天津西青倪黃莊住宅項目營銷發(fā)展研究報告-文庫吧
2025-04-08 14:41 本頁面
【正文】 域中的地位 本案與周邊區(qū)域及其它區(qū)域類似產(chǎn)品的競爭關系 板塊內(nèi)競爭現(xiàn)狀，未來供應狀況 區(qū)域客群狀況 解讀目的 分析層次 分析層次將沿板塊競爭與項目競爭兩條主線展開 參照項目分析層次 板塊競爭 價格相似性 位置競爭性 客群重疊性 項目競爭 位置 產(chǎn)品類型 價格 競爭板塊分析 除 泛梅江 區(qū)域的其它項目外，可能與倪黃莊形成競爭關系的板塊主要有 中北鎮(zhèn) 、 大寺 和 雙港 各板塊普遍具有體量較大的特點， 單價 一般在 4500— 5000元/平米之間， 總價 45— 60萬元 本案 客群 上，均以吸引中心城區(qū)邊緣安居、拆遷客群為主，客群擴散對 交通動線 依賴顯著 ，但本案區(qū)域由于受梅江南的拉動，輻射距離相對較長 產(chǎn)品 結(jié)構(gòu)上，除泛梅江地區(qū)的洛卡小鎮(zhèn)、領仕郡為別墅 +洋房，別墅 +公寓的形式外，其余各板塊均以 洋房 +多層 +小高的安居型住宅為主 各板塊之間距離較遠，對客群的直接分流相對較弱。在區(qū)位上，本案所處泛梅江板塊具備較強的競爭優(yōu)勢，競爭主要體現(xiàn)在供應量對 價格的壓制 , 競爭項目分析 項目 產(chǎn)品形式 總建面積 （ 萬 ㎡） 容積率 在售面積 （萬㎡） 未供給量 （萬㎡） 在售 方正洛卡小鎮(zhèn) 洋房、別墅 16 潛在 領世郡“常青藤”組團 洋房、小高層 約 5 1 0 5 金地格林世界 疊拼、洋房、小高 53 0 53 親親家園 多層 —— 0 合計 —— 80 —— 與本案可能形成強烈競爭關系的項目主要有泛梅江區(qū)域的洛卡小鎮(zhèn)和雙港金地格林世界、大寺親親家園 可統(tǒng)計競爭項目供應量 ，預計 07年中旬以前將至少推出 50萬平米 競爭的激烈直接影響了項目價格的提升 價格分析 產(chǎn)品類型之間價格差距較小 ，單價差距主要體現(xiàn)在區(qū)域影響力和產(chǎn)品品質(zhì)的不同 總價上，板塊內(nèi)產(chǎn)品與本案無明顯的重疊，競爭關系較弱，金地格林世界更容易與本案形成直接競爭 戶型分析 戶型配比上，周邊競爭項目三室比重明顯較高，對居住 舒適性 要求明顯 戶型面積上，兩室面積一般壓縮在 95平米以下，三室面積相對市中心跨度更大，在 120— 150平米之間 競爭項目的戶型更體現(xiàn)舒適性的特點 舒適型三室與安居型兩室均有需求，兩室銷售前景更好 去化分析 參照項目的平均去化速度在 40套 /月左右，但本案附近洛卡小鎮(zhèn)銷售速度慢與推案總量低有關 位置偏僻是參照項目的最大劣勢，銷售后勁不足 客群依區(qū)域劃分特征明顯，中北鎮(zhèn)地區(qū)主要吸納南開，尤其華苑地區(qū)居民，金地格林世界及洛卡小鎮(zhèn)則以河西居民為多 市場總結(jié) 與本案同區(qū)域的產(chǎn)品洛卡小鎮(zhèn)、領仕郡在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、總價空間上有顯著區(qū)別；與本案總價類似的產(chǎn)品區(qū)位條件相對較差，本案競爭壓力較小， 微觀市場環(huán)境較寬松 整盤的最大風險不來自于直接競爭，而是不成熟的區(qū)位和龐大供應體量對客群的分流 圍繞梅江概念定位 梅江里的中檔房 中檔房里的梅江 可統(tǒng)計競爭項目供應量 ，預計 07年中旬以前將至少推出 50萬平米（未考慮周邊安居、配套房） 供應量的放大為價格提升帶來難度 第肆部分 項目定位 周邊環(huán)境 本案交通動線主要依賴友誼南路與解放南路，但距兩條主要動線均有一定距離， 交通不暢 洛卡小鎮(zhèn)與領世郡分別位于友誼南路與解放南路與本案的入口處。對項目整體形象有拉動作用，但也阻礙了本案 洋房 客群的流入 本案 區(qū)域環(huán)境荒涼，缺乏足夠的生活、交通配套，路網(wǎng)相對閉塞，是項目啟動的最大阻礙之一 項目條件 區(qū)位有良好的發(fā)展前景，但目前發(fā)展尚不成熟 項目概況 總建面 120萬平米，一期占地 ，總建面 13萬平米，綠地 2萬平米 整盤北臨梨雙公路、東臨解放南路、西臨友誼南路，一期位于中部 洋房 ，多層 ，小高層 4萬平米 時間節(jié)點： 8月初開工， 8月底 9月初出證， 10月開盤，多層 07年 9月底叫房，小高
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