【正文】 中低品質(zhì)”的檔位，其特定的消費(fèi)群可來(lái)自一部分中檔及現(xiàn)房的消費(fèi)者，因而摸清現(xiàn)房購(gòu)房者的消費(fèi)心理是關(guān)鍵。根據(jù)一區(qū) 410 畝規(guī)劃方案，四季花城的產(chǎn)品主要為低層、低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品層數(shù)以 3－5 層為主，并且將引進(jìn)南昌目前市場(chǎng)上所沒(méi)有的產(chǎn)品，例如聯(lián) 排別墅、情景花園等。 （五）、紅谷灘板塊 ★ 板塊組成 ：紅谷灘中心區(qū)，鳳凰洲片區(qū)以及紅角洲片區(qū) ★ 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì) ： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域是南昌近幾年發(fā)展變化最快之地，“一江兩岸”的實(shí)施，使紅谷灘將成為新南昌的 CBD 中心區(qū)域。 ★ 樓市特點(diǎn)分析： 供應(yīng)量大。 ★ 樓盤(pán)點(diǎn)擊： 自從賓江豪園打響了紅谷灘樓市第一槍之后，新開(kāi)個(gè)案不斷增多，到目前為止。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不到位、不健全。地處郊區(qū)，但價(jià)格相對(duì)偏高。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)： 南昌四季花城一區(qū)計(jì)劃分為五期開(kāi)發(fā) 。 ★ 樓盤(pán)點(diǎn)擊： 現(xiàn)有京東板塊樓盤(pán)不多，包括京東安居工程在內(nèi)共計(jì) 7 個(gè)，且多數(shù)樓盤(pán)已進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售， 現(xiàn)將其樓盤(pán)基本情況列入下表： 樓盤(pán)名稱(chēng) 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 住宅類(lèi)型 均價(jià) 廬山花園 多層、小高層 2600 萬(wàn)科四季花城 25 花園洋房、陽(yáng)光公寓、別墅 3200（花園洋房） 青春家園 多層、小高層 1880（多層） 逸翠雅居 小高層 2300 爵士館 萬(wàn) 高層 萬(wàn) / 萬(wàn) 京東安居 工程 多層 1500 ★ 樓市特點(diǎn)及發(fā)展態(tài)勢(shì)分析： 由于高新區(qū)良好的發(fā)展依托，加上青山湖文化廣場(chǎng)、香江家居建材城、亞洲第一高摩天塔、南昌海洋世界、新華圖書(shū)超市、青山湖大道的整體改造等市政工程的規(guī)劃實(shí)施。 ⑨ 洪城大市場(chǎng)周邊有潛在客戶(hù)。 二期項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn) ： ① 遠(yuǎn)東世紀(jì) 花園一期的成功開(kāi)發(fā)，樹(shù)立了企業(yè)形象，創(chuàng)立了遠(yuǎn)東品牌。 ⑥ 小區(qū)設(shè)計(jì)引入環(huán)保概念，控制污染，如采用真空玻璃彩鋁門(mén)窗隔減噪音。項(xiàng)目地塊呈長(zhǎng)方形，占地約 120 畝，總建筑面積 14 萬(wàn)㎡，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分二期進(jìn)行。 政府對(duì)朝陽(yáng)洲土地采取儲(chǔ)存控制手段。 三、 廣告訴求 主賣(mài)點(diǎn) ① 城中之城，地王之王 ② 360 度全景觀玻璃大堂，出入間自成雍容氣派； ③ 超豪華創(chuàng)意空間，貴族氣派由內(nèi)至外 次賣(mài)點(diǎn) ① 入選“財(cái)富 1000 強(qiáng)”的美國(guó)世邦魏理仕物業(yè)顧問(wèn)， 24 小時(shí)全天候的星級(jí)服務(wù)； ② 江西首 座 5000 平方米 KURHAUS 國(guó)際級(jí)養(yǎng)生會(huì)所； ③ 翡冷翠街、拉斯維加斯街、地中海街、時(shí)代廣場(chǎng) 10 萬(wàn)平方米的四大主題流行商業(yè)街 ④ 數(shù)億美金筑就的新國(guó)際生活 四、優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu) 勢(shì) ① 交通暢通， 2 2 20 215 路等 數(shù)十條公交線(xiàn)路匯集 ； ② 地理位置優(yōu)越，交通便利； ③ 良好的大環(huán)境，合理的市場(chǎng)定價(jià)； ④ 豪擁八一廣場(chǎng)南昌最驕傲生活版圖 ⑤ 方便的購(gòu)物、就醫(yī)、教育環(huán)境。毗鄰市區(qū)南昌市長(zhǎng)途汽車(chē)站，交通便捷， 1 1 21 2 204 路等數(shù)十條公交線(xiàn)路匯集。 ★ 市中心樓市特點(diǎn)分析： 樓盤(pán)較多，但大盤(pán)較少，除恒茂國(guó)際華城、金域名都、東方塞納規(guī)模較大外，其它樓盤(pán)規(guī)模均在 10 萬(wàn)㎡左右。超大主臥，面積達(dá) 26 平米，帶獨(dú)立衛(wèi)生間、步入式列衣室和觀景陽(yáng)臺(tái)，更多得一個(gè)生態(tài)花池； 戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 碧海云天以閑適 107 平米的三房二廳二衛(wèi)和 143— 169 平米的浪漫復(fù)式花園小洋房為主力戶(hù)型 東西岸樓盤(pán)占地面積共 1000 多畝。 