【文章內容簡介】 % 15% 13%河北區(qū) 11% 9% 18% 17%南開區(qū) 22% 22% 12% 15%紅橋區(qū) 10% 14% 17% 16%環(huán)城四區(qū) 7% 8% 13% 11%其他區(qū)縣 12% 9% 9% 13%合 計 100% 100% 100% 100%19982022 年天津市各區(qū)商品房銷售量13 / 96天津市 1998 年～2022 年商品房交易量逐年遞增，尤其 2022 年全市共銷售商品房 630 萬平方米，與 1999 年相比增長 90%。2022 年 19 月各區(qū)銷售量匯總天津市 2022 年計劃房地產市場實現銷售 700 萬建筑平方米，今年 19 月實際銷售累計 394 萬建筑平方米，比去年同期減少 14 個百分點，累計交易額 111 億元，比去年同比增長 16 個百分點。按此推算，下半年若無大的利好或不利因素出現，全年天津市房地產市場銷售約為 600 萬建筑平方米。、天津市房產市場分析商品房市場概述 今年上半年天津商品房銷售市場在經過年初的一段下滑后，從 4 月開始平穩(wěn)，此后便迅速走出低谷， 59 月份平均月成交商品房都在 50 萬平方米以上，保持良好的銷售勢頭。19 月份全市商品房銷售量達 394 萬平米。項目 計劃 16 月完成 19 月完成全市商品房銷售面積（萬㎡） 700 銷售額（億元） 170 價格（元/㎡） 2430 2557 2580 ——概念炒作日趨成熟水景、生態(tài)、運動、大盤、人本主義等多樣化的主題開始進入天津商品房的推廣宣傳。翠水園、芳水園、香水園等項目的開盤上市，使得原本就倍受全社會關注梅江水景居住區(qū)，更加成為市場的熱點；運動、健康主題的奧林匹克花園，在今年兩季房交會上風光無限，賺足了人們的眼球；一夜之間布滿全市大街小巷的順馳太陽城項目廣告，告訴人們建筑承載生活即是人本主義新的代名詞。14 / 96知名項目推廣主題項目名稱 項目推廣主題順馳太陽城 建筑承載生活方式奧林匹克花園 運動就在家門口新世界花園 國際級水景園林、加州南部秀麗風景河西區(qū)歷年來一直是天津住宅市場的翹楚，今年借助梅江、梅江南居住區(qū)以及海河大橋、南半環(huán)、地鐵一號線等眾多素材的影響，加之各個發(fā)展商推波助瀾，針對各自項目的大力推廣，使得河西區(qū)在開盤項目數和新供應面積上，雙雙高于其他區(qū)域，依舊成為供需市場關注的重點。天津市 2022 年 19 月市內六區(qū)新盤數量分布2022 年 19 月天津市新盤供應量（單位：萬平方米） 今年 19 月新開盤項目仍集中在河西、河北和河東三個區(qū)，總供應量為 萬建筑平方米，以中小規(guī)模項目為主。河西區(qū)一直是我市房地產發(fā)展較好的區(qū)域，在人文環(huán)境及道路交通等方面有一定的優(yōu)勢，19 月總供應建筑面積達到 萬建筑平方米，共有 22 個新開盤項目。和平區(qū)為我市中心區(qū)域，土地資源稀缺，很難形成大規(guī)模開發(fā)，共有 2 各項目亮相，總供應面積達到 16 萬平方米，其中包括眾人關注的天津新世界花園和沉寂多年的鑫東國際公寓再度登場。河北區(qū)是我市危改的重點區(qū)域，共有新盤 15 個，總建筑面積達到 萬建筑平方米。 河東區(qū)共有 12 個項目開盤，總供應建筑面積達到 萬平方米，其中順馳發(fā)展公司開發(fā)的“太陽城”大盤項目粉墨登場對帶動河東區(qū)及該項目周邊地區(qū)樓市將起到良好的推動作用。南開區(qū)是我市人口最多的一個區(qū)，也是商品房項目最多的一個區(qū)，但 19 月只有 7 個新項目，較為眾人關注的是祿達花園、瑞麗園和凱立欣園等，總供應建筑面積也只有 44 萬平方米。