天津新天地商務(wù)前期項(xiàng)目寫字樓定位策劃報(bào)告_47頁(yè)前期定位(編輯修改稿)
2025-06-17 14:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方米左右。 ?理由 天津市甲級(jí)寫字樓的單層面積一般在 1100——2900平方米之間，主要集中在 1100—— 1500平方米范圍，甲級(jí)寫字樓單層客戶合理數(shù)量在 2— 6家，每家企業(yè)面積200— 500平方米，同時(shí)甲級(jí)寫字樓的每個(gè)電梯所服務(wù)的面積不超過 4000— 8000平方米，所以 1100—— 1500平方米是合理、經(jīng)濟(jì)的單層面積規(guī)模。 ?理由 由于項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楹訓(xùn)|區(qū)，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，外資企業(yè)和大型企業(yè)選擇新開路段寫字樓作為辦公樓的意向性不強(qiáng)，同時(shí)對(duì)河?xùn)|區(qū)的商務(wù)認(rèn)同感不強(qiáng)，項(xiàng)目周邊的商務(wù)配套和商務(wù)環(huán)境都有待培養(yǎng)，甲級(jí)寫字樓的客戶主要重點(diǎn)考慮河?xùn)|區(qū)現(xiàn)有企業(yè)升級(jí)換代需求，同時(shí)通過優(yōu)惠性招商引入一至兩家品牌號(hào)召力強(qiáng)的企業(yè)入駐，從而吸引其它客戶，從客戶的檔次和需求來看，對(duì)面積的需求比河西區(qū)、和平區(qū)會(huì)小，結(jié)合市場(chǎng)的需求和項(xiàng)目所處位置，甲級(jí)寫字樓單層面積建議在 1000平方米。 產(chǎn)品定位 乙級(jí)寫字樓單層面積定位 ?乙級(jí)寫字樓單層面積在 1100平方米左右。 ?理由：天津市乙級(jí)寫字樓單層面積一般在 400— 2000平方米之間；但主要集中在 600— 1300平方米，根據(jù)本項(xiàng)目乙級(jí)寫字樓的規(guī)模和合理的樓層分布， B地塊每棟乙級(jí)寫字樓的建筑面積在 19000平方米左右，經(jīng)濟(jì)的建筑樓層數(shù)在 15層，因此每棟乙級(jí)寫字樓的單層面積在 1100平方米。 產(chǎn)品定位 甲級(jí)商務(wù)公寓單層面積定位 ?甲級(jí)商務(wù)公寓單層面積為 600平方米 ?市場(chǎng)面理由：目前天津市場(chǎng)上尚未有甲級(jí)商務(wù)公寓這一產(chǎn)品，本項(xiàng)目甲級(jí)商務(wù)公寓的提出將在市場(chǎng)上形成新的亮點(diǎn)，根據(jù)我司在其它城市的操作經(jīng)驗(yàn)，甲級(jí)商務(wù)公寓的單層面積一般在 500—— 800平方米比較合適。 ?客戶面理由：甲級(jí)商務(wù)公寓主要面對(duì)的客戶為區(qū)級(jí)政府機(jī)關(guān)、河?xùn)|區(qū)中大型企業(yè)、國(guó)內(nèi)中型企業(yè)在天津分公司等客戶，客戶需要分割單元多，除部分經(jīng)理室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室外，單間面積不要求特別大，所以單層合理的面積是 600平方米左右。 產(chǎn)品定位 寫字樓區(qū)隔面積定位 ?本項(xiàng)目的甲級(jí)寫字樓的間隔應(yīng)以大面積間隔，如：120— 140㎡ ， 180— 200㎡ 為主，配置小量的 80— 100㎡的樓層，同時(shí)預(yù)留部分樓層為自由分割； ?乙級(jí)寫字樓的面積間隔小面積為主：以 50— 70㎡ ，100— 120㎡ 為主，配置小量的 120— 200㎡ 的樓層，同時(shí)預(yù)留部分樓層為自由分割。 ?理由 ?天津市甲級(jí)寫字樓的面積間隔大部分集中在 100— 200平方米 ?天津市乙級(jí)寫字樓的面積間隔集中在 70— 150平方米 ?現(xiàn)有寫字樓客戶對(duì)寫字樓面積集中在三個(gè)區(qū)段： 50平方米以下（ 17%）、 121~140平方米（ 21%）、 181~200平方米（ 17%）。 ?