【正文】 級寫字樓為主，并可以適當甲級商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。 產(chǎn)品定位 乙級寫字樓單層面積定位 ?乙級寫字樓單層面積在 1100平方米左右。 ?考慮到經(jīng)濟性和適用性，建議本項目甲級寫字樓二層以上的高度在 。 ? 定位：寫字樓客戶對于外觀和公共部門的裝修要求越來越高，要求做到有檔次、氣派、舒適，因此項目寫字樓在外觀和公共空間裝修時應考慮入住企業(yè)的檔次和文化取向進行。 ? 空調(diào)設(shè)備 —— 假設(shè)甲級寫字樓單獨使用一臺機組、乙級寫字樓三棟樓共同使用一臺機組，采用在地下一層擺放燃氣直燃機，冷熱一體化設(shè)備進行計算。 ? 2）預計 2020年天津?qū)懽謽浅山涣繒兴噬?。本文暫按照營業(yè)收入的 3%計算，具體收取標準請開發(fā)商自行按照享受的優(yōu)惠情況調(diào)整計算結(jié)果 ） ?稅后利潤： = ?—— 除了上表外，寫字樓共有 5000平方米未計算入銷售收入，該部分可以出租使用，通過評估可以達到約 5000萬元現(xiàn)價。 ? 3）因為天津市的寫字樓整體租金水平不高，近半數(shù)的客戶比較接收目前的房價或租金（ 47%），但也有 30%的客戶感覺貴。預計投入 700萬元左右（含中央機組、水泵、冷卻塔、管線、服務(wù)系統(tǒng)、終端設(shè)備等） ? 智能化設(shè)備 —— （甲級 70元 /平方米、乙級 40元 /平方米），約 454萬元。 ? 定位：寫字樓的裙樓部分可設(shè)置成服務(wù)型公建配套（中餐廳、西餐廳、快餐、咖啡廳、銀行、郵局等），滿足寫字樓客戶群的商務(wù)配套需求，提升寫字樓的競爭力。 我司建議海河新天地寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃上可以從加高凈高上突出項目優(yōu)勢 ，乙級寫字樓和甲級商務(wù)公寓高層在 — 。 產(chǎn)品定位 甲級商務(wù)公寓單層面積定位 ?甲級商務(wù)公寓單層面積為 600平方米 ?市場面理由：目前天津市場上尚未有甲級商務(wù)公寓這一產(chǎn)品，本項目甲級商務(wù)公寓的提出將在市場上形成新的亮點，根據(jù)我司在其它城市的操作經(jīng)驗，甲級商務(wù)公寓的單層面積一般在 500—— 800平方米比較合適。 產(chǎn)品定位 甲級寫字樓規(guī)模定位 ?天津市甲級寫字樓的單體建筑面積從 28000— 10000平方米，和平區(qū)和河西區(qū)因為甲級寫字樓市場需求量大，寫字樓的單棟面積比較大，集中在 30000— 80000平方米，但本項目因為所處區(qū)域為河東區(qū)，甲級寫字樓的量不能過大，因此單棟面積從市場需求、總高度、單層面積、建筑成本等多重因素考慮，甲級寫字樓的面積控制在30000平方米為宜。 從供需關(guān)系看本項目建設(shè) 5—— 12萬平方米左右的寫字樓為合理的面積量范圍，而最佳上市面積量應該控制在 6—— 8萬平方米之間，并根據(jù)項目基地情況靈活調(diào)整安排。 ?商務(wù)公寓目標客戶：創(chuàng)業(yè)期的中小型企業(yè)，其中以科技、咨詢類為主。 ?小型企業(yè)、資金實力薄弱，選擇寫字樓最看重的是價格，對寫字樓的檔次和地段要求都比較低，但如果提供外觀不錯寫字樓則很受歡迎。另一方面，河東區(qū)的乙級寫字樓客戶主要是小型私營企業(yè)和外來辦事處，隨著天津市經(jīng)濟的快速發(fā)展，預計未來幾年內(nèi)河東區(qū)的寫字樓客戶需求將進一步增加。 在寫字樓市場不穩(wěn)定的情況下，可以考慮提供商住兩用的商務(wù)公寓，從而降低競爭風險。 ? 本項目所在區(qū)域周邊除十一經(jīng)路有少量的甲級寫字樓外，其它的主要為乙級寫字樓。南京路、小白樓、友誼路等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的寫字樓在未來 35年內(nèi)仍將是市場的主體，不論從供應量還是出租率水平、租金水平仍占市場的主導地位。 ? 產(chǎn)品檔次與客戶構(gòu)成 ：傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)產(chǎn)品檔次較高，多為甲級或以上的寫字樓，客戶主要是大中型企業(yè)、外資企業(yè)。隨著整個河東區(qū)城市區(qū)域功能的不斷完善和商務(wù)氛圍的加強，東站后廣場區(qū)域的輻射和吸引力將提升，本項目的市場競爭力也將同時得到提升。本項目可針對這部分客戶提供外觀、環(huán)境都不錯但租金較低的寫字樓。河東區(qū)甲級寫字樓很少，一些對辦公樓要求高的客戶都紛紛租用或買用天星河畔廣場，仍處在期房階段的三聯(lián)廣場等項目也受到寫字樓用戶的關(guān)注，顯現(xiàn)出河東區(qū)高檔寫字樓的供需缺口。 ?處于發(fā)展中、轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，偏好選擇有利于提高企業(yè)形象的寫字樓，但對租金、售價又比較敏感，因此中央商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓對其來說難以接受，而非 CBD區(qū)域的中高檔、配套好的寫字樓則更受歡迎。 ?乙級或類甲級寫字樓目標客戶：發(fā)展轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，以河東區(qū)企業(yè)為主。 根據(jù)調(diào)研， 20 20 2020三年內(nèi)河東區(qū)寫字樓成交量分別有望達到 10萬平方米、 20萬平方米和 40萬平方米左右。 ?甲級寫字樓作為本項目形象和檔次代表，建議開發(fā)一棟甲級寫字樓，總建筑面積約為 30000平方米。 ?理由：天津市乙級寫字樓單層面積一般在 400— 2000平方米之間；但主要集中在 600— 1300平方米，根據(jù)本項目乙級寫字樓的規(guī)模和合理的樓層分布， B地塊每棟乙級寫字樓的建筑面積在 19000平方米左右，經(jīng)濟的建筑樓層數(shù)在 15層，因此每棟乙級寫字樓的單層面積在 1100平方米。 ?乙級寫字樓層高從最低 ， 平均層高為 ， 裝修后凈高平均為 。 產(chǎn)品定位 寫字樓內(nèi)配置設(shè)施定位 ? 餐飲是寫字樓客戶對配套設(shè)施的重要考慮部分，達到了 36%，可見解決員工就餐和商務(wù)接待的餐飲場所是提高寫字樓競爭力的有效途徑，其次是商務(wù)配套 [咖啡廳、西餐廳、出售機（車）票、銀行、快件郵寄等 ]達 33%。設(shè)備核心品牌假設(shè)為遠大中央空調(diào)系統(tǒng)和水泵、冷卻塔等，空調(diào)終端為一般性產(chǎn)品和技術(shù)。對于交通便利，地段極佳的中心區(qū)域，甲級寫字樓銷售價格會繼續(xù)走高，平均價格會在 800013000元 /平米左右。 ?開發(fā)商的開發(fā)周期： 4—— 5年 ?投資回報率計算： ?按總利潤計算：（ +5000） /=% ?按直接銷售利潤計算：