【文章內(nèi)容簡介】 五射”格局。（3）軌道交通規(guī)劃9圖 5 合肥市軌道交通遠景規(guī)劃示意圖規(guī)劃預建設八條軌道線，近期第一階段先建設兩條地鐵交通線路，形成“十”字交叉格局。屆時全市軌道路線總長預期將達全長 公里近期建設項目由軌道交通 2 號線組成，總長約 56 公里。軌道交通 1 號線：北起合肥火車站北的天水路，沿新蚌埠路向南，經(jīng)北二環(huán)，下穿合肥火車站，沿勝利路、馬鞍山路向南，至望湖中路轉向西，再向南直穿高鐵站，沿青海路、廬州大道、珠江路至線路終點徽州大道站，全線長 公里，全部為地下線，共設置車站 25 座，其中五座換乘樞紐，項目總投資 億元。一號線是一條南北方向的骨干線，覆蓋主要客流走廊，聯(lián)系合肥站地區(qū)、老城區(qū)、新合肥站樞紐地區(qū)、濱湖新區(qū)北部次中心、濱湖新區(qū) CBD，為主城區(qū)與濱湖新區(qū)提供快速聯(lián)系，引導和促進濱湖發(fā)展。軌道交通 2 號線：西起長江西路與長寧大道交叉口東側，終點至長江東路與大眾路交叉口西側處。全長 公里，其中地下線 公里，共設置車站 23 座，其中五座換乘樞紐，項目總投資 億元。 2 號線路是一條東西方向的骨干線，覆蓋主要客流走廊，東西向貫通中心城區(qū)，聯(lián)系老城區(qū)、高新區(qū)、科學城，引導和促進高新區(qū)和科學城的發(fā)展。 項目所在區(qū)域分析 蜀山區(qū)功能布局10蜀山區(qū)位于合肥市西南部，東以金寨路與包河區(qū)為界，北以環(huán)城西路和南淝河與廬陽區(qū)為鄰，西南兩面與肥西縣接壤?？偯娣e 平方千米，總人口 60 萬人（2022 年） 。蜀山區(qū)是合肥市城市化水平最高的城區(qū)，區(qū)域內(nèi)坐落著國家級合肥高新技術開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、合肥政務文化新區(qū)和中國（合肥）科學城，省、市科技館、市圖書館等。是一個以科技文化教育為先導、高新技術產(chǎn)業(yè)為主導、高效社會服務為引導，極具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)。 區(qū)屬銷售情況分析在 2022 年的區(qū)屬銷售中，合肥市 9 個區(qū)的銷售量均同比去年出現(xiàn)了不同程度的下跌，而且各行政區(qū)的銷售量均未超過萬套，其中只有蜀山區(qū)和瑤海區(qū)的銷售量是超過了 9000套。蜀山區(qū)的銷售套數(shù)是各區(qū)中最大的，其銷售了 9343 套，排名第二位的是瑤海區(qū)，其銷售套數(shù)為 9087 套。表 22 2022 年合肥市住宅商品房分區(qū)銷售情況及同比變化一覽表2022 年年 2022 年年 同比同比蜀山區(qū)蜀山區(qū) 13786 9343 %廬陽區(qū)廬陽區(qū) 8377 7400 %包河區(qū)包河區(qū) 10551 7322 %瑤海區(qū)瑤海區(qū) 14451 9087 %高新區(qū)高新區(qū) 1611 1157 %經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū) 7661 4501 %政務區(qū)政務區(qū) 7811 6587 %新站區(qū)新站區(qū) 5781 3757 %濱湖區(qū)濱湖區(qū) 8803 7170 %圖 6 2022 年合肥市分區(qū)住宅銷售套數(shù)及同比變化圖112022 年合肥市的區(qū)屬銷售均價表中可以看到，蜀山區(qū)是區(qū)屬銷售均價為 元/㎡的區(qū)域，處于中等水平。表 23 2022 年合肥市住宅類商品房區(qū)屬銷售均價一覽表排名 區(qū)屬區(qū)屬 均價（元均價（元 /㎡ ））1 高新區(qū) 2 政務區(qū) 3 蜀山區(qū) 4 經(jīng)開區(qū) 5 瑤海區(qū) 6 廬陽區(qū) 7 包河區(qū) 8 新站區(qū) 9 濱湖區(qū) 分析結論：從城市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以看出，項目所在區(qū)域已經(jīng)是合肥市城市發(fā)展的核心區(qū)域，尤其是本項目前期的成功實施，為本項目提供了非常有力的支撐。大量高檔商務辦公的進駐，將極大促進商業(yè)、住宅需求的提升。從功能上看，蜀山區(qū)布局合理，各項配套齊全；從綠化上看，本項目周邊緩解經(jīng)優(yōu)美，是合肥市國家級生態(tài)園林城市的主要生態(tài)區(qū)，綠色生活氛圍濃厚；從城市交通上看，蜀山區(qū)交通便利， “半小時內(nèi)城，一小時合肥”的交通格局已經(jīng)形成。綜上所述，合肥市蜀山區(qū)的規(guī)劃將促進本項目的發(fā)展，提高本項目的整體效益。12第三章 項目定位 產(chǎn)品競爭力分析（SWOT 分析）（一）地段優(yōu)勢（1）蜀山區(qū)最靠近市中心的繁華區(qū)域、周邊行政、商業(yè)配套齊全；（2）地處學?！爸行摹?，人文氣息濃厚；（3）本項目地處國購廣場商業(yè)圈旁邊，緊鄰合肥科技館；（4）本項目距大蜀山、植物園、天鵝湖等游玩休閑場所不遠；（5）本項目地處安徽省最大的電子商業(yè)圈中心賽博數(shù)碼廣場旁邊，可對房價形成重要的經(jīng)濟區(qū)域優(yōu)勢，在產(chǎn)品營造上不宜過低定位；（二）規(guī)模及產(chǎn)品優(yōu)勢（1）總建筑面積為 34 萬平方米，為合肥市距城中心較近的一盤大型住宅項目；（2）南臨望江路，東俯中國科學技術大學，安徽大學校園，人文氣息濃厚；（3）戶型設計簡約大方、緊湊合理，面積控制較好； 劣勢（1）項目周邊其他居民區(qū)一公里范圍內(nèi)都是上個世紀的老住宅區(qū)，生活配套設施已經(jīng)漸近淘汰；（2）周邊已經(jīng)開發(fā)完全，已經(jīng)進入建成區(qū)階段。 