【正文】 70萬(wàn)。物業(yè)類型分析 新區(qū)板塊別墅市場(chǎng)中：以聯(lián)排和疊加為主要產(chǎn)品，占到77%；雙拼和獨(dú)棟所規(guī)劃的數(shù)量也占一定比例。 三、細(xì)分物業(yè)簡(jiǎn)述 疊加u 市場(chǎng)供應(yīng)量：180套左右u 主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊u 主力總價(jià)范圍：32萬(wàn)u 主力面積：185200㎡u 單價(jià)：1700 RMB/㎡左右u 代表樓盤：嘉慧園 由于目前僅嘉慧園推出疊加別墅有明確的價(jià)格，其本身品質(zhì)不高，單價(jià)偏低；因而徐州有品質(zhì)的疊加別墅有一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。二、徐州別墅區(qū)域分布研究 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，以下分析的采樣的樣本為：久隆鳳凰城、嘉慧園、泉山美墅、逸山花園、湖森堡、中匯怡心別墅。一棟洋房、太陽(yáng)花園一、徐州別墅市場(chǎng)綜述 新區(qū)成為別墅開發(fā)熱點(diǎn)、傳統(tǒng)別墅區(qū)域供應(yīng)萎縮目前徐州在建、在售別墅集中在銅山新區(qū)，而該區(qū)域也是徐州未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的方向，且新區(qū)還有一定量的別墅用地儲(chǔ)備。云龍湖西岸板塊 地理范圍為云龍湖以西地區(qū)，代表樓盤有：湖森堡、南湖 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開金融的支持，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，直接或間接的承受了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行界應(yīng)密切關(guān)注本次加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。其主要表現(xiàn)為：第三季度土地市場(chǎng)供應(yīng)沒有明顯減少，但新增房地產(chǎn)投資減少，房屋銷售量有所萎縮，部分區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格有明顯上升；開發(fā)企業(yè)注重樓盤品牌意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)，物業(yè)管理意識(shí)也得到加強(qiáng)。宏觀環(huán)境研判：——徐州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有北方工業(yè)城市的顯著特點(diǎn)：持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，但活力較為缺乏，發(fā)展的速度較為緩慢。2)、居民消費(fèi)傾向下降。食品支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格爾系數(shù)）%%。%。3)、交通與通信消費(fèi)快速增長(zhǎng)　　城市改造步伐的加快，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，公交線路的不斷完善，人們出行更多的選擇公共交通，而方便快捷的出租車更受到了廣大市民的歡迎。2)、教育文化娛樂服務(wù)支出增幅較大　　隨著居民生活質(zhì)量的提高，物質(zhì)生活的日益豐富，社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，愈來(lái)愈多的人們對(duì)“知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富”有了更深的理解。調(diào)查資料顯示：1—，%。5)、居民收入水平位居全省第七　　2004年1—9月份，徐州城市居民收入水平位居全省第七。今年前三季度，%，%，所以拉動(dòng)作用較小。增長(zhǎng)的主要原因：市政府積極推行一系列有力的措施，在去年基礎(chǔ)上再次提高企業(yè)最低工資標(biāo)準(zhǔn)和工資指導(dǎo)線；加強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)政策執(zhí)行情況的檢查和監(jiān)督；機(jī)關(guān)事業(yè)單位年度考核晉級(jí)。但營(yíng)運(yùn)公交車還需改善，行車路線和車次規(guī)劃需優(yōu)化設(shè)置?！春Ｂ?、黃河南路、建國(guó)路、湖北路、中山路、西安路、復(fù)興路以及二環(huán)線、三環(huán)線等主干道縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了徐州市區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些道路基本都已完成改造，路況較好，行車方便?！熘菥硟?nèi)有國(guó)道5條，省道20條，其中一級(jí)公路 500余公里，二級(jí)公路714公里。據(jù)第四次人口普查資料，%，另外還有回、苗、布依、滿、蒙古、土家等４９個(gè)少數(shù)民族，％，其中尤以回族人口居多。這里是上古養(yǎng)生學(xué)家彭祖的封地，漢代開國(guó)皇帝 劉邦的故里，西楚霸王項(xiàng)羽的舊都，具有深厚的歷史文化積淀。10月末，%。,%。從各大類分類價(jià)格看，食品類、煙酒及用品、衣著類、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、娛樂教育文化用品及服務(wù)類、居住類價(jià)格較上年同月有所上漲，%、%、%、%、%%,家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通訊價(jià)格比去年同期有所下降?！　∈袌?chǎng)物價(jià)繼續(xù)攀升。1—%；%%。10月份，全市各大商家抓住“十一”黃金周的銷售商機(jī)，大力開展各種促銷活動(dòng)，商品銷售和餐飲業(yè)較為火爆,帶動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)較快增長(zhǎng)。 1—10月份，%，%。1—10月份，%，其中，%。110月份，市區(qū)、六縣（市）、,%%。110月份，%，增幅高于全市平均水平5個(gè)百分點(diǎn)。二是外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)、其他類型企業(yè)增速加快，股份制企業(yè)保持穩(wěn)定。工業(yè)生產(chǎn)加快 產(chǎn)銷銜接良好　　工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。二、行政區(qū)劃徐州總面積11258平方公里，占江蘇省總面積的11%，其東西長(zhǎng)約210公里，南北寬約140公里，其規(guī)模為江蘇省五個(gè)特大城市之一。徐州境內(nèi)河流縱橫交錯(cuò)，湖沼、水庫(kù)星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳?徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長(zhǎng)，年氣溫14度，四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。