【正文】 ，%，另外還有回、苗、布依、滿、蒙古、土家等４９個少數(shù)民族，％，其中尤以回族人口居多?！春Ｂ?、黃河南路、建國路、湖北路、中山路、西安路、復(fù)興路以及二環(huán)線、三環(huán)線等主干道縱橫交錯，構(gòu)成了徐州市區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些道路基本都已完成改造，路況較好，行車方便。增長的主要原因：市政府積極推行一系列有力的措施，在去年基礎(chǔ)上再次提高企業(yè)最低工資標(biāo)準(zhǔn)和工資指導(dǎo)線；加強對勞動政策執(zhí)行情況的檢查和監(jiān)督；機關(guān)事業(yè)單位年度考核晉級。5)、居民收入水平位居全省第七　　2004年1—9月份，徐州城市居民收入水平位居全省第七。2)、教育文化娛樂服務(wù)支出增幅較大　　隨著居民生活質(zhì)量的提高，物質(zhì)生活的日益豐富，社會的競爭也日趨激烈，愈來愈多的人們對“知識創(chuàng)造財富”有了更深的理解。%。2)、居民消費傾向下降。其主要表現(xiàn)為：第三季度土地市場供應(yīng)沒有明顯減少，但新增房地產(chǎn)投資減少，房屋銷售量有所萎縮，部分區(qū)域的商品房價格有明顯上升；開發(fā)企業(yè)注重樓盤品牌意識、創(chuàng)新意識，同時房地產(chǎn)產(chǎn)品理念設(shè)計、小區(qū)環(huán)境設(shè)計，物業(yè)管理意識也得到加強。云龍湖西岸板塊 地理范圍為云龍湖以西地區(qū)，代表樓盤有：湖森堡、南湖一棟洋房、太陽花園 三、細(xì)分物業(yè)簡述 疊加u 市場供應(yīng)量：180套左右u 主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊u 主力總價范圍：32萬u 主力面積：185200㎡u 單價：1700 RMB/㎡左右u 代表樓盤：嘉慧園 由于目前僅嘉慧園推出疊加別墅有明確的價格，其本身品質(zhì)不高，單價偏低；因而徐州有品質(zhì)的疊加別墅有一定的市場空白點。價格分布分析通過分析可以得出新區(qū)別墅總價：疊加32萬、聯(lián)排60萬、雙拼100萬、獨棟110170萬。 占地面積：1500㎡216。 入市時點：一期03年底、二期04年6月、三期目前內(nèi)部認(rèn)購216。 物業(yè)管理：久隆集團(tuán)216。本案有以下幾點值得關(guān)注：u 案名：“久隆鳳凰城”將開發(fā)商品牌與項目所處的區(qū)位有機的結(jié)合起來,既體現(xiàn)開發(fā)商品牌,又挖掘項目所在地鳳凰山的效應(yīng).u 規(guī)劃:1500畝的超級大盤規(guī)劃至關(guān)重要,整體規(guī)劃既體現(xiàn)樓盤品質(zhì)又符合市場需求。 綠化率：40%216。 面積范圍：疊加185200㎡、聯(lián)排230㎡、雙拼280㎡216。216。 占地面積:200余畝216。 面積范圍：疊加190㎡、聯(lián)排225㎡、雙拼310㎡、獨棟380㎡。臨近云龍湖、鬧中取靜是該區(qū)域的特點，云龍湖西岸也規(guī)劃中的風(fēng)景區(qū)，未來升值潛力較大。 銷售電話：05165023555023558216。 建筑風(fēng)格: 歐式古典風(fēng)格216。 面積范圍：346507㎡216。 會所：內(nèi)、外雙會所。本案距二環(huán)、三環(huán)也有兩三分鐘的車程,距去龍湖的車程在8分鐘.目前周邊的公交僅31路,通至段莊.3）淺析 本案由上海新吉陽全程代理，其案名及整體規(guī)劃均翻版原來項目，雖然有其成功及成熟的一面，但是否被徐州市場接受有待考驗；本案全部規(guī)劃為獨棟別墅，而且面積偏大，總價抬高后，去化將有一定難度；本案所在的地理位置也是目前所有在售別墅中最差的，完全處于農(nóng)村包圍中，周邊配套、道路通達(dá)度均不理想；本案整體規(guī)劃（綠化、容積率、房型、人工湖、內(nèi)外會所的概念）將為樓盤增色不少。 