【正文】 昌水產(chǎn)養(yǎng)殖場生產(chǎn)用地 ) 南昌興達(dá)房地產(chǎn) 10 南京東路與青山湖大道 交叉東南角 64 江西天驥 11 三經(jīng)路（原陽明織帶廠） 190 南昌明華 12 洛陽路以北、二七南路以西 （原省糧油機(jī)械廠生產(chǎn)用地） 江西金輝 13 朝陽中路以北、團(tuán)結(jié)路以西 （原江西運(yùn)輸輪胎廠生產(chǎn)用地） 80 江西 強(qiáng)威 14 萬福寺 12號（原中房公司用地） 36 江西順達(dá) 15 鳳凰洲 C1 C1 C1 C20 553 46 上海西部企業(yè) 16 洪都大道以東、北京路以北 158 3 168 高新能源 17 鳳凰洲控規(guī) B C3 C3C37C3 C39地塊 675 58 江西幸福 18 青山湖東岸 ,青山湖北大道以西 101 浙江中富 19 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B3地塊 210 66 浙江名門 20 朝陽中路以控規(guī) 323西半幅 3 202 青山湖房地產(chǎn) 21 朝陽中路以控規(guī) 323東半幅 3 149 江西新元 22 站前路與天佑路交匯處東北面 395 鐵路天集 23 司馬廟立交橋以南、撫河以西 3 150 市政 24 解 放西路 298號（原江西紅聲南光儀表有限責(zé)任公司生產(chǎn)用地） 168 浙江慈溪 2020 年全市商品住宅供地約 3355；對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)也實(shí)行總量控制， 2020年全市房地產(chǎn)開發(fā)面積控制在 300 萬平方米左右， 其中新老城區(qū)各占 50%。 置業(yè)特征 ：消費(fèi)高漲、房價攀升、瘋狂搶購。南昌市住宅市場形成階段為 19921998 年，這個時期為第一代產(chǎn)品階段， 1999 年 2020 年為住宅市場成熟期，屬于第二代產(chǎn)品階段， 2020 年進(jìn)入發(fā)展期屬于第三代產(chǎn)品時代。此外，在今年的樓市中，不再形成一個樓盤獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的單一局面，而是同眾多高品質(zhì)的樓盤共同爭奪市場的多種格局。南昌樓市持續(xù)走旺。 市場前沿動態(tài)： 近年來 ,隨著南昌新都市框架的初步構(gòu)架 ,花園城市建設(shè)的深入推進(jìn) ,舊城改造的持續(xù)進(jìn)行 ,紅谷灘新區(qū)的全力開發(fā) ,為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了巨大的發(fā)展空間。 朝陽： 以遠(yuǎn)東世紀(jì)花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，帶動了朝陽洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。 江西省房地產(chǎn)發(fā)展： 江西省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處處長黃隆規(guī)認(rèn)為 ,江西省房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)健康、持續(xù)的發(fā)展勢頭主要源于江西省房地產(chǎn)業(yè)起步晚、發(fā)展?jié)摿Υ?，房產(chǎn)政策扶持力度大： 一是 2020 年我省實(shí)行住房制度改革，房地產(chǎn)業(yè)真正開始了市場化運(yùn)作，比沿海發(fā)達(dá)地區(qū)整整晚了 8 年。落實(shí)住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、擴(kuò)大個人住房貸款、搞活和規(guī)范市場、發(fā)展物業(yè)管理、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為 2020 年住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。 一季度，高于 30%增長速度的縣（區(qū)）依次為：青山湖區(qū)增長 %、東湖區(qū)增長 %、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)增長 %、新建縣增長 %、安義縣增長 %、南昌縣增長 %、灣里區(qū)增長 32%，呈現(xiàn)一片喜人的發(fā)展勢頭。受禽流感疫情影響，家禽存、出籠數(shù)下降明顯。企業(yè)景氣調(diào)查資料顯示，企業(yè)宏觀走勢看強(qiáng)，企業(yè)家信心倍增。新中國的第一架飛機(jī)，第一輛輪式拖拉機(jī)，第一輛摩托車和第一枚海防導(dǎo)彈都是從這里誕生。各類醫(yī)院 79 所。南昌城市規(guī)劃到 2020 年，城區(qū)常住人口達(dá)到 300 萬人，每年增加 15 萬人。 行業(yè)環(huán)境 城市房地產(chǎn)行業(yè)采取開放式管理方式，各種地產(chǎn)政策都有利于行業(yè)發(fā)展。 總體上看，今年以來我市經(jīng)濟(jì)“高開”態(tài)勢十分明顯。糧食種植面積明顯回升。 一季度，全市規(guī)模以上工業(yè)中制造業(yè)完成增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)的 %。其 中： 重工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率與上年同期相比上漲幅度較大，提高了 個百分點(diǎn)。 2 月 21 日，中國人民銀行發(fā)出通知，公積金貸款利率下調(diào)。