天津西青倪黃莊住宅項目營銷發(fā)展研究報告-文庫吧在線文庫
【正文】 樣進行合理定位，通過有效的營銷推廣實現(xiàn)價值最大？ 由于本案 100萬平米大盤啟動項目的特殊地位，分析將按宏、中、微觀展開 市場前景 宏觀 中觀 微觀 倪黃莊（ 120萬平米）整體在天津的定位 本案（ 13萬平米）在泛梅江南地區(qū)的定位 具體項目的競爭格局及操盤手法 地塊條件 分析層次 我們的一切研究都必須以項目 現(xiàn)實條件 為基礎(chǔ)，并盡力滿足開發(fā)商的要求。 推案節(jié)奏 銷售進度 ?主力銷售期： 20個月，即從 2020年 10月 2020年 5月 ?項目導(dǎo)入期： 2020年 6月 ?蓄水期： 大期房項目，銷售前需 3個月左右的銷售蓄水期 ?開盤期： 開盤期 06年 10月。 外賣場設(shè)立也應(yīng)選取具有戰(zhàn)略地位的理想地點，建議選擇友誼路家世界。并在最終實現(xiàn)超出底價的溢價部分，我司參與 20%溢價分成作為銷售獎勵，已達到雙方共贏的目的。在工程進度配合銷售周期計劃進行的銷售中超過銷售率 80％，由甲方按照實際總銷金額的%結(jié)算代理傭金。 多層建議做 1梯 3戶，采用“ 2＋ 1＋ 2”或“ 1＋ 2＋ 3”的組合，以盡量滿足客戶多種需求為目的。 06年房地產(chǎn)新開工項目計劃比 05年增長 25% 住宅項目新開工 1600萬米 在施住宅面積將比 05年增加 400萬平米 供應(yīng)量變動趨勢 城市版圖擴張，主要向東、南發(fā)展 中高檔產(chǎn)品回歸中心城區(qū) 中端安居型產(chǎn)品向外發(fā)散 產(chǎn)品形態(tài)變動趨勢 中心城區(qū)高層為主流，市郊主要以洋房、小高層為主 老城廂內(nèi)重新出現(xiàn)別墅類產(chǎn)品，但不是大趨勢 整體發(fā)展走勢 本案競爭格局 除中心城區(qū)繼續(xù)發(fā)展外， 0 07年，市場供應(yīng)的重心將逐漸轉(zhuǎn)移到 外環(huán)外圍 ，“ 新家園 ”計劃也將全面啟動，本案所在的大寺鎮(zhèn)也將成為發(fā)展重點 中心城區(qū)價格除整體穩(wěn)定上漲外，將出現(xiàn)高價 個案 ，價差進一步拉開 各 邊緣組團 由于供應(yīng)集中放量，產(chǎn)品形式相對較單一，競爭壓力大，預(yù)計價格 漲幅趨緩 本案 受濱海新區(qū)建設(shè)和奧運板塊、梅江的影響，城市 向東、向南 發(fā)展趨勢明顯 從整體供應(yīng)格局看，本案未來在 宏觀上面臨激烈的競爭，但由于本案與城市整體發(fā)展方向吻合度高，有一定的競爭優(yōu)勢 第叁部分 區(qū)域市場解讀 最終確定本案 市場參照價格及客群 本案在泛梅江區(qū)域中的地位 本案與周邊區(qū)域及其它區(qū)域類似產(chǎn)品的競爭關(guān)系 板塊內(nèi)競爭現(xiàn)狀，未來供應(yīng)狀況 區(qū)域客群狀況 解讀目的 分析層次 分析層次將沿板塊競爭與項目競爭兩條主線展開 參照項目分析層次 板塊競爭 價格相似性 位置競爭性 客群重疊性 項目競爭 位置 產(chǎn)品類型 價格 競爭板塊分析 除 泛梅江 區(qū)域的其它項目外，可能與倪黃莊形成競爭關(guān)系的板塊主要有 中北鎮(zhèn) 、 大寺 和 雙港 各板塊普遍具有體量較大的特點， 單價 一般在 4500— 5000元/平米之間， 總價 45— 60萬元 本案 客群 上，均以吸引中心城區(qū)邊緣安居、拆遷客群為主，客群擴散對 交通動線 依賴顯著 ，但本案區(qū)域由于受梅江南的拉動，輻射距離相對較長 產(chǎn)品 結(jié)構(gòu)上，除泛梅江地區(qū)的洛卡小鎮(zhèn)、領(lǐng)仕郡為別墅 +洋房，別墅 +公寓的形式外，其余各板塊均以 洋房 +多層 +小高的安居型住宅為主 各板塊之間距離較遠，對客群的直接分流相對較弱。在區(qū)位上，本案所處泛梅江板塊具備較強的競爭優(yōu)勢，競爭主要體現(xiàn)在供應(yīng)量對 價格的壓制 , 競爭項目分析 項目 產(chǎn)品形式 總建面積 （ 萬 ㎡） 容積率 在售面積 （萬㎡） 未供給量 （萬㎡） 在售 方正洛卡小鎮(zhèn) 洋房、別墅 16 潛在 領(lǐng)世郡“常青藤”組團 洋房、小高層 約 5 1 0 5 金地格林世界 疊拼、洋房、小高 53 0 53 親親家園 多層 —— 0 合計 —— 80 —— 與本案可能形成強烈競爭關(guān)系的項目主要有泛梅江區(qū)域的洛卡小鎮(zhèn)和雙港金地格
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