面積范圍：聯(lián)排180㎡、獨棟300400㎡216。 銷售電話：05163861618216。 面積范圍：228266㎡（躍層）216。目前該板塊僅中匯怡心別墅為預(yù)熱盤，金山曉月只剩余兩套獨棟別墅（這兩套剛開始建造，其余已為準(zhǔn)現(xiàn)房）。 容積率：216。 單價：預(yù)計聯(lián)排3000 RMB/㎡左右、雙拼4000 RMB/㎡、獨棟4500 RMB/㎡216。216。 物業(yè)類型:多層、別墅(獨棟)216。 客源:市區(qū)客源為主,少量投資客2）交通本案距市中心約15分鐘車程,周邊有3附、73路公交路線.3）淺析 本案用地原為桃園別墅的二期用地,環(huán)球房產(chǎn)接手后規(guī)劃有所改動,主要開發(fā)多層,別墅的無品質(zhì)感,其價格也較低,因此其去化較快,僅剩剛開始造的兩棟(未正式預(yù)售). 第四部分 龍潤山莊分析一、項目概況 地理位置：金山東路近云龍湖（云泉山莊西側(cè)） 占地面積：72畝 總建筑面積：㎡ 容積率： 工程進(jìn)度：地下工程 物業(yè)類型：疊加別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅 規(guī)劃：共同51棟，其中49棟住宅、公建2棟二、項目周邊環(huán)境 自然環(huán)境178。178。 小區(qū)有高品質(zhì)的規(guī)劃,景觀特色未來是賣點。 開發(fā)商具有一定的品牌優(yōu)勢。 項目規(guī)模較小，無規(guī)模效應(yīng)。216。3）產(chǎn)品主題簡析回歸自然（親自然主義）充分利用本案距云龍湖、云龍山一路之隔的地理優(yōu)勢及云龍湖、云龍山在徐州人心目中的地位?！?來自江浙滬等周邊區(qū)域的投資客這部分客源以主要看重徐州別墅市場價格低，性價比合理，升值空間大，是本案的重要客源。H國際建筑師事務(wù)所負(fù)責(zé)龍潤山莊整體規(guī)劃、景觀設(shè)計；加拿大Pamp。容積率=元/平方米建筑安裝費用依據(jù)：各地域特點；本項目中高檔的開發(fā)定位；政府對本項目的規(guī)劃要求特點進(jìn)行調(diào)整。2）由于人為或非人為的因素，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險。 ②. 敏感性分析我們對本項目建造成本和售價的風(fēng)險作定量分析，針對2種最不利的情況：總投資增加 %、售價下降 %，來分別分析該項目的主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的變動情況。投資總成本=利潤分析表序號項目金額（元）　1營業(yè)額　2營業(yè)稅率　3銷售凈收入　4直接成本總額　5毛利貢獻(xiàn)總額　6期間費用　61營銷費用62管理費用63利息開支7經(jīng)營利潤　8利潤率　四．財務(wù)與敏感性分析盈利能力分析稅前成本利潤率： 稅后成本利潤率： 財務(wù)內(nèi)部收益率：財務(wù)凈現(xiàn)值：投資回收期（動態(tài)）：根據(jù)以上數(shù)據(jù)判斷該項目在財務(wù)上是否可行。營銷價值 龍潤山莊由上海安瑞機構(gòu)精英團(tuán)隊全程企劃營銷；上海安瑞機構(gòu)有近十年的代理經(jīng)歷，成功操作了上海、福州、沈陽、石家莊、蘇州、常州、徐州、蕭山、貴陽、南寧、西安等地多個項目，項目涵蓋住宅（包括別墅）、寫字樓、商鋪等全部房地產(chǎn)物業(yè)類型；上海安瑞機構(gòu)在徐州成功操作了風(fēng)華南苑、陽光名門等項目；龍潤山莊將會成為上海安瑞機構(gòu)在徐州房地產(chǎn)市場上的又一力作。