15 / 96市場情況分類評價天津市一般商品房多為 67 層磚混住宅，開發(fā)總量雖很大，但單個項目規(guī)模一般較小，售價在 1000—3000 元/平米。但近年來開始有大盤項目出現，這預示著我市房地產開發(fā)商在資金運作和操盤能力等多方面有了長足的進步，如雙林居住區(qū)、華苑新城等的開發(fā)，已經提高了小區(qū)的建設水平，社區(qū)配套比較齊全，物業(yè)管理水準有所進步。 1999 年天津市商品房市場中高檔公寓上市達到 萬建筑平方米，2022 年供應量減少到 萬建筑平方米，2022 年天津商品房市場新投入運營的中高檔公寓建筑面積只有 39 萬平方米，預計今年中高檔公寓供應量仍會減少。今年新增公寓項目主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)等繁華地區(qū)以及天津濱海新區(qū)，使原本競爭激烈的市場面臨更大的壓力，在中高檔公寓市場競爭激烈的情況下，一些房地產開發(fā)商準確把握市場定位和發(fā)展趨勢，引入超前的設計和經營理念，全力打造引領時尚的高尚社區(qū)，并推出綠色健康、生態(tài)環(huán)保、智能化等具有鮮明特色的社區(qū)主題吸引消費者，因此，近幾年陸續(xù)上市投入運營的中高檔公寓以其鮮明的個性成為市場的新賣點，項目銷售業(yè)績頗佳，如森淼清華園、藍水假期、名仕達等。1999 年—2022 年中高檔公寓市場供應量截止 2022 年底，天津市累計開發(fā)并投入運營的別墅為 2324 幢，建筑面積810113 平方米，其中 2022 年新投入運營的別墅為 278 幢，建筑面積 175316 平方米。經過近年的開發(fā)，天津市的別墅建設區(qū)域已由中心城區(qū)和天津開發(fā)區(qū)開始向城鄉(xiāng)結合部及其它地區(qū)發(fā)展，別墅類型也由過去的獨體式向更加經濟適用的聯排別墅發(fā)展。16 / 96天津經濟技術開發(fā)區(qū)近幾年別墅建設發(fā)展迅速，2022 年開發(fā)區(qū)上市別墅的建筑面積占全市當年上市總量的 %。別墅售價大多在每平方米 3000—5000 元之間，基本屬于經濟型別墅，經營狀況良好。并深受購房客戶的青睞，如萬科花園新城的透天別墅銷售率達 90%。1999 年—2022 年別墅市場供應量、中高檔住宅市場供應總供應量情況 近年來，天津市中高檔商品房市場建設發(fā)展迅猛，集中上市數量較大。以立達公寓、福泰溫泉公寓等為代表的早期項目，由于適應市場需求捷足先登，經營情況較好。2022 年天津市中高檔商品房市場供應量約為 322 萬建筑平方米，其中均價在3000 元/㎡～5000 元/㎡的中高檔商品房供應量約為 279 萬建筑平方米，均價在 5000元/㎡以上的高檔商品房供應量約為 37 萬建筑平方米。銷售狀況2022 年 19 月均價 3000 元/㎡～5000 元/㎡商品房銷售情況天津市 2022 年 19 月均價 5000 元/㎡以上商品房銷售情況從上兩圖可以看出，我市中高檔住宅主要集中在和平、河西和南開區(qū)，今年 1917 / 96月份這三個區(qū)的中高檔住宅銷售總量占全市中高檔商品房銷售總量 68%,銷售額也占總成交額的 68%。產品特點天津市中高檔住宅主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)，建筑形式多為高層、小高層，多層建筑。著名項目如泰達園為小高層住宅區(qū)，位于河西區(qū)中心地帶，面臨人民公園，交通、配套、環(huán)境條件優(yōu)良，戶型以 100150 平米/套為主，開發(fā)商為國有的開發(fā)區(qū)建設集團下屬房產公司，服務意識較強，物業(yè)管理水平較高，售價自一期的 3500 元/平米逐步提升至目前三期的 4500 元/平米，局部景觀房甚至突破5000 元/平米，品牌形象良好。