【正文】 級(jí)寫字樓為主，并可以適當(dāng)甲級(jí)商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補(bǔ)充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。 產(chǎn)品定位 乙級(jí)寫字樓單層面積定位 ?乙級(jí)寫字樓單層面積在 1100平方米左右。 ?考慮到經(jīng)濟(jì)性和適用性，建議本項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓二層以上的高度在 。 ? 定位：寫字樓客戶對(duì)于外觀和公共部門的裝修要求越來(lái)越高，要求做到有檔次、氣派、舒適，因此項(xiàng)目寫字樓在外觀和公共空間裝修時(shí)應(yīng)考慮入住企業(yè)的檔次和文化取向進(jìn)行。 ? 空調(diào)設(shè)備 —— 假設(shè)甲級(jí)寫字樓單獨(dú)使用一臺(tái)機(jī)組、乙級(jí)寫字樓三棟樓共同使用一臺(tái)機(jī)組，采用在地下一層擺放燃?xì)庵比紮C(jī)，冷熱一體化設(shè)備進(jìn)行計(jì)算。 ? 2）預(yù)計(jì) 2020年天津?qū)懽謽浅山涣繒?huì)有所攀升。本文暫按照營(yíng)業(yè)收入的 3%計(jì)算，具體收取標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)開發(fā)商自行按照享受的優(yōu)惠情況調(diào)整計(jì)算結(jié)果 ） ?稅后利潤(rùn)： = ?—— 除了上表外，寫字樓共有 5000平方米未計(jì)算入銷售收入，該部分可以出租使用，通過(guò)評(píng)估可以達(dá)到約 5000萬(wàn)元現(xiàn)價(jià)。 ? 3）因?yàn)樘旖蚴械膶懽謽钦w租金水平不高，近半數(shù)的客戶比較接收目前的房?jī)r(jià)或租金（ 47%），但也有 30%的客戶感覺(jué)貴。預(yù)計(jì)投入 700萬(wàn)元左右（含中央機(jī)組、水泵、冷卻塔、管線、服務(wù)系統(tǒng)、終端設(shè)備等） ? 智能化設(shè)備 —— （甲級(jí) 70元 /平方米、乙級(jí) 40元 /平方米），約 454萬(wàn)元。 ? 定位：寫字樓的裙樓部分可設(shè)置成服務(wù)型公建配套（中餐廳、西餐廳、快餐、咖啡廳、銀行、郵局等），滿足寫字樓客戶群的商務(wù)配套需求，提升寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)力。 我司建議海河新天地寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃上可以從加高凈高上突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ，乙級(jí)寫字樓和甲級(jí)商務(wù)公寓高層在 — 。 產(chǎn)品定位 甲級(jí)商務(wù)公寓單層面積定位 ?甲級(jí)商務(wù)公寓單層面積為 600平方米 ?市場(chǎng)面理由：目前天津市場(chǎng)上尚未有甲級(jí)商務(wù)公寓這一產(chǎn)品，本項(xiàng)目甲級(jí)商務(wù)公寓的提出將在市場(chǎng)上形成新的亮點(diǎn)，根據(jù)我司在其它城市的操作經(jīng)驗(yàn)，甲級(jí)商務(wù)公寓的單層面積一般在 500—— 800平方米比較合適。 產(chǎn)品定位 甲級(jí)寫字樓規(guī)模定位 ?天津市甲級(jí)寫字樓的單體建筑面積從 28000— 10000平方米，和平區(qū)和河西區(qū)因?yàn)榧准?jí)寫字樓市場(chǎng)需求量大，寫字樓的單棟面積比較大，集中在 30000— 80000平方米，但本項(xiàng)目因?yàn)樗巺^(qū)域?yàn)楹訓(xùn)|區(qū)，甲級(jí)寫字樓的量不能過(guò)大，因此單棟面積從市場(chǎng)需求、總高度、單層面積、建筑成本等多重因素考慮，甲級(jí)寫字樓的面積控制在30000平方米為宜。 從供需關(guān)系看本項(xiàng)目建設(shè) 5—— 12萬(wàn)平方米左右的寫字樓為合理的面積量范圍，而最佳上市面積量應(yīng)該控制在 6—— 8萬(wàn)平方米之間，并根據(jù)項(xiàng)目基地情況靈活調(diào)整安排。 ?商務(wù)公寓目標(biāo)客戶：創(chuàng)業(yè)期的中小型企業(yè)，其中以科技、咨詢類為主。 ?小型企業(yè)、資金實(shí)力薄弱，選擇寫字樓最看重的是價(jià)格，對(duì)寫字樓的檔次和地段要求都比較低，但如果提供外觀不錯(cuò)寫字樓則很受歡迎。