天津新天地商務(wù)前期項(xiàng)目寫(xiě)字樓定位策劃報(bào)告_47頁(yè)前期定位-全文預(yù)覽
【正文】 客戶(hù)自由分割（ 11%）。 產(chǎn)品定位 甲級(jí)商務(wù)公寓單層面積定位 ?甲級(jí)商務(wù)公寓單層面積為 600平方米 ?市場(chǎng)面理由：目前天津市場(chǎng)上尚未有甲級(jí)商務(wù)公寓這一產(chǎn)品，本項(xiàng)目甲級(jí)商務(wù)公寓的提出將在市場(chǎng)上形成新的亮點(diǎn)，根據(jù)我司在其它城市的操作經(jīng)驗(yàn)，甲級(jí)商務(wù)公寓的單層面積一般在 500—— 800平方米比較合適。 ?理由 天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓的單層面積一般在 1100——2900平方米之間，主要集中在 1100—— 1500平方米范圍，甲級(jí)寫(xiě)字樓單層客戶(hù)合理數(shù)量在 2— 6家，每家企業(yè)面積200— 500平方米，同時(shí)甲級(jí)寫(xiě)字樓的每個(gè)電梯所服務(wù)的面積不超過(guò) 4000— 8000平方米，所以 1100—— 1500平方米是合理、經(jīng)濟(jì)的單層面積規(guī)模。 產(chǎn)品定位 甲級(jí)寫(xiě)字樓規(guī)模定位 ?天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓的單體建筑面積從 28000— 10000平方米，和平區(qū)和河西區(qū)因?yàn)榧准?jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求量大，寫(xiě)字樓的單棟面積比較大，集中在 30000— 80000平方米，但本項(xiàng)目因?yàn)樗巺^(qū)域?yàn)楹訓(xùn)|區(qū)，甲級(jí)寫(xiě)字樓的量不能過(guò)大，因此單棟面積從市場(chǎng)需求、總高度、單層面積、建筑成本等多重因素考慮，甲級(jí)寫(xiě)字樓的面積控制在30000平方米為宜。 ?除了個(gè)別 1—— 3棟整體銷(xiāo)售給主力單位作為獨(dú)立辦公樓外，中大體量的寫(xiě)字樓更適宜切割零售。 從供需關(guān)系看本項(xiàng)目建設(shè) 5—— 12萬(wàn)平方米左右的寫(xiě)字樓為合理的面積量范圍，而最佳上市面積量應(yīng)該控制在 6—— 8萬(wàn)平方米之間，并根據(jù)項(xiàng)目基地情況靈活調(diào)整安排。 ?下圖為市場(chǎng)需求情況表 產(chǎn)品定位 檔次定位的理由 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，客戶(hù)租賃 /購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓對(duì)純寫(xiě)字樓（中檔、高檔）的需求比較高（ 76%），對(duì)于商住綜合樓的比例比較低（ 19%），其中對(duì)寫(xiě)字樓的檔次主要集中在中檔純寫(xiě)字樓，可見(jiàn)中檔純寫(xiě)字樓是現(xiàn)在和未來(lái)租賃市場(chǎng)的主力軍。 ?商務(wù)公寓目標(biāo)客戶(hù)：創(chuàng)業(yè)期的中小型企業(yè)，其中以科技、咨詢(xún)類(lèi)為主。 ?根據(jù)我公司對(duì)天津市寫(xiě)字樓投資型客戶(hù)的調(diào)查，純投資客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓的選擇最關(guān)注的幾個(gè)因素按其重要性依次是： 1）所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的升值潛力 2）出租后的投資回報(bào)率 3）出租率或者出租服務(wù)保障 4）寫(xiě)字樓物業(yè)管理水平。 ?小型企業(yè)、資金實(shí)力薄弱，選擇寫(xiě)字樓最看重的是價(jià)格，對(duì)寫(xiě)字樓的檔次和地段要求都比較低，但如果提供外觀不錯(cuò)寫(xiě)字樓則很受歡迎。 ?而外地企業(yè)的分公司、辦事處則不受“戀舊地情節(jié)”的困擾，他們一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)作為辦公地點(diǎn)，從而提升企業(yè)的形象與實(shí)力。另一方面，河?xùn)|區(qū)的乙級(jí)寫(xiě)字樓客戶(hù)主要是小型私營(yíng)企業(yè)和外來(lái)辦事處，隨著天津市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)河?xùn)|區(qū)的寫(xiě)字樓客戶(hù)需求將進(jìn)一步增加。這些客戶(hù)除了基本的辦公用房需求外，整體而言對(duì)所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求并不高。 在寫(xiě)字樓市場(chǎng)不穩(wěn)定的情況下，可以考慮提供商住兩用的商務(wù)公寓，從而降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 品牌效應(yīng)策略： 充分利用中遠(yuǎn)品牌，提升項(xiàng)目的品質(zhì)與質(zhì)量。 ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊除十一經(jīng)路有少量的甲級(jí)寫(xiě)字樓外，其它的主要為乙級(jí)寫(xiě)字樓。