天津西青倪黃莊住宅項目營銷發(fā)展研究報告-全文預(yù)覽
【正文】 充：梅江南區(qū)域原有居民認可該區(qū)域，看好區(qū)域投資前景，進行投資 有相當收入基礎(chǔ)，但仍不足以承受梅江南 120— 150萬元的高總價產(chǎn)品，受本案性價比吸引選擇本案 價格定位 目前價格 項目名稱 小高層 多層 洋房 備注 假日風景 5000 5300 6300 只考慮南北向戶型 水語花城 4500 4800 —— —— 金地格林世界 4350 —— 5000 推廣價 領(lǐng)仕郡 4483 —— 4846 僅面向業(yè)主發(fā)售 洛卡小鎮(zhèn) —— —— 5800 —— 項目名稱 權(quán)重 假日 風景 水語 花城 金地格 林世界 洛卡 小鎮(zhèn) 本案 品牌號召力 5% 5 2 3 2 1 板塊號召力 30% 20 20 6 30 28 成熟度 15% 13 13 10 15 12 交通動線 25% 25 25 20 20 18 產(chǎn)品品質(zhì) 25% 20 16 20 25 20 總計 100% 83 76 69 92 79 小高層均價 4700元 多層均價 5100元 洋房均價 5700元 考慮到本項目的快速銷售的營銷戰(zhàn)略， 加之現(xiàn)有項目工程現(xiàn)狀和未來的競爭態(tài)勢， 最終確定： 洋房開盤均價： 5700元 /平米（ 06年 10月） 多層開盤均價： 5000元 /平米（ 06年 10月） 項目開盤均價： 5100元 /平米 整盤均價： 小高均價： 5000元 /平米 多層均價： 5300元 /平米 洋房均價： 6200元 /平米 項目一期均價： 5496元 /平米 力爭全盤（ 120萬平米）均價突破 6000元 /平米 價格確定 第伍部分 營銷策略及銷售安排 營銷總目標 概念描述 占據(jù)市場強勢地位，打造本案作為南外環(huán)生態(tài)居住新城的示范形象 通過火爆營銷 +常規(guī)營銷手段，提升項目在區(qū)域市場乃至全市的品牌形象 爭取實現(xiàn)一期總銷售額達到 7億 如項目在 06年 10月開盤，力爭 07年底實現(xiàn)一期 95%銷售率 最終實現(xiàn)一期整盤均價 5500元 /平米 銷售總脈絡(luò) 多元化產(chǎn)品組合 火爆入市 通路活動 媒體炒作 巡展 /房展 戶外廣告 外展 ** 提升價格 迅速回款 利潤最大 1 2 3 蓄水準備 火爆開盤 持續(xù)銷售 市場定位： 利潤最大化 多通路多渠道 增加對南外環(huán)泛梅江板塊的炒作 提高項目曝光率 迅速聚集人氣，為火爆營銷的前期 大量客戶積累提供充足準備 有節(jié)奏提升價格 結(jié)合開發(fā)進度要求，尋求高價與 回款之間最合理平衡點 銷售策略 先進的銷售系統(tǒng) 加強案場管理，對銷售方案及時 調(diào)節(jié) ?2020年 10月正式開盤，推出約 ，多層 2萬平米，洋房 4千平米； ?一組團均價 5100元 /平米； ?2020年 1月，推出 ，多層 ，小高 ； ?二組團均價 5100元 /平米； ?2020年 5月，推出 ，多層 ，小高 ，洋房 ； ?三組團均價 5600元 /平米； ?2020年 1月，推出 ，多層 5千平米，小高 1萬平米，洋房 ?四組團均價 5900元 /平米； ?實現(xiàn)全案均價 5496元 /平米。在整體市場平穩(wěn)向上的格局下，近郊與市中心市場形成 差異性 較強的市場差別 0 07年，天津市的市場整體供應(yīng)量將有顯著提升， 在需求增長相對平緩的狀態(tài)下，市場供應(yīng)的放量無疑將對整體銷售形勢造成壓力。 分析思路 開發(fā)商要求 5500元 /平米的銷售價格 市場條件 宏、微觀條件 項目優(yōu)劣勢的深刻理解 項目特點 優(yōu)勢強化 營銷總目標 概念描述 占據(jù)市場強勢地位，打造本案作為南外環(huán)生態(tài)居住新城的示范形象 通過火爆營銷 +常規(guī)營銷手段，提升項目在區(qū)域市場乃至全市的品牌形象 爭取實現(xiàn)一期總銷售額達到 7億 如項目在 06年 10月開盤，力爭 07年底實現(xiàn)一期 95%銷售率 最終實現(xiàn)一期整盤均價 5500元
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