鐵路從湖濱西路，洪都北大道，青山北路通過(guò)。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 ③ 熟地出讓將縮短開(kāi)發(fā)周期，也可使開(kāi)發(fā)商更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)樓盤(pán)上市期，再加上 2020 年出讓的土地將在今年上市，房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)際總供給量將超過(guò) 2020年，樓市競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。規(guī)定凡城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地一律由國(guó)土部門(mén)招標(biāo)拍賣(mài)或掛牌方式出讓?zhuān)蛊渌鼏挝灰匀魏涡问较蜷_(kāi)發(fā)單位提供經(jīng)營(yíng)性用地，力爭(zhēng)全市經(jīng)營(yíng)性用 地市場(chǎng)化配置率達(dá)到 100%。為加快紅谷灘新區(qū)建設(shè)，對(duì)在新區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行了鼓勵(lì)、傾斜政策。 市場(chǎng)特征 ：主住宅建設(shè)注重生態(tài)和科技的有機(jī)結(jié)合；大規(guī)模開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)；建筑風(fēng)格多樣化；小區(qū)低密度、大綠化，出現(xiàn)了國(guó)際化生態(tài)環(huán)境；高新技術(shù)、智能化設(shè)施的廣泛運(yùn)用；樓盤(pán)品質(zhì)與風(fēng)格越來(lái)越體現(xiàn)在細(xì)部競(jìng)爭(zhēng)上。 第一代產(chǎn)品階段： 粗放型產(chǎn)品階段 1992年 1998年，賢士花園、桃苑 小區(qū)、振中小區(qū)的誕生標(biāo)志著南昌進(jìn)入商品市場(chǎng)階段。 繁榮的市場(chǎng)背后必然有著政策的支持與促動(dòng)。紅谷灘板塊樓市在經(jīng)過(guò)較長(zhǎng) 一段是的沉默之后，終于在本年度全面“爆發(fā)”。而南昌市作為江西省的省會(huì)中心城市， 2020 年共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，較上年增長(zhǎng) %。按地段位置，該板塊已明顯劃分為三個(gè)梯度消費(fèi)：中山橋至撫河橋?yàn)榈谝惶荻?，撫河橋至司馬廟立交橋?yàn)榈诙荻龋抉R廟立交橋至建設(shè)橋?yàn)榈谌荻?，政府在朝?yáng)洲三大梯度間出讓的土地已經(jīng)不多。隨著人們生活水平的提高，換房、提前消費(fèi)等觀念也愈受到老百姓的認(rèn)同，從而增加住房需求。 5 月 13 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知，通知主要包括六方面的內(nèi)容：調(diào)整和完善住房公積金決策體系；規(guī)范住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)置；規(guī)范住房公積金 銀行專(zhuān)戶(hù)和個(gè)人賬戶(hù)管理；強(qiáng)化住房公積金歸集，加大個(gè)人貸款發(fā)放力度；健全和完善住房公積金監(jiān)督體系；加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)肅法紀(jì)，切實(shí)維護(hù)住房公積金繳存人的合法權(quán)益。 一季度，工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷(xiāo)率達(dá) %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 （三）工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn) 一季度全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 制造業(yè)拉動(dòng)作用明顯。 （二）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展 糧食種植面積恢復(fù)性增長(zhǎng) 一季度全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng) %。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： （一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)加快，經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)上行。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫(huà)家八大山人紀(jì)念館為代表的 名勝 旅游；有以八一起義紀(jì)念館等為代 表 的近現(xiàn)代革命傳統(tǒng)的紅色旅游；有以百花洲、象山森林公園等為代 表 的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有 “小廬山 ”的美譽(yù) 。 