天津新天地商務(wù)前期項(xiàng)目寫字樓定位策劃報(bào)告_47頁(yè)前期定位-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 2 13000 10 產(chǎn)品定位 甲級(jí)寫字樓單層面積定位 ?甲級(jí)寫字樓單層面積建議在 1000平方米左右。 ?理由：天津市乙級(jí)寫字樓單層面積一般在 400— 2000平方米之間；但主要集中在 600— 1300平方米，根據(jù)本項(xiàng)目乙級(jí)寫字樓的規(guī)模和合理的樓層分布， B地塊每棟乙級(jí)寫字樓的建筑面積在 19000平方米左右，經(jīng)濟(jì)的建筑樓層數(shù)在 15層，因此每棟乙級(jí)寫字樓的單層面積在 1100平方米。 ?理由 ?天津市甲級(jí)寫字樓的面積間隔大部分集中在 100— 200平方米 ?天津市乙級(jí)寫字樓的面積間隔集中在 70— 150平方米 ?現(xiàn)有寫字樓客戶對(duì)寫字樓面積集中在三個(gè)區(qū)段： 50平方米以下（ 17%）、 121~140平方米（ 21%）、 181~200平方米（ 17%）。 ?乙級(jí)寫字樓層高從最低 ， 平均層高為 ， 裝修后凈高平均為 。 ? 客戶對(duì)智能化配套設(shè)施要求很高，在寫字樓通信、視頻、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施的方面要求具有 PDS綜合步線， 5A智能系統(tǒng)。 產(chǎn)品定位 寫字樓內(nèi)配置設(shè)施定位 ? 餐飲是寫字樓客戶對(duì)配套設(shè)施的重要考慮部分，達(dá)到了 36%，可見(jiàn)解決員工就餐和商務(wù)接待的餐飲場(chǎng)所是提高寫字樓競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑，其次是商務(wù)配套 [咖啡廳、西餐廳、出售機(jī)（車）票、銀行、快件郵寄等 ]達(dá) 33%。 財(cái)務(wù)評(píng)估前提假設(shè) (略 ) 開(kāi)發(fā)成本分析 建安和裝修成本 （含地基處理、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、一般裝修工程、室內(nèi)一般性安裝工程、其它工程、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)等）： （說(shuō)明：建安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與施工總承包單位的定額計(jì)算依據(jù)有關(guān)、也與其墊資或者帶資額度相關(guān)；本文的建安成本是建立在不墊資、不帶資的基礎(chǔ)下，以 2000定額下浮 15%左右計(jì)算的。設(shè)備核心品牌假設(shè)為遠(yuǎn)大中央空調(diào)系統(tǒng)和水泵、冷卻塔等，空調(diào)終端為一般性產(chǎn)品和技術(shù)。為 :70*91000*15%= 小區(qū)內(nèi)配套明細(xì) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 工程量 指標(biāo) (元 /平方米 ) 備注 電 91000 95 上水 182 91000 20 通訊 \電視 \郵政 91 91000 10 雨、污水 273 91000 30 小計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士按目前行情提供的成本價(jià)格判斷 ` 開(kāi)發(fā)成本分析 配套費(fèi)用合計(jì) 項(xiàng)目 大配套 小配套 區(qū)內(nèi)配套 合計(jì) 小計(jì) 1911 ` 開(kāi)發(fā)成本分析 前期費(fèi)（含設(shè)計(jì)費(fèi)）分?jǐn)? ? 勘測(cè)費(fèi)： 12萬(wàn)元（按總勘測(cè)費(fèi)的 40%左右計(jì)算） ? 2)建筑設(shè)計(jì)費(fèi)： 80萬(wàn)元（按總建筑設(shè)計(jì)費(fèi)的 40%左右計(jì)算） ? 3)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)費(fèi)： 40萬(wàn)元（按總結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)費(fèi)的 40%左右計(jì)算） ? 4)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)： 182萬(wàn)元（按 20元 /平方米的較高價(jià)格計(jì)算） ? 5)燈光設(shè)計(jì)費(fèi)： 20萬(wàn)元 ? 6)內(nèi)外景觀設(shè)計(jì)費(fèi)： 20萬(wàn)元 ? 7)施工用水、電、下水費(fèi)： 60萬(wàn)元（按總施工用水、電、下水費(fèi)的 40%計(jì)算） ? 8)施工用臨時(shí)設(shè)施費(fèi)： 40萬(wàn)元（按總勘測(cè)費(fèi)的40%左右計(jì)算） ? 9)行政性收費(fèi)： 80萬(wàn)元（按總行政性收費(fèi)的 40%左右計(jì)算） ? 10)合計(jì) :534萬(wàn)元 ` 開(kāi)發(fā)成本分析 ? 管理費(fèi)分?jǐn)偅喊凑彰吭?30萬(wàn)元 ,總開(kāi)發(fā)周期 3年計(jì)算為： 1080萬(wàn)元 ? 宣傳和推廣成本：依據(jù)寫字樓銷售額的 3%為2499萬(wàn)元 ? 財(cái)務(wù)成本：暫時(shí)按 2000萬(wàn)元進(jìn)行假設(shè) ? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) :暫按 2000萬(wàn)元計(jì)算 ` 開(kāi)發(fā)成本分析 稅費(fèi) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 小計(jì) (萬(wàn)元 ) 直接銷售收入 83300 大維修基金 總銷售額的 % 營(yíng)業(yè)稅 總銷售額的 5% 4165 城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅的 6% 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的 3% 交易印花稅 總銷售額的萬(wàn)分之五 合計(jì) 說(shuō)明 :營(yíng)業(yè)稅可以爭(zhēng)取按照 6075%交納，本文暫按全額計(jì)算。對(duì)于交通便利，地段極佳的中心區(qū)域，甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高，平均價(jià)格會(huì)在 800013000元 /平米左右。 利潤(rùn)分析 寫字樓利潤(rùn)分析 ?利潤(rùn)： = ?所得稅： 83300*3%=2499萬(wàn)元 （說(shuō)明： 按照有關(guān)法規(guī)，所得稅應(yīng)為利潤(rùn)的 33%，部分企業(yè)可按照 15%的優(yōu)惠稅率交納。 ?開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)周期： 4—— 5年 ?投資回報(bào)率計(jì)算： ?按總利潤(rùn)計(jì)算：（ +5000） /=% ?按直接銷售利潤(rùn)計(jì)算：
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