【正文】 對(duì)于交通便利，地段極佳的中心區(qū)域，甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高，平均價(jià)格會(huì)在 800013000元 /平米左右。 產(chǎn)品定位 寫字樓內(nèi)配置設(shè)施定位 ? 餐飲是寫字樓客戶對(duì)配套設(shè)施的重要考慮部分，達(dá)到了 36%，可見解決員工就餐和商務(wù)接待的餐飲場所是提高寫字樓競爭力的有效途徑，其次是商務(wù)配套 [咖啡廳、西餐廳、出售機(jī)（車）票、銀行、快件郵寄等 ]達(dá) 33%。 ?理由：天津市乙級(jí)寫字樓單層面積一般在 400— 2000平方米之間；但主要集中在 600— 1300平方米，根據(jù)本項(xiàng)目乙級(jí)寫字樓的規(guī)模和合理的樓層分布， B地塊每棟乙級(jí)寫字樓的建筑面積在 19000平方米左右，經(jīng)濟(jì)的建筑樓層數(shù)在 15層，因此每棟乙級(jí)寫字樓的單層面積在 1100平方米。 根據(jù)調(diào)研， 20 20 2020三年內(nèi)河?xùn)|區(qū)寫字樓成交量分別有望達(dá)到 10萬平方米、 20萬平方米和 40萬平方米左右。 ?處于發(fā)展中、轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，偏好選擇有利于提高企業(yè)形象的寫字樓，但對(duì)租金、售價(jià)又比較敏感，因此中央商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓對(duì)其來說難以接受，而非 CBD區(qū)域的中高檔、配套好的寫字樓則更受歡迎。本項(xiàng)目可針對(duì)這部分客戶提供外觀、環(huán)境都不錯(cuò)但租金較低的寫字樓。 ? 產(chǎn)品檔次與客戶構(gòu)成 ：傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)產(chǎn)品檔次較高，多為甲級(jí)或以上的寫字樓，客戶主要是大中型企業(yè)、外資企業(yè)。 ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊除十一經(jīng)路有少量的甲級(jí)寫字樓外，其它的主要為乙級(jí)寫字樓。另一方面，河?xùn)|區(qū)的乙級(jí)寫字樓客戶主要是小型私營企業(yè)和外來辦事處，隨著天津市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)河?xùn)|區(qū)的寫字樓客戶需求將進(jìn)一步增加。 ?商務(wù)公寓目標(biāo)客戶：創(chuàng)業(yè)期的中小型企業(yè)，其中以科技、咨詢類為主。 產(chǎn)品定位 甲級(jí)寫字樓規(guī)模定位 ?天津市甲級(jí)寫字樓的單體建筑面積從 28000— 10000平方米，和平區(qū)和河西區(qū)因?yàn)榧准?jí)寫字樓市場需求量大，寫字樓的單棟面積比較大，集中在 30000— 80000平方米，但本項(xiàng)目因?yàn)樗巺^(qū)域?yàn)楹訓(xùn)|區(qū)，甲級(jí)寫字樓的量不能過大，因此單棟面積從市場需求、總高度、單層面積、建筑成本等多重因素考慮，甲級(jí)寫字樓的面積控制在30000平方米為宜。 我司建議海河新天地寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃上可以從加高凈高上突出項(xiàng)目優(yōu)勢 ，乙級(jí)寫字樓和甲級(jí)商務(wù)公寓高層在 — 。預(yù)計(jì)投入 700萬元左右（含中央機(jī)組、水泵、冷卻塔、管線、服務(wù)系統(tǒng)、終端設(shè)備等） ? 智能化設(shè)備 —— （甲級(jí) 70元 /平方米、乙級(jí) 40元 /平方米），約 454萬元。本文暫按照營業(yè)收入的 3%計(jì)算，具體收取標(biāo)準(zhǔn)請開發(fā)商自行按照享受的優(yōu)惠情況調(diào)整計(jì)算結(jié)果 ） ?稅后利潤： = ?—— 除了上表外，寫字樓共有 5000平方米未計(jì)算入銷售收入，該部分可以出租使用，通過評(píng)估可以達(dá)到約 5000萬元現(xiàn)價(jià)。 ? 空調(diào)設(shè)備 —— 假設(shè)甲級(jí)寫字樓單獨(dú)使用一臺(tái)機(jī)組、乙級(jí)寫字樓三棟樓共同使用一臺(tái)機(jī)組，采用在地下一層擺放燃?xì)庵比紮C(jī)，冷熱一體化設(shè)備進(jìn)行計(jì)算。 ?考慮到經(jīng)濟(jì)性和適用性，建議本項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓二層以上的高度在 。 （詳見價(jià)格定位） 本項(xiàng)目各等級(jí)寫字樓的面積建議 ?綜合上述分析，本項(xiàng)目的寫字樓應(yīng)以乙級(jí)寫字樓為主，并可以適當(dāng)甲級(jí)商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補(bǔ)充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。 ?建議開發(fā)甲級(jí)寫字樓市場時(shí)，要注意宣傳項(xiàng)目 5星級(jí)酒店，以增大對(duì)這部分客戶的吸引力。 （定位根據(jù)詳見 WORD文件） 客戶定位 河?xùn)|區(qū)寫字樓客戶 河?xùn)|區(qū)寫字樓主要集中在十一經(jīng)路，客戶類型中物流、貿(mào)易客戶較多。但東站后廣場及新開路沿線區(qū)域具有相當(dāng)大的市場發(fā)展空間。 ? 客戶需求： 天津的寫字樓客戶普遍選擇傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)作為辦公地點(diǎn)，對(duì)小白樓、南京路和友誼路三大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)較認(rèn)同，小白樓和南京路沿線是受訪者最向往的辦公地點(diǎn)，有小部分受訪者選擇東站附近作為其首選辦公地點(diǎn)。 客戶定位 天津市甲級(jí)寫字樓客戶 主要為外資貿(mào)易公司、外資銀行、外資保險(xiǎn)公司、國際航運(yùn)公司、國際航空運(yùn)輸公司、物流公司等及部分國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)辦事處。同時(shí)，此部分客戶對(duì)商住兩用樓、商務(wù)公寓、SOHO等辦公物業(yè)也比較青睞。 產(chǎn)品定位 建筑數(shù)量定位 ?本項(xiàng)目的總體寫字樓應(yīng)該是 5—— 6棟建筑物以上形成的寫字樓群體，以達(dá)到商務(wù)氛圍的共同形成。 ?客戶面理由：甲級(jí)商務(wù)公寓主要面對(duì)的客戶為區(qū)級(jí)政府機(jī)關(guān)、河?xùn)|區(qū)中大型企業(yè)、國內(nèi)中型企業(yè)在天津分公司等客戶，客戶需要分割單元多，除部分經(jīng)理室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室外，單間面積不要求特別大，所以單層合理的面積是 600平方米左右。 產(chǎn)品定位 寫字樓智能化系統(tǒng)功能定位 ? 天津市寫字樓客戶對(duì)于智能化首選是與自身辦公相關(guān)的辦公自動(dòng)化（ 32%），其次是樓宇自動(dòng)化監(jiān)控（ 21%），對(duì)于通訊和物業(yè)管理自動(dòng)化也有一定的要求。 ? 寫字樓的租金和售價(jià)只能在市場可接受的程度上小幅提升，寫字樓價(jià)格繼續(xù)上升的空間有限。 開發(fā)成本分析匯總 合計(jì)成本總額 : 每平方米成本為 : /平方米 營銷收入分析 營銷收入分析 營銷收入分析 ? 1）預(yù)計(jì) 2020年天津市寫字間租金約為 8 0元 /天平方，寫字樓租金兩極化日益明顯。 產(chǎn)品定位 對(duì)寫字樓裝修的定位 ? 為了節(jié)省裝修時(shí)間和精力，越來越多的客戶愿意選擇全精裝的寫字樓，然后通過辦公家具、內(nèi)部擺設(shè)營造個(gè)性辦公空間（ 31%），近四分之一的客戶還是選擇公共部分統(tǒng)一由開發(fā)商精裝修，內(nèi)部由企業(yè)自行裝修（ 26%），也有部分客戶只需要初裝（ 21%）。 ?理由 由于項(xiàng)目所在區(qū)