收銀機(jī)配置數(shù)量的預(yù)算表三： 《金沙灣廣場(chǎng)保安部人員編制表》 表四：《廣場(chǎng)保潔部人員編制表》保安編制 樓層 定員 班次 小計(jì) 合計(jì) 樓層 定員5 1 2 5 0 4 1 2 4 1 3 2 4 3 1 2 1 2 2 2 1 2 4 1 0 白班（08:0024:00）車(chē)庫(kù)和外場(chǎng) 2 2 4 18 車(chē)庫(kù)和外場(chǎng) 2 5 0 0 領(lǐng)班 1 4 0 0 合計(jì) 7 3 0 0 表五：《廣場(chǎng)收銀機(jī)配置編制表》2 0 0 12 樓 共 6 臺(tái)1 0 0 35 樓 共 6 臺(tái)白班（00:0008:00）車(chē)庫(kù)和外場(chǎng) 6 1 6 6 合計(jì) 共 12 臺(tái)總計(jì)人數(shù) 　 　 　 　 24 備注：與客商合作方式的影響收銀機(jī)數(shù)量四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益預(yù)算表八：金沙廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)測(cè)算 單位：萬(wàn)元年份 2102 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 202132 / 35出租率 70% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%租金收入 882 1134 1