南昌市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目研究報(bào)告 第一部分 市場(chǎng)分樣研究 第一節(jié)、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 ……………………… 一、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 ……………………………………………………………………… .. 第二節(jié)、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 南昌市整體市場(chǎng)概況 ……………………………………………………… .. 二、南昌市房地產(chǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ……………………………………………… .. 三、南昌市房地產(chǎn)未來(lái)展望 ……………………………………………………………………………… .. 第三節(jié) 、南昌市板塊市場(chǎng)分析 ………………………………… .. 第四節(jié)、南昌市消費(fèi)者行為分析 ……………………………………… . 一 、 消費(fèi)者特征分析 ……………………………………………………………………………………… 二 、 消費(fèi)者心理習(xí)慣特征 ………………………………………………… . 三、買(mǎi)方市場(chǎng)需求特征 ……………………………………………………………………… .. 第五節(jié)、綜合評(píng)述 …………………………………………………… .. 第二部分 產(chǎn)品與價(jià)格研究 第一節(jié)、產(chǎn)品分析 …………………………………………………………………… . 第一節(jié)、 價(jià)格 分析 ……………………………………………………… . 第一部分 市場(chǎng)分樣研究 第一節(jié)、 宏觀環(huán)境研究 一、 南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 人文環(huán)境 人口環(huán)境分析： 至 2020 末，全市常住人口為 470 多人，其中城區(qū)人口 萬(wàn)人，郊縣人口 萬(wàn)人，東湖、西湖等老城區(qū)人口密度過(guò)大。 1986 年，國(guó)務(wù)院命 名南昌市為歷史文化名城。改革開(kāi)放以來(lái)，南昌的工業(yè)經(jīng)濟(jì)有了飛速的發(fā)展， 形成 飛機(jī)制造、汽車(chē)制造、冶金、機(jī)電、紡織、化工、醫(yī)藥等現(xiàn)代化工業(yè)體系，以電子信息、生物工 程 、新材料等為代 表 的新興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。一季度我市企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)分別達(dá) 和 ，與上年同期相比分別上升 和 個(gè)百分點(diǎn)，其中， 企業(yè)家信心指數(shù)創(chuàng)歷史新高。家禽出籠數(shù) 萬(wàn)只，下降 %；家禽存籠數(shù) 萬(wàn)只 ，下降 %。 產(chǎn)銷(xiāo)銜接保持良好。 2 月 8 日，建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，提出九條具體意見(jiàn)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。近兩年來(lái)，省委省政府要將江西建設(shè)為沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的“三個(gè)基地、一個(gè)后 花園”，將建成南昌市現(xiàn)代文明花園城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市，這一目標(biāo)的確定都預(yù)示著江西省房地產(chǎn)的發(fā)展即將步入快車(chē)道； 二是城市化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的擴(kuò)大為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了巨大的潛在市場(chǎng)需求，南昌城市人口 2020 年要達(dá)到 260 萬(wàn)人，城市化水平要達(dá)到 60%，在南昌市新的“十年發(fā)展戰(zhàn)略”中，每年要增加人口 萬(wàn)人左右，按人均住房建筑面積 25 平方米計(jì)算，這樣每年就要新增商品房需求 170 萬(wàn)平方米。而今朝陽(yáng)洲成熟區(qū)域板塊已經(jīng)形成，居住需求開(kāi)始向 周邊擴(kuò)散。 2020年，江西省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá) ，比上年增長(zhǎng) %，增幅位居全國(guó)第一。 樓市火旺，板塊競(jìng)爭(zhēng)格局大變動(dòng)，紅谷灘、青山湖板塊異軍突起，位居南昌樓市一線(xiàn)?？