東西寬約210公里，南北長(zhǎng)約140公里，總面積11258平方公里。22＇,北緯33176。上海安瑞投資咨詢有限公司2004年11月目 錄第一部分 宏觀環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………4一、 地理環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………4二、 行政區(qū)劃 ……………………………………………………………………………………………………………………5三、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………5四、 人文環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………8五、 交通環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………9六、 消費(fèi)環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………10 第二部分 徐州房地產(chǎn)市場(chǎng) ……………………………………………………………………………………………………………15一、概述 ……………………………………………………………………………………………………………………15 二、徐房指數(shù) ……………………………………………………………………………………………………………………21第三部分 徐州別墅市場(chǎng)研究 ………………………………………………………………………………………………………… 23 一、徐州別墅市場(chǎng)綜述 ………………………………………………………………………………………………………… 23 二、徐州別墅區(qū)域分布研究 …………………………………………………………………………………………………… 25 三、細(xì)分物業(yè)簡(jiǎn)述 ……………………………………………………………………………………………………………… 27四、區(qū)域市場(chǎng)分析 ……………………………………………………………………………………………………………… 29第四部分 龍潤(rùn)山莊分析 …………………………………………………………………………………………………………… 47 一、項(xiàng)目概況 …………………………………………………………………………………………………………… 47 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境 …………………………………………………………………………………………………………… 47 三、項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………… 48 四、項(xiàng)目定位 ……………………………………………………………………………………………………………… 50附：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)可行性分析（框架）……………………………………………………………………………………………… 56第一部分 宏觀環(huán)境 一、地理環(huán)境徐州位于東經(jīng)116176。在江蘇省的西北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界,為東部沿海地區(qū)與中部?jī)?nèi)陸地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)大部分為平原，少數(shù)丘陵山地，平原總地勢(shì)由西北向東南降低，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30－50米之間。已探明和開采的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、銅、石灰?guī)r、石膏、巖鹽、富鉀礦頁(yè)巖、硅石、粘土等。三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2004年110月份，徐州經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，工業(yè)生產(chǎn)加快、產(chǎn)銷銜接良好，投資、出口、消費(fèi)三大需求保持旺盛，居民收入穩(wěn)步提高、市場(chǎng)物價(jià)繼續(xù)攀升，財(cái)政收入平穩(wěn)增長(zhǎng)、金融存貸持續(xù)增加，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行繼續(xù)保持了穩(wěn)步快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。今年以來(lái)重工業(yè)一直以較快的速度增長(zhǎng)，110月份，%,。三是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。五是市區(qū)工業(yè)快于六縣（市）工業(yè)。三大需求保持旺盛　　投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。今年以來(lái)，我市把對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)作為加快徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)來(lái)抓，加大招商引資的力度，對(duì)外貿(mào)易呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)?！　∠M(fèi)需求回升加快。分銷售地區(qū)看，縣域市場(chǎng)繁榮活躍，市和縣以下市場(chǎng)保持穩(wěn)定。110月份，%。110月份，％，其中，%，%。%，%；，%。貸款速度繼續(xù)加快,貸款增幅再創(chuàng)新高。徐州歷史悠久，帝堯時(shí)為大彭國(guó)，有2700多年的建城史，是江蘇境內(nèi)最早出現(xiàn)的城邑?！熘萑丝谝詽h族為主?！熘蓁F路運(yùn)輸占有重要位置，隴海、津浦兩大鐵路干線在此交匯，始發(fā)上海、 北京、青島、武漢等大中城市的客運(yùn)列車16對(duì)，徐州鐵路貨運(yùn)編組站是全路第二大樞紐，有調(diào)作業(yè)量居全路首位。徐州市區(qū)交通狀況得到相當(dāng)大的改善?！鞘泄财嚑I(yíng)運(yùn)線路較多，基本能抵達(dá)市區(qū)各重要地點(diǎn)。1)、工薪收入仍是居民家庭收入的主要來(lái)源　　1—，%，%，其中：，%。3)、財(cái)產(chǎn)性收入快速增長(zhǎng)　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民理財(cái)意識(shí)的明顯增強(qiáng)，利息、紅利、房租等財(cái)產(chǎn)性收入成為普通百姓家庭收入新的增長(zhǎng)點(diǎn)。由此看出，隨著城市居民就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，居民對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)能力正在逐步提高，經(jīng)營(yíng)性和財(cái)產(chǎn)性收入的增長(zhǎng)，體現(xiàn)了居民收入多元化的趨勢(shì)。城市居民消費(fèi)支出同步提高　　在居民收入穩(wěn)步提高的同時(shí)，消費(fèi)支出也有了較大幅度的增長(zhǎng)?！盎ㄥX買健康”已成為當(dāng)今社會(huì)的時(shí)尚。1—，%