機會（1）此項目周邊日益繁華，但是住宅項目卻相對較少，為項目立意提供了可能；（2）市中心的南移以及國購商業(yè)圈的日漸成熟，使得此地段日漸繁華，周圍配套設施幾近完善；（3）周邊的電子商業(yè)的日漸繁華，也將帶動一些商住兩用客戶們的興趣。 威脅（1）競爭風險：未來幾年，西環(huán)中心、天鵝湖附近將涌現(xiàn)較大量的住宅項目，導致市場供應量增加，將會分流大量客戶，市場競爭加??；13（2）市場風險：項目規(guī)模小，資金鏈緊張，不如大項目那樣能抵抗住市場大起大落的能力，抗風險能力較差；（3）政策風險：愈來愈嚴的市場調(diào)控政策使得市場需求量進一步減少，未來的房價走勢，不容樂觀。基于以上調(diào)研分析結論，本案的目標市場和目標消費人群應是：（1）第一層面：合肥本地就合肥本地目標消費人群而言，傾向于購買此區(qū)域住宅的客戶群體主要是對該區(qū)域情況較為熟悉，且已形成該區(qū)域生活認同和生活情節(jié)的這部分客戶，因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自于老城區(qū)、北城等區(qū)域。另外，蜀山區(qū)將作為合肥市政務中心，其吸引力將涵蓋合肥市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。再次，隨著蜀山區(qū)的逐步發(fā)展和日漸成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領人群，他們也將成為本案重要的客源之一。（2）第二層面：安徽省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)（蕪湖、馬鞍山、銅陵、淮南）投資型客戶。（3）第三層面：省外喜歡當?shù)刂脴I(yè)或者當?shù)仫L景和環(huán)境的其他客戶。 目標客戶特征分析（1）年齡特征：年齡分布在 28—50 歲之間。其中購買力最為旺盛的集中在 32 歲到40 歲左右。（2）職業(yè)特征：各類電子商務私營業(yè)主、創(chuàng)業(yè)業(yè)主和白領階級。（4）經(jīng)濟收入：年凈收入約為 4 萬元的家庭 產(chǎn)品定位本案位于蜀山區(qū)黃金地段區(qū)域中的稀有地塊，可結合目前的房產(chǎn)形勢，合理定位。從競爭樓盤的戶型來看，戶型結構以三房、四房為主，兼顧少量二房小戶型。根據(jù)華地公館項目區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，規(guī)劃高、中、普通三種。住宅設計要求建筑師在新理念的指導下，以人為本，以人與環(huán)境的和諧發(fā)展為核心，運用先進的科學技術、手段，綜合社會、經(jīng)濟、環(huán)境、文化等多方面內(nèi)容創(chuàng)造性地解決各種矛盾，去創(chuàng)造符合時代、社會、居民需求的城市住宅。華地公館項目戶型 80260 方，主力戶型 180220 方。下面例舉的是一些房型的簡單介紹：14表 31 125 平方米樓房型：（單位：平米）總面積 客廳、餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3約 125 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點： 1．會客、娛樂、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開來； 2．全部采用凸窗，觀景范圍更大； 3．臥室較為方正； 4．廚房做到干濕分離； 5．主臥、次臥通風狀況良好； 缺點： 1. 客廳面寬 4 米，在目前余杭購房者心目中該面寬偏?。? 2．從分戶門到生活陽臺之間進深太長，會給購房者帶來不適感；表 32 160 平方米樓房型：（單位：平米） 優(yōu)點： 1．客廳面寬達 米； 2．客廳方正； 3．餐廳、客廳分隔明顯； 4．主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便； 缺點： 1．主臥通風不良； 2．餐廳為暗間；總面積 客廳、餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3約 160 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 15表 33 90 平方米樓房型：（單位：平米）總面積 客廳、餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點： 1．客廳、主臥都朝南； 2． 平米的房間開有東南向窗，較好地解決了該房的采光問題； 3．廳房都較方正； 4．客、餐廳與臥室分隔明顯； 5．采用凸窗； 缺點： 1．分戶門至生活陽臺間進深較長； 2．餐廳為暗間； 3．主臥不通風；表 34 200 平方米樓房型：（單位：平米）總面積 客、餐廳 衛(wèi)生間 3 工人房 房 1 房 2 房 3約 200 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點： 1．客廳面寬達 米； 2．