偠灾痪湓?huà)， 2020 年板塊競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 南昌住宅市場(chǎng)“三代產(chǎn)品”典型案例 時(shí)期 第一代（ 19921998 年） 第二代（ 19992020） 第三代（ 2020 年起） 多層 賢士花園、高新小區(qū)、京山小區(qū)、桃苑小區(qū)、新世紀(jì)小區(qū) 遠(yuǎn)東世紀(jì)花園、御錦城 萬(wàn)科四季城、青春家園 小高層 奧大匹克大廈、長(zhǎng)運(yùn)大廈 恒茂城市花園、福田花園、千禧城（一） 陽(yáng)明錦城、金邊瑞香苑 高層 中城廣場(chǎng)、中達(dá)花園 聆江花園、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、洪城廣場(chǎng) 象湖源、濱江豪園、 遠(yuǎn)東國(guó)際花園 別墅 南洋花園、怡湖花園 綠地別墅、翡翠山莊、 灣里頤和山莊 下面我們對(duì)南昌房地產(chǎn)每個(gè)階段的產(chǎn)品特征、市場(chǎng)特征進(jìn)行比較分析。 成功關(guān)鍵點(diǎn) ：“品質(zhì)取勝” 第三代產(chǎn)品階段 生態(tài)和高科技產(chǎn)品階段 2020 年以萬(wàn) 科四季花城、賓江豪園為代表的國(guó)際生態(tài)住宅產(chǎn)品，使南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全新的發(fā)展階段，開(kāi)始向大盤(pán)時(shí)代邁進(jìn)。 其中經(jīng)濟(jì)適用房 70 萬(wàn)平方，低洼地危舊房改造 20 萬(wàn)平方。 （二） 2020 年土地市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 2020 年土地供應(yīng)政策及總量預(yù)測(cè) 2020 年，省城將重點(diǎn)整改土地未批先用等不規(guī)范行為，并繼續(xù)控制經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地投放總量。 ② 由于今年出讓的土地相對(duì)集中與青山湖和朝陽(yáng)洲板塊，結(jié)合 2020 年的樓市區(qū)域， 2020 年樓市的熱點(diǎn)會(huì)比較集中于青山湖、朝陽(yáng)洲、新建、昌南板塊 以及紅谷灘板塊。區(qū)域配套設(shè)施較為完善。 板塊內(nèi)生活配套設(shè)施不完善。 ★ 樓盤(pán)點(diǎn)擊： 青山湖板塊的 樓盤(pán)主要集中在青山湖東岸，從南京東路進(jìn)去依次有金色水岸、碧海云天、白金瀚水景花園、香溢花城、秀泊經(jīng)典等，在西岸有江中花園、中大青山湖花園。 ★ 經(jīng)典樓盤(pán)案例分析 —— 碧海云天 項(xiàng)目概況 碧海云天位于青山湖東岸，省電力大廈和水上運(yùn)動(dòng)學(xué)校之間，項(xiàng)目總占地115 畝，總建筑面積 108000 平米，整個(gè)小區(qū)由 9 棟多層復(fù)式花園小洋樓和 2 棟高層住宅組成，內(nèi)有幼兒園、 5000 平米的超大會(huì)所、社區(qū)醫(yī)療中心等公共配套設(shè)施。超大客廳帶觀景陽(yáng)臺(tái)且朝中庭花園，全景式氣派會(huì)客區(qū)域，雍容華貴； 舊城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)原則上嚴(yán)格控制，只拆不建，控制舊城區(qū)住宅建設(shè)總量，因而市中心板塊雖有土地上市供應(yīng)，但體量較小，難以形成規(guī)模開(kāi)發(fā)，對(duì)整個(gè)南昌樓市的影響不大。 ★典型樓盤(pán)分析 恒茂國(guó)際華城 一、項(xiàng)目概況 恒茂國(guó)際華城位于南昌市八一廣場(chǎng)南路。 二、物業(yè)管理 十大智能安保 構(gòu)筑總統(tǒng)府般的安全壁壘 ， 小區(qū)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) ， 小區(qū)四周紅外線(xiàn)防范報(bào)警系統(tǒng) ， 電子巡更系統(tǒng) ， IC 卡車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng) ， 紅外幕簾安防報(bào)警系統(tǒng) ， IC 卡門(mén)禁管理系統(tǒng) ， 可視對(duì)講系統(tǒng) ， 大堂、電梯電視 監(jiān) 控 ， 家庭安防智能報(bào)警（含闖入報(bào)警、煤氣泄漏報(bào)警、煙感受報(bào)警） ， 家庭緊急求助 。 劣勢(shì) ： 南昌市政府改造舊城區(qū)，限制朝陽(yáng)區(qū)。 ★典型樓盤(pán)分析 遠(yuǎn)東國(guó)際花園 項(xiàng)目概況 遠(yuǎn)東國(guó)際花園位于南昌市城西，南臨洪城路，與洪城大市場(chǎng)毗鄰，有 4 路、19 路、 112 路、 117 路從小區(qū)門(mén)口經(jīng)過(guò)，但在小區(qū)門(mén)口無(wú)站臺(tái)。 ⑤ 小區(qū)采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)技術(shù)，對(duì)小區(qū)購(gòu)物等生活提供現(xiàn)代化的服務(wù)。成為江西唯一獲此殊榮的商品房住宅小區(qū)。 ⑧ 經(jīng)過(guò)一期的總結(jié)后具有更強(qiáng)的市場(chǎng)研究和專(zhuān)業(yè)化營(yíng)銷(xiāo)策劃能力。 目前生 活配套設(shè)施尚不完善，交通設(shè)施也不是十分方便特別是靠艾溪湖區(qū)域交通車(chē)輛少。江