在河東區(qū)、河北區(qū)局部地區(qū)也有一些此類住宅區(qū)，如大通花園、戀日風景等，售價在 3000 元/平米左右，建筑形式主要為多層住宅區(qū)，規(guī)劃、配套比臨近小區(qū)優(yōu)秀，服務稍好，適合當地長住人群的的需要。、供應市場專項調研分析、調研說明鑒于本案的物業(yè)性質（以高檔別墅住宅為主）和其地理位置（東麗區(qū)貫莊天津國際溫泉高爾夫俱樂部旁） ，我們本次區(qū)域市場調研覆蓋了市內六區(qū)、濱海新區(qū)和近郊區(qū)域，調研的對象確定為此區(qū)域內在建和入住的 5000 元/平米以上的公寓項目和獨體、雙拼、Townhouse 別墅項目。由于天津各區(qū)域市場價格差異較大，為切實體現高檔住宅的整體特點，我們也選取了一些售價雖不足 5000 元/平米，但綜合素質很高的物業(yè)做為研究對象。18 / 96由于本案為高端住宅產品，其市場需求容量有限，因此我們針對天津市場高端住宅商品的分布狀況和對本案的競爭威脅程度，將市場劃分為濱海新區(qū)、市區(qū)和近郊三個區(qū)域，其中濱海新區(qū)包括塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)，市區(qū)為外環(huán)線以內的六區(qū)，近郊為外環(huán)線以外的地區(qū)，以東麗區(qū)為主。樣本的選擇按照調研前與貴司協商確認的調研目標范圍，我們在以上界定的三個區(qū)域中進行了全部在建在售的高端項目的調研，調研項目為 50 個，其中重點項目 3 個（個案均為別墅項目，將詳述成本構成） ，次重點項目 20 個，一般項目 20 個，潛在項目 7個。項目清單　 　 　 　 分析 級別 　類別 分區(qū) 物業(yè)名稱 重點 次重點 一般 潛在太平洋村別墅區(qū) 　 　 　 　御景園邸 　 　 　 　陽光新干線(別墅） 　 　 　 　恬園別墅 　 　 　 　濱海新區(qū)米蘭國際 　 　 　 　珠江北國溫泉城 　 　 　 　美樹麗舍 　 　 　 　海遠別墅 　 　 　 　萬科東麗湖 　 　 　 　香港花園 　 　 　 　玫瑰莊園 　 　 　 　近郊蒙地卡羅 　 　 　 　香港路國際村 　 　 　 　順馳太陽城 　 　 　 　萬隆第六大道 　 　 　 　紅頂花園 　 　 　 　明家莊園 　 　 　 　藍水假期（別墅） 　 　 　 　泉隆國際公寓 　 　 　 　城市別墅 　 　 　 　半島藍灣 　 　 　 　芳水園（聯排別墅) 　 　 　 　梅江南 　 　 　 　別墅（28 例）市區(qū)銘仁別墅 　 　 　 　19 / 96百合苑別墅 　 　 　 　凱祥花園別墅 　 　 　 　長實別墅 　 　 　 　仁愛濠景莊園 　 　 　 　濱海龍都 　 　 　 　萊茵春天 　 　 　 　華納豪園 　 　 　 　領先華翠洋房 　 　 　 　格林園 　 　 　 　濱海新區(qū)泰達芳林園 　 　 　 　泰達國際公寓 　 　 　 　東海岸國際花園 　 　 　 　寧發(fā)陽光公寓 　 　 　 　萬德花園 　 　 　 　翠薇園 　 　 　 　立達公寓 　 　 　 　天嬌源 　 　 　 　陽光 100 　 　 　 　天津奧林匹克花園 　 　 　 　羅馬花園 　 　 　 　萬順溫泉花園 　 　 　 　泰達園 　 　 　 　天嬌園 　 　 　 　國通大廈 　 　 　 　森淼清華園 　 　 　 　公寓（22 例）市區(qū)新世界花園 　 　 　 　調研目的和分析方法通過對在建在售的高檔別墅項目和高檔公寓項目調研取得的詳細資料，從供應量、產品、價格和銷售等方面對區(qū)域市場進行縱向分析，了解“天津市高端住宅市場是什么樣”：? 