天津新天地商務(wù)前期項(xiàng)目寫字樓定位策劃報(bào)告_47頁前期定位-wenkub
2023-05-10 14:37:11 本頁面
【正文】 ?科技客戶除檔次形象外，較為關(guān)注物業(yè)管理水平和租金及售價(jià)。但是，由于這些類型的用戶來往的客戶較多、員工經(jīng)常有加班要求，因此對(duì)停車、午餐、電梯運(yùn)營(yíng)的便利性等有較高的要求。 客戶定位 天津市甲級(jí)寫字樓客戶 主要為外資貿(mào)易公司、外資銀行、外資保險(xiǎn)公司、國(guó)際航運(yùn)公司、國(guó)際航空運(yùn)輸公司、物流公司等及部分國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)辦事處。 ? 產(chǎn)品策略： 對(duì)于物流、貿(mào)易等行業(yè)的企業(yè)來說，本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)有非常大的吸引力，可以考慮把部分寫字樓針對(duì)此類企業(yè)招商，做行業(yè)集中式的辦公場(chǎng)所。由于原有商務(wù)氛圍不濃厚，商務(wù)配套設(shè)施缺乏，未來本項(xiàng)目高品質(zhì)寫字樓的出現(xiàn)將處于無競(jìng)爭(zhēng)地位，能滿足河?xùn)|區(qū)部分企業(yè)更新?lián)Q代的要求。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 ? 分析結(jié)論： ? 本項(xiàng)目寫字樓并非處在傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)的有利競(jìng)爭(zhēng)地位，在客戶選擇上面臨著比較大的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍不成熟為項(xiàng)目的發(fā)展帶來一定的壓力。 ? 客戶需求： 天津的寫字樓客戶普遍選擇傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)作為辦公地點(diǎn)，對(duì)小白樓、南京路和友誼路三大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)較認(rèn)同，小白樓和南京路沿線是受訪者最向往的辦公地點(diǎn)，有小部分受訪者選擇東站附近作為其首選辦公地點(diǎn)。 博遠(yuǎn)商業(yè)（香港 /廣州 /北京） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 ? 天津市寫字樓分布特點(diǎn)： 天津市寫字樓主要分布在河西、和平區(qū)，河?xùn)|與其它區(qū)域相對(duì)較少，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域占據(jù)了市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，聚集著天津的高檔寫字樓。典型分布區(qū)域有：小白樓區(qū)域、南京路區(qū)域、友誼路區(qū)域。 ? 河?xùn)|區(qū)及項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境： 本項(xiàng)目周邊成熟的寫字樓供應(yīng)較少，缺乏專業(yè)性的中高檔商務(wù)設(shè)施。但東站后廣場(chǎng)及新開路沿線區(qū)域具有相當(dāng)大的市場(chǎng)發(fā)展空間。同時(shí)隨著土地全部采用掛牌上市交易，政府部門、大中型國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)今后將采用整體購(gòu)買、合作開發(fā)等方式參與到寫字樓的開發(fā)當(dāng)中，小體量的寫字樓存在一定的市場(chǎng)。 對(duì)于處于發(fā)展轉(zhuǎn)型的企業(yè)，希望改善辦公環(huán)境，但傳統(tǒng)CBD的高檔寫字樓費(fèi)用昂貴。這些客戶對(duì)所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求很高，必須具有良好的物業(yè)硬件設(shè)施和配套，是城市或區(qū)域的標(biāo)志，提供國(guó)際水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，擁有高素質(zhì)的國(guó)際性公司的聚集氛圍，方便的出行條件等。 （定位根據(jù)詳見 WORD文件） 客戶定位 河?xùn)|區(qū)寫字樓客戶 河?xùn)|區(qū)寫字樓主要集中在十一經(jīng)路，客戶類型中物流、貿(mào)易客戶較多。 企業(yè)注冊(cè)區(qū)域不同客戶的需求特征 也不同 ?一般來說，在天津市本土企業(yè)選擇寫字樓地點(diǎn)時(shí)，往往偏好選擇與公司注冊(cè)相同區(qū)域的寫字樓。