天津西青倪黃莊住宅項(xiàng)目營(yíng)銷發(fā)展研究報(bào)告-wenkub
2023-05-10 14:41:01 本頁(yè)面
【正文】 20萬(wàn)平米）整體在天津的定位 本案（ 13萬(wàn)平米）在泛梅江南地區(qū)的定位 具體項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局及操盤手法 地塊條件 分析層次 我們的一切研究都必須以項(xiàng)目 現(xiàn)實(shí)條件 為基礎(chǔ)，并盡力滿足開(kāi)發(fā)商的要求。在區(qū)位上，本案所處泛梅江板塊具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在供應(yīng)量對(duì) 價(jià)格的壓制 , 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 產(chǎn)品形式 總建面積 （ 萬(wàn) ㎡） 容積率 在售面積 （萬(wàn)㎡） 未供給量 （萬(wàn)㎡） 在售 方正洛卡小鎮(zhèn) 洋房、別墅 16 潛在 領(lǐng)世郡“常青藤”組團(tuán) 洋房、小高層 約 5 1 0 5 金地格林世界 疊拼、洋房、小高 53 0 53 親親家園 多層 —— 0 合計(jì) —— 80 —— 與本案可能形成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目主要有泛梅江區(qū)域的洛卡小鎮(zhèn)和雙港金地格林世界、大寺親親家園 可統(tǒng)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)量 ，預(yù)計(jì) 07年中旬以前將至少推出 50萬(wàn)平米 競(jìng)爭(zhēng)的激烈直接影響了項(xiàng)目?jī)r(jià)格的提升 價(jià)格分析 產(chǎn)品類型之間價(jià)格差距較小 ，單價(jià)差距主要體現(xiàn)在區(qū)域影響力和產(chǎn)品品質(zhì)的不同 總價(jià)上，板塊內(nèi)產(chǎn)品與本案無(wú)明顯的重疊，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱，金地格林世界更容易與本案形成直接競(jìng)爭(zhēng) 戶型分析 戶型配比上，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目三室比重明顯較高，對(duì)居住 舒適性 要求明顯 戶型面積上，兩室面積一般壓縮在 95平米以下，三室面積相對(duì)市中心跨度更大，在 120— 150平米之間 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶型更體現(xiàn)舒適性的特點(diǎn) 舒適型三室與安居型兩室均有需求，兩室銷售前景更好 去化分析 參照項(xiàng)目的平均去化速度在 40套 /月左右，但本案附近洛卡小鎮(zhèn)銷售速度慢與推案總量低有關(guān) 位置偏僻是參照項(xiàng)目的最大劣勢(shì)，銷售后勁不足 客群依區(qū)域劃分特征明顯，中北鎮(zhèn)地區(qū)主要吸納南開(kāi)，尤其華苑地區(qū)居民，金地格林世界及洛卡小鎮(zhèn)則以河西居民為多 市場(chǎng)總結(jié) 與本案同區(qū)域的產(chǎn)品洛卡小鎮(zhèn)、領(lǐng)仕郡在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、總價(jià)空間上有顯著區(qū)別；與本案總價(jià)類似的產(chǎn)品區(qū)位條件相對(duì)較差，本案競(jìng)爭(zhēng)壓力較小， 微觀市場(chǎng)環(huán)境較寬松 整盤的最大風(fēng)險(xiǎn)不來(lái)自于直接競(jìng)爭(zhēng)，而是不成熟的區(qū)位和龐大供應(yīng)體量對(duì)客群的分流 圍繞梅江概念定位 梅江里的中檔房 中檔房里的梅江 可統(tǒng)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)量 ，預(yù)計(jì) 07年中旬以前將至少推出 50萬(wàn)平米（未考慮周邊安居、配套房） 供應(yīng)量的放大為價(jià)格提升帶來(lái)難度 第肆部分 項(xiàng)目定位 周邊環(huán)境 本案交通動(dòng)線主要依賴友誼南路與解放南路，但距兩條主要?jiǎng)泳€均有一定距離， 交通不暢 洛卡小鎮(zhèn)與領(lǐng)世郡分別位于友誼南路與解放南路與本案的入口處。 產(chǎn)品 蓄水期 開(kāi)盤期 持續(xù)期 持續(xù)期 合計(jì) 多層 06年 6月 — 06年 10月 06年 10月 — 06年 12月 07年 1月 — 07年 4月 07年 5月 — 07年 12月 08年 1月 — 08年 3月 銷售價(jià)格 (元 /平米 ) 5000 5300 5600 5600 銷售率 40% 25% 25% 10% 銷售面積 (平米 ) 20400 12750 12750 5100 51000 銷售額 (萬(wàn)元 ) 102000000 67575000 71400000 28560000 269535000 小高層 06年 6月 — 06年 10月 06年 10月 — 06年 12月 07年 1月 — 07年 4月 07年 5月 — 07年 12月 08年 1月 — 08年 3月 銷售價(jià)格 (元 /平米 ) 4700 4900 5100 5100 銷售率 0% 30% 45% 25% 銷售面積 (平米 ) 0 12000 18000 10000 40000 銷售額 (萬(wàn)元 ) 0 58800000 91800000 51000000 202000000 洋房 06年 6月 — 06年 10月 06年 10月 06年 12月 07年 1月 07年 4月 07年 5月 —
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