另一方面，河?xùn)|區(qū)的乙級(jí)寫字樓客戶主要是小型私營(yíng)企業(yè)和外來(lái)辦事處，隨著天津市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)河?xùn)|區(qū)的寫字樓客戶需求將進(jìn)一步增加。 在寫字樓市場(chǎng)不穩(wěn)定的情況下，可以考慮提供商住兩用的商務(wù)公寓，從而降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊除十一經(jīng)路有少量的甲級(jí)寫字樓外，其它的主要為乙級(jí)寫字樓。南京路、小白樓、友誼路等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的寫字樓在未來(lái) 35年內(nèi)仍將是市場(chǎng)的主體，不論從供應(yīng)量還是出租率水平、租金水平仍占市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。 ? 產(chǎn)品檔次與客戶構(gòu)成 ：傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)產(chǎn)品檔次較高，多為甲級(jí)或以上的寫字樓，客戶主要是大中型企業(yè)、外資企業(yè)。隨著整個(gè)河?xùn)|區(qū)城市區(qū)域功能的不斷完善和商務(wù)氛圍的加強(qiáng)，東站后廣場(chǎng)區(qū)域的輻射和吸引力將提升，本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也將同時(shí)得到提升。本項(xiàng)目可針對(duì)這部分客戶提供外觀、環(huán)境都不錯(cuò)但租金較低的寫字樓。河?xùn)|區(qū)甲級(jí)寫字樓很少，一些對(duì)辦公樓要求高的客戶都紛紛租用或買用天星河畔廣場(chǎng)，仍處在期房階段的三聯(lián)廣場(chǎng)等項(xiàng)目也受到寫字樓用戶的關(guān)注，顯現(xiàn)出河?xùn)|區(qū)高檔寫字樓的供需缺口。 ?處于發(fā)展中、轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，偏好選擇有利于提高企業(yè)形象的寫字樓，但對(duì)租金、售價(jià)又比較敏感，因此中央商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓對(duì)其來(lái)說(shuō)難以接受，而非 CBD區(qū)域的中高檔、配套好的寫字樓則更受歡迎。 ?乙級(jí)或類甲級(jí)寫字樓目標(biāo)客戶：發(fā)展轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，以河?xùn)|區(qū)企業(yè)為主。 根據(jù)調(diào)研， 20 20 2020三年內(nèi)河?xùn)|區(qū)寫字樓成交量分別有望達(dá)到 10萬(wàn)平方米、 20萬(wàn)平方米和 40萬(wàn)平方米左右。 ?甲級(jí)寫字樓作為本項(xiàng)目形象和檔次代表，建議開發(fā)一棟甲級(jí)寫字樓，總建筑面積約為 30000平方米。 ?理由：天津市乙級(jí)寫字樓單層面積一般在 400— 2000平方米之間；但主要集中在 600— 1300平方米，根據(jù)本項(xiàng)目乙級(jí)寫字樓的規(guī)模和合理的樓層分布， B地塊每棟乙級(jí)寫字樓的建筑面積在 19000平方米左右，經(jīng)濟(jì)的建筑樓層數(shù)在 15層，因此每棟乙級(jí)寫字樓的單層面積在 1100平方米。 ?乙級(jí)寫字樓層高從最低 ， 平均層高為 ， 裝修后凈高平均為 。 產(chǎn)品定位 寫字樓內(nèi)配置設(shè)施定位 ? 餐飲是寫字樓客戶對(duì)配套設(shè)施的重要考慮部分，達(dá)到了 36%，可見解決員工就餐和商務(wù)接待的餐飲場(chǎng)所是提高寫字樓競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑，其次是商務(wù)配套 [咖啡廳、西餐廳、出售機(jī)（車）票、銀行、快件郵寄等 ]達(dá) 33%。設(shè)備核心品牌假設(shè)為遠(yuǎn)大中央空調(diào)系統(tǒng)和水泵、冷卻塔等，空調(diào)終端為一般性產(chǎn)品和技術(shù)。對(duì)于交通便利，地段極佳的中心區(qū)域，甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高，平均價(jià)格會(huì)在 800013000元 /平米左右。 ?開發(fā)商的開發(fā)周期： 4—— 5年 ?投資回報(bào)率計(jì)算： ?按總利潤(rùn)計(jì)算：（ +5000） /=% ?按直接銷售利潤(rùn)計(jì)算：