天津市高端住宅市場的總體供應量和供應結構。? 天津市高端住宅市場中住宅產品特征。? 天津市高端住宅市場產品有什么樣的設施及配套。20 / 96? 天津市高端住宅市場總體銷售情況如何。在了解了市場的基本情況之后，再針對高檔別墅和高檔公寓的項目的各項物業(yè)要素，如區(qū)位特點、供應量、項目總體規(guī)劃設計、物業(yè)管理、價格等諸多因素對項目的品質產生直接的影響，逐項進行綜合對比分析，發(fā)現其內在規(guī)律，掌握“天津市高端住宅市場為什么這樣”和分析“天津市高端住宅市場以后會怎樣” ，為本項目發(fā)現市場的空白點和機會點，并最終確定市場定位奠定堅實的基礎。、高檔公寓項目分析本次調研高檔公寓項目共 22 例，市區(qū) 16 例，濱海新區(qū) 6 例。濱海新區(qū)項目中次重點項目 1 例，一般項目 5 例；市區(qū)高檔公寓項目包括次重點項目 8 例，一般項目 6 例，潛在供應項目 2 例，物業(yè)明細參見下表。這些高檔公寓項目中市區(qū)項目分布位置多數位于和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)；濱海項目多位于開發(fā)區(qū)，上述地區(qū)已經在客戶中形成中高檔住宅的心理定位。高檔公寓物業(yè)項目明細分區(qū) 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 區(qū)位 發(fā)展商濱海龍都 塘沽區(qū)新胡路與上海道交口 塘沽 兆豐/北方房地產，瀾馳 置業(yè)萊茵春天 開發(fā)區(qū)車站北路 塘沽 順馳集團華納豪園 華納高爾夫俱樂部北側 開發(fā) 區(qū) 天津漢周房地產建設公司領先華翠洋房 津塘公路 29 號 開發(fā) 區(qū) 領先集團 新誠基置業(yè)格林園 開發(fā)區(qū)第一大街 34 號 開發(fā) 區(qū) 天津頂雅房地產開發(fā)有限 公司濱海新區(qū)泰達芳林園 天津經濟開發(fā)區(qū)第三大街與南 海路交口 開發(fā) 區(qū) 天津經濟技術開發(fā)區(qū)房地 產公司市區(qū) 泰達國際公寓 南開區(qū)復康路 9 號 南開 泰達國際酒店集團有限公 司21 / 96東海岸國際花園 士英路 南開 三聯投資集團公司寧發(fā)陽光公寓 南開區(qū)士英路 南開 寧發(fā)房地產開發(fā)公司萬德花園 南開區(qū)南京路與衛(wèi)津路交口 南開 華升房地產公司翠薇園 南開區(qū)水上公園北路 南開 大安房產立達公寓 南開區(qū)士英路 南開 天津立達實業(yè)公司天嬌源 南開區(qū)水上公園路 南開 天津浩天房地產開發(fā)有限 公司陽光 100 南開區(qū)華苑 南開 北京陽光 100 公司天津奧林匹克花園天津紅橋區(qū)丁字沽三號路延長路 紅橋天津奧林匹克花園置業(yè)投資公司羅馬花園 河西區(qū)友誼北路 河西 天津翔達房地產開發(fā)公司萬順溫泉花園 樂園道于黃埔路交口 河西 萬順置業(yè)泰達園 永安道與汕頭路交口 河西 天津開發(fā)區(qū)房地產天嬌園 干部俱樂部內 河西 天津浩天房地產開發(fā)有限 公司國通大廈 浦口道與南京路交口 河西 天津國通實業(yè)發(fā)展有限公 司森淼清華園 和平區(qū)云南路與貴州路交口 和平 鑫森置業(yè)新世界花園 和平區(qū)福安大街與慎益大街交 口 和平 新世界中國地產有限公司高檔公寓項目綜合品質評價我們針對高檔公寓項目的各項物業(yè)要素逐