【正文】 假日 風(fēng)景 水語 花城 金地格 林世界 洛卡 小鎮(zhèn) 本案 品牌號召力 5% 5 2 3 2 1 板塊號召力 30% 20 20 6 30 28 成熟度 15% 13 13 10 15 12 交通動線 25% 25 25 20 20 18 產(chǎn)品品質(zhì) 25% 20 16 20 25 20 總計 100% 83 76 69 92 79 小高層均價 4700元 多層均價 5100元 洋房均價 5700元 考慮到本項目的快速銷售的營銷戰(zhàn)略， 加之現(xiàn)有項目工程現(xiàn)狀和未來的競爭態(tài)勢， 最終確定： 洋房開盤均價： 5700元 /平米（ 06年 10月） 多層開盤均價： 5000元 /平米（ 06年 10月） 項目開盤均價： 5100元 /平米 整盤均價： 小高均價： 5000元 /平米 多層均價： 5300元 /平米 洋房均價： 6200元 /平米 項目一期均價： 5496元 /平米 力爭全盤（ 120萬平米）均價突破 6000元 /平米 價格確定 第伍部分 營銷策略及銷售安排 營銷總目標(biāo) 概念描述 占據(jù)市場強(qiáng)勢地位，打造本案作為南外環(huán)生態(tài)居住新城的示范形象 通過火爆營銷 +常規(guī)營銷手段，提升項目在區(qū)域市場乃至全市的品牌形象 爭取實現(xiàn)一期總銷售額達(dá)到 7億 如項目在 06年 10月開盤，力爭 07年底實現(xiàn)一期 95%銷售率 最終實現(xiàn)一期整盤均價 5500元 /平米 銷售總脈絡(luò) 多元化產(chǎn)品組合 火爆入市 通路活動 媒體炒作 巡展 /房展 戶外廣告 外展 ** 提升價格 迅速回款 利潤最大 1 2 3 蓄水準(zhǔn)備 火爆開盤 持續(xù)銷售 市場定位： 利潤最大化 多通路多渠道 增加對南外環(huán)泛梅江板塊的炒作 提高項目曝光率 迅速聚集人氣，為火爆營銷的前期 大量客戶積累提供充足準(zhǔn)備 有節(jié)奏提升價格 結(jié)合開發(fā)進(jìn)度要求，尋求高價與 回款之間最合理平衡點 銷售策略 先進(jìn)的銷售系統(tǒng) 加強(qiáng)案場管理，對銷售方案及時 調(diào)節(jié) ?2020年 10月正式開盤，推出約 ，多層 2萬平米，洋房 4千平米； ?一組團(tuán)均價 5100元 /平米； ?2020年 1月，推出 ，多層 ，小高 ； ?二組團(tuán)均價 5100元 /平米； ?2020年 5月，推出 ，多層 ，小高 ，洋房 ； ?三組團(tuán)均價 5600元 /平米； ?2020年 1月，推出 ，多層 5千平米，小高 1萬平米，洋房 ?四組團(tuán)均價 5900元 /平米； ?實現(xiàn)全案均價 5496元 /平米。 分析思路 開發(fā)商要求 5500元 /平米的銷售價格 市場條件 宏、微觀條件 項目優(yōu)劣勢的深刻理解 項目特點 優(yōu)勢強(qiáng)化 營銷總目標(biāo) 概念描述 占據(jù)市場強(qiáng)勢地位，打造本案作為南外環(huán)生態(tài)居住新城的示范形象 通過火爆營銷 +常規(guī)營銷手段，提升項目在區(qū)域市場乃至全市的品牌形象 爭取實現(xiàn)一期總銷售額達(dá)到 7億 如項目在 06年 10月開盤，力爭 07年底實現(xiàn)一期 95%銷售率 最終實現(xiàn)一期整盤均價 5500元 /平米 第貳部分 天津市場解讀 市場現(xiàn)狀 走勢分析 供應(yīng)格局 發(fā)展趨勢 項目在市場整體格局中的地位 市場整體價格、成交變動 未來市場變動趨勢 中檔住宅發(fā)展變動 城市重心的變動 解讀目標(biāo) 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 微觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 處于地產(chǎn)市場的高速發(fā)展階段，市場價格穩(wěn)步提升 市場走勢 03年以后，天津市房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展期 05年，天津房地產(chǎn)市場價格保持飛速上升格局，成交量相對下挫 0 07年，隨著市郊居住組團(tuán)的發(fā)展，成交量有望上升，單價漲幅平穩(wěn) 經(jīng)過高速發(fā)展， 0 07年，天津房地產(chǎn)市場將進(jìn)入相對成熟的階段， 板塊效應(yīng) 突現(xiàn)?！? 的明確要求。其一為解放路與黑牛城道交口處，其二為友誼路延長線與外環(huán)線交口處