天津西青倪黃莊住宅項(xiàng)目營銷發(fā)展研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-17 14:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 07年底交房 SWOT分析 突出優(yōu)勢： 與其它板塊相比優(yōu)秀的地理位置，與泛梅江項(xiàng)目相比更低廉的價(jià)格 優(yōu)勢（ S）： a) 項(xiàng)目整體的大盤規(guī)模，有助于提升影響 b) 2萬平米綠化帶改善生態(tài)環(huán)境 c) 泛梅江的地理位置是最可利用的資源 劣勢（ W）： a) 地塊位置偏僻，目前生活配套較差 b) 區(qū)域產(chǎn)品中，本案的容積率相對(duì)較高，影響了未來競爭優(yōu)勢 c) 目前缺乏地鐵等交通配套規(guī)劃 d) 外環(huán)線、梨雙公路的噪聲污染 機(jī)會(huì)（ O）： a) 市中心房價(jià)走高造成的客群外溢 b) 梅江南區(qū)域的日趨成熟，市民的認(rèn)知度提高 c) 規(guī)劃地鐵 5號(hào)線的帶動(dòng) d) 所在板塊內(nèi)無同檔同質(zhì)產(chǎn)品，差異性強(qiáng) e) 區(qū)域內(nèi)中端產(chǎn)品目前無市場供應(yīng) f) 項(xiàng)目所處區(qū)位未來優(yōu)秀的發(fā)展前景 威脅（ T）： a) 外環(huán)南側(cè)潛在供應(yīng)量的放大，阻礙價(jià)格的實(shí)現(xiàn) b) 領(lǐng)世郡與洛卡小鎮(zhèn)對(duì)客群，尤其洋房客群的阻隔 我們的一切研究都必須以項(xiàng)目 現(xiàn)實(shí)條件 為基礎(chǔ)，并盡力滿足開發(fā)商的要求。 定位思考 開發(fā)商要求 5500元 /平米的銷售價(jià)格 市場條件 具有競爭優(yōu)勢， 但價(jià)格壓力較大 位置發(fā)展前景好， 目前發(fā)展尚不成熟 項(xiàng)目特點(diǎn) 后梅江時(shí)代 大型生態(tài) 新城 強(qiáng)化優(yōu)勢：大盤、梅江、綠化 規(guī)避劣勢：梅江延伸、未來前景 客戶定位 概念描述 新時(shí)代的“薪富一族”，對(duì) 生活擁有一定追求的家庭與個(gè)體 主力客群年齡在 30— 45歲 區(qū)域以南開、河西、西青區(qū)為主 認(rèn)可并向往梅江南的生活氛圍 對(duì)項(xiàng)目的性價(jià)比認(rèn)同并滿意 ?西青開發(fā)區(qū)工作客群，高端消化洋房，中端作為小高、多層內(nèi)兩室的需求主力 ?南開（華苑）地區(qū)、河西區(qū)中端以上人群 客戶特征 向往梅江南區(qū)域生活品質(zhì)的高端客群，西青開發(fā)區(qū)內(nèi)客群追求工作便利性 職業(yè)以高級(jí)企業(yè)白領(lǐng)、 IT\廣告等行業(yè)從業(yè)者、自由職業(yè)者、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 向往泛梅江區(qū)域生活氛圍，對(duì)該區(qū)域產(chǎn)品敏感度高 主線擴(kuò)充：梅江南區(qū)域原有居民認(rèn)可該區(qū)域，看好區(qū)域投資前景，進(jìn)行投資 有相當(dāng)收入基礎(chǔ)，但仍不足以承受梅江南 120— 150萬元的高總價(jià)產(chǎn)品，受本案性價(jià)比吸引選擇本案 價(jià)格定位 目前價(jià)格 項(xiàng)目名稱 小高層 多層 洋房 備注 假日風(fēng)景 5000 5300 6300 只考慮南北向戶型 水語花城 4500 4800 —— —— 金地格林世界 4350 —— 5000 推廣價(jià) 領(lǐng)仕郡 4483 —— 4846 僅面向業(yè)主發(fā)售 洛卡小鎮(zhèn) —— —— 5800 —— 項(xiàng)目名稱 權(quán)重 假日 風(fēng)景 水語 花城 金地格 林世界 洛卡 小鎮(zhèn) 本案 品牌號(hào)召力 5% 5 2 3 2 1 板塊號(hào)召力 30% 20 20 6 30 28 成熟度 15% 13 13 10 15 12 交通動(dòng)線 25% 25 25 20 20 18 產(chǎn)品品質(zhì) 25% 20 16 20 25 20 總計(jì) 100% 83 76 69 92 79 小高層均價(jià) 4700元 多層均價(jià) 5100元 洋房均價(jià) 5700元 考慮到本項(xiàng)目的快速銷售的營銷戰(zhàn)略， 加之現(xiàn)有項(xiàng)目工程現(xiàn)狀和未來的競爭態(tài)勢， 最終確定： 洋房開盤均價(jià)： 5700元 /平米（ 06年 10月） 多層開盤均價(jià)： 5000元 /平米（ 06年 10月） 項(xiàng)目開盤均價(jià)： 5100元 /平米 整盤均價(jià)： 小高均價(jià)： 5000元 /平米 多層均價(jià)： 5300元 /平米 洋房均價(jià)： 6200元 /平米 項(xiàng)目一期均價(jià)： 5496元 /平米 力爭全盤（ 120萬平米）均價(jià)突破 6000元 /平米 價(jià)格確定 第伍部分 營銷策略及銷售安排 營銷總目標(biāo) 概念描述 占據(jù)市場強(qiáng)勢地位，打造本案作為南外環(huán)生態(tài)居住新城的示范形象 通過火爆營銷 +常規(guī)營銷手段，提升項(xiàng)目在區(qū)域市場乃至全市的品牌形象 爭取實(shí)現(xiàn)一期
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