新開路寫字樓的售價(jià)和租金比小白樓、十一經(jīng)路低，在商務(wù)辦公樓的面積間隔方面集中在四個(gè)區(qū)段： 100~120平方米（ 17%）、 120~140平方米（ 15%）、 180~200平方米（ 15%）、客戶自由分割（ 11%）。 產(chǎn)品定位 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高定位 ?甲級(jí)寫字樓凈高應(yīng)在 ，加上梁位、空調(diào)管線等，寫字樓的高度應(yīng)在 ；甲級(jí)寫字樓首層一般都作有挑空，首層加二層的高層一般在 9米左右。 ?考慮到經(jīng)濟(jì)性和適用性，建議本項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓二層以上的高度在 。 ?乙級(jí)寫字樓層高從最低 ， 平均層高為 ， 裝修后凈高平均為 。 我司建議海河新天地寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃上可以從加高凈高上突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ，乙級(jí)寫字樓和甲級(jí)商務(wù)公寓高層在 — 。 產(chǎn)品定位 甲級(jí)寫字樓配套設(shè)施定位 配套 情況 電梯 足量的電梯配置，建議考慮奧的斯電梯、 DOVER電梯等原裝進(jìn)口電梯 空調(diào)、電力系統(tǒng) 采用世界知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電、 餐飲配套 餐廳、中西餐廳、咖啡廳、宴會(huì)廳、員工餐廳 娛樂配套 娛樂中心、健身房、保齡球館、臺(tái)球 通訊配套 國(guó)際衛(wèi)星電視、樓宇自控系統(tǒng)、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) 商務(wù)配套 多功能會(huì)議廳、商務(wù)中心 洗衣房、商場(chǎng)、 美容坊、美容美發(fā)、航空售票、郵局、銀行、閱覽 產(chǎn)品定位 乙級(jí)寫字樓配套設(shè)施定位 配套 情況 電梯 適量的電梯配置以國(guó)產(chǎn)電梯為主，少量使用進(jìn)口電梯 空調(diào)、電力系統(tǒng) 變頻恒壓，部分安裝中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電 餐飲配套 員工餐廳 娛樂配套 娛樂中心、健身房 通訊配套 預(yù)留電話 ,電視插口、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng) 商務(wù)配套 會(huì)議廳、商務(wù)中心、商場(chǎng)、航空售票、銀行 產(chǎn)品定位 寫字樓其它配套設(shè)施定位 ? 客戶對(duì)寫字樓的位置、外觀、樓宇硬件設(shè)施 (電梯、空調(diào) )以及物業(yè)管理水平等要求較高。尤其是 SARS之后，環(huán)保成為寫字樓用戶的關(guān)注點(diǎn)，有無四管式空調(diào)，以及新風(fēng)量等衡量樓宇內(nèi)空氣質(zhì)量的硬指標(biāo)成為許多租戶決策的主要因素。 ? 客戶對(duì)智能化配套設(shè)施要求很高，在寫字樓通信、視頻、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施的方面要求具有 PDS綜合步線， 5A智能系統(tǒng)。 ? 配備足量的車位、中央空調(diào)、電梯至，可以考慮設(shè)立俱樂部、展覽廳、會(huì)議廳、健身房、商務(wù)中心等各項(xiàng)設(shè)施 ? 寫字樓的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新，以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、智能化等方面。 產(chǎn)品定位 對(duì)寫字樓裝修的定位 ? 為了節(jié)省裝修時(shí)間和精力，越來越多的客戶愿意選擇全精裝的寫字樓，然后通過辦公家具、內(nèi)部擺設(shè)營(yíng)造個(gè)性辦公空間（ 31%），近四分之一的客戶還是選擇公共部分統(tǒng)一由開發(fā)商精裝修，
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