天津西青倪黃莊住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-17 14:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 07年底交房 SWOT分析 突出優(yōu)勢(shì)： 與其它板塊相比優(yōu)秀的地理位置，與泛梅江項(xiàng)目相比更低廉的價(jià)格 優(yōu)勢(shì)（ S）： a) 項(xiàng)目整體的大盤(pán)規(guī)模，有助于提升影響 b) 2萬(wàn)平米綠化帶改善生態(tài)環(huán)境 c) 泛梅江的地理位置是最可利用的資源 劣勢(shì)（ W）： a) 地塊位置偏僻，目前生活配套較差 b) 區(qū)域產(chǎn)品中，本案的容積率相對(duì)較高，影響了未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) c) 目前缺乏地鐵等交通配套規(guī)劃 d) 外環(huán)線(xiàn)、梨雙公路的噪聲污染 機(jī)會(huì)（ O）： a) 市中心房?jī)r(jià)走高造成的客群外溢 b) 梅江南區(qū)域的日趨成熟，市民的認(rèn)知度提高 c) 規(guī)劃地鐵 5號(hào)線(xiàn)的帶動(dòng) d) 所在板塊內(nèi)無(wú)同檔同質(zhì)產(chǎn)品，差異性強(qiáng) e) 區(qū)域內(nèi)中端產(chǎn)品目前無(wú)市場(chǎng)供應(yīng) f) 項(xiàng)目所處區(qū)位未來(lái)優(yōu)秀的發(fā)展前景 威脅（ T）： a) 外環(huán)南側(cè)潛在供應(yīng)量的放大，阻礙價(jià)格的實(shí)現(xiàn) b) 領(lǐng)世郡與洛卡小鎮(zhèn)對(duì)客群，尤其洋房客群的阻隔 我們的一切研究都必須以項(xiàng)目 現(xiàn)實(shí)條件 為基礎(chǔ)，并盡力滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的要求。 定位思考 開(kāi)發(fā)商要求 5500元 /平米的銷(xiāo)售價(jià)格 市場(chǎng)條件 具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 但價(jià)格壓力較大 位置發(fā)展前景好， 目前發(fā)展尚不成熟 項(xiàng)目特點(diǎn) 后梅江時(shí)代 大型生態(tài) 新城 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)：大盤(pán)、梅江、綠化 規(guī)避劣勢(shì)：梅江延伸、未來(lái)前景 客戶(hù)定位 概念描述 新時(shí)代的“薪富一族”，對(duì) 生活擁有一定追求的家庭與個(gè)體 主力客群年齡在 30— 45歲 區(qū)域以南開(kāi)、河西、西青區(qū)為主 認(rèn)可并向往梅江南的生活氛圍 對(duì)項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比認(rèn)同并滿(mǎn)意 ?西青開(kāi)發(fā)區(qū)工作客群，高端消化洋房，中端作為小高、多層內(nèi)兩室的需求主力 ?南開(kāi)（華苑）地區(qū)、河西區(qū)中端以上人群 客戶(hù)特征 向往梅江南區(qū)域生活品質(zhì)的高端客群，西青開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)客群追求工作便利性 職業(yè)以高級(jí)企業(yè)白領(lǐng)、 IT\廣告等行業(yè)從業(yè)者、自由職業(yè)者、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 向往泛梅江區(qū)域生活氛圍，對(duì)該區(qū)域產(chǎn)品敏感度高 主線(xiàn)擴(kuò)充：梅江南區(qū)域原有居民認(rèn)可該區(qū)域，看好區(qū)域投資前景，進(jìn)行投資 有相當(dāng)收入基礎(chǔ)，但仍不足以承受梅江南 120— 150萬(wàn)元的高總價(jià)產(chǎn)品，受本案性?xún)r(jià)比吸引選擇本案 價(jià)格定位 目前價(jià)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 小高層 多層 洋房 備注 假日風(fēng)景 5000 5300 6300 只考慮南北向戶(hù)型 水語(yǔ)花城 4500 4800 —— —— 金地格林世界 4350 —— 5000 推廣價(jià) 領(lǐng)仕郡 4483 —— 4846 僅面向業(yè)主發(fā)售 洛卡小鎮(zhèn) —— —— 5800 —— 項(xiàng)目名稱(chēng) 權(quán)重 假日 風(fēng)景 水語(yǔ) 花城 金地格 林世界 洛卡 小鎮(zhèn) 本案 品牌號(hào)召力 5% 5 2 3 2 1 板塊號(hào)召力 30% 20 20 6 30 28 成熟度 15% 13 13 10 15 12 交通動(dòng)線(xiàn) 25% 25 25 20 20 18 產(chǎn)品品質(zhì) 25% 20 16 20 25 20 總計(jì) 100% 83 76 69 92 79 小高層均價(jià) 4700元 多層均價(jià) 5100元 洋房均價(jià) 5700元 考慮到本項(xiàng)目的快速銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略， 加之現(xiàn)有項(xiàng)目工程現(xiàn)狀和未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)， 最終確定： 洋房開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 5700元 /平米（ 06年 10月） 多層開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 5000元 /平米（ 06年 10月） 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 5100元 /平米 整盤(pán)均價(jià)： 小高均價(jià)： 5000元 /平米 多層均價(jià)： 5300元 /平米 洋房均價(jià)： 6200元 /平米 項(xiàng)目一期均價(jià)： 5496元 /平米 力爭(zhēng)全盤(pán)（ 120萬(wàn)平米）均價(jià)突破 6000元 /平米 價(jià)格確定 第伍部分 營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售安排 營(yíng)銷(xiāo)總目標(biāo) 概念描述 占據(jù)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位，打造本案作為南外環(huán)生態(tài)居住新城的示范形象 通過(guò)火爆營(yíng)銷(xiāo) +常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)手段，提升項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)乃至全市的品牌形象 爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)一期
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1