某招商策劃方案-wenkub
2022-09-13 17:01:47 本頁(yè)面
【正文】 16,170 2,418 39,099,060 三層 80~95 11,550 2,430 28,066,500 長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 ————————————————————— 第 5 頁(yè)共 16 頁(yè) —————————————————— 平均值 / / 17, / / 總值 / / / 6,926 121,339,020 銷售總體均價(jià)： 17, 元 /㎡，整體發(fā)售和分割返租出售的價(jià)格比取 :1(價(jià)格78 折 ,即 13,:17,)，則方案 A、 B 的銷售影響計(jì)量分析如下表（ C14） ： C14 銷售影響計(jì)量分析 方 案 A B 單 位 說(shuō) 明 相關(guān)銷售方式 分割反租銷售 整體、大面積發(fā)售 或以租代售 計(jì)量指標(biāo) 銷售總額 121,339,020 94,644,436 元 返租成本 19,451,096 0 元 共 5 年 營(yíng)銷費(fèi)用 3,033,476 1,892,889 元 A:: 銷售凈額 98,854,448 92,751,547 元 A、 B 銷售凈額差 6,102,901 / / 元 可見(jiàn) ,方案 A 和 B 對(duì)銷售的影響可描述為 :方案 A 的成功實(shí)施可比方案 B 多給銷售帶來(lái) 6,102,901 元的貨幣收入。 6927 ㎡ =9,459,346 元 247。 B:c=0 裝修成本變動(dòng)： 不同類型的商家對(duì)商場(chǎng)的內(nèi)外部裝修、軟硬件設(shè)施的要求是不一樣的，長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 ————————————————————— 第 4 頁(yè)共 16 頁(yè) —————————————————— 既不同的經(jīng)營(yíng)布局和環(huán)境要求有不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)部處理，其直接引起了裝修成本的變動(dòng)，此項(xiàng)指標(biāo)的測(cè)算采用估算（無(wú)預(yù)算）。所以，返租成本非必然成本，只是不可預(yù)見(jiàn)成本。 長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 ————————————————————— 第 3 頁(yè)共 16 頁(yè) —————————————————— C12 方案量化指標(biāo)（假設(shè)招租后即時(shí)發(fā)售）： 指 標(biāo) 即時(shí)租金收入 營(yíng)銷費(fèi)用 返租成本 裝修成本變動(dòng) 現(xiàn)金值 銷售價(jià)格負(fù)擔(dān) a b c d e f 方 A 2,327,697 116,385 11,670,658 / 9,459,346 1365 案 B 4,065,779 331,005 0 / 3,734,774 539 指標(biāo)說(shuō)明及推算： 即時(shí)租金收入： 招商過(guò)程中發(fā)展商直接從商場(chǎng)租賃中所獲得的租 金收入，其計(jì)算見(jiàn)表C10 招商營(yíng)銷費(fèi)用： 因招商工作量和強(qiáng)度的不同而對(duì)其相關(guān)營(yíng)銷費(fèi)用產(chǎn)生影響，營(yíng)銷費(fèi)用按租金年收益總額的 2～ 4%比例； A： b=484,937 122%=116,385 元 B： b=919,457 123%=331,005 元 返租成本： 說(shuō)明了招商方案對(duì)后期銷售的影響。指標(biāo)取值范圍是由一般到好。 C11 方案質(zhì)量指標(biāo)： 指 標(biāo) 租金 收入 返 租 壓力 招商 難度 銷售 影響 定 位 相關(guān)性 經(jīng)營(yíng) 條件 經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn) 方 案 A 低 大 較易 利好 很好 要求高 小 B 高 小 較難 一般 一般 一般要求 大 指標(biāo)說(shuō)明： 租金收入： 項(xiàng)目招商時(shí)產(chǎn)生的租金收益，其具體數(shù)據(jù)見(jiàn) C10 指標(biāo)取值范圍為由低到高。長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 ————————————————————— 第 1 頁(yè)共 16 頁(yè) —————————————————— 第四部分 招商方案優(yōu)選 招商環(huán)境 ? 中心商業(yè)圈現(xiàn)處于成長(zhǎng)狀態(tài) ? 多個(gè)高尚住宅區(qū)正在形成 ? 路網(wǎng)建設(shè)漸趨完善，各種商業(yè)正強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入 ? 舊商業(yè)和舊居住模式處于退隱階段 ? 片區(qū)商業(yè)建設(shè)有足夠的政策傾斜度 ? 定位相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)培育已開(kāi)始并以初具規(guī)模 招商方案總體要求 ? 符合項(xiàng)目的商業(yè)定位 ? 具有可操作性和實(shí)用性 ? 方案要全面兼顧各方面的利益 ? 確保項(xiàng)目后續(xù)操作的成功 招商方案的提出 方案 A：整體出租，僅引進(jìn)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理品牌 方案 B：散租，引進(jìn)小商家，自己成立管理公司 方案闡述： 方 案 A： 商場(chǎng)作為一個(gè)整體出租給某成熟的『旗艦商家』，發(fā)展商不參與后期的經(jīng)營(yíng)和管理，項(xiàng)目將以成熟的品牌商場(chǎng)（經(jīng)營(yíng)品牌）的形象進(jìn)入市場(chǎng)。 返租壓力 ：招商后商鋪銷售手段 —— 返租運(yùn)用的必要性，返租必要性越強(qiáng) ,商場(chǎng)后期
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