綠洲鑫苑項(xiàng)目定位報(bào)告(dic22)-前期定位(編輯修改稿)
2025-09-18 09:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 1000 畝，總建筑面積 40 萬多平方米，由多層、別墅、小高層、高層多種形態(tài)組成。一期開發(fā)面積 300 多畝，目前還沒有進(jìn)入銷售階段，據(jù)了解 8 月低進(jìn)入正式銷售。 主力戶型： 二室二廳： 85m2；三室二廳： 111 m 129 m2； 132 m2 、140 m2 ；四室二廳： 159 m2。 銷售價(jià)格： 銷售價(jià)格目前還沒有出臺，據(jù)了解整體均價(jià)可能會在 1300元 / m2 左右。 銀鴿新苑 項(xiàng)目概況： 位于黃河路與金山路交匯處，項(xiàng)目總占地 300 畝，總建筑面積 20 萬多平方米，由多層、別墅組成。一期 17 棟多層 04 年 12 月交房。目前還沒有進(jìn)入銷售階段，據(jù)了解 8 月低進(jìn)入正式銷售。 主力戶型： 三室二廳： 110 m 120 m2； 130 m2 、 135 m2 、 145 m2 。 銷售價(jià)格： 銷售價(jià)格目前還沒有出臺 ，據(jù)了解整體均價(jià)可能會在 1300元 / m2 左右。 3． 2 項(xiàng)目競爭對手分析與評價(jià) 3． 3． 1 競爭環(huán)境 就該項(xiàng)目的競爭環(huán)境而言可以說有大范圍的一面，也有區(qū)域范圍的一面。每個(gè)方面都對該項(xiàng)目的開發(fā)銷售產(chǎn)生一定的影響，有些影響可以說非常大。 大范圍的競爭環(huán)境主要體現(xiàn)五點(diǎn)： 企業(yè) ()大量 管理資料下載 11 一是行政事業(yè)單位興建大量的集資房 通過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沙北作為漯河的新區(qū)、行政區(qū)是漯河今后重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，隨著行政區(qū)建設(shè)進(jìn)入成熟階段，房地產(chǎn)也隨著進(jìn)入開發(fā)熱潮。除了一些正規(guī)的商品房開發(fā)外，行政事業(yè)單位集資建房占有非常大份額，而且這些項(xiàng)目針對職工價(jià)格非常低，這樣使得 一些高收入行政單位職工購房消費(fèi)無法進(jìn)入市場，從而影響了整個(gè)商品房市場的開發(fā)。 二是大量的經(jīng)濟(jì)適用房投向市場 經(jīng)濟(jì)適用房作為滿足最低收入階層居家需求，具有與商品房一樣的品質(zhì)，但價(jià)格低特點(diǎn)，具有一定購房條件限制。據(jù)了解漯河每年有20 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房投向市場，對于漯河這樣一個(gè)城市規(guī)模小、人口少的房地產(chǎn)市場已經(jīng)占有相當(dāng)市場份額；再加上對購買經(jīng)濟(jì)適用消費(fèi)者沒有任何條件限制，與普通的商品房完全一樣?？蓪ι唐贩块_發(fā)、銷售市場形成強(qiáng)烈的沖擊。 三是城市小、人口少、客戶有限 房地產(chǎn)市場的開發(fā)、銷售與城市的規(guī)模、發(fā)展、人口 有著極其密切的關(guān)系，規(guī)模大小直接影響著市場的開發(fā)和投放量，發(fā)展快慢決定著房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程，人口多少影響著購房消費(fèi)者的多少。 漯河作為一個(gè)小型地級市與周邊地市相比可以說規(guī)模小、發(fā)展快、人口小。而就漯河目前房地產(chǎn)市場而言可以說開發(fā)量大、消化量小，存在一定程度的供大于求。供大于求的市場形勢促使房地產(chǎn)市場競爭非常激烈。 企業(yè) ()大量 管理資料下載 12 四是低價(jià)位房產(chǎn)項(xiàng)目沖擊市場 就漯河目前的房地產(chǎn)市場而言，雖然比較成熟、開發(fā)規(guī)模比較大，但還處于低價(jià)位競爭階段。