老城區(qū)今年要拆遷改造 100 萬平方米，那么拆遷人員的安置也將促進(jìn)住房需求。其間在建及即將推出的樓盤體量不大，相對于市中心恒茂國際華城等幾個大盤的崛起，朝陽洲板塊的樓盤開發(fā)對未來南昌樓市的影響將不明顯。 2020 年的南昌樓市依然保持了高開高走的良好發(fā)展勢頭， 一季度業(yè)績不菲， 3 月 11 日頒布的關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見更是起到了顯而易見的推動作用，使南昌樓市在未來發(fā)展的日子里前景愈加燦爛。紅谷灘新區(qū)作為市政府著力建設(shè)的重點(diǎn)板塊，將集中展現(xiàn)未來南昌的發(fā)展面貌。 3 月中旬出臺的《關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》，其中，解決歷史遺留下來的幾萬套住房的發(fā)證問題，一方面可為群眾排憂解難，另一方面也將加大住房的上市量，使南昌這塊“蛋糕”越做越大；而放寬公有住房出售范圍、允許公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、實(shí)行住房分配貨幣化、鼓勵房屋拆遷貨幣化安置、降低房屋入市門檻，簡化辦事程序，減輕購房者稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等一系列舉措，將進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)主體，極大的增加住房有效需求。 市場特征 ：住宅建設(shè)規(guī)模小；多層為主，高層和小高層很少；小區(qū)火柴盒式住宅呈行列式排列；小區(qū)綠化簡單、低檔。 置業(yè)特征 ：購房者理性意識增強(qiáng)，對居住環(huán)境要求大大提高；“持幣觀望”，尋找最佳出手時機(jī)；由被動置業(yè)轉(zhuǎn)為主動購買。 2020 年土地出讓一覽表 序號 交易時間 位 置 面積（畝） 容積率 成交價 萬元 /畝 買受 （中標(biāo)人） 1 .6 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B 6 號 R≤ 25 南昌世界貿(mào)易中心有限公司 2 .6 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B 10 及紅角洲片區(qū) A19— 29 號 1780 44 江西聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司 3 .15 碟子湖周邊 400 R≤ 30 南昌銘雅歐洲城實(shí)業(yè)有限公司 4 . 19 上海路 639 號（原江西豐華橡膠廠生產(chǎn)區(qū)用地） R≤ 132 南昌洪洲物業(yè)公司 5 青山路下沙溝 1 號（原南昌糖果廠用地） R≤ 57 江西聯(lián)友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6 青山湖大道西側(cè)，規(guī)劃城東四路南（原金昌利公司用地） 80 南昌金昌利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 湖濱路以東（原湖東安居小區(qū)用地） R≤ 85 江西省湖東安居工程開發(fā)有限公司 8 萬福寺 2 號（原金屬容器用廠用地） R≤ 168 南昌天高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 三經(jīng)路 113 號（原江西制藥廠生產(chǎn)用地） R≤ 151 嘉善欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 賢士湖公園東側(cè)（賢士中路以北、賢士二路以東） R≤ 173 江西東南投資有限公司 11 沿江路和建設(shè)路交叉口東南角（原省建筑構(gòu)建預(yù)制廠部 分用地） R≤ 226 江西昌和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 撫生路以西（原朝陽釀造廠用地） R≤ 141 南昌澳利實(shí)業(yè)有限公司 13 中山路與象山路交叉口東南角 R≤ 百腦匯（南昌）實(shí)業(yè)有限公司 14 鳳凰洲片區(qū) C1 C1 C1C16 地塊 300 R≤ 46 南昌運(yùn)通世紀(jì)房地產(chǎn)有限 公司 15 迎賓大道與何坊西路交叉口 西南角 20 16 南昌市撫生路涼傘樹 18 號 （總價） 南昌市土地儲備中心 17 上坊路以東、北京路以北（原 南昌玻璃廠生產(chǎn)區(qū)） 110 南昌澳中實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 18 青山湖東岸（原江西省檢察院 培訓(xùn)中心劃撥用地） 131 江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19 象山南路、船山路交叉口（西湖低洼危舊房改造 38 號地塊） R≤ 3 78 江西新世紀(jì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限 公司 20 南昌市勝利路地段原交通銀行及周邊用地 R≤ 600 浙江日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 21 團(tuán)結(jié)路以北、西河灘路以西（原南昌市社會保險事業(yè)處用地） 南昌市勞動房屋開發(fā)公司 22 中山路 220234 號（原南昌市建筑房屋開發(fā)公司用地） 南 昌市建筑房屋開發(fā)公司 23 紅谷灘周邊區(qū) A20 地塊 江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24 丁廣街以北（原南昌柴油機(jī)廠生產(chǎn)用地） 