天津西青倪黃莊住宅項(xiàng)目營(yíng)銷發(fā)展研究報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-05-28 14:41本頁(yè)面
【正文】 直接分流相對(duì)較弱。對(duì)項(xiàng)目整體形象有拉動(dòng)作用，但也阻礙了本案 洋房 客群的流入 本案 區(qū)域環(huán)境荒涼，缺乏足夠的生活、交通配套，路網(wǎng)相對(duì)閉塞，是項(xiàng)目啟動(dòng)的最大阻礙之一 項(xiàng)目條件 區(qū)位有良好的發(fā)展前景，但目前發(fā)展尚不成熟 項(xiàng)目概況 總建面 120萬(wàn)平米，一期占地 ，總建面 13萬(wàn)平米，綠地 2萬(wàn)平米 整盤北臨梨雙公路、東臨解放南路、西臨友誼南路，一期位于中部 洋房 ，多層 ，小高層 4萬(wàn)平米 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 8月初開(kāi)工， 8月底 9月初出證， 10月開(kāi)盤，多層 07年 9月底叫房，小高 07年底交房 SWOT分析 突出優(yōu)勢(shì)： 與其它板塊相比優(yōu)秀的地理位置，與泛梅江項(xiàng)目相比更低廉的價(jià)格 優(yōu)勢(shì)（ S）： a) 項(xiàng)目整體的大盤規(guī)模，有助于提升影響 b) 2萬(wàn)平米綠化帶改善生態(tài)環(huán)境 c) 泛梅江的地理位置是最可利用的資源 劣勢(shì)（ W）： a) 地塊位置偏僻，目前生活配套較差 b) 區(qū)域產(chǎn)品中，本案的容積率相對(duì)較高，影響了未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) c) 目前缺乏地鐵等交通配套規(guī)劃 d) 外環(huán)線、梨雙公路的噪聲污染 機(jī)會(huì)（ O）： a) 市中心房?jī)r(jià)走高造成的客群外溢 b) 梅江南區(qū)域的日趨成熟，市民的認(rèn)知度提高 c) 規(guī)劃地鐵 5號(hào)線的帶動(dòng) d) 所在板塊內(nèi)無(wú)同檔同質(zhì)產(chǎn)品，差異性強(qiáng) e) 區(qū)域內(nèi)中端產(chǎn)品目前無(wú)市場(chǎng)供應(yīng) f) 項(xiàng)目所處區(qū)位未來(lái)優(yōu)秀的發(fā)展前景 威脅（ T）： a) 外環(huán)南側(cè)潛在供應(yīng)量的放大，阻礙價(jià)格的實(shí)現(xiàn) b) 領(lǐng)世郡與洛卡小鎮(zhèn)對(duì)客群，尤其洋房客群的阻隔 我們的一切研究都必須以項(xiàng)目 現(xiàn)實(shí)條件 為基礎(chǔ)，并盡力滿足開(kāi)發(fā)商的要求。 推案節(jié)奏 銷售進(jìn)度 ?主力銷售期： 20個(gè)月，即從 2020年 10月 2020年 5月 ?項(xiàng)目導(dǎo)入期： 2020年 6月 ?蓄水期： 大期房項(xiàng)目，銷售前需 3個(gè)月左右的銷售蓄水期 ?開(kāi)盤期： 開(kāi)盤期 06年 10月?！? 的明確要求。 多層建議做 1梯 3戶，采用“ 2＋ 1＋ 2”或“ 1＋ 2＋ 3”的組合，以盡量滿足客戶多種需求為目的。 第陸部分 推廣主題及策略 PART1 推廣主題定位 PART2 推廣總精神 PART3 推廣手法 PART4 階段劃分 PART1 推廣主題定位 項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 區(qū)域價(jià)值 友誼路延長(zhǎng)線，大梅江版塊，區(qū)域價(jià)值比較明顯 加之該區(qū)域?qū)儆谖撮_(kāi)發(fā)區(qū)域價(jià)格比梅江版塊低 區(qū)域內(nèi)將會(huì)有更寬泛的消費(fèi)者基礎(chǔ) PART1 推廣主題定位 項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 項(xiàng)目特征 綠色生態(tài)環(huán)境非常好，相對(duì)于梅江的水環(huán)境 本案具有更豐富的綠色環(huán)境，甚至比梅江更好的生態(tài)感受 本案作為 100多萬(wàn)平米的中心項(xiàng)目 又同時(shí)具有了區(qū)域內(nèi)開(kāi)創(chuàng)性社區(qū)組團(tuán)的先驅(qū)性 將成為經(jīng)驗(yàn)豐富的買家的追捧之項(xiàng)目 PART1 推廣主題定位 推廣主題定位 本案推廣主題定位的關(guān)鍵詞為 綠色環(huán)保，生態(tài)居住的大型社區(qū) PART2 推廣總精神 開(kāi)創(chuàng)后梅江生態(tài)板塊 梅江 〃 錦繡城 PART2 推廣總精神 開(kāi)創(chuàng)后梅江生態(tài)板塊 借勢(shì)梅江大區(qū)域 聲明本案的生態(tài)環(huán)境 延伸本案的宜居性 后梅江格局在超越的同時(shí)，也將改善居住生活 強(qiáng)調(diào)生態(tài)板塊的同時(shí) 亦明確了本案的地利位置 PART3 推廣手法 面 高舉高打 線 塑造大盤號(hào)召力 推大盤，賣小盤 售樓處、樣板區(qū)及展示區(qū)的綠化這些直接的推廣形象上必須做足功力，做到一個(gè)百萬(wàn)大盤應(yīng)有的氣勢(shì)及規(guī)模，讓消費(fèi)者有認(rèn)同感。 外賣場(chǎng)設(shè)立也應(yīng)選取具有戰(zhàn)略地位的理想地點(diǎn)，建議選擇友誼路家世界。其一為解放路與黑牛城道交口處，其二為友誼路延長(zhǎng)線與外環(huán)線交口處。在工程進(jìn)度配合銷售周期計(jì)劃進(jìn)行的銷售中超過(guò)銷售率 80％，由甲方按照實(shí)際總銷金額的%結(jié)算代理傭金。由甲方按照實(shí)際總銷金額的 ％結(jié)算代理傭金。并在最終實(shí)現(xiàn)超出底價(jià)的溢價(jià)部分，我司參與 20%溢價(jià)分成作為銷售獎(jiǎng)勵(lì)，已達(dá)到雙方共贏的目的
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