五間房中有三間是朝南； 3．客、餐廳與房完全分隔； 4．餐廳開有西向窗，是餐廳成為明窗； 5．公用衛(wèi)生間做到干濕分離； 缺點： 1．分戶門至 14 平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用； 2．主臥不通風；16表 35 130 平方米樓房型：（單位：平米）套內(nèi)面積 客廳 餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點： 1．客廳面寬達 米； 2．客廳和三間房中的兩間房都是朝南； 3．廚房做到干濕分離； 4．客廳和餐廳分隔明顯； 缺點： 1．餐廳為暗間； 2．主臥不通風；以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關系和職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室：廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間的使用面積滿足規(guī)定的要求。 價格定位價格是項目開發(fā)最核心的本質，其通過位置、功能、設計、市場比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達到提升項目價值，以實現(xiàn)利潤最大化的目的。通過對合肥市其它樓盤的調(diào)查及分析，可知該項目是該片區(qū)一個比較高檔的住宅物業(yè)，結合本項目的優(yōu)勢和劣勢，同時回避價格競爭，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費路線，通過價格、戶型設計、園林景觀等條件搶占市場，本評估結合該區(qū)域的現(xiàn)狀，認為該項目住宅銷售價格 7650 元/㎡比較有競爭力。本項目銷售單價采用市場法估計17表 36 重點樓盤可比因素分析表項目名稱 華地公館 和一花園 信達西山銀杏 萬科金色名郡住宅價格（元/平方米） 6800 7400 8500與項目距離距離（米） 0 500 200 1000參考權重（比重%） 100 30 60 10區(qū)位（） 100 98 96 95實物（：） 100 105 95 100房地產(chǎn)狀況權益（：） 100 104 100 102可比價格（和一花園）=6800*（100/98）*（100/105）*（100/104）=6354 元/平方米可比價格（信達西山銀杏）=7400*（100/96）*（100/95）*（100/100）=8114 元/平方米可比價格（萬科金色名郡）=8500*(100/95)*（100/100）*（100/102）=8772 元/平方米所以，平均可比價格=6354*30%+8114*60%+8772*10%= 元/平方米所以，此項目樓盤售價預定為 7650 元/平方米。 形象定位充分利用華地學府名都住宅項目成功的品牌效應，挖掘產(chǎn)品價值、地段優(yōu)勢、學區(qū)優(yōu)勢和經(jīng)驗以及客戶忠誠度的深刻內(nèi)涵，迎合目標客戶群體需求，為項目推向市場創(chuàng)造具有說服力的營銷推廣賣點，通過精準定位的營銷推廣高效接觸目標客戶群體。本項目規(guī)模較大，位處城市中心，周邊配套齊全，居住氛圍濃，中高端住宅項目較多，客戶認知度高，同時本項目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開闊，而且發(fā)展商實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，把握市場能力較強，因此本項目有著一定的開發(fā)優(yōu)勢，關鍵是利用和發(fā)揮這些優(yōu)勢，同時轉換劣勢，規(guī)避威脅，打造一個“高尚健康的休閑生活社區(qū)”是較為樂觀的。18第四章 建設規(guī)模與標準 項目地理位置本項目用地位于合肥市蜀山區(qū)望江西路 269 號，潛山路和望江西路交匯處向西 150米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。占地 14 萬㎡。蜀山規(guī)劃區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后合肥市將嚴格接制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，擬發(fā)燕尾服為 A 市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。蜀山規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)用地已為開發(fā)商競相爭奪的寶地，不可多得。華地公館項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設條件。圖 6：項目周邊環(huán)境 用地規(guī)劃 整個項目計劃由十棟 32 層高層住宅、一棟高層公寓、一棟星級酒店式公寓、獨立沿街商業(yè)區(qū)組成，構建一座 34 萬平米低密度新古典主義豪宅。各小區(qū)通過小區(qū)內(nèi)的道路相互連接，但彼此又相對獨立。院內(nèi)除建筑物和道路外，全部綠化。綠化率達 %。 考慮到市場銷售和消費者的不同需求，每個住宅樓內(nèi)都安排了不同建筑格局、不同檔次的住宅。另外，開發(fā)商計劃在小區(qū)內(nèi)建一個建筑面積為 1000㎡的綜合商場，為項目區(qū)的住戶提供各類商業(yè)服