江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 25 南京路以南，艾溪湖以西（原江西豐源房地產(chǎn)開發(fā)公司用地） R≤ 江西豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 26 文教路（原南昌市鋼絲廠、印刷十一廠）， 江西協(xié)眾房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任 公司 27 濱江大道以東，團(tuán)結(jié)路以西（原江鈴制動器廠） 江西城開投資有限公司 28 揚(yáng)子洲以西（原水產(chǎn)養(yǎng)殖長用地） 南昌洪城投資實(shí)業(yè)有限公司 29 洪都北大道兩側(cè)（原永溪村土地） 江西君臨天下實(shí)業(yè)有限公司 30 建設(shè)西路兩側(cè)（原南昌五星墾殖場生產(chǎn)用地） 南昌龍盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年南昌土地供應(yīng)特點(diǎn) 2020 年各片區(qū)出讓土地面積比 老 城 區(qū) ,1 6 . 5 0 % , 1 7 %青 山 湖 ,2 3 . 7 0 % , 2 4 %紅 谷 灘 ,4 7 . 9 0 % , 4 7 %朝 陽 洲 ,1 1 . 9 0 % , 1 2 % 2020 年各片區(qū)出讓土地規(guī)劃建筑面積比 2020 年不同方式的出讓土地面積比 老 城 區(qū) ,2 6 . 9 0 % , 2 7 %朝 陽 洲 ,2 5 . 5 0 % , 2 6 %紅 谷 灘 ,2 7 . 3 0 % , 2 7 %青 山 湖 ,2 0 . 2 0 % , 2 0 %掛牌86%拍賣14% 0% 0%其他0% 特點(diǎn)分析： 供應(yīng)比例均勻 南昌市 2020 年土地總供應(yīng) 30 宗，全年土地成交量約為 1660 畝。據(jù)悉， 該市全年城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營性住宅開發(fā)用地投放量大致為 2500 畝，土地供應(yīng)集中的熱點(diǎn)區(qū)域在青山湖、朝陽洲及廬山南大道 。 第三章 南昌市板塊區(qū)域市場分析 板塊競爭是當(dāng)前樓市競爭的一個顯著特點(diǎn)，隨著南昌房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，競爭區(qū)域擴(kuò)大，競爭個案增多，板塊概念由此形成，并日趨深入人心。青山湖是南昌市最大獨(dú)立內(nèi)湖，擁有 317 萬平方米的廣闊水域和豐富的植被、茂密的森林，形成一個天然的“超級綠肺”、“氧吧”，對周邊空氣質(zhì)量、小氣候狀況改善有極大的幫助。 ★ 樓市特點(diǎn)分析： 青山湖板 塊樓盤大多臨湖而建，景觀優(yōu)勢明顯，人文氣息 濃厚。目前，青山湖畔已建、在建和擬建樓盤近 10 處之多 。整體布局合理，功能分割細(xì)致，保證空間的充分利用； 餐廳挑高 5。 市中心由于地段的稀缺性，開發(fā)的樓盤以 多層夾雜小高層、高層為主，純多層型住宅甚少。 建筑面積達(dá) 50 萬平方米， 23 棟超現(xiàn)代光體建筑，整個小區(qū)分十個座：羅馬座、馬賽座、里昂座、雅典座、米蘭座、悉尼座、紐約座、巴黎座、倫敦座、柏林座。 劣 勢 ① 規(guī)模大，市場壓力大； ② 周邊環(huán)境較差； ③ 營銷人員培訓(xùn)不系統(tǒng)，知識并不全面，技巧不夠； 五、綜合評述 恒茂國際華城自 2020 年 10 月底開 盤以來引起消費(fèi)者注目，并在網(wǎng)上、報紙、電視上全方位廣告攻勢打響，氣勢磅礴，王者之氣盡顯，帶來了江西樓市的新一輪沖擊波；出現(xiàn)一期銷售的火爆場面。 ★ 樓市特點(diǎn)分析： 朝陽洲板塊可以稱為縱向發(fā)展有潛力的高尚生活板塊。一期遠(yuǎn)東世紀(jì)花園占地 萬㎡ ，總建筑面積 萬㎡，目前已有 15 棟多層，已于 2020年底全面竣工，售馨，現(xiàn)已有部分業(yè)主入住。 ⑦ 小區(qū)會所的設(shè)計(jì)風(fēng)格與周圍的環(huán)境設(shè)計(jì)互相滲透，幽雅獨(dú)特，成為 小區(qū)購物、視覺、集會、娛樂中心。 ② 朝陽新區(qū)配套逐漸完善，已形成相當(dāng)規(guī)模和人氣。 劣勢： ① 周邊環(huán)境差，且市政配套少。從 2020 年 2020 年初、京東板塊從一度百花綻放，成為南昌樓市中最突出的亮點(diǎn)，特別在 2020 年上半年達(dá)到熱點(diǎn)高潮，其影響力領(lǐng)跑全城樓市。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 南昌四季花城由奧地利卡爾－法賽爾－陳建筑師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計(jì)。位于艾溪湖畔，風(fēng)景較優(yōu)美。規(guī)模優(yōu)勢。 綜合評述 萬科是首次投資江西房地產(chǎn)開發(fā)市場， 江西省、南昌市和南昌高新區(qū)各級領(lǐng)導(dǎo)對萬科投資南昌表示了極大的關(guān)注； 在政策和資金給予了極大的優(yōu)惠， 使其投資利潤率有了根本性的保證，同時，萬科憑其強(qiáng)大的品牌影響力及其先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念，必將對南昌房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，抬高整個京東片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)門檻，進(jìn)而提升京東片區(qū)的整體房價，從而提升整個南昌市樓盤的質(zhì)量 。 人氣尚未