【正文】 其一為解放路與黑牛城道交口處，其二為友誼路延長(zhǎng)線與外環(huán)線交口處。 分析思路 開發(fā)商要求 5500元 /平米的銷售價(jià)格 市場(chǎng)條件 宏、微觀條件 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的深刻理解 項(xiàng)目特點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化 營(yíng)銷總目標(biāo) 概念描述 占據(jù)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位，打造本案作為南外環(huán)生態(tài)居住新城的示范形象 通過火爆營(yíng)銷 +常規(guī)營(yíng)銷手段，提升項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)乃至全市的品牌形象 爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)一期總銷售額達(dá)到 7億 如項(xiàng)目在 06年 10月開盤，力爭(zhēng) 07年底實(shí)現(xiàn)一期 95%銷售率 最終實(shí)現(xiàn)一期整盤均價(jià) 5500元 /平米 第貳部分 天津市場(chǎng)解讀 市場(chǎng)現(xiàn)狀 走勢(shì)分析 供應(yīng)格局 發(fā)展趨勢(shì) 項(xiàng)目在市場(chǎng)整體格局中的地位 市場(chǎng)整體價(jià)格、成交變動(dòng) 未來市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì) 中檔住宅發(fā)展變動(dòng) 城市重心的變動(dòng) 解讀目標(biāo) 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 微觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 處于地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展階段，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步提升 市場(chǎng)走勢(shì) 03年以后，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期 05年，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持飛速上升格局，成交量相對(duì)下挫 0 07年，隨著市郊居住組團(tuán)的發(fā)展，成交量有望上升，單價(jià)漲幅平穩(wěn) 經(jīng)過高速發(fā)展， 0 07年，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入相對(duì)成熟的階段， 板塊效應(yīng) 突現(xiàn)。 點(diǎn) 搶占戰(zhàn)略要地 媒體戶外通路必須封鎖主要?jiǎng)泳€，友誼路及延長(zhǎng)線，中環(huán)線（復(fù)康路至圍堤道段）是戰(zhàn)略性布局的必要路段。銷售底價(jià)原則上不低于 5400元 /平米 合作方式 風(fēng)險(xiǎn)代理 原則： 不買斷，墊付廣告費(fèi)，傭金與推廣費(fèi)用整體打包，并參與 溢價(jià)分成 方式： 在雙方對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格達(dá)成共識(shí)的條件下，簽訂銷售底價(jià) 5300元 /平米，根據(jù)開發(fā)體量設(shè)定總銷額度，預(yù)計(jì)一期推廣費(fèi)用為總銷額的 %2%。在區(qū)位上，本案所處泛梅江板塊具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在供應(yīng)量對(duì) 價(jià)格的壓制 , 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 產(chǎn)品形式 總建面積 （ 萬 ㎡） 容積率 在售面積 （萬㎡） 未供給量 （萬㎡） 在售 方正洛卡小鎮(zhèn) 洋房、別墅 16 潛在 領(lǐng)世郡“常青藤”組團(tuán) 洋房、小高層 約 5 1 0 5 金地格林世界 疊拼、洋房、小高 53 0 53 親親家園 多層 —— 0 合計(jì) —— 80 —— 與本案可能形成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目主要有泛梅江區(qū)域的洛卡小鎮(zhèn)和雙港金地格林世界、大寺親親家園 可統(tǒng)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)量 ，預(yù)計(jì) 07年中旬以前將至少推出 50萬平米 競(jìng)爭(zhēng)的激烈直接影響了項(xiàng)目?jī)r(jià)格的提升 價(jià)格分析 產(chǎn)品類型之間價(jià)格差距較小 ，單價(jià)差距主要體現(xiàn)在區(qū)域影響力和產(chǎn)品品質(zhì)的不同 總價(jià)上，板塊內(nèi)產(chǎn)品與本案無明顯的重疊，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱，金地格林世界更容易與本案形成直接競(jìng)爭(zhēng) 戶型分析 戶型配比上，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目三室比重明顯較高，對(duì)居住 舒適性 要求明顯 戶型面積上，兩室面積一般壓縮在 95平米以下，三室面積相對(duì)市中心跨度更大，在 120— 150平米之間 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶型更體現(xiàn)舒適性的特點(diǎn) 舒適型三室與安居型兩室均有需求，兩室銷售前景更好 去化分析 參照項(xiàng)目的平均去化速度在 40套 /月左右，但本案附近洛卡小鎮(zhèn)銷售速度慢與推案總量低有關(guān) 位置偏僻是參照項(xiàng)目的最大劣勢(shì)，銷售后勁不足 客群依區(qū)域劃分特征明顯，中北鎮(zhèn)地區(qū)主要吸納南開，尤其華苑地區(qū)居民，金地格林世界及洛卡小鎮(zhèn)則以河西居民為多 市場(chǎng)總結(jié) 與本案同區(qū)域的產(chǎn)品洛卡小鎮(zhèn)、領(lǐng)仕郡在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、總價(jià)空間上有顯著區(qū)別；與本案總價(jià)類似的產(chǎn)品區(qū)位條件相對(duì)較差，本案競(jìng)爭(zhēng)壓力較小， 微觀市場(chǎng)環(huán)境較寬松 整盤的最大風(fēng)險(xiǎn)不來自于直接競(jìng)爭(zhēng)，而是不成熟的區(qū)位和龐大供應(yīng)體量對(duì)客群的分流 圍繞梅江概念定位 梅江里的中檔房 中檔房里的梅江 可統(tǒng)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)量 ，預(yù)計(jì) 07年中旬以前將至少推出 50萬平米（未考慮周邊安居、配套房） 供應(yīng)量的放