外資企業(yè)除對(duì)區(qū)域和檔次有很高的要求外，對(duì)寫字樓的環(huán)境、配套、個(gè)性化也有較高要求。 客戶需求特征 投資型客戶的需求特征 ?目前天津市房地產(chǎn)投資型客戶僅僅占整個(gè)市場(chǎng)成交量的 3%左右，主要集中在商鋪、高檔公寓和寫字樓，對(duì)普通住宅少有涉及。 ?建議開發(fā)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)時(shí)，要注意宣傳項(xiàng)目 5星級(jí)酒店，以增大對(duì)這部分客戶的吸引力。 產(chǎn)品定位 寫字樓檔次定位 ?本項(xiàng)目的寫字樓應(yīng)以乙級(jí)寫字樓為主，并可以適當(dāng)甲級(jí)商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補(bǔ)充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。這必然要求建設(shè)高層的甲級(jí)寫字樓來作為項(xiàng)目的外觀形象和地標(biāo)物業(yè)； 如果本項(xiàng)目高檔次寫字樓的數(shù)量過多，將存在銷售風(fēng)險(xiǎn)和后期招商、經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，因此甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓組合才是合理搭配。 ?本項(xiàng)目適合建設(shè) 4—— 6棟寫字樓，個(gè)別 1—— 3棟整體銷售給主力單位作為獨(dú)立辦公樓，其它的寫字樓應(yīng)提高建筑單體面積量，配置級(jí)別可以高一些。 （詳見價(jià)格定位） 本項(xiàng)目各等級(jí)寫字樓的面積建議 ?綜合上述分析，本項(xiàng)目的寫字樓應(yīng)以乙級(jí)寫字樓為主，并可以適當(dāng)甲級(jí)商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補(bǔ)充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。 產(chǎn)品定位 規(guī)模綜合建議 ?甲級(jí)寫字樓高度應(yīng)控制在 100米以下，甲級(jí)寫字樓的體量不宜過大，應(yīng)控制在 30000 ㎡ ；乙級(jí)寫字樓的經(jīng)濟(jì)樓層數(shù)為 12層 — 15層，單棟面積控制在 20000 ㎡ 為宜；甲級(jí)商務(wù)公寓考慮到單棟整體購(gòu)買的因素，單棟整體面積不宜太大，一般控制在 5000—— 10000 ㎡ ，考慮到河?xùn)|區(qū)及項(xiàng)目的商務(wù)認(rèn)同價(jià)值，建設(shè)本項(xiàng)目的甲級(jí)商務(wù)公寓（單棟）面積在 6500 ㎡ 左右。 產(chǎn)品定位 乙級(jí)寫字樓單層面積定位 ?乙級(jí)寫字樓單層面積在 1100平方米左右。 產(chǎn)品定位 寫字樓區(qū)隔面積定位 ?本項(xiàng)目的甲級(jí)寫字樓的間隔應(yīng)以大面積間隔，如：120— 140㎡ ， 180— 200㎡ 為主，配置小量的 80— 100㎡的樓層，同時(shí)預(yù)留部分樓層為自由分割； ?乙級(jí)寫字樓的面積間隔小面積為主：以 50— 70㎡ ，100— 120㎡ 為主，配置小量的 120— 200㎡ 的樓層，同時(shí)預(yù)留部分樓層為自由分割。 ?考慮到經(jīng)濟(jì)性和適用性，建議本項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓二層以上的高度在 。尤其是 SARS之后，環(huán)保成為寫字樓用戶的關(guān)注點(diǎn)，有無四管式空調(diào)，以及新風(fēng)量等衡量樓宇內(nèi)空氣質(zhì)量的硬指標(biāo)成為許多租戶決策的主要因素。 ? 定位：寫字樓客戶對(duì)于外觀和公共部門的裝修要求越來越高，要求做到有檔次、氣派、舒適，因此項(xiàng)目寫字樓在外觀和公共空間裝修時(shí)應(yīng)考慮入住企業(yè)的檔次和文化取向進(jìn)行。 ? —— 針對(duì)性建議：寫字樓在智能方面應(yīng)首先提高辦公自動(dòng)化水平，在樓宇智能管理、通訊自動(dòng)化、物業(yè)服務(wù)智能化方面下足功夫。 ? 空調(diào)設(shè)備 —— 假設(shè)甲級(jí)寫字樓單獨(dú)使用一臺(tái)機(jī)組、乙級(jí)寫字樓三棟樓共同使用一臺(tái)機(jī)組，采用在地下一層擺放燃?xì)庵比紮C(jī)，冷熱一體化設(shè)備進(jìn)行計(jì)算。 ? 景觀 —— 200萬元（按一般水平大致估算）
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