天津西青倪黃莊住宅項目營銷發(fā)展研究報告(完整版)
【正文】 林世界、大寺親親家園 可統(tǒng)計競爭項目供應量 ，預計 07年中旬以前將至少推出 50萬平米 競爭的激烈直接影響了項目價格的提升 價格分析 產(chǎn)品類型之間價格差距較小 ，單價差距主要體現(xiàn)在區(qū)域影響力和產(chǎn)品品質(zhì)的不同 總價上，板塊內(nèi)產(chǎn)品與本案無明顯的重疊，競爭關(guān)系較弱，金地格林世界更容易與本案形成直接競爭 戶型分析 戶型配比上，周邊競爭項目三室比重明顯較高，對居住 舒適性 要求明顯 戶型面積上，兩室面積一般壓縮在 95平米以下，三室面積相對市中心跨度更大，在 120— 150平米之間 競爭項目的戶型更體現(xiàn)舒適性的特點 舒適型三室與安居型兩室均有需求，兩室銷售前景更好 去化分析 參照項目的平均去化速度在 40套 /月左右，但本案附近洛卡小鎮(zhèn)銷售速度慢與推案總量低有關(guān) 位置偏僻是參照項目的最大劣勢，銷售后勁不足 客群依區(qū)域劃分特征明顯，中北鎮(zhèn)地區(qū)主要吸納南開，尤其華苑地區(qū)居民，金地格林世界及洛卡小鎮(zhèn)則以河西居民為多 市場總結(jié) 與本案同區(qū)域的產(chǎn)品洛卡小鎮(zhèn)、領(lǐng)仕郡在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、總價空間上有顯著區(qū)別；與本案總價類似的產(chǎn)品區(qū)位條件相對較差，本案競爭壓力較小， 微觀市場環(huán)境較寬松 整盤的最大風險不來自于直接競爭，而是不成熟的區(qū)位和龐大供應體量對客群的分流 圍繞梅江概念定位 梅江里的中檔房 中檔房里的梅江 可統(tǒng)計競爭項目供應量 ，預計 07年中旬以前將至少推出 50萬平米（未考慮周邊安居、配套房） 供應量的放大為價格提升帶來難度 第肆部分 項目定位 周邊環(huán)境 本案交通動線主要依賴友誼南路與解放南路，但距兩條主要動線均有一定距離， 交通不暢 洛卡小鎮(zhèn)與領(lǐng)世郡分別位于友誼南路與解放南路與本案的入口處。 洋房建議以 130－ 150的大三房為主，配以部分兩房，以打造社區(qū)高品質(zhì)的居住環(huán)境為標準。銷售底價原則上不低于 5400元 /平米 合作方式 風險代理 原則： 不買斷，墊付廣告費，傭金與推廣費用整體打包，并參與 溢價分成 方式： 在雙方對于市場價格達成共識的條件下，簽訂銷售底價 5300元 /平米，根據(jù)開發(fā)體量設(shè)定總銷額度，預計一期推廣費用為總銷額的 %2%。但由我司在銷售過程中墊付項目推廣費用。 點 搶占戰(zhàn)略要地 媒體戶外通路必須封鎖主要動線，友誼路及延長線，中環(huán)線（復康路至圍堤道段）是戰(zhàn)略性布局的必要路段。 定位思考 開發(fā)商要求 5500元 /平米的銷售價格 市場條件 具有競爭優(yōu)勢， 但價格壓力較大 位置發(fā)展前景好， 目前發(fā)展尚不成熟 項目特點 后梅江時代 大型生態(tài) 新城 強化優(yōu)勢：大盤、梅江、綠化 規(guī)避劣勢：梅江延伸、未來前景 客戶定位 概念描述 新時代的“薪富一族”，對 生活擁有一定追求的家庭與個體 主力客群年齡在 30— 45歲 區(qū)域以南開、河西、西青區(qū)為主 認可并向往梅江南的生活氛圍 對項目的性價比認同并滿意 ?西青開發(fā)區(qū)工作客群，高端消化洋房，中端作為小高、多層內(nèi)兩室的需求主力 ?南開（華苑）地區(qū)、河西區(qū)中端以上人群 客戶特征 向往梅江南區(qū)域生活品質(zhì)的高端客群，西青開發(fā)區(qū)內(nèi)客群追求工作便利性 職業(yè)以高級企業(yè)白領(lǐng)、 IT\廣告等行業(yè)從業(yè)者、自由職業(yè)者、政府機關(guān)公務員 向往泛梅江區(qū)域生活氛圍，對該區(qū)域產(chǎn)品敏感度高 主線擴充：梅江南區(qū)域原有居民認可該區(qū)域，看好區(qū)域投資前景，進行投資 有相當收入基礎(chǔ)，但仍不足以承受梅江南 120— 150萬元的高總價產(chǎn)品，受本案性價比吸引選擇本案 價格定位 目前價格 項目名稱 小高層 多層 洋房 備注 假日風景 5000 5300 6300 只考慮南北向戶型 水語花城 4500 4800 —— —— 金地格林世界 4350 —— 5000 推廣價 領(lǐng)仕郡 4483 —— 4846 僅面向業(yè)主發(fā)售 洛卡小鎮(zhèn) —— —— 5800 —— 項目名稱 權(quán)重
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