別墅開發(fā)門檻提高 1）、龍潤山莊產(chǎn)品類型豐富、高端，小區(qū)規(guī)劃有疊加、聯(lián)排、雙拼、獨棟別墅，涵蓋別墅的各種物業(yè)類型。企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私營企業(yè)主是高收入的群體，根據(jù)研展部前期市調(diào)發(fā)現(xiàn)：他們是別墅消費群體的主力軍。四、項目定位房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項目符合情況對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強較 強弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。216。 項目周邊配套較少，檔次也不高。 周邊有成熟的中高檔小區(qū)，離徐州市區(qū)傳統(tǒng)的豪宅聚集區(qū)鳳鳴路也僅兩站路。 云龍湖及云龍山風(fēng)景區(qū)絕版地塊，區(qū)位優(yōu)勢異常明顯。178。 單價：3280㎡216。 總建規(guī)模：6萬多216。本案也是目前徐州為數(shù)不多的純別墅社區(qū)。 交房時間：06年3月216。 企劃營銷：雨辰策劃216。3）淺析本案位于徐州傳統(tǒng)豪宅聚集區(qū)鳳鳴路，由于康居小區(qū)大盤的競爭、宣傳力度、面積較大、總價較高及售樓處在小區(qū)內(nèi)等不利因素，導(dǎo)致去化速度稍顯綬慢。 入市時點：03年底216。逸山花園1）基本資料216。 工程進(jìn)度：現(xiàn)房216。 營銷主題： 云龍風(fēng)景區(qū)絕版獨墅 物業(yè)管理： 未定216。 交房時間：一期05年11月216。 綠化率：70%216。湖森堡1）基本資料216。 會所：有2）交通距市中心大約15分鐘的車程,公交路線只有11路.3）淺析 本案同時規(guī)劃有多層，這樣整個項目層次不高；相比較其它樓盤，別墅的價格是其無可比擬的優(yōu)勢，目前別墅銷售情況較好，所剩房源不多；現(xiàn)場銷售人員態(tài)度、儀表、素質(zhì)及售樓處包裝較差，這也會影響本案的去化和整體感。 入市時點：04年4月216。 開發(fā)商：徐州港彭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。 會所：1000多平方米(位于別墅區(qū))216。 入市時點：一期公寓預(yù)計年底推出、二期別墅05年下半年推出216。 總建規(guī)模：㎡(不含公建)216。 營銷主題：歐典山水高檔社區(qū)、財富領(lǐng)袖時尚生活2）交通 本案距市中心的車程在20分鐘左右，小區(qū)對面為11終點站，小區(qū)將來有免費班車直達(dá)市區(qū)。 優(yōu)惠度：一次性付款4%，按揭3%； 216。216。 企劃營銷：久隆集團(tuán)下屬營銷公司216。久隆鳳凰城所規(guī)劃的別墅均較經(jīng)濟(jì)適用，因而面積落點較小，主要反映在獨棟的面積上。一棟洋房及太陽花園 傳統(tǒng)的別墅供應(yīng)區(qū)域供應(yīng)量較小，如：鳳鳴沿線、云龍湖西岸，僅湖森堡處于預(yù)熱階段，其它樓盤處于尾盤狀態(tài)。二、徐房指數(shù)2004年三季度徐房指數(shù)為2193點，比上季度上漲26點，%(基期為2003年三季度,基期指數(shù)為2000點)徐州分區(qū)均價表徐房住宅均值1854RMB/㎡%中心區(qū)住宅均值2604 RMB/㎡%東區(qū)住宅均值1392 RMB/㎡%南區(qū)住