據(jù)調(diào)查除了每年 20 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用外，還有大量的低價(jià)位投放市場，有些項(xiàng)目的銷售價(jià)格甚 至比經(jīng)濟(jì)適用還低，如；位于沙北北環(huán)附近的項(xiàng)目其銷售均價(jià) 900 元 /平方米、文萃江南附近的一些項(xiàng)目其銷售價(jià)格基本上都在 1000 元 /平方米以下，這些項(xiàng)目出現(xiàn)對一些中高價(jià)位項(xiàng)目造成較大的沖擊。 五是進(jìn)入大盤開發(fā)時(shí)代 從漯河目前的房地產(chǎn)市場小區(qū)開發(fā)規(guī)模來說，可以說漯河地產(chǎn)開發(fā)市場已經(jīng)進(jìn)入大盤時(shí)。據(jù)調(diào)查漯河目前已經(jīng)出現(xiàn)千畝大盤，上百、幾百畝有近十個(gè)項(xiàng)目，而這種情況在其它地級市還非常少見。 大盤的出現(xiàn)對市場競爭起著非常重要的作用，由于大規(guī)模社區(qū)擁有規(guī)模大、內(nèi)部生活配套成熟、開發(fā)成本低等優(yōu)勢，在市場競爭中占有主導(dǎo)作用，使得 很多小項(xiàng)目開發(fā)、銷售進(jìn)入舉步維艱的地步。 區(qū)域競爭環(huán)境 大競爭環(huán)境對整個(gè)市場起著決定性的作用，區(qū)域競爭環(huán)境則對區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的開發(fā)銷售產(chǎn)生最為直接作用，對該項(xiàng)目而言區(qū)域內(nèi)競爭的主要來自銀鴿新苑、雙匯國際城市花園。 3． 3． 2 競爭對手 房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其位置的唯一性，使許多樓盤不具備真正的可比性，就客戶而言，其對一個(gè)樓盤的評價(jià)是地段、戶型、物業(yè)管理、公建配套、價(jià)格、綠化環(huán)境等要素的綜合評判，具有很大的不確定性企業(yè) ()大量 管理資料下載 13 和偶然性。故而營銷推廣會將這些因素優(yōu)化整合，結(jié)合市場和自身特點(diǎn)，給出一個(gè)合適的項(xiàng)目定位。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的核心之一， 兩個(gè)相近的項(xiàng)目定位如果也相似，則構(gòu)成最強(qiáng)烈的競爭關(guān)系。該項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目考慮施工進(jìn)度、項(xiàng)目定位、開發(fā)規(guī)模這三個(gè)競爭要素，無疑雙匯國際花園、銀鴿新苑、文萃江南、華東世紀(jì)城、東方銀座等都將會對該項(xiàng)目形成較大的威脅；其中影響最大的要數(shù)雙匯國際花園、銀鴿新苑這兩個(gè)項(xiàng)目 3． 3． 2． 1 競爭性項(xiàng)目分析評價(jià) 1） 區(qū)域競爭項(xiàng)目（雙匯國際花園、銀鴿新苑） 區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目主要是雙匯國際花園、銀鴿新苑，如果該項(xiàng)目與這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)劣勢競爭分析要從三個(gè)方面： Ⅰ、位置 雙匯國際花園 位于松江路與金山路交匯處、 銀鴿新苑 位于黃河路與金山路交匯處，而 該項(xiàng)目位于黃河路與邙山路交匯處。 雙匯國際花園、 銀鴿新苑目前雖然比較偏僻，生活設(shè)施配套不齊全，但 東區(qū)是漯河近幾年的重點(diǎn)發(fā)展，存在很大的發(fā)展和升值空間。綠洲鑫苑這兩個(gè)項(xiàng)目相對就目前而言無論是成熟度、還是生活配套設(shè)施都占有較大的優(yōu)勢，但是隨著東區(qū)的快速發(fā)展這種局面很快就會有所改變，再加上這兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模比較大，內(nèi)部生活設(shè)施比較齊全，能夠彌補(bǔ)外部生活設(shè)施的不足。所以位置因素綜合來說三者處于相同水平線上。 Ⅱ、開發(fā)商（品牌、知名度、實(shí)力） 由于項(xiàng)目的開發(fā)公司的形象對項(xiàng)目的形象和銷售能夠產(chǎn)生非常企業(yè) ()大量 管理資料下載 1
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