十一經(jīng)路是河?xùn)|區(qū)客戶(hù)在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)的首選，是未來(lái)本項(xiàng)目寫(xiě)字樓主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)κ帧Ｄ暇┞?、小白樓、友誼路等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓在未來(lái) 35年內(nèi)仍將是市場(chǎng)的主體，不論從供應(yīng)量還是出租率水平、租金水平仍占市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。天津新天地項(xiàng)目寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓定位報(bào)告 決策資源 ? 產(chǎn)品檔次與客戶(hù)構(gòu)成 ：傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)產(chǎn)品檔次較高，多為甲級(jí)或以上的寫(xiě)字樓，客戶(hù)主要是大中型企業(yè)、外資企業(yè)。項(xiàng)目周邊的寫(xiě)字樓檔次多為乙級(jí)或以下，客戶(hù)主要是中小型企業(yè)和外省企業(yè)的辦事處。隨著整個(gè)河?xùn)|區(qū)城市區(qū)域功能的不斷完善和商務(wù)氛圍的加強(qiáng)，東站后廣場(chǎng)區(qū)域的輻射和吸引力將提升，本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也將同時(shí)得到提升。 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略 ? 異地推廣策略： 除了天津市區(qū)的推廣以外，還應(yīng)該把推廣放大到周邊郊縣以及北京、唐山等環(huán)渤海城市中。本項(xiàng)目可針對(duì)這部分客戶(hù)提供外觀、環(huán)境都不錯(cuò)但租金較低的寫(xiě)字樓。 （定位根據(jù)詳見(jiàn) WORD文件） 天津市乙級(jí)寫(xiě)字樓客戶(hù) 乙級(jí)寫(xiě)字樓客戶(hù)主要是中小型企業(yè)和外省公司駐津辦事處。河?xùn)|區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓很少，一些對(duì)辦公樓要求高的客戶(hù)都紛紛租用或買(mǎi)用天星河畔廣場(chǎng)，仍處在期房階段的三聯(lián)廣場(chǎng)等項(xiàng)目也受到寫(xiě)字樓用戶(hù)的關(guān)注，顯現(xiàn)出河?xùn)|區(qū)高檔寫(xiě)字樓的供需缺口。比如，河?xùn)|區(qū)注冊(cè)的企業(yè)喜歡選擇河?xùn)|區(qū)的寫(xiě)字樓。 ?處于發(fā)展中、轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，偏好選擇有利于提高企業(yè)形象的寫(xiě)字樓，但對(duì)租金、售價(jià)又比較敏感，因此中央商務(wù)區(qū)的高檔寫(xiě)字樓對(duì)其來(lái)說(shuō)難以接受，而非 CBD區(qū)域的中高檔、配套好的寫(xiě)字樓則更受歡迎。但是，需要認(rèn)識(shí)到，隨著天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，近幾年來(lái)房地產(chǎn)投資逐漸受人重視，那些率先投資的人們得到的巨大收益起到了很好的示范作用，經(jīng)濟(jì)學(xué)中“羊群效應(yīng)”在這個(gè)領(lǐng)域?qū)⒂葹橥怀觥? ?乙級(jí)或類(lèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶(hù)：發(fā)展轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，以河?xùn)|區(qū)企業(yè)為主。 ?甲級(jí)寫(xiě)字樓作為本項(xiàng)目形象和檔次代表，建議開(kāi)發(fā)一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，總建筑面積約為 30000平方米。 根據(jù)調(diào)研， 20 20 2020三年內(nèi)河?xùn)|區(qū)寫(xiě)字樓成交量分別有望達(dá)到 10萬(wàn)平方米、 20萬(wàn)平方米和 40萬(wàn)平方米左右。 ?獨(dú)立辦公樓單體建筑面積以 7000—— 10000平方米左右，單層面積建議在 500—— 800平方米之間； ?大體量寫(xiě)字樓單棟面積以 20000平方米左右為宜。 ?甲級(jí)寫(xiě)字樓作為本項(xiàng)目形象和檔次代表，建議開(kāi)發(fā)一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，總建筑面積約為 30000平方米。 地塊 檔次 棟數(shù) 面積 層數(shù) C1地塊 商務(wù)樓 1 10000 10 B地塊 甲級(jí)寫(xiě)字樓 1 30000 30 乙級(jí)寫(xiě)字樓 2 38000 15 甲級(jí)商務(wù)公寓
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1