天津新天地商務前期項目寫字樓定位策劃報告_47頁前期定位-預覽頁
【正文】 2 13000 10 產品定位 甲級寫字樓單層面積定位 ?甲級寫字樓單層面積建議在 1000平方米左右。 ?理由：天津市乙級寫字樓單層面積一般在 400— 2000平方米之間；但主要集中在 600— 1300平方米，根據本項目乙級寫字樓的規(guī)模和合理的樓層分布， B地塊每棟乙級寫字樓的建筑面積在 19000平方米左右，經濟的建筑樓層數在 15層，因此每棟乙級寫字樓的單層面積在 1100平方米。 ?理由 ?天津市甲級寫字樓的面積間隔大部分集中在 100— 200平方米 ?天津市乙級寫字樓的面積間隔集中在 70— 150平方米 ?現有寫字樓客戶對寫字樓面積集中在三個區(qū)段： 50平方米以下（ 17%）、 121~140平方米（ 21%）、 181~200平方米（ 17%）。 ?乙級寫字樓層高從最低 ， 平均層高為 ， 裝修后凈高平均為 。 ? 客戶對智能化配套設施要求很高，在寫字樓通信、視頻、網絡等設施的方面要求具有 PDS綜合步線， 5A智能系統(tǒng)。 產品定位 寫字樓內配置設施定位 ? 餐飲是寫字樓客戶對配套設施的重要考慮部分，達到了 36%，可見解決員工就餐和商務接待的餐飲場所是提高寫字樓競爭力的有效途徑，其次是商務配套 [咖啡廳、西餐廳、出售機（車）票、銀行、快件郵寄等 ]達 33%。 財務評估前提假設 (略 ) 開發(fā)成本分析 建安和裝修成本 （含地基處理、基礎、主體結構、一般裝修工程、室內一般性安裝工程、其它工程、監(jiān)理費、質檢費等）： （說明：建安費標準與施工總承包單位的定額計算依據有關、也與其墊資或者帶資額度相關；本文的建安成本是建立在不墊資、不帶資的基礎下，以 2000定額下浮 15%左右計算的。設備核心品牌假設為遠大中央空調系統(tǒng)和水泵、冷卻塔等，空調終端為一般性產品和技術。為 :70*91000*15%= 小區(qū)內配套明細 項目 金額（萬元） 工程量 指標 (元 /平方米 ) 備注 電 91000 95 上水 182 91000 20 通訊 \電視 \郵政 91 91000 10 雨、污水 273 91000 30 小計 數據來源：房地產行業(yè)業(yè)內人士按目前行情提供的成本價格判斷 ` 開發(fā)成本分析 配套費用合計 項目 大配套 小配套 區(qū)內配套 合計 小計 1911 ` 開發(fā)成本分析 前期費（含設計費）分攤 ? 勘測費： 12萬元（按總勘測費的 40%左右計算） ? 2)建筑設計費： 80萬元（按總建筑設計費的 40%左右計算） ? 3)結構設計費： 40萬元（按總結構設計費的 40%左右計算） ? 4)施工圖設計費： 182萬元（按 20元 /平方米的較高價格計算） ? 5)燈光設計費： 20萬元 ? 6)內外景觀設計費： 20萬元 ? 7)施工用水、電、下水費： 60萬元（按總施工用水、電、下水費的 40%計算） ? 8)施工用臨時設施費： 40萬元（按總勘測費的40%左右計算） ? 9)行政性收費： 80萬元（按總行政性收費的 40%左右計算） ? 10)合計 :534萬元 ` 開發(fā)成本分析 ? 管理費分攤：按照每月 30萬元 ,總開發(fā)周期 3年計算為： 1080萬元 ? 宣傳和推廣成本：依據寫字樓銷售額的 3%為2499萬元 ? 財務成本：暫時按 2000萬元進行假設 ? 不可預見費 :暫按 2000萬元計算 ` 開發(fā)成本分析 稅費 項目 計算依據 小計 (萬元 ) 直接銷售收入 83300 大維修基金 總銷售額的 % 營業(yè)稅 總銷售額的 5% 4165 城市建設維護費 營業(yè)稅的 6% 教育費附加 營業(yè)稅的 3% 交易印花稅 總銷售額的萬分之五 合計 說明 :營業(yè)稅可以爭取按照 6075%交納，本文暫按全額計算。對于交通便利，地段極佳的中心區(qū)域，甲級寫字樓銷售價格會繼續(xù)走高，平均價格會在 800013000元 /平米左右。 利潤分析 寫字樓利潤分析 ?利潤： = ?所得稅： 83300*3%=2499萬元 （說明： 按照有關法規(guī)，所得稅應為利潤的 33%，部分企業(yè)可按照 15%的優(yōu)惠稅率交納。 ?開發(fā)商的開發(fā)周期： 4—— 5年 ?投資回報率計算： ?按總利潤計算：（ +5000） /=% ?按直接銷售利潤計算：
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